कई पक्षों वाले किराये के मकानों में गृह नियमावली होना शिष्टाचार का हिस्सा माना जाता है। इसका उद्देश्य साथ रहने के आवश्यक आधारभूत नियमों को व्यवस्थित करना, विवादों को रोकना और सभी किरायेदारों को समान जानकारी देना है। फिर भी हर गृह नियमावली कानूनी रूप से बाध्यकारी नहीं होती और उसमें विनियमित सभी पहलुओं का पालन करना वास्तव में आवश्यक नहीं होता। गृह नियमावली में क्या लिखा जा सकता है और उसमें क्या शामिल नहीं किया जा सकता?
बदलती हुई न्यायिक व्याख्या
यहाँ चर्चा किए गए अधिकांश बिंदु बदलती हुई धारणाओं वाली “प्रवाहमान” न्यायिक व्याख्या के अधीन हैं। कई फैसले विवादित प्रश्नों को बार-बार नए तरीके से विनियमित करते हैं, इसलिए विवरणों के संबंध में सामान्य रूप से कानूनी रूप से बाध्यकारी बयान बहुत कम ही संभव होता है। संदेह की स्थिति में, कई संभावित समस्याओं को आदर्श रूप से व्यक्तिगत बातचीत में या अत्यंत स्थिति में अदालत में अनिश्चित संभावनाओं के साथ स्पष्ट किया जाना चाहिए।
गृह नियमावली का कार्य
जब किसी मकान में कई अपार्टमेंट होते हैं, तो सभी पक्ष एक जैसा व्यवहार नहीं करते। व्यवहार और सहनशीलता के आधार पर देर-सबेर विवाद हो सकता है। गृह नियमावली सभी के लिए एक आचार-संहिता निर्धारित करने में मदद कर सकती है, जिसके माध्यम से अपने कार्यों की सीमाएँ परिभाषित होती हैं।
साथ ही, मकान-मालिक संभवतः अपनी संपत्ति के साथ व्यवहार और उसमें आचरण को कुछ निश्चित दिशाओं में निर्देशित करना चाहता है। इसके लिए भी गृह नियमावली उपयुक्त है, जिसमें किराया अनुबंध से आगे बढ़कर किरायेदारों से अपेक्षाएँ परिभाषित की जाती हैं। इसलिए गृह नियमावली एक ऐसा साधन है, जो यथासंभव सरल, लेकिन स्पष्ट नियमों के माध्यम से किसी मकान में समुदाय के लिए साथ रहने को बेहतर बनाता है।
गृह नियमावली के संबंध में कोई कानून नहीं है
महत्वपूर्ण: ऐसा कोई कानून नहीं है जो गृह नियमावली निर्धारित करता हो। इसलिए इसकी विषय-वस्तु भी अधिक स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं है। एकमात्र अपवाद Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) है। यदि किसी मकान में कई पक्षों के पास स्वामित्व वाले अपार्टमेंट हैं, तो उन्हें गृह नियमावली बनानी होगी। इसे Wohnungseigentumsgesetz की धारा 19 में विनियमित किया गया है।
क्या गृह नियमावली वास्तव में बाध्यकारी है?
हालाँकि ऐसे दिशानिर्देश जारी करने का कोई कानूनी आधार नहीं है, फिर भी गृह नियमावली अनुबंध कानून के अंतर्गत आ सकती है और कानूनी रूप से बाध्यकारी हो सकती है। दो संभावित रूपों में अंतर करना आवश्यक है:
- यदि गृह नियमावली किराया अनुबंध का हिस्सा है और किरायेदार को किराया अनुबंध के साथ सौंप दी गई है, तो यह दस्तावेज़ संविदात्मक समझौते का हिस्सा माना जाता है और है कानूनी रूप से बाध्यकारी। सावधान: इस मामले में बदलावों के लिए किरायेदार की सहमति आवश्यक है!
- यदि भवन के नियम किरायानामे का हिस्सा नहीं हैं, तो वे कानूनी रूप से बाध्यकारी नहीं हैं। यह उदाहरण के लिए तब होता है, जब सामग्री को सीढ़ीघर में सूचना के रूप में या किरायानामे से किसी संबंध के बिना साधारण कागज़ के रूप में दिया जाता है।
अंतर उल्लंघन के बाद होने वाले संभावित परिणामों में है। जो किरायेदार सामान्य भवन नियमों का पालन नहीं करते, उन्हें कानूनी रूप से बहुत कम चिंता करनी पड़ती है। हालांकि, नियमों का पालन न करना भवन की शांति में सामान्य व्यवधान माना जा सकता है। इस स्थिति में मकान-मालिक इसके विरुद्ध संभवतः कार्रवाई कर सकता है।
स्थिति बिल्कुल अलग होती है, जब भवन के नियम किरायानामे का हिस्सा होते हैं। यदि कोई किरायेदार निर्धारित नियमों का उल्लंघन करता है, तो मकान-मालिक उस व्यक्ति को चेतावनी दे सकता है। इससे पहले उसे मौखिक या लिखित रूप से समझाना चाहिए और नियमों का पालन करने के लिए कहना चाहिए। बाद के उल्लंघनों के बाद चेतावनी से किरायेदारी की उचित समाप्ति विकसित हो सकती है।
भवन की शांति से पहले व्यक्तित्व का अधिकार – हमेशा नहीं!
भवन के नियमों की सामग्री का मूल्यांकन करते समय एक और महत्वपूर्ण बात लागू होती है। सूची में उल्लिखित सामग्री किरायेदार पर ऐसी जिम्मेदारियाँ नहीं डाल सकती, जो किरायानामे में उल्लिखित दायित्वों से आगे जाती हों। उदाहरण के लिए, यदि केवल भवन के नियम ही सीढ़ीघर की सफाई या समुदाय की शीतकालीन सेवा को विनियमित करते हैं, तो यह दायित्व अमान्य है और इसका पालन आवश्यक नहीं है। ऐसे प्रावधान तभी मान्य होते हैं, जब दायित्व पहले से किरायानामे में उल्लिखित हो।
इसके अतिरिक्त, सामग्री किरायेदारों के व्यक्तिगत विकास को अनुचित रूप से नुकसान नहीं पहुँचा सकती। इसमें उदाहरण के लिए वे प्रतिबंध शामिल हैं, जो अत्यधिक रूप से आवास के सामान्य उपयोग या आवास में सामान्य गतिविधियों पर रोक लगाते हैं। उदाहरण हैं रात में नहाना या रविवार को कपड़े धोना।
हालांकि, अन्य किरायेदारों को अत्यधिक परेशान करने के संदर्भ में विघ्नकारी गतिविधियों को पूरी तरह या काफी हद तक सीमित करना अथवा उन्हें निश्चित समय तक सीमित करना बिल्कुल संभव है। इनमें अन्य बातों के अलावा संगीत बजाना, संगीत सुनना, हस्तशिल्प करना या बालकनी में बारबेक्यू करना शामिल हो सकता है। व्याख्या को लेकर असहमति होने पर, संबंधित बिंदु पर वर्तमान न्यायिक निर्णयों पर नजर डालना उपयोगी है।
भवन के नियमों में क्या लिखा जा सकता है?
मकान-मालिक सहजीवन के कई विवरणों को विनियमित करना चाहते हैं। फिर भी भवन के नियम आवश्यकबिंदु सीमित करें। केवल तभी जब गृह नियमावली किरायानामा का हिस्सा हो, उसमें – सीढ़ीघर में लगाई गई या अलग-अलग वितरित की गई कानूनी रूप से गैर-बाध्यकारी प्रति के विपरीत – सर्दियों में बर्फ हटाने की सेवा, बागवानी तथा सीढ़ीघर और अन्य साझा क्षेत्रों की सफाई को विनियमित किया जा सकता है। अधिकांश अन्य विषय नियमावली के दोनों रूपों में पाए जा सकते हैं। इनमें शामिल हैं:
- हवा लगाना और गर्म करना: मकान-मालिक नियमित रूप से हवा लगाने और गर्म करने के संबंध में सामान्य निर्देश दे सकता है। इसमें, उदाहरण के लिए, साझा क्षेत्रों में व्यवहार शामिल है।
- विश्राम के समय: अधिकांश गृह नियमावलियों में विशेष विश्राम समय और रात्रि विश्राम के संबंध में निर्देश होते हैं। ये नगरपालिका के कानूनी प्रावधानों से आगे जा सकते हैं, लेकिन सामान्य आवासीय व्यवहार को असंभव नहीं बना सकते। सामान्य विश्राम समय 22 से 6 बजे के बीच तथा रविवार और सार्वजनिक अवकाशों पर होते हैं और इसके अतिरिक्त कुछ क्षेत्रों में 12 से 15 बजे के बीच दोपहर के समय भी होते हैं। कुछ मामलों में शाम 19 बजे से ही शोर वाली गतिविधियों को सीमित करना होता है।
- साझा क्षेत्रों का उपयोग: मकान-मालिक बगीचे, अटारी, तहखाने के गलियारों या सीढ़ीघर जैसे क्षेत्रों के उपयोग के संबंध में निर्देश दे सकता है। अधिकतर बात इन क्षेत्रों तक समयानुसार पहुंच या वहां के व्यवहार की होती है।
- स्वच्छता/वस्तुएं रखना: मकान-मालिक साझा क्षेत्रों में स्वच्छता के लिए नियम बना सकता है। इसमें, उदाहरण के लिए, कचरे या भारी कचरे का भंडारण तथा साइकिलों, बच्चों की गाड़ियों या अन्य वस्तुओं को रखना शामिल है। लेकिन सभी प्रतिबंध अनुमत नहीं हैं। उदाहरण के लिए, मकान-मालिक सीढ़ीघर में बच्चों की गाड़ी रखना तभी प्रतिबंधित कर सकता है, जब इससे निकासी मार्ग अवरुद्ध हो। साइकिलों के लिए प्रतिबंध तब कम चुनौती योग्य होता है, जब तहखाने या पिछवाड़े में सुरक्षित रखने की सुविधा उपलब्ध हो।
- बारबेक्यू करना: मूल रूप से साझा बगीचों या बालकनी में बारबेक्यू करने की कोई सामान्य कानूनी अनुमति नहीं है। कुछ मामलों में, उदाहरण के लिए, भवन की संरचनात्मक परिस्थितियां प्रतिबंध को उचित ठहरा सकती हैं। यदि नियमित रूप से धुआं अन्य किरायेदारों के आवासों में जाता है, तो मकान-मालिक बालकनी में बारबेक्यू करने पर प्रतिबंध लगा सकता है या बगीचे में खिड़कियों से दूर किसी स्थान का निर्देश दे सकता है।
- प्रवेश मार्गों की सुरक्षा: मकान-मालिक किरायेदारों को निर्देश दे सकता है कि वे घर के प्रवेश मार्गों, जैसे मुख्य द्वार, को किसी निश्चित समय से बंद रखें। हालांकि, व्यवहार में एक महत्वपूर्ण कारण इसके विरुद्ध होता है: बंद किए गए मुख्य द्वार उदाहरण के लिए, आपातकालीन स्थिति में बचावकर्मियों के लिए त्वरित सहायता को कठिन बना सकते हैं।
- लिफ्ट: यदि किसी संपत्ति में लिफ्ट हैं, तो मकान-मालिक उनके उपयोग और पहुँच को नियंत्रित कर सकता है। उदाहरण के लिए, किरायेदारों को निर्देश दिया जा सकता है कि वे अपने छोटे बच्चों को अकेले लिफ्ट में न जाने दें। इसी प्रकार, यह सूचना दी जा सकती है कि सामान के साथ लिफ्ट का उपयोग अनुमत कुल भार से अधिक न किया जाए। लेकिन उपयोग को कुछ निश्चित समय तक सीमित करना अनुमत नहीं है।
सैद्धांतिक रूप से, घर के नियमों में शामिल किए जा सकने वाले अन्य बिंदु भी संभव हैं। लेकिन अधिकांश दस्तावेज़ सामुदायिक जीवन के इन्हीं पहलुओं तक सीमित रहते हैं। इनमें दिए गए व्यक्तिगत निर्देश और नियम अक्सर बहुत विशिष्ट होते हैं।
घर के नियमों में क्या शामिल नहीं किया जा सकता?
हालाँकि, कुछ निषेध और प्रतिबंध ऐसे हैं जिन्हें मकान-मालिक इस प्रकार के समझौते के माध्यम से लागू नहीं कर सकता। इनमें अन्य बातों के अलावा निम्नलिखित बिंदु शामिल हैं:
- आगंतुकों पर प्रतिबंध: मकान-मालिक अपने किरायेदारों को आगंतुकों का स्वागत करने या उन्हें रातभर ठहराने से मना नहीं कर सकता।
- बच्चों के शोर पर प्रतिबंध या सीमा: भले ही कई किरायेदार बच्चों के शोर से परेशान हों, किरायेदारों और मकान-मालिकों को बच्चों के शोर का स्तर सहन करना होगा।
- नहाने और शॉवर पर प्रतिबंध: किसी आवास के निर्धारित उपयोग में व्यक्तिगत स्वच्छता की संभावना शामिल है। मकान-मालिक इसे कुछ निश्चित समय से नहीं बाँध सकता। इसलिए घर के नियम रात में शॉवर लेने या नहाने पर प्रतिबंध नहीं लगा सकते।
- कपड़े धोना: घर के नियम न तो वॉशिंग मशीन और इस प्रकार कपड़े धोने पर, न ही आवास में कपड़े सुखाने पर प्रतिबंध लगा सकते हैं। ऐसे प्रावधान कानूनी रूप से अमान्य हैं, क्योंकि वे किरायेदार को एकतरफा नुकसान पहुँचाते हैं। यह बात उपलब्ध कपड़े धोने के कमरों और सुखाने की सुविधाओं के मामले में भी लागू होती है। हालाँकि, इन मामलों में किरायेदार उदाहरण के लिए फफूंदी बनने से होने वाले नुकसान के लिए उत्तरदायी होता है। इसी प्रकार, यदि शोर पर्याप्त रूप से कम हो, तो मकान-मालिक विश्राम के समय कपड़े धोने पर प्रतिबंध नहीं लगा सकता। हालाँकि, वह खिड़की से बाहर या बालकनी पर कपड़े सुखाने को घर के पीछे तक सीमित कर सकता है या रविवार और सार्वजनिक अवकाश के दिनों में इसे निषिद्ध कर सकता है।
- पालतू जानवर: पालतू जानवर अक्सर विवाद का विषय होते हैं। वर्तमान न्यायिक निर्णयों के अनुसार, मकान-मालिक सामान्य रूप से किरायेदारों को पालतू जानवर रखने से मना नहीं कर सकता। लेकिन वह इसे प्रत्येक मामले पर निर्भर बना सकता है, जिसके लिए वह किरायानामा में अपनी सहमति को आवश्यक शर्त बना सकता है। सामान्य, किरायानामा का हिस्सा न होने वाले घर के नियमों के माध्यम से प्रतिबंध हालाँकि इसे अपर्याप्त माना जाता है।
- संगीत बजाना: मकान-मालिक शांत समय निर्धारित कर सकता है। लेकिन वह संगीत बजाने जैसे शौक पर मूल रूप से प्रतिबंध नहीं लगा सकता। जब तक यह सीमित दायरे में रहे और अत्यधिक तेज़ न हो, तब तक उसे और आवासीय समुदाय को इस शोर को सहन करना होगा।
संदेह की स्थिति में दूसरों का ध्यान रखें!
गृह-नियमावली का उद्देश्य तनाव-मुक्त सह-अस्तित्व को विनियमित करना है। मकान-मालिक अधिक से अधिक विवरणों को विनियमित करना चाहते हैं। अक्सर कम नियम बेहतर और कानून के अधिक अनुरूप होते हैं।
किरायेदार नियमों की सीमाओं तक उनका लाभ उठाने की प्रवृत्ति रखते हैं। अंततः, ऐसा दस्तावेज़ सभी संबंधित पक्षों को परेशानी से बचाने के लिए होता है। इसलिए किरायेदारों को गृह-नियमावली के बिना भी अपने हित में अन्य किरायेदारों का ध्यान रखना चाहिए और अपने व्यवहार को अनुकूलित करना चाहिए। तब आदर्श रूप से गृह-नियमावली अनावश्यक हो जाती है।
किसी संपत्ति में सामुदायिक निवास के नियमों के रूप में गृह-नियमावली का औचित्य है। हालाँकि, यह केवल तभी अनुबंध-संबंधी होती है, जब यह किरायानामे का हिस्सा हो और किरायेदार पर अतिरिक्त दायित्व न डाले या उसके अधिकारों को सीमित न करे।