Onroerend goed geërfd – waar moeten de erfgenamen op letten?

Onroerend goed heeft een grote waarde. Wanneer een eigenaar overlijdt, gaan huizen, appartementen en andere percelen in principe over op de gemeenschap van erfgenamen. In eerste instantie is de vreugde mogelijk groot. Een dergelijke erfenis brengt echter ook verplichtingen met zich mee, tot en met kredietlasten en betalingen van erfbelasting. Niet in de laatste plaats kan er zelfs ruzie ontstaan over het verdere gebruik. Als u onroerend goed erft, moet u zich niet alleen vertrouwd maken met de belangrijkste basisprincipes, maar ook potentiële fouten vermijden. Wij leggen u uit waarop het aankomt.

Erfenis: onroerend goed heeft een aanzienlijke waarde

Wanneer u een huis of appartement erft, bedraagt de erbij gekomen vermogenswaarde al snel een hoge vijf- of zelfs zescijferige som. Komen er meerdere objecten bij en zijn er slechts weinig personen die tot de gemeenschap van erfgenamen behoren, dan is de toename voor alle betrokkenen nog groter. Er dreigt erfbelasting, die een aanzienlijke invloed kan hebben op de omgang met het onroerend goed. In de praktijk doen zich bovendien twee andere typische problemen voor:

1. Onroerend goed is vaak met een krediet belast. Het openstaande kredietbedrag wordt mee geërfd.
2. Onroerend goed laat zich zeer moeilijk, vaak helemaal niet, verdelen. Daarom moet een gemeenschap van erfgenamen een gezamenlijke oplossing vinden voor de manier waarop met het object moet worden omgegaan. Dat is gezien de bijzondere situatie bij het overlijden van de erflater vaak niet eenvoudig.

Om deze redenen is geërfd onroerend goed niet altijd een zegen. Soms kan het zinvol zijn de erfenis te verwerpen. Een alternatief kan de onmiddellijke verkoop van het huis of appartement zijn.

Optie: de erfenis verwerpen

Op het eerste gezicht lijkt dit weinig aantrekkelijk. Maar voor sommige erfgenamen kan het zinvol zijn afstand te doen van de erfenis. Dat geldt bijvoorbeeld wanneer er nog een omvangrijke hypotheek op het onroerend goed rust. Omdat er ook lopende kosten ontstaan, kunnen de totale kosten de vermogensaanwas „opeten“. Als u zich sowieso in een moeilijke financiële situatie bevindt, kan een geërfde schuldenlast uw eigen vermogenssituatie extra belasten of ernstig in gevaar brengen.

Als u de erfenis wilt verwerpen, heeft u daarvoor precies zes weken de tijd. De termijn begint bij het overlijden, respectievelijk bij de vaststelling van het overlijden. Verstrijkt deze termijn, dan aanvaardt u de erfenis alleen of wordt u automatisch deel van een gemeenschap van erfgenamen – telkens met alle Rechten en plichten evenals financiële verplichtingen! De termijn voor verwerping kan tot zes maanden worden verlengd als de erflater of de erfgenaam zich op het moment van overlijden in het buitenland bevindt.

Als u de nalatenschap verwerpt, komen andere gerechtigden volgens de erfopvolging in aanmerking. Als er geen gerechtigde is, gaat het eigendom van de erflater over op de staat.

Let op de erfbelasting!

Bij aanvaarding van de erfenis moet u rekening houden met erfbelasting. Deze is geregeld in de Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (§ 16 ErbStG). Er zijn vrijstellingen tot waar een erfenis belastingvrij is. Daarbij speelt de verwantschap een belangrijke rol. Zo kunnen echtgenoten en partners in geregistreerde partnerschappen bijvoorbeeld samen tot 500.000 euro belastingvrij erven, kinderen tot 400.000 euro en kleinkinderen evenals ouders en grootouders tot 100.000 euro.

Er zijn nog veel meer gradaties, waardoor u in individuele gevallen een belastingdeskundige om advies zou moeten vragen. Omdat onroerend goed vaak een aanzienlijke waarde heeft, kunt u de vrijstelling snel overschrijden. Afhankelijk van uw persoonlijke belastingklasse (niet te verwarren met de loonbelastingklasse) bedraagt de belastingdruk 15 tot 50 procent van het geërfde totale vermogen dat boven de vrijstelling uitkomt. Door deze belasting kan het in individuele gevallen noodzakelijk zijn de woning te verkopen.

Tip: De erfbelasting kan mogelijk worden vermeden of verminderd als de eigenaar het onroerend goed tijdens zijn leven gedeeltelijk (of volledig) vooraf overdraagt. Daarbij moeten dezelfde vrijstellingen in acht worden genomen.

Gaat het onroerend goed naar één erfgenaam of naar een erfgenamengemeenschap?

De erfenis wordt aanvaard door één erfgenaam of een erfgenamengemeenschap. Beide mogelijkheden verschillen aanzienlijk in hun gevolgen voor de betrokkenen.

Als u enig erfgenaam bent, beschikt u vrij over alle overgedragen vermogensbestanddelen en draagt u alle schulden en lopende kosten alleen. Dat betekent bij onroerend goed: vanaf de afgifte van een erfrechtverklaring kunt u het onroerend goed zonder toestemming van anderen beheren, verkopen of zelf betrekken.

Vaak erven echter meerdere personen een aandeel in de nalatenschap. Als de erflater in een testament geen andere verdelingen heeft vastgelegd, erven in dat geval alle betrokkenen naar rato overeenkomstig hun erfdeel (erfquotum). Bij onroerend goed betekent dit dat er meerdere Eigenaarschap. Daarbij kan een juridische of testamentaire verdeling van de erfenis ook ongelijke aandelen met zich meebrengen. Dat betekent bijvoorbeeld: als u samen met drie andere personen de erfenis aanvaardt, kan het erfdeel ook 50 procent voor de eerste persoon en telkens 1/6 voor alle anderen bedragen.

Het belangrijke verschil bij het erven van een woning

In dit verband is een onderscheid zeer belangrijk. Inkomsten en kosten moeten anders worden behandeld dan de beschikkingsbevoegdheid. Dat betekent:

• Inkomsten zoals huurinkomsten of bedragen uit een verkoop enerzijds en lopende kosten en schulden anderzijds worden naar rato van het erfdeel onder de erfgenamen verdeeld.
• De zeggenschap over de woning berust alleen bij de gemeenschap als geheel. Voor alle maatregelen zoals verkoop, wijzigingen, verhuur enz. is unanimiteit vereist. Individueel optreden is daarmee uitgesloten, maar blokkades zijn wel mogelijk. Er is één uitzondering: elk lid van de gemeenschap mag noodzakelijke lopende onderhoudsmaatregelen laten uitvoeren. Ook mag ieder lid van de gemeenschap noodmaatregelen nemen, zoals het repareren van een vernielde voordeur of de verwarming in de winter, evenals alle stappen die nodig zijn om een gedwongen tenuitvoerlegging te voorkomen. Deze afbakening moet ertoe bijdragen de erfenis te beschermen en in stand te houden. In individuele gevallen kan de juridische beoordeling echter betwistbaar zijn. Juridisch advies is aan te bevelen.

Mag een erfgenamengemeenschap een woning verkopen?

Zoals bij alle belangrijke beslissingen moet de verkoop van het object unaniem plaatsvinden. Als lid van een erfgenamengemeenschap mag u de woning bijvoorbeeld niet zonder toestemming van alle anderen aanbieden of verkopen. Een verkoop in onderling overleg is echter mogelijk en kan zinvol zijn om de erfenis te gelde te maken of een geschil over het gebruik te beëindigen. Belangrijk daarbij: de verkoop brengt niet alleen kosten met zich mee, maar een eventuele restschuld moet ook worden afgelost. Daardoor neemt de netto-opbrengst overeenkomstig af.

Wanneer is een verdelingsveiling onvermijdelijk?

Als er een ernstig geschil ontstaat over de verdere aanpak, is een zogenaamde verdelingsveiling mogelijk. Een lid van de erfgenamengemeenschap kan bij de bevoegde instanties (meestal de rechtbank van eerste aanleg) een veiling van de woning of het huis aanvragen. Belangrijk: daarvoor is geen toestemming van de overige erfgenamen vereist! Integendeel, heeft deze veiling het doel om onenigheden op te lossen en het vermogen deelbaar te maken.

Het probleem van de verdelingsveiling is de afwikkeling. De relatie tussen de erfgenamen onderling is door de eenzijdige aanpak doorgaans aanzienlijk meer belast dan bij een verkoop in onderling overleg. Bovendien gaat mogelijk een ideële waarde van een betrokken persoon verloren (bijvoorbeeld het ouderlijk huis). De belangrijkste reden om tegen een verdelingsveiling te zijn, is echter de opbrengst. Deze ligt bij een dergelijke aanpak doorgaans aanzienlijk lager dan wat een reguliere verkoop kan opleveren. Als lid van een gemeenschap van erfgenamen moet u daarom meewerken aan een oplossing die leidt tot een aanpak in onderling overleg of tot het uitbetalen van afzonderlijke erfgenamen.

Praktische oplossing: overeenkomst over de verdeling van de nalatenschap

De gemeenschap van erfgenamen blijft voor onbepaalde tijd bestaan. Daarmee zijn alle betrokkenen gebonden aan de wettelijke voorschriften en moeten zij gedurende vele jaren gezamenlijk beslissingen nemen. Bij het overlijden van een lid kunnen er zelfs nieuwe erfgenamen bijkomen.

Dit kan alleen worden gewijzigd door een verdeling van de nalatenschap. De gemeenschap van erfgenamen ondertekent daartoe een notariële overeenkomst die haar ontbinding omvat. Tegelijkertijd bevat dit document regelingen over de bestemming van alle betrokken objecten. De erfgenamen bepalen zelf de inhoud van de overeenkomst. In de regel moet de overeenkomst een verdeling overeenkomstig het erfdeel of compensatiebetalingen bevatten. Belangrijk: vervolgens moet de inschrijving in het kadaster (eigenaar) worden gewijzigd.

Deze optie omvat ook de mogelijkheid om de erfdelen van sommige of alle mede-erfgenamen af te kopen of hun de eigen aandelen ter verkoop aan te bieden. Het uitbetalen van erfdelen kan een zinvol compromis zijn om de zeggenschap over het onroerend goed in één hand te krijgen.

Onroerend goed geërfd – en nu?

In veel gevallen kunnen de erfgenamen het eens worden over een gezamenlijke aanpak of is er slechts één erfgenaam. In alle gevallen rijst de vraag: Hoe moet het onroerend goed verder worden gebruikt? Er zijn verschillende mogelijkheden, die allemaal voor- en nadelen kunnen hebben. Als erfgenaam hebt u met name de volgende mogelijkheden.

• Erfgenaam woont al in het onroerend goed: Bij kinderloze paren of testamentaire regelingen komt het vaak voor dat een enige erfgenaam al in het onroerend goed woont. In dat geval verandert er voor u als enige erfgenaam alleen iets, als u het vastgoed in de toekomst niet meer of anders wilt gebruiken. Als er sprake is van een gemeenschap van erfgenamen, kan het bewonen mogelijk leiden tot de verplichting een compensatie te betalen of erfandelen van de mede-erfgenamen uit te kopen.
• Eigen gebruik: Wilt u als erfgenaam het vastgoed zelf gebruiken, dan kunt u een lege woning of een leeg huis gewoon betrekken. Is er sprake van een gemeenschap van erfgenamen, dan moeten alle mede-erfgenamen met dit eigen gebruik instemmen. Bovendien is mogelijk een compensatie vereist. De erfgenamen kunnen de precieze afspraken vrij onderhandelen.
• Eigen behoefte: Is de woning al verhuurd, dan kunt u eigen behoefte aanmelden. Opzegging van de huurder is echter alleen mogelijk als u de eigen behoefte kunt aantonen. Is er sprake van een gemeenschap van erfgenamen, dan hebt u ook hiervoor de toestemming van de mede-erfgenamen nodig.
• Geen wijziging bij verhuur: Gaat het object om een verhuurde woning, dan neemt u als nieuwe eigenaar de lopende huurovereenkomsten en alle verplichtingen over. Informeer huurders en alle dienstverleners over de nieuwe eigendomsverhoudingen. Als er geen andere gebruiksplannen in aanmerking komen, zijn verdere wijzigingen niet nodig.
• Verhuur bij leegstand: Als de erflater de enige bewoner van het vastgoed was, is het verhuren van de woning of het huis een optie. Dit zorgt voor doorlopende inkomsten, maar ook voor wettelijke verplichtingen en onderhoudskosten.

Verkoop van het geërfde vastgoed

Besluit u alleen of als gemeenschap van erfgenamen om het vastgoed niet te gebruiken, dan is verkoop zinvol. Bij mede-erfgenamen is een gezamenlijke aanpak of de voortijdige ontbinding van de gemeenschap van erfgenamen vereist.

De verkoopopbrengst is onder bepaalde voorwaarden belastingvrij:

• De erflater en de gemeenschap van erfgenamen bezitten het vastgoed sinds ten minste tien jaar, of
• de erflater en erfgenaam hebben het vastgoed in de laatste drie kalenderjaren vóór de verkoop onafgebroken bewoond (onvolledige jaren volstaan; minstens één maand in het eerste en laatste jaar is vereist).
• Bovendien is vereist dat de erfgenaam of de personen van de gemeenschap van erfgenamen maximaal drie vastgoedobjecten in vijf jaar vervreemden.

In alle andere gevallen moet de winst uit de verkoop worden belast. Daarbij worden verkoopkosten van de inkomsten afgetrokken. Eventueel nog bestaande hypotheken blijven fiscaal buiten beschouwing. De winsten vloeien als extra Opname in de aangifte inkomstenbelasting. Het persoonlijke belastingtarief is van toepassing.

De maximale vermogenswinst behaalt u bij de verkoop van een geërfd appartement of huis alleen wanneer deze belastingvrij plaatsvindt. Daarom zou u de verkoop om andere redenen alleen moeten overwegen als uw financiële situatie dit vereist, er onenigheid met mede-erfgenamen bestaat of u zich om persoonlijke redenen onmiddellijk van het onroerend goed wilt ontdoen. In de meeste andere gevallen is het – althans tijdelijke – gebruik van het geërfde onroerend goed financieel aantrekkelijker.