У багатоквартирних орендованих будинках правила внутрішнього розпорядку є ознакою доброго тону. Вони мають допомагати організувати основні засади спільного проживання, запобігати конфліктам і забезпечувати всім орендарям однаковий рівень поінформованості. Водночас не кожні правила внутрішнього розпорядку є юридично обов’язковими, і не всіх установлених у них аспектів справді потрібно дотримуватися. Що може бути зазначено в правилах внутрішнього розпорядку, а чого в них не повинно міститися?
Мінлива судова практика
Більшість розглянутих тут питань підпадає під «мінливу» судову практику з поглядами, що змінюються. Багато судових рішень щоразу по-новому врегульовують спірні питання, тому загальне юридично обов’язкове твердження щодо деталей можливе лише зрідка. У разі сумнівів багато потенційних проблем в ідеалі слід вирішувати в особистій розмові або, у крайньому разі, в суді з невизначеними шансами на успіх.
Завдання правил внутрішнього розпорядку
Якщо в будинку є кілька квартир, не всі мешканці поводяться однаково. Залежно від поведінки й толерантності рано чи пізно можуть виникнути конфлікти. Правила внутрішнього розпорядку можуть допомогти встановити для всіх кодекс поведінки, у якому визначено межі власних дій.
Водночас орендодавець може прагнути спрямувати поводження з його нерухомістю та поведінку мешканців у певне русло. Для цього також підходять правила внутрішнього розпорядку, у яких визначено очікування від орендарів, що виходять за межі договору оренди. Тому правила внутрішнього розпорядку є інструментом для покращення спільного проживання в будинку завдяки якомога м’якшим, але чітким правилам.
Не існує закону про правила внутрішнього розпорядку
Важливо: не існує закону, який би вимагав правил внутрішнього розпорядку. Тому немає й чітко визначеного змісту. Єдиним винятком є об’єднання співвласників квартир (WEG). Якщо кілька сторін володіють квартирами в одному будинку, вони повинні скласти правила внутрішнього розпорядку. Це регулює § 19 Закону про власність на житло.
Чи є правила внутрішнього розпорядку взагалі обов’язковими?
Хоча законодавчої підстави для видання таких правил не існує, правила внутрішнього розпорядку можуть підпадати під дію договірного права та бути юридично обов’язковими. Слід розрізняти два можливі варіанти:
- Якщо правила внутрішнього розпорядку є складовою договору оренди та були передані орендарю разом із договором оренди, цей документ вважається частиною договірної угоди та є юридично обов’язковою. Увага: у цьому випадку зміни потребують згоди орендаря!
- Якщо правила внутрішнього розпорядку будинку не є складовою договору оренди, вони не мають юридично обов’язкової сили. Це, наприклад, має місце тоді, коли їхній зміст розміщено як оголошення на сходовій клітці або вручено як окремий аркуш без посилання на договір оренди.
Відмінність полягає в можливих наслідках порушення. Орендарям, які не дотримуються загальних правил внутрішнього розпорядку будинку, з юридичного погляду мало що загрожує. Однак недотримання правил може розглядатися як загальне порушення спокою в будинку. У такому випадку орендодавець може вжити відповідних заходів.
Зовсім інакше, якщо правила внутрішнього розпорядку будинку є частиною договору оренди. Якщо орендар порушує встановлені правила, орендодавець може винести цій особі попередження. Перед цим він має усно або письмово зробити зауваження та вимагати дотримання правил. Після нових порушень на підставі попередження може виникнути обґрунтована підстава для розірвання договору оренди.
Особисті права важливіші за спокій у будинку — але не завжди!
Під час оцінки змісту правил внутрішнього розпорядку будинку слід також враховувати важливий момент. Зазначений у переліку зміст не може покладати на орендаря обов’язки, що виходять за межі обов’язків, передбачених договором оренди. Наприклад, якщо лише правила внутрішнього розпорядку будинку регулюють прибирання сходової клітки або зимове обслуговування спільних територій, цей обов’язок є недійсним і його не потрібно виконувати. Такі вимоги чинні лише тоді, коли відповідний обов’язок уже зазначений у договорі оренди.
Крім того, їхній зміст не повинен неналежним чином обмежувати особистий розвиток орендарів. До цього належать, наприклад, обмеження, які надмірно забороняють нормальне користування квартирою або звичайні заняття в ній. Прикладами є приймання душу вночі або прання білизни в неділю.
Однак цілком можливо повністю або значною мірою обмежити діяльність, яка заважає іншим орендарям, посилаючись на надмірне їхнє непокоєння, або обмежити її певними часовими проміжками. Серед іншого, це може стосуватися гри на музичних інструментах, прослуховування музики, виконання ремонтних робіт або смаження на грилі на балконі. У разі розбіжностей щодо тлумачення варто ознайомитися з актуальною судовою практикою щодо конкретного питання.
Що може бути зазначено в правилах внутрішнього розпорядку будинку?
Орендодавці охоче прагнуть врегулювати багато деталей спільного проживання. Проте правила внутрішнього розпорядку будинку мають обмежуватися суттєвими Обмежте пункти. Лише якщо правила внутрішнього розпорядку є частиною договору оренди, у них — на відміну від юридично необов’язкової версії, вивішеної в сходовій клітці або врученої окремо, — можуть регулюватися зимове обслуговування, садові роботи, а також прибирання сходової клітки та інших спільних площ. Більшість інших положень може міститися в обох варіантах правил. До них належать:
- Провітрювання та опалення: Орендодавець може встановлювати загальні вимоги щодо регулярного провітрювання та опалення. Сюди, наприклад, належить поведінка у спільних приміщеннях.
- Час тиші: Більшість правил внутрішнього розпорядку містить вказівки щодо особливих періодів тиші, а також нічного спокою. Вони можуть виходити за межі законодавчих вимог громади, але не можуть робити нормальне проживання неможливим. Типовий час тиші — з 22 до 6 години, а також у неділю та святкові дні; крім того, у деяких регіонах — денні години з 12 до 15. Частково вже з 19 години вечора гучні роботи мають бути обмежені.
- Користування спільними площами: Орендодавець може встановлювати правила користування такими площами, як сад, горище, підвальні коридори або сходова клітка. Здебільшого йдеться про доступність цих площ у певний час або поведінку на них.
- Чистота/зберігання предметів: Орендодавець може встановлювати правила підтримання чистоти у спільних приміщеннях. Наприклад, це стосується зберігання сміття або великогабаритних відходів, а також залишення велосипедів, дитячих візків чи інших предметів. Але не всі заборони дозволені. Наприклад, орендодавець може заборонити залишати дитячі візки у сходовій клітці лише тоді, коли через це перекрито шлях евакуації. Заборона для велосипедів є менш вразливою для оскарження, якщо в підвалі або задньому дворі є безпечне місце для їх зберігання.
- Приготування на грилі: Загалом не існує загального юридичного дозволу готувати на грилі у спільних садах або на балконі. У деяких випадках, наприклад, конструктивні особливості будівлі можуть виправдовувати заборону. Якщо дим регулярно потрапляє до квартир інших орендарів, орендодавець може заборонити готувати на грилі на балконі або визначити в саду місце подалі від вікон.
- Безпека входів: Орендодавець може зобов’язати орендарів зачиняти входи до будинку, зокрема вхідні двері, з певного часу. Однак на практиці цьому суперечить важлива причина: замкнені вхідні двері можуть, наприклад, ускладнити рятувальникам швидке надання допомоги в надзвичайній ситуації.
- Ліфти: Якщо в об’єкті нерухомості є ліфти, орендодавець може регулювати доступ до них і користування ними. Так, наприклад, орендарям можуть доручити не дозволяти своїм малолітнім дітям їздити самостійно. Також можливі вказівки не використовувати ліфт для перевезення вантажів із перевищенням допустимої загальної ваги. Однак обмежувати користування ліфтом певним часом неприпустимо.
Загалом можливі й інші положення, які можуть міститися в правилах внутрішнього розпорядку будинку. Проте більшість документів обмежуються цими аспектами спільного проживання. При цьому окремі положення та правила часто є дуже конкретними.
Що не можуть містити правила внутрішнього розпорядку будинку?
Однак існують заборони та обмеження, які орендодавець не має права встановлювати за допомогою такої угоди. До них, зокрема, належать такі пункти:
- Заборона приймати гостей: Орендодавець не має права забороняти своїм орендарям приймати гостей або дозволяти гостям залишатися на ніч.
- Заборона або обмеження дитячого шуму: Навіть якщо багатьох орендарів дратує шум від дітей, орендарі та орендодавці повинні терпіти гучність, спричинену дітьми.
- Заборона купання та приймання душу: Належне використання житла передбачає можливість доглядати за тілом. Орендодавець не може прив’язувати це до певного часу. Тому правила внутрішнього розпорядку будинку не можуть забороняти приймати душ або ванну вночі.
- Прання: Правила внутрішнього розпорядку будинку не можуть забороняти ні пральну машину і, відповідно, прання білизни, ні сушіння білизни в житлі. Відповідні вимоги є юридично недійсними, оскільки вони односторонньо ущемляють права орендаря. Це також стосується випадків, коли є спільні пральні та місця для сушіння. Однак у таких випадках орендар, наприклад, несе відповідальність за збитки, спричинені утворенням плісняви. Так само орендодавець не може забороняти прання в години відпочинку, якщо рівень шуму достатньо низький. Проте він може обмежити сушіння білизни за вікном або на балконі задньою стороною будинку чи заборонити його в неділю та святкові дні.
- Домашні тварини: Домашні тварини часто є предметом спорів. Згідно з актуальною судовою практикою, орендодавець не може загалом забороняти орендарям утримувати домашніх тварин. Але він може залежно від конкретного випадку передбачити в договорі оренди необхідність своєї згоди. Заборона через загальні правила внутрішнього розпорядку будинку, які не є частиною договору оренди однак вважається недостатнім.
- Гра на музичних інструментах: Орендодавець має право встановлювати години тиші. Проте він не може загалом забороняти такі хобі, як гра на музичних інструментах. Якщо це відбувається в розумних межах і не є надмірно гучним, він та мешканці будинку повинні терпіти такий рівень шуму.
У разі сумнівів — зважайте на інших!
Правила внутрішнього розпорядку мають регулювати безконфліктне спільне проживання. Орендодавці схильні намагатися врегулювати якомога більше деталей. Часто менша кількість правил є кращою та більш відповідною законодавству.
Орендарі схильні використовувати правила до межі дозволеного. Зрештою, такий документ призначений для того, щоб уберегти всіх учасників від зайвих проблем. Тому орендарі й без правил внутрішнього розпорядку повинні у власних інтересах зважати на інших орендарів і відповідно коригувати свою поведінку. Тоді правила внутрішнього розпорядку в ідеалі є зайвими.
Як звід правил спільного проживання в нерухомості правила внутрішнього розпорядку мають своє обґрунтування. Однак юридично значущими вони є лише тоді, коли є частиною договору оренди та не покладають на орендаря додаткових обов’язків і не обмежують його права.