في المباني المؤجرة التي تضم عدة أطراف، يُعد نظام المنزل من أصول التعامل الجيد. ويهدف إلى المساعدة في تنظيم الركائز الأساسية للتعايش، والوقاية من النزاعات، ووضع جميع المستأجرين على قدم المساواة. ومع ذلك، ليس كل نظام منزلي ملزماً قانوناً، كما أن الجوانب المنظمة فيه ليست كلها واجبة الاتباع فعلاً. فما الذي يجوز أن يتضمنه نظام المنزل، وما الذي لا يجوز أن يرد فيه؟
اجتهاد قضائي متغير
تخضع معظم النقاط التي تتم معالجتها هنا لاجتهاد قضائي «متغير» مع آراء متبدلة. وتنظم العديد من الأحكام مسائل النزاع بطرق جديدة باستمرار، ولذلك نادراً ما يكون من الممكن إصدار بيان عام ملزم قانوناً بشأن التفاصيل. وفي حال الشك، يُفضّل توضيح العديد من المشكلات المحتملة من خلال محادثة شخصية أو، في الحالات القصوى، أمام المحكمة مع فرص غير مؤكدة.
مهمة نظام المنزل
عندما يضم المبنى عدة شقق، لا تتصرف جميع الأطراف بالطريقة نفسها. وبحسب السلوك ومدى التسامح، قد ينشأ نزاع عاجلاً أو آجلاً. ويمكن لنظام المنزل أن يساعد في وضع مدونة سلوك للجميع، تُحدَّد من خلالها حدود تصرفاتهم الخاصة.
وفي الوقت نفسه، قد يرغب المؤجر في توجيه طريقة التعامل مع عقاره والسلوك داخله نحو مسارات معينة. ولهذا الغرض أيضاً يصلح نظام المنزل، إذ تُحدَّد فيه توقعات تجاه المستأجرين تتجاوز عقد الإيجار. ولذلك فإن نظام المنزل أداة لتحسين التعايش في المبنى لصالح المجتمع، من خلال قواعد واضحة قدر الإمكان ولكن بأسلوب لطيف.
لا يوجد قانون بشأن أنظمة المنزل
مهم: لا يوجد قانون يفرض وضع نظام للمنزل. ولذلك لا توجد أيضاً مضامين محددة بمزيد من التفصيل. والاستثناء الوحيد هو اتحاد ملاك الوحدات السكنية (WEG). فإذا كانت عدة أطراف تملك شققاً سكنية في مبنى، فيتعين عليها وضع نظام للمنزل. وينظم ذلك § 19 من قانون ملكية الوحدات السكنية.
هل نظام المنزل ملزم فعلاً؟
رغم عدم وجود أساس قانوني لإصدار مثل هذه المبادئ التوجيهية، قد يندرج نظام المنزل ضمن قانون العقود ويكون ملزماً قانوناً. ويجب التمييز بين احتمالين:
- إذا كان نظام المنزل جزءاً من عقد الإيجار وسُلِّم إلى المستأجر مع عقد الإيجار، فإن هذه الوثيقة تُعد جزءاً من الاتفاق التعاقدي و
ملزم قانونًا. تنبيه: التغييرات تتطلب في هذه الحالة موافقة المستأجر!
- إذا لم تكن لائحة المبنى جزءًا من عقد الإيجار، فهي غير ملزمة قانونًا. ويكون ذلك مثلًا عندما يُعرض محتواها في مدخل السلم أو تُسلَّم كورقة بسيطة دون صلة بعقد الإيجار.
يكمن الفرق في العواقب المحتملة بعد حدوث مخالفة. فالمستأجرون الذين لا يلتزمون بلائحة عامة للمبنى لا يواجهون قانونيًا سوى القليل مما يخشونه. ومع ذلك، يمكن اعتبار عدم الالتزام بالقواعد إخلالًا عامًا بهدوء المبنى. وفي هذه الحالة قد يتمكن المؤجر من اتخاذ إجراء ضد ذلك.
ويختلف الأمر تمامًا عندما تكون لائحة المبنى جزءًا من عقد الإيجار. فإذا خالف المستأجر حينها القواعد الموضوعة، يمكن للمؤجر توجيه إنذار إلى هذا الشخص. لكن ينبغي له مسبقًا أن ينبهه شفهيًا أو كتابيًا ويطالبه بالالتزام بالقواعد. وقد يؤدي الإنذار، بعد مخالفات جديدة، إلى إنهاء مبرر لعلاقة الإيجار.
الحق في الشخصية قبل هدوء المبنى – ليس دائمًا!
عند تقييم محتويات لائحة المبنى، توجد أيضًا نقطة مهمة أخرى. فلا يجوز للمحتويات المذكورة في القائمة أن تفرض على المستأجر مهام تتجاوز الالتزامات المنصوص عليها في عقد الإيجار. فإذا كانت لائحة المبنى وحدها، مثلًا، تنظم تنظيف مدخل السلم أو أعمال إزالة الثلوج والصقيع الخاصة بالمجتمع، فإن هذا الالتزام غير صالح ولا يجب الالتزام به. ولا تكون هذه الاشتراطات سارية إلا إذا ذُكر الالتزام بالفعل في عقد الإيجار.
وعلاوة على ذلك، لا يجوز أن تضر المحتويات بصورة غير ملائمة بالتنمية الشخصية للمستأجرين. ويشمل ذلك، مثلًا، القيود التي تحظر بصورة مفرطة الاستخدام العادي للشقة أو الأنشطة العادية فيها. ومن أمثلتها الاستحمام ليلًا أو غسل الملابس يوم الأحد.
ومع ذلك، فمن الممكن بالفعل تقييد الأنشطة المزعجة كليًا أو بدرجة كبيرة، أو حصرها في أوقات معينة، بالإشارة إلى الإزعاج المفرط للمستأجرين الآخرين. وقد تشمل هذه الأنشطة، من بين أمور أخرى، العزف على الآلات الموسيقية، والاستماع إلى الموسيقى، وأعمال الحرفيين أو الشواء في الشرفة. وعند الاختلاف حول التفسير، من المفيد الاطلاع على الاجتهاد القضائي الحالي بشأن النقطة المحددة.
ما الذي يجوز أن تتضمنه لائحة المبنى؟
يرغب المؤجرون في تنظيم العديد من تفاصيل العيش المشترك. ومع ذلك، ينبغي أن تقتصر لائحة المبنى على الأمور الجوهرية تقييد النقاط. فقط عندما تكون لائحة المبنى جزءًا من عقد الإيجار، يجوز أن تُنظَّم فيها – بخلاف النسخة غير الملزمة قانونيًا والمعلّقة في الدرج أو المُسلَّمة بشكل منفرد – أعمال الخدمة الشتوية، وأعمال البستنة، وتنظيف الدرج وغيره من المساحات المشتركة. ويمكن أن تَرِد معظم المحتويات الأخرى في كلتا نسختي اللائحة. وتشمل هذه:
- التهوية والتدفئة: يجوز للمؤجر وضع إرشادات عامة بشأن التهوية والتدفئة المنتظمتين. ويشمل ذلك، على سبيل المثال، السلوك في المساحات المشتركة.
- أوقات الهدوء: تحتوي معظم لوائح المباني على إرشادات بشأن أوقات الهدوء الخاصة وكذلك الهدوء الليلي. وقد تتجاوز هذه الإرشادات المتطلبات القانونية للبلدية، لكنها لا يجوز أن تجعل السلوك السكني المعتاد مستحيلًا. وتكون أوقات الهدوء المعتادة بين الساعة 22 و6، وكذلك أيام الأحد والعطلات الرسمية، إضافةً إلى ساعات الظهيرة بين الساعة 12 و15 في بعض المناطق. وفي بعض الحالات يجب الحد من الأنشطة الصاخبة ابتداءً من الساعة 19 مساءً.
- استخدام المساحات المشتركة: يجوز للمؤجر وضع إرشادات لاستخدام مساحات مثل الحديقة أو العلية أو ممرات القبو أو الدرج. وغالبًا ما يتعلق الأمر بإمكانية الوصول إلى هذه المساحات من حيث الوقت أو بالسلوك فيها.
- النظافة/وضع الأشياء: يجوز للمؤجر وضع قواعد للنظافة في المساحات المشتركة. ويشمل ذلك، مثلًا، تخزين النفايات أو النفايات كبيرة الحجم، وكذلك وضع الدراجات أو عربات الأطفال أو غيرها من الأشياء. لكن ليست كل أشكال الحظر مسموحة. فعلى سبيل المثال، لا يجوز للمؤجر حظر وضع عربات الأطفال في الدرج إلا إذا أدى ذلك إلى إعاقة طريق الهروب. ويكون حظر الدراجات أقل عرضة للطعن إذا توفرت إمكانية آمنة لوضعها في القبو أو الفناء الخلفي.
- الشواء: لا يوجد من حيث المبدأ إذن قانوني عام للشواء في الحدائق المشتركة أو على الشرفة. وفي بعض الحالات، قد تبرر الظروف الإنشائية، مثلًا، فرض حظر. وإذا كان الدخان يتسرب بانتظام إلى شقق المستأجرين الآخرين، يجوز للمؤجر حظر الشواء على الشرفة أو تحديد مكان في الحديقة بعيدًا عن النوافذ.
- سلامة المداخل: يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجرين إغلاق مداخل المبنى، مثل باب المدخل، اعتبارًا من وقت محدد. إلا أن هناك في الواقع سببًا مهمًا يعارض ذلك: الأبواب الخارجية المقفلة "يمكن أن تعرقل، على سبيل المثال، تقديم مساعدة سريعة من قِبل فرق الإنقاذ في حالات الطوارئ.
- المصاعد: إذا كان العقار مزودًا بمصاعد، يجوز للمؤجر تنظيم الدخول إليها واستخدامها. فعلى سبيل المثال، يمكن إلزام المستأجرين بعدم السماح لأطفالهم الصغار باستخدام المصعد بمفردهم. كما يمكن وضع تعليمات بعدم استخدام المصعد لنقل الأحمال التي تتجاوز الوزن الإجمالي المسموح به. لكن لا يجوز تقييد الاستخدام بأوقات معينة.
من حيث المبدأ، يمكن إدراج نقاط أخرى في النظام الداخلي للمبنى. إلا أن معظم الوثائق تقتصر على هذه النقاط المتعلقة بالعيش المشترك. وغالبًا ما تكون التفاصيل والقواعد الفردية محددة للغاية.
ما الذي لا يجوز أن يتضمنه النظام الداخلي للمبنى؟
لكن توجد محظورات وقيود لا يجوز للمؤجر فرضها من خلال مثل هذا الاتفاق. وتشمل، من بين أمور أخرى، النقاط التالية:
- حظر استقبال الزوار: لا يجوز للمؤجر منع مستأجريه من استقبال الزوار أو السماح لهم بالمبيت.
- حظر ضوضاء الأطفال أو تقييدها: حتى إذا كان كثير من المستأجرين ينزعجون من ضوضاء الأطفال، يجب على المستأجرين والمؤجرين تحمّل مستوى ضوضاء الأطفال.
- حظر الاستحمام والاغتسال: تُعد إمكانية العناية بالجسم جزءًا من الاستخدام المعتاد للسكن. ولا يجوز للمؤجر ربط ذلك بأوقات معينة. لذلك لا يجوز للنظام الداخلي للمبنى حظر الاستحمام أو الاغتسال ليلًا.
- الغسيل: لا يجوز للنظام الداخلي للمبنى حظر الغسالة، وبالتالي غسل الملابس، ولا تجفيفها داخل المسكن. وتُعد هذه التعليمات باطلة قانونًا لأنها تضر بالمستأجر من جانب واحد. وينطبق ذلك أيضًا عند وجود غرف غسيل ومرافق للتجفيف. إلا أن المستأجر يكون مسؤولًا في هذه الحالات، على سبيل المثال، عن الأضرار الناجمة عن تشكّل العفن. كما لا يجوز للمؤجر حظر الغسيل خلال أوقات الراحة، ما دام مستوى الضوضاء منخفضًا بما يكفي. لكنه يجوز له تقييد تجفيف الملابس خارج النافذة أو على الشرفة إلى الجهة الخلفية من المبنى، أو استبعاده أيام الأحد والعطلات الرسمية.
- الحيوانات الأليفة: تُعد الحيوانات الأليفة موضوعًا متكررًا للنزاع. ووفقًا للاجتهاد القضائي الحالي، لا يجوز للمؤجر حظر اقتناء الحيوانات الأليفة على المستأجرين بشكل عام. لكنه يستطيع جعل ذلك يعتمد على كل حالة على حدة، بأن يشترط موافقته في عقد الإيجار. أما فرض حظر من خلال نظام داخلي عام لا يُعد جزءًا من عقد الإيجار لكنها تُعد غير كافية.
- العزف الموسيقي: يجوز للمؤجر تحديد أوقات الهدوء. لكنه لا يجوز له حظر هوايات مثل العزف الموسيقي من حيث المبدأ. ما دام ذلك ضمن حدود معقولة وليس صاخبًا بشكل مفرط، فعليه وعلى سكان العقار تحمّل هذه الضوضاء.
عند الشك، أبدِ مراعاة!
تهدف لائحة العقار إلى تنظيم التعايش الخالي من التوتر. يميل المؤجرون إلى الرغبة في تنظيم أكبر عدد ممكن من التفاصيل. وغالبًا ما تكون القواعد الأقل أفضل وأكثر توافقًا مع القانون.
يميل المستأجرون إلى استغلال القواعد حتى حدودها القصوى. إلا أن مثل هذه الوثيقة تهدف في نهاية المطاف إلى تجنيب جميع الأطراف المتاعب. لذلك ينبغي للمستأجرين، حتى من دون وجود لائحة للعقار، مراعاة المستأجرين الآخرين وتكييف سلوكهم لمصلحتهم الخاصة. وعندئذٍ تكون لائحة العقار غير ضرورية من الناحية المثالية.
تتمتع لائحة العقار بمبرر بوصفها مجموعة قواعد للتعايش في عقار. لكنها لا تكون ذات صلة تعاقدية إلا إذا كانت جزءًا من عقد الإيجار، ولم تفرض على المستأجر التزامات إضافية أو تنتقص من حقوقه.