En los edificios de alquiler con varios inquilinos, un reglamento de la casa forma parte de las buenas prácticas. Su objetivo es ayudar a organizar los aspectos esenciales de la convivencia, prevenir conflictos y poner a todos los inquilinos al corriente. Sin embargo, no todos los reglamentos de la casa son jurídicamente vinculantes ni todos los aspectos regulados deben cumplirse realmente. ¿Qué puede figurar en el reglamento de la casa y qué no puede incluirse?
Jurisprudencia cambiante
La mayoría de los puntos tratados aquí están sujetos a una jurisprudencia «cambiante», con criterios que se modifican. Muchas sentencias regulan las cuestiones controvertidas de formas siempre nuevas, por lo que solo rara vez es posible formular una afirmación general jurídicamente vinculante sobre los detalles. En caso de duda, muchos posibles problemas deberían resolverse idealmente mediante una conversación personal o, en casos extremos, ante los tribunales, aunque con posibilidades inciertas.
La función del reglamento de la casa
Cuando un edificio tiene varios pisos, no todos los inquilinos se comportan igual. Dependiendo del comportamiento y de la tolerancia, tarde o temprano pueden surgir conflictos. Un reglamento de la casa puede ayudar a establecer un código de conducta para todos, mediante el cual se definan los límites de las propias acciones.
Al mismo tiempo, el arrendador puede querer encauzar de determinada manera el trato hacia su inmueble y el comportamiento en él. También para ello resulta adecuado un reglamento de la casa, en el que se definan expectativas hacia los inquilinos que van más allá del contrato de alquiler. Por tanto, el reglamento de la casa es un instrumento para mejorar la convivencia en un edificio y para la comunidad mediante reglas lo más conciliadoras, pero claras, posible.
No existe ninguna ley sobre los reglamentos de la casa
Importante: no existe ninguna ley que prescriba un reglamento de la casa. Por tanto, tampoco existen contenidos definidos con mayor precisión. La única excepción es la comunidad de propietarios de viviendas (WEG). Si varias partes poseen viviendas en propiedad en un edificio, deben elaborar un reglamento de la casa. Así lo regula el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es realmente vinculante un reglamento de la casa?
Aunque no existe una base legal para emitir este tipo de directrices, un reglamento de la casa puede estar sujeto al derecho contractual y ser jurídicamente vinculante. Deben distinguirse dos posibles variantes:
- Si el reglamento de la casa forma parte del contrato de alquiler y se entrega al inquilino junto con este, dicho documento se considera parte del acuerdo contractual y es vinculante jurídicamente. Atención: ¡en este caso, las modificaciones requieren el consentimiento del inquilino!
- Si el reglamento de la casa no forma parte del contrato de arrendamiento, no es jurídicamente vinculante. Esto ocurre, por ejemplo, cuando el contenido se coloca como aviso en la escalera o se entrega como una simple hoja de papel sin relación con el contrato de arrendamiento.
La diferencia radica en las posibles consecuencias tras una infracción. Los inquilinos que no respetan un reglamento general de la casa tienen poco que temer desde el punto de vista jurídico. Sin embargo, el incumplimiento de las normas puede considerarse una perturbación general de la convivencia pacífica. En este caso, el arrendador podría emprender acciones al respecto.
La situación es muy distinta cuando el reglamento de la casa forma parte del contrato de arrendamiento. Si un inquilino infringe entonces las normas establecidas, el arrendador puede amonestar formalmente a esa persona. Antes de ello, debería reprenderla verbalmente o por escrito y exigirle que respete las normas. Tras nuevas infracciones, una amonestación puede dar lugar a una rescisión justificada de la relación arrendaticia.
¡El derecho de la personalidad prevalece sobre la convivencia pacífica, pero no siempre!
Al evaluar el contenido del reglamento de la casa, también se aplica otro punto importante. Los contenidos mencionados en la lista no pueden imponer al inquilino obligaciones que vayan más allá de las contempladas en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si solo un reglamento de la casa regula la limpieza de la escalera o el servicio de invierno de la comunidad, esta obligación no es válida y no debe cumplirse. Estas disposiciones solo son válidas cuando la obligación ya está mencionada en el contrato de arrendamiento.
Además, el contenido no puede perjudicar de forma desproporcionada el libre desarrollo personal de los inquilinos. Esto incluye, por ejemplo, restricciones que prohíban excesivamente el uso normal de la vivienda o actividades normales en ella. Algunos ejemplos son ducharse por la noche o lavar la ropa el domingo.
No obstante, sí es posible limitar total o considerablemente las actividades molestas, o restringirlas a determinados horarios, alegando la excesiva molestia que causan a otros inquilinos. Entre ellas pueden figurar tocar instrumentos, escuchar música, realizar trabajos artesanales o hacer barbacoas en el balcón. En caso de desacuerdo sobre la interpretación, conviene consultar la jurisprudencia actual sobre el punto concreto.
¿Qué puede figurar en un reglamento de la casa?
A los arrendadores les gustaría regular muchos detalles de la convivencia. No obstante, el reglamento de la casa debería limitarse a lo esencial Limitar los puntos. Solo cuando el reglamento de la casa forma parte del contrato de alquiler, este puede regular —a diferencia de una versión jurídicamente no vinculante colocada en el hueco de la escalera o entregada individualmente— el servicio de invierno, los trabajos de jardinería y la limpieza del hueco de la escalera y de otras zonas comunes. La mayoría de los demás contenidos pueden figurar en ambas variantes del reglamento. Entre ellos se incluyen:
- Ventilación y calefacción: El arrendador puede establecer normas generales sobre la ventilación y calefacción periódicas. Esto incluye, por ejemplo, el comportamiento en las zonas comunes.
- Horarios de descanso: La mayoría de los reglamentos de la casa contienen indicaciones sobre horarios especiales de descanso y el descanso nocturno. Estos pueden ir más allá de las disposiciones legales de la localidad, pero no deben hacer imposible el comportamiento residencial normal. Los horarios de descanso habituales son entre las 22 y las 6 horas, así como los domingos y festivos y, además, en algunas regiones, las horas del mediodía entre las 12 y las 15 horas. En algunos casos, las actividades ruidosas ya deben limitarse a partir de las 19 horas.
- Uso de las zonas comunes: El arrendador puede establecer normas sobre el uso de zonas como el jardín, el desván, los pasillos del sótano o el hueco de la escalera. Por lo general, se trata de la accesibilidad temporal de estas zonas o del comportamiento en ellas.
- Limpieza/Depósito de objetos: El arrendador puede establecer reglas para la limpieza de las zonas comunes. Esto incluye, por ejemplo, el almacenamiento de basura o residuos voluminosos, así como el estacionamiento de bicicletas, carritos de bebé u otros objetos. Sin embargo, no todas las prohibiciones están permitidas. Por ejemplo, el arrendador solo puede prohibir dejar carritos de bebé en el hueco de la escalera si bloquean la vía de evacuación. En el caso de las bicicletas, una prohibición es menos cuestionable si existe una posibilidad segura de estacionarlas en el sótano o en el patio trasero.
- Hacer barbacoas: En principio, no existe una autorización legal general para hacer barbacoas en jardines comunitarios o en el balcón. En algunos casos, por ejemplo, las condiciones estructurales pueden justificar una prohibición. Si el humo entra regularmente en las viviendas de los demás inquilinos, el arrendador puede prohibir hacer barbacoas en el balcón o indicar un lugar en el jardín alejado de las ventanas.
- Seguridad de los accesos: El arrendador puede indicar a los inquilinos que cierren los accesos al edificio, como la puerta de entrada, a partir de una hora determinada. Sin embargo, en la práctica se opone a ello una razón importante: las puertas de entrada cerradas con llave por ejemplo, pueden dificultar que los servicios de emergencia presten ayuda rápidamente en caso de emergencia.
- Ascensores: Si una propiedad dispone de ascensores, el arrendador puede regular el acceso y su uso. Así, por ejemplo, se puede indicar a los inquilinos que no permitan que sus hijos pequeños viajen solos. Asimismo, es posible señalar que no se utilice el ascensor con cargas que superen el peso total máximo permitido. Sin embargo, no está permitido limitar el uso a determinados horarios.
En principio, pueden incluirse otros puntos en un reglamento interno. Sin embargo, la mayoría de los documentos se limitan a estos aspectos de la convivencia. En este sentido, las disposiciones y normas individuales suelen ser muy concretas.
¿Qué no puede incluir un reglamento interno?
No obstante, existen prohibiciones y limitaciones que el arrendador no puede imponer mediante un acuerdo de este tipo. Entre ellas se encuentran, entre otros, los siguientes puntos:
- Prohibición de recibir visitas: El arrendador no puede prohibir a sus inquilinos recibir visitas ni permitir que estas pasen la noche.
- Prohibición o limitación del ruido infantil: Aunque a muchos inquilinos les moleste el ruido de los niños, los inquilinos y arrendadores deben tolerar el volumen de los niños.
- Prohibiciones de bañarse y ducharse: El uso previsto de una vivienda incluye la posibilidad de asearse. El arrendador no puede vincularla a determinados horarios. Por tanto, un reglamento interno no puede prohibir ducharse o bañarse por la noche.
- Ropa: El reglamento interno no puede prohibir ni una lavadora y, por tanto, lavar la ropa, ni secarla en la vivienda. Las disposiciones correspondientes carecen de validez legal, ya que perjudican unilateralmente al inquilino. Esto también se aplica cuando existen cuartos de lavado y lugares para secar la ropa. Sin embargo, en estos casos el inquilino responde, por ejemplo, por los daños causados por la formación de moho. Asimismo, el arrendador no puede prohibir lavar durante los períodos de descanso, siempre que el nivel de ruido sea suficientemente bajo. No obstante, sí puede limitar el secado de ropa fuera de la ventana o en el balcón a la parte trasera del edificio, o excluirlo los domingos y festivos.
- Animales domésticos: Los animales domésticos son un tema frecuente de disputa. Según la jurisprudencia actual, el arrendador no puede prohibir generalmente a los inquilinos tener animales domésticos. Sin embargo, puede hacerlo depender del caso concreto, exigiendo en el contrato de arrendamiento su consentimiento. Una prohibición mediante un reglamento interno general que no forme parte del contrato de arrendamientosin embargo, se considera insuficiente.
- Hacer música: El arrendador puede establecer horarios de descanso. Sin embargo, no puede prohibir de forma general aficiones como hacer música. Mientras se mantenga dentro de unos límites y no sea excesivamente ruidoso, tanto él como la comunidad de vecinos deben tolerar este nivel de ruido.
¡En caso de duda, mostrar consideración!
El reglamento de la casa pretende regular una convivencia sin estrés. Los arrendadores tienden a querer regular el mayor número posible de detalles. A menudo, menos reglas son mejores y más conformes con la ley.
Los inquilinos tienden a llevar las reglas hasta sus límites. Sin embargo, en última instancia, dicho documento sirve para ahorrar molestias a todas las partes implicadas. Por ello, los inquilinos también deberían, incluso sin reglamento de la casa, mostrar consideración hacia los demás inquilinos por su propio interés y adaptar su comportamiento. Entonces, idealmente, un reglamento de la casa sería innecesario.
Como conjunto de normas para la convivencia en una propiedad, el reglamento de la casa está justificado. Sin embargo, solo es relevante contractualmente si forma parte del contrato de alquiler y no impone al inquilino obligaciones adicionales ni restringe sus derechos.