अचल संपत्तियों का बहुत अधिक मूल्य होता है। किसी मालिक की मृत्यु होने पर घर, अपार्टमेंट और अन्य भूखंड मूलतः उत्तराधिकारियों के समुदाय को हस्तांतरित हो जाते हैं। शुरुआत में खुशी बड़ी हो सकती है। हालांकि, ऐसी विरासत में ऋण के बोझ और विरासत कर के भुगतान तक कई दायित्व भी शामिल होते हैं। इसके अलावा, आगे के उपयोग को लेकर विवाद भी हो सकता है। यदि आपको कोई अचल संपत्ति विरासत में मिलती है, तो आपको न केवल महत्वपूर्ण मूल बातों से परिचित होना चाहिए, बल्कि संभावित गलतियों से भी बचना चाहिए। हम आपको बताते हैं कि किन बातों पर ध्यान देना आवश्यक है।
विरासत: अचल संपत्तियों का काफी अधिक मूल्य होता है
यदि आपको कोई घर या अपार्टमेंट विरासत में मिलता है, तो इससे जुड़ी संपत्ति का मूल्य शीघ्र ही पाँच अंकों की ऊँची या छह अंकों की राशि तक पहुँच सकता है। यदि कई संपत्तियाँ एक साथ आती हैं और उत्तराधिकारियों के समुदाय में शामिल व्यक्तियों की संख्या कम है, तो सभी संबंधित पक्षों के लिए वृद्धि और भी अधिक होती है। विरासत कर का खतरा रहता है, जो अचल संपत्ति के संबंध में किए जाने वाले निर्णयों पर महत्वपूर्ण प्रभाव डाल सकता है। व्यवहार में इसके अलावा दो अन्य सामान्य समस्याएँ भी उत्पन्न होती हैं:
- अचल संपत्तियों पर अक्सर ऋण का बोझ होता है। बकाया ऋण राशि भी विरासत में मिलती है।
- अचल संपत्ति को बाँटना बहुत कठिन, अक्सर बिल्कुल भी संभव नहीं होता। इसलिए उत्तराधिकारियों के समुदाय को मिलकर यह तय करना होगा कि संपत्ति के साथ क्या किया जाए। वसीयतकर्ता की मृत्यु के समय की विशेष परिस्थिति को देखते हुए यह अक्सर आसान नहीं होता।
इन कारणों से विरासत में मिली अचल संपत्ति हमेशा वरदान नहीं होती। कभी-कभी विरासत को अस्वीकार करना उचित हो सकता है। एक विकल्प घर या अपार्टमेंट को तुरंत बेच देना भी हो सकता है।
विकल्प: विरासत को अस्वीकार करना
पहली नजर में यह बहुत आकर्षक नहीं लगता। लेकिन कुछ उत्तराधिकारियों के लिए विरासत छोड़ देना उचित हो सकता है। उदाहरण के लिए, ऐसा तब हो सकता है जब अचल संपत्ति पर अभी भी बड़ा बंधक हो। चूँकि चल रही लागतें भी उत्पन्न होती हैं, कुल लागत संपत्ति में हुई वृद्धि को „खा“ सकती है। यदि आप पहले से ही कठिन वित्तीय स्थिति में हैं, तो विरासत में मिला ऋण का बोझ आपकी अपनी वित्तीय स्थिति पर अतिरिक्त दबाव डाल सकता है या उसे गंभीर रूप से खतरे में डाल सकता है।
यदि आप विरासत को अस्वीकार करना चाहते हैं, तो आपके पास इसके लिए ठीक छह सप्ताह का समय होता है। यह अवधि मृत्यु अथवा उत्तराधिकार की स्थिति निर्धारित होने के साथ शुरू होती है। यदि यह अवधि समाप्त हो जाती है, तो आप अकेले विरासत स्वीकार कर लेते हैं या स्वतः उत्तराधिकारियों के समुदाय का हिस्सा बन जाते हैं – प्रत्येक स्थिति में सभी अधिकारों और दायित्वों तथा वित्तीय प्रतिबद्धताओं का भी! आपत्ति की अवधि छह महीने तक बढ़ सकती है, यदि विरासत खुलने के समय या तो मृतक या उत्तराधिकारी विदेश में रह रहा हो।
यदि आप विरासत अस्वीकार करते हैं, तो उत्तराधिकार क्रम के अनुसार अन्य हकदार आपकी जगह ले लेते हैं। यदि कोई हकदार मौजूद न हो, तो मृतक की संपत्ति राज्य को हस्तांतरित हो जाती है।
विरासत कर का ध्यान रखें!
विरासत स्वीकार करने पर आपको विरासत कर का भुगतान करना पड़ सकता है। इसका आधार विरासत और उपहार कर कानून (§ 16 ErbStG) है। कुछ कर-मुक्त सीमाएँ हैं, जिन तक विरासत कर-मुक्त रहती है। इसमें रिश्तेदारी का संबंध महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। उदाहरण के लिए, पति-पत्नी और पंजीकृत जीवनसाझेदारी के साथी कुल मिलाकर 500.000 यूरो तक, बच्चे 400.000 यूरो तक तथा पोते-पोतियाँ और माता-पिता व दादा-दादी 100.000 यूरो तक कर-मुक्त विरासत प्राप्त कर सकते हैं।
इसके अलावा कई अन्य श्रेणियाँ भी हैं, इसलिए व्यक्तिगत मामलों में आपको कर विशेषज्ञ से सलाह लेनी चाहिए। चूँकि अचल संपत्ति का मूल्य अक्सर काफी अधिक होता है, इसलिए आप कर-मुक्त सीमा को जल्दी पार कर सकते हैं। व्यक्तिगत कर वर्ग (इसे वेतन कर वर्ग से भ्रमित न करें) के आधार पर, कर का बोझ कर-मुक्त भत्ते से अधिक विरासत में मिली कुल संपत्ति के 15 से 50 प्रतिशत तक हो सकता है। इस बोझ के कारण कुछ मामलों में संपत्ति बेचना आवश्यक हो सकता है।
सुझाव: यदि मालिक अपने जीवनकाल में संपत्ति का कुछ हिस्सा (या पूरी संपत्ति) पहले ही हस्तांतरित कर दे, तो विरासत कर से संभवतः बचा जा सकता है या इसे कम किया जा सकता है। इसमें भी वही कर-मुक्त सीमाएँ लागू होती हैं।
क्या संपत्ति अकेले उत्तराधिकारी या उत्तराधिकारियों के समुदाय को मिलेगी?
विरासत अकेला उत्तराधिकारी या उत्तराधिकारियों का समुदाय स्वीकार करता है। दोनों विकल्प प्रभावित लोगों के लिए परिणामों में काफी भिन्न होते हैं।
यदि आप अकेले उत्तराधिकारी हैं, तो आपको सौंपी गई सभी मूल्यवान संपत्तियों पर स्वतंत्र रूप से अधिकार होता है और सभी ऋणों व चल रहे खर्चों का भार भी आप अकेले उठाते हैं। अचल संपत्ति के मामले में इसका अर्थ है: उत्तराधिकार प्रमाणपत्र जारी होने के बाद आप दूसरों की सहमति के बिना संपत्ति का प्रबंधन, बिक्री या उसमें स्वयं निवास कर सकते हैं।
हालाँकि, अक्सर कई लोगों को विरासत में संपत्ति का एक हिस्सा मिलता है। यदि मृतक ने वसीयत में कोई अन्य विभाजन निर्धारित नहीं किया है, तो इस मामले में सभी संबंधित लोग अपने-अपने उत्तराधिकार हिस्से (उत्तराधिकार कोटा) के अनुसार आनुपातिक रूप से विरासत प्राप्त करते हैं। अचल संपत्ति के मामले में इसका अर्थ है कि कई मालिक। इसमें विरासत का कानूनी या वसीयतनामा-आधारित विभाजन असमान हिस्से भी ला सकता है। इसका अर्थ, उदाहरण के लिए, यह है: यदि आप तीन अन्य व्यक्तियों के साथ मिलकर विरासत प्राप्त करते हैं, तो विरासत का हिस्सा पहले व्यक्ति के लिए 50 प्रतिशत और अन्य सभी के लिए 1/6-1/6 भी हो सकता है।
अचल संपत्ति विरासत में मिलने पर महत्वपूर्ण अंतर
इस संदर्भ में एक भेद बहुत महत्वपूर्ण है। आय और लागत का व्यवहार निर्णय लेने के अधिकार से अलग होता है। इसका अर्थ है:
- एक ओर किराये की आय या बिक्री से प्राप्त रकम जैसी आय और दूसरी ओर चल रही लागत तथा ऋण, उत्तराधिकार के हिस्से के अनुसार उत्तराधिकारियों में अनुपातिक रूप से बाँटे जाते हैं।
- अचल संपत्ति के संबंध में निर्णय लेने का अधिकार केवल पूरे समुदाय को प्राप्त होता है। बिक्री, परिवर्तन, किराये पर देना आदि सभी उपायों के लिए सर्वसम्मति आवश्यक है। इस प्रकार व्यक्तिगत लोगों द्वारा एकतरफा कार्रवाई को बाहर रखा गया है, हालांकि अवरोध उत्पन्न होना संभव है। एक अपवाद है: समुदाय का प्रत्येक सदस्य आवश्यक नियमित रखरखाव के उपायों का आदेश दे सकता है। इसी प्रकार समुदाय का प्रत्येक व्यक्ति आपातकालीन उपाय कर सकता है, जैसे क्षतिग्रस्त प्रवेश-द्वार या सर्दियों में हीटिंग की मरम्मत, तथा जबरन निष्पादन से बचने के लिए आवश्यक सभी कदम। यह सीमांकन विरासत की सुरक्षा और संरक्षण में योगदान देने के लिए है। हालांकि व्यक्तिगत मामले में कानूनी आकलन विवादास्पद हो सकता है। वकील की सलाह लेना अनुशंसित है।
क्या उत्तराधिकारियों का समुदाय अचल संपत्ति बेच सकता है?
सभी महत्वपूर्ण निर्णयों की तरह, संपत्ति की बिक्री भी सर्वसम्मति से होनी चाहिए। उत्तराधिकारियों के समुदाय के सदस्य के रूप में, उदाहरण के लिए, आप अन्य सभी की सहमति के बिना न तो अचल संपत्ति को बिक्री के लिए पेश कर सकते हैं और न ही बेच सकते हैं। हालांकि आपसी सहमति से बिक्री संभव है और विरासत को धन में बदलने या उपयोग को लेकर विवाद समाप्त करने के लिए उचित हो सकती है। महत्वपूर्ण बात: बिक्री से केवल लागत ही नहीं आती, बल्कि किसी संभावित शेष ऋण का भी भुगतान करना पड़ता है। इससे शुद्ध आय उसी के अनुसार कम हो जाती है।
विभाजन-नीलामी कब अपरिहार्य होती है?
यदि आगे की कार्रवाई को लेकर गंभीर विवाद उत्पन्न हो जाए, तो तथाकथित विभाजन-नीलामी संभव है। उत्तराधिकारियों के समुदाय का कोई सदस्य इसके लिए सक्षम प्राधिकरणों (आमतौर पर स्थानीय न्यायालय) में Wohnung अर्थात अपार्टमेंट अथवा मकान की नीलामी के लिए आवेदन कर सकता है। महत्वपूर्ण: इसके लिए अन्य उत्तराधिकारियों की सहमति आवश्यक नहीं है! बल्किइस नीलामी का उद्देश्य मतभेदों को सुलझाना और संपत्ति को विभाज्य बनाना है।
सह-विभाजन नीलामी की समस्या इसका संचालन है। उत्तराधिकारियों के बीच संबंध, आम सहमति से होने वाली बिक्री की तुलना में, अकेले निर्णय लेने के कारण आम तौर पर काफी तनावपूर्ण हो जाते हैं। इसके अलावा, किसी संबंधित व्यक्ति का भावनात्मक मूल्य भी संभवतः खो जाता है (उदाहरण के लिए अपना बचपन का घर)। हालांकि, सह-विभाजन नीलामी के विरुद्ध सबसे महत्वपूर्ण कारण प्राप्त राशि है। ऐसी प्रक्रिया में आम तौर पर प्राप्त राशि नियमित बिक्री से मिलने वाली राशि से काफी कम होती है। इसलिए उत्तराधिकार समुदाय के सदस्य के रूप में आपको ऐसे समाधान में सहयोग करना चाहिए, जिससे आपसी सहमति से कार्रवाई हो या व्यक्तिगत उत्तराधिकारियों को भुगतान किया जा सके।
व्यावहारिक समाधान: उत्तराधिकार-विभाजन समझौता
उत्तराधिकार समुदाय अनिश्चित अवधि तक बना रहता है। इस प्रकार सभी संबंधित पक्ष कानूनी प्रावधानों से बंधे रहते हैं और उन्हें कई वर्षों तक मिलकर निर्णय लेने पड़ते हैं। किसी सदस्य की मृत्यु होने पर नए उत्तराधिकारी भी शामिल हो सकते हैं।
इसे केवल उत्तराधिकार-विभाजन के माध्यम से बदला जा सकता है। इसके लिए उत्तराधिकार समुदाय एक नोटरीकृत समझौते पर हस्ताक्षर करता है, जिसमें उसके विघटन का प्रावधान होता है। साथ ही, इस दस्तावेज़ में सभी संबंधित वस्तुओं के भविष्य के संबंध में नियम शामिल होते हैं। समझौते की सामग्री का निर्धारण उत्तराधिकारियों पर छोड़ दिया जाता है। आम तौर पर समझौते में उत्तराधिकार हिस्से के अनुरूप विभाजन या समायोजन भुगतान शामिल होना चाहिए। महत्वपूर्ण: इसके बाद भूमि रजिस्टर प्रविष्टि (मालिक) में बदलाव करना आवश्यक है।
इस विकल्प में कुछ या सभी सह-उत्तराधिकारियों के उत्तराधिकार हिस्से खरीदना या उन्हें अपने हिस्से बिक्री के लिए प्रस्तावित करना भी शामिल है। उत्तराधिकार हिस्सों का भुगतान करना संपत्ति पर नियंत्रण एक ही हाथ में लाने का एक उपयोगी समझौता हो सकता है।
संपत्ति विरासत में मिली – अब क्या?
कई मामलों में उत्तराधिकारी संयुक्त कार्रवाई पर सहमत हो सकते हैं या केवल एक ही उत्तराधिकारी होता है। सभी मामलों में यह प्रश्न उठता है: संपत्ति का आगे कैसे उपयोग किया जाना चाहिए? विभिन्न संभावनाएँ हैं, जिनमें सभी के फायदे और नुकसान हो सकते हैं। उत्तराधिकारी के रूप में आपके पास विशेष रूप से निम्नलिखित विकल्प हैं।
- उत्तराधिकारी पहले से ही संपत्ति में रहता है: संतानहीन दंपतियों या वसीयती प्रावधानों के मामलों में अक्सर ऐसा होता है कि एकमात्र उत्तराधिकारी पहले से ही संपत्ति में रहता है। इस मामले में एकमात्र उत्तराधिकारी के रूप में आपके लिए केवल यदि आप भविष्य में संपत्ति का उपयोग नहीं करना चाहते या किसी अन्य तरीके से करना चाहते हैं। यदि उत्तराधिकारियों का समुदाय है, तो उसमें रहने के कारण संभवतः मुआवज़े का भुगतान या सह-उत्तराधिकारियों के उत्तराधिकार हिस्सों का भुगतान करने की बाध्यता उत्पन्न हो सकती है।
- स्व-उपयोग: यदि आप उत्तराधिकारी के रूप में संपत्ति का स्वयं उपयोग करना चाहते हैं, तो आप खाली अपार्टमेंट या खाली घर में आसानी से रहने जा सकते हैं। यदि उत्तराधिकारियों का समुदाय है, तो सभी सह-उत्तराधिकारियों की इस स्व-उपयोग के लिए सहमति आवश्यक है। इसके अलावा, संभवतः मुआवज़े का भुगतान भी आवश्यक होगा। उत्तराधिकारी सटीक समझौतों पर स्वतंत्र रूप से बातचीत कर सकते हैं।
- स्वयं की आवश्यकता: यदि अपार्टमेंट पहले से किराए पर है, तो आप स्वयं की आवश्यकता दर्ज करा सकते हैं। हालांकि, किरायेदार की Kündigung केवल तभी संभव है, जब आप स्वयं की आवश्यकता का प्रमाण दे सकें। यदि उत्तराधिकारियों का समुदाय है, तो इसके लिए भी आपको सह-उत्तराधिकारियों की सहमति चाहिए।
- किराए पर देने में कोई बदलाव नहीं: यदि वस्तु किराए पर दी गई आवासीय संपत्ति है, तो नए मालिक के रूप में आप मौजूदा किराया अनुबंधों और सभी दायित्वों को übernehmen करते हैं। किरायेदारों और सभी सेवा प्रदाताओं को नए स्वामित्व संबंधों के बारे में सूचित करें। यदि उपयोग की कोई अन्य योजना विचाराधीन नहीं है, तो आगे कोई बदलाव आवश्यक नहीं है।
- खाली रहने पर किराए पर देना: यदि मृतक संपत्ति का एकमात्र निवासी रहा हो, तो अपार्टमेंट या घर को किराए पर देना एक विकल्प है। इससे नियमित आय प्राप्त होती है, लेकिन कानूनी दायित्व और रखरखाव की लागत भी आती है।
विरासत में मिली संपत्ति की बिक्री
यदि आप अकेले या उत्तराधिकारियों के समुदाय के रूप में संपत्ति के उपयोग के विरुद्ध निर्णय लेते हैं, तो बिक्री करना उचित है। सह-उत्तराधिकारियों की स्थिति में सामूहिक कार्रवाई या उत्तराधिकारियों के समुदाय का समयपूर्व विघटन आवश्यक है।
कुछ शर्तों के तहत बिक्री से प्राप्त आय कर-मुक्त होती है:
- मृतक और उत्तराधिकारियों का समुदाय कम से कम दस वर्षों से संपत्ति का मालिक हो, या
- मृतक और उत्तराधिकारी ने बिक्री से पहले पिछले तीन कैलेंडर वर्षों में लगातार संपत्ति में निवास किया हो (अधूरे वर्ष भी पर्याप्त हैं, पहले और अंतिम वर्ष में कम से कम एक-एक माह आवश्यक है)।
- इसके अलावा, यह आवश्यक है कि उत्तराधिकारी या उत्तराधिकारियों के समुदाय के व्यक्ति पाँच वर्षों में अधिकतम तीन संपत्तियाँ बेचें।
अन्य सभी मामलों में बिक्री से हुए लाभ पर कर देना होगा। इसमें बिक्री की लागत को आय से घटाया जाता है। संभवतः अभी मौजूद बंधक को कर की दृष्टि से अनदेखा किया जाता है। लाभ अतिरिक्त "आयकर विवरणी में शामिल करना। व्यक्तिगत कर दर लागू होती है।
विरासत में मिले फ्लैट या मकान की बिक्री पर आपको अधिकतम संपत्ति लाभ तभी मिलेगा, जब बिक्री कर-मुक्त हो। इसलिए आपको अन्य कारणों से बिक्री पर तभी विचार करना चाहिए, जब आपकी वित्तीय स्थिति इसकी मांग करे, सह-उत्तराधिकारियों के साथ विवाद हो या आप व्यक्तिगत कारणों से संपत्ति से तुरंत अलग होना चाहते हों। अधिकांश अन्य मामलों में विरासत में मिली संपत्ति का कम-से-कम अस्थायी उपयोग आर्थिक रूप से अधिक लाभदायक होता है।