В многоквартирных арендных домах наличие правил внутреннего распорядка считается хорошим тоном. Они должны помогать организовать основные принципы совместного проживания, предотвращать споры и устанавливать единые правила для всех арендаторов. Тем не менее не каждое такое правило имеет юридическую обязательную силу, и не все регулируемые аспекты действительно необходимо соблюдать. Что может содержаться в правилах внутреннего распорядка, а чего там быть не должно?
Непостоянная судебная практика
Большинство рассматриваемых здесь вопросов подпадает под «непостоянную» судебную практику, взгляды на которую меняются. Многие решения по-разному регулируют спорные вопросы, поэтому общие юридически обязательные утверждения относительно деталей возможны лишь в редких случаях. В случае сомнений многие потенциальные проблемы в идеале следует решать в личной беседе или, в крайнем случае, в суде, где шансы на успех не определены.
Задача правил внутреннего распорядка
Если в доме несколько квартир, не все жильцы ведут себя одинаково. В зависимости от поведения и терпимости рано или поздно могут возникнуть споры. Правила внутреннего распорядка могут помочь установить для всех кодекс поведения, определяющий границы собственных действий.
Одновременно арендодатель может стремиться направить обращение со своей недвижимостью и поведение жильцов в определённое русло. Для этого также подходят правила внутреннего распорядка, в которых определяются ожидания от арендаторов, выходящие за рамки договора аренды. Поэтому правила внутреннего распорядка являются инструментом улучшения совместного проживания в доме для всего сообщества с помощью максимально мягких, но чётких правил.
Закона о правилах внутреннего распорядка не существует
Важно: не существует закона, предписывающего наличие правил внутреннего распорядка. Поэтому нет и чётко определённого содержания таких правил. Единственное исключение — сообщество собственников квартир (WEG). Если несколько сторон владеют отдельными квартирами в одном доме, они обязаны составить правила внутреннего распорядка. Это регулируется § 19 Закона о собственности на жильё.
Имеют ли правила внутреннего распорядка обязательную силу?
Хотя законодательной основы для издания таких правил не существует, правила внутреннего распорядка могут подпадать под действие договорного права и иметь юридически обязательную силу. Необходимо различать два возможных варианта:
- Если правила внутреннего распорядка являются частью договора аренды и были переданы арендатору вместе с договором аренды, этот документ считается частью договорного соглашения и является имеющим юридическую силу. Внимание: в этом случае изменения требуют согласия арендатора!
- Если правила внутреннего распорядка дома не являются частью договора аренды, они не имеют юридической силы. Это, например, имеет место, если их содержание представлено в виде объявления в подъезде или выдано на обычном листе бумаги без связи с договором аренды.
Разница заключается в возможных последствиях нарушения. Арендаторам, которые не соблюдают общие правила внутреннего распорядка дома, с правовой точки зрения мало что грозит. Однако несоблюдение правил может рассматриваться как общее нарушение спокойствия в доме. В этом случае арендодатель может принять соответствующие меры.
Совсем иначе обстоит дело, если правила внутреннего распорядка дома являются частью договора аренды. Если арендатор нарушает установленные правила, арендодатель может вынести этому лицу предупреждение о нарушении. Однако предварительно ему следует устно или письменно сделать замечание и потребовать соблюдения правил. После новых нарушений предупреждение может стать основанием для правомерного расторжения договора аренды.
Личные права важнее спокойствия в доме — но не всегда!
При оценке содержания правил внутреннего распорядка дома следует учитывать ещё один важный момент. Указанные в перечне положения не должны возлагать на арендатора обязанности, выходящие за рамки обязанностей, предусмотренных договором аренды. Если, например, только правила внутреннего распорядка регулируют уборку подъезда или уборку снега жильцами, такая обязанность недействительна и не подлежит исполнению. Такие требования действительны только в том случае, если соответствующая обязанность уже указана в договоре аренды.
Кроме того, содержание правил не должно неоправданно ограничивать личное развитие арендаторов. К этому относятся, например, ограничения, которые чрезмерно запрещают нормальное использование квартиры или обычные занятия в ней. Примерами являются принятие душа в ночное время или стирка белья по воскресеньям.
Однако вполне возможно полностью или существенно ограничить мешающие занятия со ссылкой на чрезмерное беспокойство других арендаторов либо разрешить их только в определённое время. К ним могут относиться, среди прочего, игра на музыкальных инструментах, прослушивание музыки, выполнение ремонтных работ или жарка на гриле на балконе. При разногласиях по поводу толкования стоит ознакомиться с актуальной судебной практикой по конкретному вопросу.
Что может содержаться в правилах внутреннего распорядка дома?
Арендодатели хотели бы урегулировать множество деталей совместного проживания. Тем не менее правила внутреннего распорядка дома должны ограничиваться существенными Ограничение пунктов. Только если правила внутреннего распорядка дома являются частью договора аренды, в них — в отличие от юридически необязательной версии, вывешенной в лестничной клетке или вручённой отдельно, — могут регулироваться зимнее обслуживание, садовые работы, а также уборка лестничной клетки и других помещений общего пользования. Большинство других положений может содержаться в обоих вариантах правил. К ним относятся:
- Проветривание и отопление: Арендодатель может устанавливать общие требования к регулярному проветриванию и отоплению. Сюда, например, относится поведение в помещениях общего пользования.
- Периоды тишины: В большинстве правил внутреннего распорядка содержатся указания на особые периоды тишины, а также ночной покой. Они могут выходить за рамки установленных муниципалитетом требований, но не должны делать обычное проживание невозможным. Типичные периоды тишины — с 22 до 6 часов, а также по воскресеньям и праздничным дням; кроме того, в некоторых регионах — дневные часы с 12 до 15 часов. В некоторых случаях уже с 19 часов вечера необходимо ограничивать шумные работы.
- Использование помещений общего пользования: Арендодатель может устанавливать требования к использованию таких помещений, как сад, чердак, подвальные коридоры или лестничная клетка. В большинстве случаев речь идёт о времени доступа к этим помещениям или о поведении в них.
- Чистота/размещение предметов: Арендодатель может устанавливать правила поддержания чистоты в помещениях общего пользования. Например, это касается хранения мусора или крупногабаритных отходов, а также размещения велосипедов, детских колясок или других предметов. Однако не все запреты допустимы. Например, арендодатель может запретить оставлять детские коляски в лестничной клетке только в том случае, если они перекрывают путь эвакуации. Запрет на велосипеды труднее оспорить, если в подвале или заднем дворе имеется безопасное место для их хранения.
- Приготовление на гриле: В принципе, общего юридического разрешения на приготовление пищи на гриле в общих садах или на балконе не существует. В некоторых случаях запрет могут оправдывать, например, конструктивные особенности здания. Если дым регулярно попадает в квартиры других жильцов, арендодатель может запретить приготовление пищи на гриле на балконе или указать место в саду вдали от окон.
- Безопасность входов: Арендодатель может обязать жильцов запирать входы в дом, например входную дверь, начиная с определённого времени. Однако на практике этому препятствует веская причина: запертые входные двери например, могут затруднить спасателям быстрое оказание помощи в чрезвычайной ситуации.
- Лифты: Если в объекте недвижимости есть лифты, арендодатель может регулировать доступ к ним и их использование. Например, жильцам могут предписать не позволять маленьким детям ездить в лифте одним. Также могут быть указания не перевозить в лифте грузы, превышающие допустимую общую массу. Однако ограничивать пользование лифтом определёнными часами нельзя.
В принципе возможны и другие пункты, которые могут содержаться в правилах внутреннего распорядка дома. Однако большинство документов ограничиваются этими аспектами совместного проживания. При этом отдельные положения и правила часто бывают очень конкретными.
Что не может содержаться в правилах внутреннего распорядка дома?
Однако существуют запреты и ограничения, которые арендодатель не вправе устанавливать посредством такого соглашения. К ним, помимо прочего, относятся следующие пункты:
- Запрет на посещения: Арендодатель не вправе запрещать своим жильцам принимать гостей или оставлять гостей на ночь.
- Запрет или ограничение детского шума: Даже если многих жильцов раздражает шум детей, жильцы и арендодатель должны терпимо относиться к громкости, создаваемой детьми.
- Запреты на принятие ванны и душа: Возможность ухода за телом относится к использованию квартиры по назначению. Арендодатель не вправе привязывать её к определённым часам. Поэтому правила внутреннего распорядка дома не могут запрещать принимать душ или ванну ночью.
- Стирка: Правила внутреннего распорядка дома не могут запрещать ни использование стиральной машины и, следовательно, стирку белья, ни его сушку в квартире. Соответствующие положения юридически недействительны, поскольку односторонним образом ущемляют интересы жильца. Это действует и при наличии прачечных и помещений для сушки. Однако в таких случаях жилец, например, несёт ответственность за ущерб от образования плесени. Также арендодатель не вправе запрещать стирку в часы покоя, если уровень шума достаточно низкий. Однако он может ограничить сушку белья, вывешенного из окна или на балконе, задней стороной дома либо запретить её по воскресеньям и праздничным дням.
- Домашние животные: Частым предметом споров являются домашние животные. Согласно актуальной судебной практике, арендодатель не может в целом запрещать жильцам содержание домашних животных. Однако он может принимать решение в зависимости от конкретного случая, предусмотрев в договоре аренды необходимость своего согласия. Запрет посредством общих правил внутреннего распорядка дома, не являющихся частью договора арендыоднако считается недостаточным.
- Игра на музыкальных инструментах: Арендодатель вправе устанавливать часы тишины. Однако он не может в принципе запрещать такие хобби, как игра на музыкальных инструментах. Пока это происходит в разумных пределах и не сопровождается чрезмерным шумом, он и жильцы дома должны терпеть этот шумовой фон.
В случае сомнений проявляйте уважение к окружающим!
Правила внутреннего распорядка дома должны регулировать бесконфликтное совместное проживание. Арендодатели склонны стремиться урегулировать как можно больше деталей. Часто меньшее количество правил является более эффективным и соответствующим законодательству.
Арендаторы склонны испытывать правила на прочность до установленных пределов. Однако в конечном счёте такой документ предназначен для того, чтобы избавить всех участников от неприятностей. Поэтому арендаторам следует даже при отсутствии правил внутреннего распорядка дома в собственных интересах уважать других жильцов и корректировать своё поведение. В таком случае правила внутреннего распорядка в идеале становятся ненужными.
Как свод правил совместного проживания в объекте недвижимости правила внутреннего распорядка имеют право на существование. Однако юридическое значение для договора они имеют только в том случае, если являются частью договора аренды и не возлагают на арендатора дополнительных обязанностей и не ограничивают его права.