Hausordnung: Was darf hinein und was nicht?

In Miethäusern mit mehreren Parteien gehör eine Hausordnung zum guten Ton. Sie soll dazu beitragen, die wesentlichen Eckpfeiler des Zusammenlebens zu organisieren, Streit vorzubeugen und alle Mieter auf den gleichen Stand zu bringen. Dennoch ist nicht jede Hausordnung rechtlich verbindlich und nicht alle geregelten Aspekte sind wirklich zu befolgen. Was darf in der Hausordnung stehen und was darf darin nicht enthalten sein?

Fließende Rechtsprechung

Die meisten hier behandelten Punkte unterliegen einer „fließenden“ Rechtsprechung mit sich ändernden Auffassungen. Viele Urteile regeln Streitfragen auf immer neue Art, sodass eine allgemeine rechtsverbindliche Aussage zu Details nur selten möglich ist. Im Zweifelsfall sind viele mögliche Probleme idealerweise im persönlichen Gespräch oder im Extremfall mit unsicheren Chancen vor Gericht zu klären.

Die Aufgabe der Hausordnung

Wenn ein Haus mehrere Wohnungen hat, verhalten sich nicht alle Partien gleich. Je nach Verhalten und Toleranz kann es früher oder später zu Streit kommen. Eine Hausordnung kann dazu beitragen, allen einen Verhaltenskodex vorzugeben, über den Grenzen des eigenen Handelns definiert sind.

Zugleich möchte der Vermieter möglicherweise den Umgang mit seiner Immobilie und das Verhalten in bestimmte Bahnen lenken. Auch dafür eignet sich eine Hausordnung, in der über den Mietvertrag hinausgehende Erwartungen an die Mieter definiert sind. Die Hausordnung ist daher ein Instrument, das Zusammenleben in einem Haus für die Gemeinschaft durch möglichst sanfte, aber klare Regeln zu verbessern.

Es gibt kein Gesetz über Hausordnungen

Wichtig: Es gibt kein Gesetz, das eine Hausordnung vorschreibt. Daher gibt es auch keine näher definierten Inhalte. Einzige Ausnahme ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Besitzen mehrere Parteien Eigentumswohnungen in einem Haus, müssen diese eine Hausordnung erstellen. Das regelt § 19 des Wohnungseigentumsgesetz.

Ist eine Hausordnung überhaupt verbindlich?

Obwohl es keine gesetzliche Grundlage für das Ausstellen solcher Richtlinien gibt, kann eine Hausordnung unter das Vertragsrecht fallen und rechtlich bindend sein. Zu unterscheiden sind zwei mögliche Varianten:

1. Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags und mit dem Mietvertrag an den Mieter ausgehändigt, gilt dieses Dokument als Teil der vertraglichen Vereinbarung und ist rechtsverbindlich. Achtung: Änderungen bedürfen in diesem Fall der Zustimmung des Mieters!
2. Ist die Hausordnung kein Bestandteil des Mietvertrags, ist sie nicht rechtsverbindlich. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Inhalt als Aushang im Treppenhaus oder als einfaches Papier ohne Bezug zum Mietvertrag ausgehändigt wird.

Der Unterschied sind die möglichen Folgen nach einem Verstoß. Mieter, die sich nicht an eine allgemeine Hausordnung halten, haben rechtlich nur wenig zu befürchten. Allerdings kann das Nichteinhalten von Regeln als allgemeine Störung des Hausfriedens betrachtet werden. In diesem Fall kann der Vermieter dagegen möglicherweise vorgehen.

Ganz anders ist es, wenn eine Hausordnung Teil des Mietvertrags ist. Verstößt ein Mieter dann gegen die aufgestellten Regeln, kann der Vermieter diese Person abmahnen. Vorab sollte er diese aber mündlich oder schriftlich ermahnen und zum Einhalten der Regeln auffordern. Aus einer Abmahnung kann nach neuerlichen Verstößen eine berechtigte Kündigung des Mietverhältnisses heranwachsen.

Persönlichkeitsrecht vor Hausfrieden – nicht immer!

Bei der Bewertung der Inhalte der Hausordnung gilt außerdem noch ein wichtiger Punkt. Die in der Auflistung genannten Inhalte dürfen dem Mieter keine Aufgaben auferlegen, die über die im Mietvertrag genannten Pflichten hinausgehen. Regelt zum Beispiel nur eine Hausordnung die Treppenhausreinigung oder den Winterdienst der Gemeinschaft, ist diese Pflicht ungültig und muss nicht befolgt werden. Solche Vorgaben sind nur dann gültig, wenn die Verpflichtung bereits im Mietvertrag genannt ist.

Darüber hinaus dürfen die Inhalte nicht die persönliche Entfaltung der Mieter unangemessen benachteiligen. Darunter fallen zum Beispiel Einschränkungen, die über Gebühr eine normale Nutzung der Wohnung oder normale Betätigungen in der Wohnung verbieten. Beispiele sind das nächtliche Duschen oder das Wäschewaschen am Sonntag.

Es ist allerdings sehr wohl möglich, störende Tätigkeiten mit Verweis auf die übermäßige Belästigung anderer Mieter ganz oder stark zu beschränken oder auf bestimmte Zeiten zu reduzieren. Dazu können unter anderem Musizieren, Musik hören, Handwerkern oder Grillen auf dem Balkon gehören. Bei Uneinigkeit über die Auslegung lohnt sich ein Blick auf die aktuelle Rechtsprechung zum konkreten Punkt.

Was darf in einer Hausordnung stehen?

Vermieter möchten gern viele Details des Zusammenlebens regeln. Dennoch sollte sich die Hausordnung auf wesentliche Punkte beschränken. Nur wenn die Hausordnung zum Mietvertrag gehört, dürfen darin – anders als bei einer rechtlich unverbindlichen im Treppenhaus ausgehängte oder einzeln ausgehändigte Version – Winterdienst, Gartenarbeit sowie die Reinigung des Treppenhauses und anderer Gemeinschaftsflächen geregelt sein. Die meisten anderen Inhalte können sich in beiden Varianten des Regelwerks finden. Dazu zählen:

• Lüften und Heizen: Der Vermieter darf allgemeine Vorgaben zum regelmäßigen Lüften und Heizen machen. Dazu zählt zum Beispiel das Verhalten auf Gemeinschaftsflächen.
• Ruhezeiten: Die meisten Hausordnungen enthalten Hinweise auf besondere Ruhezeiten sowie die Nachtruhe. Diese können über die rechtlichen Vorgaben der Gemeinde hinausgehen, dürfen aber das normale Wohnverhalten nicht unmöglich machen. Typische Ruhezeiten sind zwischen 22 und 6 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen und darüber hinaus in manchen Regionen die Mittagsstunden zwischen 12 und 15 Uhr. Teilweise sind bereits abends ab 19 Uhr laute Tätigkeiten einzuschränken.
• Nutzen der Gemeinschaftsflächen: Der Vermieter darf Vorgaben zum Nutzen von Flächen wie Garten, Dachboden, Kellergängen oder das Treppenhaus machen. Meistens geht es dabei um die zeitliche Zugänglichkeit dieser Flächen oder das Verhalten darauf.
• Sauberkeit/Abstellen von Gegenständen: Der Vermieter darf Regeln für die Sauberkeit auf Gemeinschaftsflächen aufstellen. Dabei handelt es sich beispielsweise um die Lagerung von Müll oder Sperrmüll sowie das Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen oder anderen Gegenständen. Aber nicht alle Verbote sind erlaubt. Der Vermieter darf zum Beispiel das Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus nur dann verbieten, wenn dadurch der Fluchtweg versperrt ist. Für Fahrräder ist ein Verbot weniger angreifbar, wenn es eine sichere Abstellmöglichkeit im Keller oder Hinterhof gibt.
• Grillen: Grundsätzlich gibt es keine allgemeine rechtliche Erlaubnis, in Gemeinschaftsgärten oder auf dem Balkon zu grillen. In einigen Fällen können zum Beispiel bauliche Verhältnisse ein Verbot rechtfertigen. Sofern regelmäßig Rauch in die Wohnungen der anderen Mieter ziehen, darf der Vermieter das Grillen auf dem Balkon verbieten oder im Garten einen Platz abseits der Fenster anweisen.
• Sicherheit der Zugänge: Der Vermieter darf die Mieter anweisen, die Zugänge zum Haus wie die Eingangstür ab einer bestimmten Uhrzeit zu verschließen. Allerdings spricht dem ein wichtiger Grund in der Praxis entgegen: Abgesperrte Haustüren können zum Beispiel Rettungskräften eine schnelle Hilfe im Notfall erschweren.
• Aufzüge: Verfügt eine Immobilie über Aufzüge, darf der Vermieter den Zugang und das Benutzen regeln. So können zum Beispiel Mieter angewiesen werden, ihre kleinen Kinder nicht allein fahren zu lassen. Ebenso sind Hinweise möglich, den Fahrstuhl mit Lasten nicht über das zulässige Gesamtgewicht hinaus zu nutzen. Aber es ist nicht statthaft, die Nutzung auf bestimmte Zeiten einzuschränken.

Grundsätzlich sind weitere Punkte möglich, die in einer Hausordnung vorkommen können. Die meisten Dokumente beschränken sich aber auf diese Punkte des Zusammenlebens. Dabei sind die einzelnen Ausführungen und Regeln häufig sehr konkret.

Was darf eine Hausordnung nicht enthalten?

Es gibt allerdings Verbote und Einschränkungen, die der Vermieter nicht über eine solche Vereinbarung aussprechen darf. Dazu gehören unter anderem die folgenden Punkte:

• Besuchsverbot: Der Vermieter darf seinen Mietern nicht verbieten, Besuch zu empfangen oder den Besuch übernachten zu lassen.
• Verbot oder Einschränkung von Kinderlärm: Auch wenn sich viele Mieter am Lärm von Kindern stören, müssen Mieter und Vermieter die Lautstärke von Kindern hinnehmen.
• Bade- und Duschverbote: Zum bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört die Möglichkeit der Körperpflege. Der Vermieter darf diese nicht an bestimmte Zeiten knüpfen. Daher darf eine Hausordnung das Duschen oder Baden in der Nacht nicht verbieten.
• Wäsche: Die Hausordnung darf weder eine Waschmaschine und damit das Wäschewaschen noch das Trocknen in der Wohnung verbieten. Entsprechende Vorgaben sind rechtsungültig, da sie den Mieter einseitig benachteiligen. Das gilt auch bei vorhandenen Waschküchen und Trockenmöglichkeiten. Allerdings haftet der Mieter in diesen Fällen zum Beispiel für Schäden durch Schimmelbildung. Ebenso darf der Vermieter das Waschen in den Ruhezeiten nicht verbieten, sofern die Lautstärke ausreichend niedrig ist. Das Trocknen von Wäsche aus dem Fenster heraus oder auf dem Balkon darf er allerdings auf die Rückseite des Hauses beschränken oder an Sonn- und Feiertagen ausschließen.
• Haustiere: Ein häufiges Streitthema sind Haustiere. Der Vermieter darf nach aktueller Rechtsprechung den Mietern nicht generell das Halten von Haustieren verbieten. Aber er kann dieses vom Einzelfall abhängig machen, indem er im Mietvertrag seine Zustimmung voraussetzt. Ein Verbot über eine allgemeine, nicht zum Mietvertrag gehörende Hausordnung gilt jedoch als unzureichend.
• Musizieren: Der Vermieter darf Ruhezeiten festlegen. Er darf aber nicht Hobbys wie das Musizieren grundsätzlich untersagen. Solange dieses im Rahmen bleibt und nicht übermäßig laut ist, müssen er und die Hausgemeinschaft diese Geräuschkulisse dulden.

Im Zweifelsfall Rücksicht nehmen!

Die Hausordnung soll das stressfreie Miteinander regeln. Vermieter neigen dazu, möglichst viele Details regeln zu wollen. Häufig sind weniger Regeln besser und rechtskonformer.

Mieter neigen dazu, Regeln bis zu den Grenzen auszureizen. Letztlich dient ein solches Dokument jedoch dazu, allen Beteiligten Ärger zu ersparen. Mieter sollten daher auch ohne Hausordnung im eigenen Interesse auf andere Mieter Rücksicht nehmen und ihr Verhalten anpassen. Dann ist eine Hausordnung idealerweise überflüssig.

Als Regelwerk des gemeinschaftlichen Wohnens in einer Immobilie hat die Hausordnung eine Berechtigung. Vertragsrelevant ist sie jedoch nur, wenn sie Teil des Mietvertrags ist und dem Mieter keine zusätzlichen Pflichten aufbürdet oder in seinen Rechten beschneidet.