Birden fazla hanenin bulunduğu kiralık binalarda ev düzeni kuralları iyi komşuluğun bir parçasıdır. Birlikte yaşamın temel çerçevesini düzenlemeye, anlaşmazlıkları önlemeye ve tüm kiracıları aynı bilgi düzeyine getirmeye yardımcı olmalıdır. Bununla birlikte, her ev düzeni kuralı hukuken bağlayıcı değildir ve düzenlenen tüm hususlara gerçekten uyulması gerekmez. Ev düzeni kurallarında neler yer alabilir ve neler yer alamaz?
Değişken içtihat
Burada ele alınan konuların çoğu, değişen görüşlerin bulunduğu „değişken“ bir içtihada tabidir. Birçok karar, ihtilaflı konuları sürekli yeni şekillerde düzenlediğinden, ayrıntılara ilişkin genel ve hukuken bağlayıcı bir açıklama yapmak nadiren mümkündür. Şüphe durumunda, birçok olası sorun ideal olarak kişisel görüşme yoluyla veya en kötü ihtimalle mahkemede belirsiz başarı şanslarıyla çözüme kavuşturulmalıdır.
Ev düzeni kurallarının görevi
Bir binada birden fazla daire varsa, tüm taraflar aynı şekilde davranmaz. Davranış ve toleransa bağlı olarak er ya da geç anlaşmazlık çıkabilir. Bir ev düzeni, herkese kendi eylemlerinin sınırlarının tanımlandığı bir davranış kuralları bütünü sunmaya yardımcı olabilir.
Aynı zamanda ev sahibi, mülkünün kullanımını ve binadaki davranışları belirli bir çerçeveye yönlendirmek isteyebilir. Kira sözleşmesinin ötesine geçen kiracı beklentilerinin tanımlandığı bir ev düzeni bunun için de uygundur. Bu nedenle ev düzeni, mümkün olduğunca yumuşak ancak açık kurallarla bir binadaki topluluk yaşamını iyileştiren bir araçtır.
Ev düzeni kurallarına ilişkin bir yasa yoktur
Önemli: Ev düzeni kurallarını zorunlu kılan bir yasa yoktur. Bu nedenle, daha ayrıntılı şekilde tanımlanmış içerikler de bulunmaz. Bunun tek istisnası kat mülkiyeti sahipleri topluluğudur (WEG). Bir binada birden fazla tarafın mülkiyetinde daireler bulunuyorsa, bunların bir ev düzeni oluşturmaları gerekir. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde düzenlenmiştir.
Ev düzeni kuralları gerçekten bağlayıcı mıdır?
Bu tür yönergelerin yayımlanması için yasal bir dayanak bulunmamasına rağmen, bir ev düzeni sözleşme hukukuna tabi olabilir ve hukuken bağlayıcı olabilir. İki olası çeşidin birbirinden ayırt edilmesi gerekir:
- Ev düzeni kira sözleşmesinin bir parçasıysa ve kira sözleşmesiyle birlikte kiracıya teslim edilmişse, bu belge sözleşmesel anlaşmanın bir parçası olarak kabul edilir ve hukuken bağlayıcıdır. Dikkat: Bu durumda değişiklikler kiracının onayını gerektirir!
- Bina yönetmeliği kira sözleşmesinin bir parçası değilse hukuken bağlayıcı değildir. Bu, örneğin içeriğin merdiven boşluğunda ilan olarak veya kira sözleşmesine herhangi bir atıf içermeyen basit bir kâğıt olarak teslim edilmesi durumunda söz konusudur.
Fark, bir ihlal sonrasında ortaya çıkabilecek sonuçlardır. Genel bir bina yönetmeliğine uymayan kiracıların hukuken fazla korkacakları bir şey yoktur. Ancak kurallara uyulmaması, bina huzurunun genel olarak bozulması şeklinde değerlendirilebilir. Bu durumda ev sahibi buna karşı muhtemelen işlem yapabilir.
Bina yönetmeliğinin kira sözleşmesinin bir parçası olması durumunda ise durum tamamen farklıdır. Kiracı belirlenen kurallara aykırı davranırsa ev sahibi bu kişiye ihtar verebilir. Ancak öncesinde kendisini sözlü veya yazılı olarak uyarmalı ve kurallara uymasını talep etmelidir. Yeni ihlallerin ardından ihtar, kira ilişkisinin haklı nedenle feshedilmesine dönüşebilir.
Bina huzurundan önce kişilik hakkı – her zaman değil!
Bina yönetmeliğinin içeriği değerlendirilirken ayrıca önemli bir nokta daha geçerlidir. Listede belirtilen içerikler, kiracıya kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerin ötesine geçen görevler yükleyemez. Örneğin merdiven boşluğunun temizliğini veya ortak alanın kış hizmetini yalnızca bir bina yönetmeliği düzenliyorsa, bu yükümlülük geçersizdir ve buna uyulması gerekmez. Bu tür hükümler ancak yükümlülük kira sözleşmesinde zaten belirtilmişse geçerlidir.
Bunun yanı sıra içerikler, kiracıların kişisel gelişimini ölçüsüz biçimde dezavantajlı duruma düşürmemelidir. Buna, örneğin konutun normal kullanımını veya konuttaki normal faaliyetleri gereğinden fazla yasaklayan kısıtlamalar dahildir. Örnek olarak gece duş almak veya pazar günü çamaşır yıkamak verilebilir.
Bununla birlikte, diğer kiracıların aşırı rahatsız edilmesine atıfta bulunularak rahatsız edici faaliyetleri tamamen veya büyük ölçüde kısıtlamak ya da belirli zamanlarla sınırlamak mümkündür. Bunlar arasında müzik aleti çalmak, müzik dinlemek, el işi yapmak veya balkonda mangal yapmak sayılabilir. Yorum konusunda anlaşmazlık olması hâlinde, somut konuya ilişkin güncel içtihatlara göz atmak faydalı olacaktır.
Bir bina yönetmeliğinde neler yer alabilir?
Ev sahipleri birlikte yaşamın birçok ayrıntısını düzenlemek ister. Bununla birlikte bina yönetmeliği temel hususlarla sınırlı kalmalıdır.Maddeleri sınırlandırın. Yalnızca apartman yönetmeliği kira sözleşmesinin bir parçasıysa – merdiven boşluğuna asılan veya ayrı ayrı teslim edilen hukuken bağlayıcı olmayan bir versiyondan farklı olarak – kış hizmetleri, bahçe işleri ve merdiven boşluğunun yanı sıra diğer ortak alanların temizliği burada düzenlenebilir. Yönetmeliğin diğer içeriklerinin çoğu her iki versiyonda da yer alabilir. Bunlar şunlardır:
- Havalandırma ve ısıtma: Kiraya veren, düzenli havalandırma ve ısıtmaya ilişkin genel kurallar koyabilir. Buna örneğin ortak alanlardaki davranışlar da dahildir.
- Dinlenme saatleri: Apartman yönetmeliklerinin çoğu, özel dinlenme saatlerinin yanı sıra gece dinlenmesine ilişkin bilgiler içerir. Bunlar belediyenin yasal düzenlemelerinin ötesine geçebilir, ancak normal konut kullanımını imkânsız hâle getiremez. Tipik dinlenme saatleri 22.00 ile 06.00 arası, pazar ve resmî tatil günleri ve ayrıca bazı bölgelerde 12.00 ile 15.00 arasındaki öğle saatleridir. Bazı durumlarda gürültülü faaliyetler akşam saat 19.00’dan itibaren kısıtlanabilir.
- Ortak alanların kullanımı: Kiraya veren, bahçe, çatı katı, bodrum geçitleri veya merdiven boşluğu gibi alanların kullanımına ilişkin kurallar koyabilir. Çoğunlukla bu alanlara hangi saatlerde erişilebileceği veya buralardaki davranışlar söz konusudur.
- Temizlik/eşyaların bırakılması: Kiraya veren, ortak alanların temizliğine ilişkin kurallar koyabilir. Bunlar örneğin çöp veya hacimli atıkların depolanması ile bisikletlerin, çocuk arabalarının veya diğer eşyaların bırakılmasıyla ilgilidir. Ancak tüm yasaklara izin verilmez. Örneğin kiraya veren, merdiven boşluğuna çocuk arabası bırakılmasını ancak kaçış yolu bu nedenle kapanıyorsa yasaklayabilir. Bodrumda veya arka avluda güvenli bir bırakma imkânı varsa, bisiklet yasağına itiraz edilmesi daha zordur.
- Mangal yapma: İlke olarak ortak bahçelerde veya balkonda mangal yapmaya ilişkin genel bir yasal izin yoktur. Bazı durumlarda, örneğin yapısal koşullar bir yasağı haklı gösterebilir. Düzenli olarak diğer kiracıların dairelerine duman giriyorsa, kiraya veren balkonda mangal yapmayı yasaklayabilir veya bahçede pencerelerden uzakta bir yer belirleyebilir.
- Girişlerin güvenliği: Kiraya veren, kiracılara belirli bir saatten itibaren evin girişlerini, örneğin giriş kapısını, kilitlemelerini talimatlandırabilir. Ancak uygulamada önemli bir neden buna karşı çıkar: Kilitli ev kapıları örneğin acil bir durumda kurtarma ekiplerinin hızlı yardım sağlamasını zorlaştırabilir.
- Asansörler: Bir taşınmazda asansör bulunuyorsa, ev sahibi erişimi ve kullanımı düzenleyebilir. Örneğin kiracılara küçük çocuklarını tek başına asansöre bindirmemeleri talimatı verilebilir. Aynı şekilde, yüklerle birlikte asansörün izin verilen toplam ağırlığın üzerinde kullanılmaması gerektiğine dair uyarılar da mümkündür. Ancak kullanımı belirli saatlerle sınırlamak uygun değildir.
Temel olarak, bir bina yönetmeliğinde yer alabilecek başka hususlar da mümkündür. Ancak çoğu belge, birlikte yaşamaya ilişkin bu noktalarla sınırlıdır. Bu kapsamda, münferit açıklamalar ve kurallar çoğu zaman oldukça somuttur.
Bir bina yönetmeliği neleri içeremez?
Bununla birlikte, ev sahibinin böyle bir anlaşma yoluyla koyamayacağı yasaklar ve kısıtlamalar vardır. Bunlar arasında aşağıdaki hususlar yer alır:
- Ziyaretçi yasağı: Ev sahibi, kiracılarına ziyaretçi kabul etmelerini veya ziyaretçilerinin gece kalmasına izin vermelerini yasaklayamaz.
- Çocuk gürültüsünün yasaklanması veya kısıtlanması: Her ne kadar birçok kiracı çocukların gürültüsünden rahatsız olsa da kiracılar ve ev sahipleri çocukların ses seviyesini hoşgörüyle karşılamak zorundadır.
- Banyo yapma ve duş alma yasakları: Bir konutun amacına uygun kullanımına kişisel bakım imkânı da dahildir. Ev sahibi bunu belirli saatlere bağlayamaz. Bu nedenle bir bina yönetmeliği gece duş almayı veya banyo yapmayı yasaklayamaz.
- Çamaşır: Bina yönetmeliği ne çamaşır makinesini ve dolayısıyla çamaşır yıkamayı ne de konutta çamaşır kurutmayı yasaklayabilir. İlgili kurallar, kiracıyı tek taraflı olarak dezavantajlı duruma düşürdükleri için hukuken geçersizdir. Bu, mevcut çamaşırhaneler ve kurutma imkânları için de geçerlidir. Ancak bu durumlarda kiracı, örneğin küf oluşumundan kaynaklanan zararlardan sorumludur. Ses seviyesi yeterince düşük olduğu sürece ev sahibi dinlenme saatlerinde çamaşır yıkamayı da yasaklayamaz. Bununla birlikte, pencereden dışarıya veya balkonda çamaşır kurutmayı binanın arka tarafıyla sınırlayabilir ya da pazar ve resmî tatil günlerinde tamamen yasaklayabilir.
- Evcil hayvanlar: Evcil hayvanlar sıkça ihtilaf konusu olur. Güncel içtihada göre ev sahibi, kiracıların evcil hayvan beslemesini genel olarak yasaklayamaz. Ancak kira sözleşmesinde onayını şart koşarak bunu münferit duruma bağlı hâle getirebilir. Kira sözleşmesinin parçası olmayan genel bir bina yönetmeliği aracılığıyla getirilen bir yasakancak yetersiz kabul edilir.
- Müzik yapma: Ev sahibi dinlenme saatlerini belirleyebilir. Ancak müzik yapma gibi hobileri genel olarak yasaklayamaz. Bu faaliyet makul sınırlar içinde kaldığı ve aşırı gürültülü olmadığı sürece, ev sahibi ve apartman sakinleri bu sesleri tolere etmek zorundadır.
Şüphe durumunda başkalarını düşünün!
Apartman yönetmeliği, stressiz bir birlikte yaşamı düzenlemeyi amaçlar. Ev sahipleri mümkün olduğunca çok ayrıntıyı düzenlemek isteme eğilimindedir. Çoğu zaman daha az kural daha iyi ve hukuka daha uygundur.
Kiracılar kuralları sınırlarına kadar zorlamaya eğilimlidir. Ancak sonuç olarak böyle bir belge, tüm tarafları sıkıntıdan korumaya yarar. Bu nedenle kiracılar, kendi çıkarları doğrultusunda apartman yönetmeliği olmasa bile diğer kiracıları dikkate almalı ve davranışlarını uyarlamalıdır. Bu durumda ideal olarak apartman yönetmeliğine gerek kalmaz.
Bir taşınmazda ortak yaşamın kuralları olarak apartman yönetmeliğinin bir gerekçesi vardır. Ancak kira sözleşmesinin bir parçası olması ve kiracıya ek yükümlülükler getirmemesi ya da haklarını kısıtlamaması hâlinde sözleşme açısından geçerlidir.