Недвижимость имеет большую ценность. После смерти владельца дома, квартиры и другие земельные участки обычно переходят к сообществу наследников. Сначала радость может быть большой. Однако такое наследство также означает обязательства, вплоть до кредитных долгов и уплаты налога на наследство. Наконец, могут возникнуть даже споры о дальнейшем использовании. Если вы наследуете недвижимость, вам следует не только ознакомиться с важнейшими основами, но и избегать потенциальных ошибок. Мы объясним, что имеет значение.
Наследство: недвижимость имеет значительную стоимость
Если вы наследуете дом или квартиру, стоимость приобретённого имущества быстро достигает высокой пятизначной или даже шестизначной суммы. Если наследуется несколько объектов и в состав сообщества наследников входят лишь несколько человек, прирост для всех участников ещё больше. Возникает угроза уплаты налога на наследство, который может существенно повлиять на распоряжение недвижимостью. На практике возникают также две другие типичные проблемы:
- Недвижимость часто обременена кредитом. Непогашенная сумма кредита также переходит по наследству.
- Недвижимость очень сложно, а часто вообще невозможно разделить. Поэтому сообществу наследников необходимо совместно найти способ обращения с объектом. Учитывая особую ситуацию, связанную со смертью наследодателя, это часто бывает непросто.
По этим причинам унаследованная недвижимость не всегда является благословением. Иногда может быть разумно отказаться от наследства. Альтернативой может стать немедленная продажа дома или квартиры.
Вариант: отказаться от наследства
На первый взгляд это кажется малопривлекательным. Но для некоторых наследников отказ от наследства может быть разумным. Например, если недвижимость всё ещё обременена значительной ипотекой. Поскольку возникают также текущие расходы, общие затраты могут «съесть» прирост имущества. Если вы и без того находитесь в сложном финансовом положении, унаследованная долговая нагрузка может дополнительно ухудшить или серьёзно поставить под угрозу ваше материальное положение.
Если вы хотите отказаться от наследства, у вас есть для этого ровно шесть недель. Срок начинается со дня смерти или установления факта открытия наследства. Если этот срок истекает, вы единолично принимаете наследство или автоматически становитесь частью сообщества наследников — в каждом случае со всеми Прав и обязанностей, а также финансовых обязательств! Срок отказа от наследства может продлиться до шести месяцев, если в момент открытия наследства за границей находится либо наследодатель, либо наследник.
Если вы откажетесь от наследства, другие правомочные лица займут ваше место в соответствии с очередностью наследования. Если правомочных лиц нет, имущество наследодателя переходит государству.
Учитывайте налог на наследство!
При принятии наследства вам следует рассчитывать на уплату налога на наследство. Он установлен Законом о налоге на наследство и дарение (§ 16 ErbStG). Существуют необлагаемые пределы, в рамках которых наследство не облагается налогом. При этом важную роль играет степень родства. Например, супруги и партнеры в зарегистрированных однополых партнерствах могут унаследовать в общей сложности до 500.000 евро без уплаты налога, дети — до 400.000 евро, а внуки, родители и бабушки с дедушками — до 100.000 евро.
Существуют и другие градации, поэтому в индивидуальных случаях следует обратиться за консультацией к налоговому эксперту. Поскольку недвижимость часто имеет значительную стоимость, необлагаемый предел может быть быстро превышен. В зависимости от личной налоговой категории (не путать с классом подоходного налога с заработной платы) налоговая нагрузка составляет от 15 до 50 процентов от общей стоимости унаследованного имущества, превышающей необлагаемый минимум. В отдельных случаях из-за этой нагрузки может возникнуть необходимость продать недвижимость.
Совет: Возможно, налога на наследство удастся избежать или уменьшить, если собственник еще при жизни заранее передаст недвижимость частями (или полностью). При этом необходимо учитывать те же необлагаемые пределы.
Переходит ли недвижимость единственному наследнику или сообществу наследников?
Наследство принимает единственный наследник или сообщество наследников. Эти два варианта существенно различаются по последствиям для затронутых лиц.
Если вы являетесь единственным наследником, вы свободно распоряжаетесь всеми переданными ценными объектами и единолично несете все долги и текущие расходы. В отношении недвижимости это означает: после выдачи свидетельства о праве на наследство вы можете без согласия других лиц управлять недвижимостью, продать ее или поселиться в ней самостоятельно.
Однако часто долю в наследстве наследуют несколько лиц. Если наследодатель не предусмотрел в завещании иного распределения, в этом случае все участники наследуют доли в соответствии с их наследственными долями (квотами наследования). В отношении недвижимости это означает, что существует несколько Собственник имеется. При этом юридическое или завещательное распределение наследства также может предусматривать неравные доли. Это означает, например: если вы вступаете в наследство совместно с ещё тремя лицами, наследственная доля может составлять 50 процентов для первого лица и по 1/6 для всех остальных.
Важное различие при наследовании недвижимости
В этом контексте очень важно одно различие. С доходами и расходами следует обращаться иначе, чем с правом распоряжения. Это означает:
- Доходы, такие как арендные поступления или суммы от продажи, с одной стороны, и текущие расходы, а также долги, с другой стороны, распределяются между наследниками пропорционально наследственным долям.
- Право принимать решения относительно недвижимости принадлежит только сообществу в целом. Для всех действий, таких как продажа, изменения, сдача в аренду и т. д., требуется единогласие. Таким образом, исключаются самостоятельные действия отдельных лиц, однако возможны и блокировки. Есть одно исключение: каждый участник сообщества может поручить выполнение необходимых текущих работ по содержанию. Кроме того, каждый участник сообщества вправе принимать экстренные меры, например организовать ремонт разрушенной входной двери или отопления зимой, а также предпринять все необходимые шаги для предотвращения принудительного исполнения. Такое разграничение призвано способствовать защите и сохранению наследства. Однако в каждом отдельном случае правовая оценка может быть спорной. Рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату.
Может ли сообщество наследников продать недвижимость?
Как и все важные решения, продажа объекта должна осуществляться единогласно. Будучи участником сообщества наследников, вы, например, не можете ни предложить недвижимость к продаже без согласия всех остальных, ни продать её. Однако согласованная продажа возможна и может иметь смысл, чтобы превратить наследство в деньги или прекратить спор по поводу его использования. Важно: продажа влечёт не только расходы, но и необходимость погашения возможного остаточного долга. В результате чистая выручка соответственно уменьшается.
Когда разделительный аукцион неизбежен?
Если возникнет серьёзный спор о дальнейших действиях, возможен так называемый разделительный аукцион. Для этого участник сообщества наследников может подать в компетентные органы (как правило, в участковый суд) заявление о проведении аукциона квартиры или дома. Важно: для этого согласие остальных наследников не требуется! Напротив, целью этих торгов является устранение разногласий и обеспечение возможности раздела имущества.
Проблема торгов в целях раздела наследства заключается в их проведении. Отношения между наследниками из-за самостоятельных действий, как правило, значительно более напряжённые, чем при согласованной продаже. Кроме того, возможно, утрачивается нематериальная ценность для одного из участников (например, дом его детства). Однако главная причина, говорящая против торгов в целях раздела наследства, — это выручка. При таком подходе она, как правило, значительно ниже той, которую может принести обычная продажа. Поэтому как член сообщества наследников вы должны содействовать решению, которое приведёт к согласованным действиям или выплате долей отдельным наследникам.
Практичное решение: договор о разделе наследства
Сообщество наследников существует бессрочно. Таким образом, все участники связаны правовыми требованиями и должны на протяжении многих лет совместно принимать решения. После смерти одного из участников могут появиться даже новые наследники.
Изменить это можно только посредством раздела наследства. Для этого сообщество наследников подписывает нотариальный договор, предусматривающий его прекращение. Одновременно этот документ содержит положения о дальнейшей судьбе всех затронутых объектов. Содержание договора наследники определяют самостоятельно. Как правило, соглашение должно предусматривать раздел в соответствии с наследственными долями или компенсационные выплаты. Важно: после этого необходимо изменить запись в поземельной книге (собственник).
Этот вариант также предусматривает возможность выкупить у некоторых или всех сонаследников их наследственные доли либо предложить им купить собственные доли. Выплата наследственных долей может стать разумным компромиссом, позволяющим сосредоточить право распоряжения недвижимостью в одних руках.
Унаследована недвижимость — что теперь?
Во многих случаях наследники могут договориться о совместных действиях, либо наследник только один. Во всех случаях возникает вопрос: как в дальнейшем использовать недвижимость? Существуют различные варианты, каждый из которых может иметь свои преимущества и недостатки. Как наследник вы, в частности, располагаете следующими возможностями.
- Наследник уже проживает в недвижимости: В случае бездетных пар или при наличии распоряжений в завещании часто бывает так, что единственный наследник уже проживает в недвижимости. В этом случае для вас как единственного наследника изменится только что-либо, если в будущем вы больше не хотите использовать недвижимость или хотите использовать ее иначе. Если существует сообщество наследников, проживание в объекте может привести к необходимости выплаты компенсации или выплаты долей наследства другим наследникам.
- Собственное использование: Если вы хотите использовать недвижимость самостоятельно как наследник, вы можете просто заселиться в пустую квартиру или пустой дом. Если существует сообщество наследников, все сонаследники должны дать согласие на такое использование. Кроме того, может потребоваться выплата компенсации. Наследники могут свободно договориться о конкретных условиях.
- Собственная потребность: Если квартира уже сдана в аренду, вы можете заявить о собственной потребности. Однако расторжение договора аренды возможно только в том случае, если вы сможете доказать необходимость собственного использования. Если существует сообщество наследников, для этого также требуется согласие сонаследников.
- Без изменений при сдаче в аренду: Если объект является сдаваемой в аренду жилой недвижимостью, вы как новый собственник принимаете действующие договоры аренды и все обязательства. Проинформируйте арендаторов и всех поставщиков услуг о смене собственника. Если другие варианты использования не рассматриваются, дальнейшие изменения не требуются.
- Сдача в аренду при простое: Если наследодатель был единственным жильцом объекта недвижимости, сдача квартиры или дома в аренду является одним из вариантов. Это создает постоянные доходы, но также влечет юридические обязательства и расходы на содержание.
Продажа унаследованной недвижимости
Если вы единолично или вместе с сонаследниками решите не использовать недвижимость, целесообразно ее продать. При наличии сонаследников требуется совместное принятие решения или досрочное прекращение сообщества наследников.
Доход от продажи при определенных условиях не облагается налогом:
- наследодатель и сообщество наследников владеют недвижимостью не менее десяти лет или
- наследодатель и наследник постоянно проживали в недвижимости в течение последних трех календарных лет перед продажей (неполные годы засчитываются, при этом необходимо прожить не менее одного месяца в первом и последнем году).
- Кроме того, наследник или участники сообщества наследников могут реализовать не более трех объектов недвижимости в течение пяти лет.
Во всех остальных случаях прибыль от продажи должна облагаться налогом. При этом расходы на продажу вычитаются из доходов. Возможно, еще имеющиеся ипотечные кредиты налоговыми органами не учитываются. Прибыль поступает в качестве дополнительного Включение в декларацию о подоходном налоге. Применяется индивидуальная налоговая ставка.
Максимальную прибыль вы получите при продаже унаследованной квартиры или дома только в том случае, если продажа будет осуществлена без уплаты налогов. Поэтому рассматривать продажу по другим причинам следует только тогда, когда этого требует ваше финансовое положение, если существуют споры с другими наследниками или вы хотите немедленно избавиться от недвижимости по личным причинам. В большинстве остальных случаев использование унаследованной недвижимости — хотя бы временное — является более выгодным с финансовой точки зрения.