Gli immobili hanno un grande valore. Quando muore un proprietario, case, appartamenti e altri terreni passano generalmente alla comunione ereditaria. Inizialmente la gioia può essere grande. Tuttavia, una tale eredità comporta anche obblighi, fino agli oneri del credito e al pagamento dell’imposta di successione. Non da ultimo, possono persino sorgere controversie sull’utilizzo futuro. Se ereditate un immobile, non dovreste solo familiarizzare con i principi fondamentali più importanti, ma anche evitare potenziali errori. Vi spieghiamo cosa conta.
Eredità: gli immobili hanno un valore considerevole
Se ereditate una casa o un appartamento, il valore patrimoniale acquisito raggiunge rapidamente una somma elevata a cinque o persino sei cifre. Se si aggiungono più immobili e sono poche le persone che fanno parte della comunione ereditaria, l’incremento è ancora maggiore per tutti gli interessati. Si rischia un’imposta di successione, che può avere un’influenza considerevole sulla gestione dell’immobile. Nella pratica si verificano inoltre altri due problemi tipici:
- Gli immobili sono spesso gravati da un credito. La somma ancora dovuta del credito viene ereditata.
- Gli immobili si dividono molto male, spesso per nulla. Pertanto, una comunione ereditaria deve trovare una soluzione comune su come procedere con l’immobile. Considerata la particolare situazione al momento della morte del de cuius, ciò non è spesso semplice.
Per questi motivi, un immobile ereditato non è sempre una benedizione. Talvolta può essere opportuno rinunciare all’eredità. Un’alternativa può essere la vendita immediata della casa o dell’appartamento.
Opzione: rinunciare all’eredità
A prima vista sembra poco allettante. Tuttavia, per alcuni eredi può essere opportuno rinunciare all’eredità. Ciò vale, ad esempio, quando sull’immobile grava ancora un’ipoteca considerevole. Poiché si generano anche costi correnti, i costi complessivi possono “divorare” l’incremento patrimoniale. Se vi trovate già in una situazione finanziaria difficile, un debito ereditato può gravare ulteriormente sulla vostra situazione patrimoniale o metterla seriamente a rischio.
Se desiderate rinunciare all’eredità, avete esattamente sei settimane di tempo. Il termine decorre dalla morte o dall’accertamento dell’apertura della successione. Se tale termine scade, accettate da soli l’eredità oppure diventate automaticamente parte di una comunione ereditaria, in entrambi i casi con tutti gli Diritti e doveri nonché obblighi finanziari! Il termine per presentare l’opposizione può estendersi a sei mesi se, al momento dell’apertura della successione, il de cuius o l’erede si trovano all’estero.
Qualora rinunciaste all’eredità, subentrano altri aventi diritto secondo l’ordine di successione. Se non esiste alcun avente diritto, la proprietà del de cuius passa allo Stato.
Prestare attenzione all’imposta di successione!
All’accettazione dell’eredità dovete prevedere un’imposta di successione. Questa è disciplinata dalla legge sull’imposta sulle successioni e sulle donazioni (§ 16 ErbStG). Esistono franchigie entro le quali un’eredità è esente da imposta. In questo contesto, il rapporto di parentela svolge un ruolo importante. Ad esempio, i coniugi e i partner di un’unione civile registrata possono ereditare complessivamente fino a 500.000 euro senza imposte, i figli fino a 400.000 euro e i nipoti nonché i genitori e i nonni fino a 100.000 euro.
Esistono molte altre graduazioni, pertanto nei singoli casi dovreste chiedere consiglio a un esperto fiscale. Poiché gli immobili hanno spesso un valore considerevole, è possibile superare rapidamente la franchigia. A seconda della classe fiscale personale (da non confondere con la classe fiscale sul reddito da lavoro), l’onere fiscale varia dal 15 fino al 50 percento del patrimonio complessivo ereditato eccedente la franchigia. A causa di questo onere, in singoli casi può essere necessario vendere l’immobile.
Suggerimento: È possibile evitare o ridurre l’imposta di successione se il proprietario trasferisce preventivamente l’immobile, in parte (o interamente), mentre è ancora in vita. Anche in questo caso devono essere rispettate le stesse franchigie.
L’immobile passa a un erede unico o a una comunione ereditaria?
L’eredità viene acquisita da un erede unico o da una comunione ereditaria. Le due possibilità si differenziano notevolmente per le conseguenze a carico degli interessati.
Se siete l’unico erede, disponete liberamente di tutti i beni di valore lasciati in eredità e sostenete da soli tutti i debiti e i costi correnti. Per gli immobili ciò significa che, a partire dal rilascio del certificato di eredità, potete amministrare, vendere o occupare personalmente l’immobile senza il consenso di altri.
Tuttavia, spesso più persone ereditano una quota dell’eredità. Se il de cuius non ha previsto altre ripartizioni in un testamento, in questo caso tutti gli interessati ereditano proporzionalmente in base alla loro quota ereditaria (quota di successione). Per gli immobili ciò significa che esistono piùChe esista un proprietario. In questo caso, la divisione legale o testamentaria dell’eredità può comportare anche quote disuguali. Ciò significa, ad esempio: se accettate l’eredità insieme ad altre tre persone, la quota ereditaria può essere del 50 percento per la prima persona e di 1/6 ciascuno per tutte le altre.
L’importante differenza nell’ereditare un immobile
In questo contesto è molto importante fare una distinzione. Le entrate e i costi devono essere trattati diversamente dal potere di disposizione. Ciò significa:
- Le entrate, come i redditi da locazione o gli importi derivanti dalla vendita, da un lato, e i costi correnti nonché i debiti, dall’altro, vengono ripartiti tra gli eredi in proporzione alla quota ereditaria.
- Il potere decisionale sull’immobile spetta solo alla comunione nel suo complesso. Per tutte le misure, come vendita, modifiche, locazioni ecc., è richiesta l’unanimità. Sono quindi escluse le iniziative individuali dei singoli, ma sono possibili anche blocchi. Esiste un’eccezione: ogni membro della comunione può commissionare le necessarie misure di manutenzione ordinaria. Allo stesso modo, ogni membro della comunione può adottare misure d’emergenza, come la riparazione di una porta d’ingresso distrutta o del riscaldamento in inverno, nonché tutti i provvedimenti necessari per evitare un’esecuzione forzata. Questa distinzione mira a contribuire alla protezione e alla conservazione dell’eredità. Nel singolo caso, tuttavia, la valutazione giuridica può essere controversa. È consigliabile rivolgersi a un avvocato.
Una comunione ereditaria può vendere un immobile?
Come per tutte le decisioni importanti, la vendita dell’immobile deve avvenire all’unanimità. In quanto membro di una comunione ereditaria, ad esempio, non è possibile né offrire l’immobile senza il consenso di tutti gli altri, né venderlo. Tuttavia, una vendita consensuale è possibile e può essere opportuna per trasformare l’eredità in denaro o porre fine a una controversia sull’utilizzo. Importante: la vendita non comporta solo dei costi, ma deve essere estinto anche un eventuale debito residuo. Di conseguenza, il ricavo netto si riduce in misura corrispondente.
Quando una vendita all’asta per divisione è inevitabile?
Qualora si verifichi una controversia concreta sul modo di procedere, è possibile una cosiddetta vendita all’asta per divisione. Un membro della comunione ereditaria può richiedere presso gli uffici competenti (di solito il tribunale locale) la vendita all’asta dell’appartamento o della casa. Importante: a tal fine non è necessario il consenso degli altri eredi! Piuttosto, ha l’obiettivo di questa asta è risolvere le controversie e rendere il patrimonio divisibile.
Il problema dell’asta per lo scioglimento della comunione ereditaria è la gestione. Il rapporto tra gli eredi è generalmente notevolmente compromesso dall’azione unilaterale, diversamente da una vendita consensuale. Inoltre, può andare perduto un valore ideale per una delle persone coinvolte (per esempio, la casa della propria infanzia). Tuttavia, il motivo principale contro un’asta per lo scioglimento della comunione ereditaria è il ricavato. Con questa procedura, di norma, esso è nettamente inferiore a quello che può fruttare una vendita ordinaria. In qualità di membro di una comunione ereditaria, dovreste pertanto contribuire a una soluzione che porti a una procedura consensuale o al pagamento delle quote dei singoli eredi.
Soluzione praticabile: contratto per lo scioglimento della comunione ereditaria
La comunione ereditaria rimane in essere a tempo indeterminato. Pertanto, tutti i partecipanti sono vincolati alle disposizioni di legge e devono prendere decisioni congiuntamente per molti anni. Alla morte di un membro possono persino aggiungersi nuovi eredi.
Ciò può essere modificato solo mediante uno scioglimento della comunione ereditaria. A tal fine, la comunione ereditaria sottoscrive un contratto notarile che ne prevede lo scioglimento. Tale documento contiene inoltre disposizioni sulla destinazione di tutti gli immobili interessati. La definizione del contenuto del contratto è lasciata agli eredi. Di norma, l’accordo dovrebbe prevedere una ripartizione corrispondente alla quota ereditaria o pagamenti compensativi. Importante: successivamente deve essere modificata l’iscrizione nel registro fondiario (proprietario).
Questa opzione comprende anche la possibilità di acquistare da alcuni o da tutti i coeredi le loro quote ereditarie oppure di offrire loro in vendita le proprie quote. Il pagamento delle quote ereditarie può essere un compromesso sensato per concentrare in un’unica mano il potere decisionale sull’immobile.
Immobile ereditato: e adesso?
In molti casi gli eredi possono accordarsi su una procedura comune oppure vi è un solo erede. In ogni caso si pone la domanda: come dovrà essere utilizzato l’immobile in futuro? Esistono diverse possibilità, che possono presentare vantaggi e svantaggi. In qualità di erede, avete in particolare le seguenti possibilità.
- L’erede vive già nell’immobile: Nel caso di coppie senza figli o di disposizioni testamentarie, accade spesso che l’unico erede abiti già nell’immobile. In questo caso, per voi, in qualità di unico erede, cambia solo qualcosa, nel caso in cui in futuro non desideriate più utilizzare l’immobile o desideriate utilizzarlo diversamente. Se esiste una comunione ereditaria, il fatto di abitarvi può eventualmente comportare l’obbligo di versare un conguaglio o di liquidare le quote ereditarie dei coeredi.
- Uso personale: Se, in quanto erede, desiderate utilizzare personalmente l’immobile, potete semplicemente trasferirvi in un appartamento o in una casa vuoti. Se esiste una comunione ereditaria, tutti i coeredi devono acconsentire a questo uso personale. Inoltre, può essere necessario un conguaglio. Gli eredi possono negoziare liberamente gli accordi esatti.
- Necessità personale: Se l’appartamento è già affittato, potete dichiarare la necessità personale. Tuttavia, la disdetta del contratto di locazione è possibile solo se potete dimostrare tale necessità. Se esiste una comunione ereditaria, anche a tal fine è necessario il consenso dei coeredi.
- Nessuna modifica in caso di locazione: Se l’immobile è un’abitazione affittata, in qualità di nuovo proprietario subentrate nei contratti di locazione in corso e in tutti gli obblighi. Informate gli inquilini e tutti i fornitori di servizi del nuovo assetto proprietario. Se non sono previste altre modalità di utilizzo, non sono necessarie ulteriori modifiche.
- Locazione in caso di immobile sfitto: Se il defunto era l’unico residente dell’immobile, affittare l’appartamento o la casa è un’opzione. Ciò genera entrate correnti, ma anche obblighi legali e costi di manutenzione.
Vendita dell’immobile ereditato
Se decidete, da soli o come comunione ereditaria, di non utilizzare l’immobile, la vendita è una soluzione sensata. In presenza di coeredi, è necessario procedere congiuntamente o sciogliere anticipatamente la comunione ereditaria.
Il ricavato della vendita è esente da imposta a determinate condizioni:
- il defunto e la comunione ereditaria possiedono l’immobile da almeno dieci anni oppure
- il defunto e l’erede hanno abitato ininterrottamente l’immobile negli ultimi tre anni solari precedenti alla vendita (sono sufficienti anni iniziati, ma è necessario almeno un mese nel primo e nell’ultimo anno).
- Inoltre, è necessario che l’erede o le persone appartenenti alla comunione ereditaria alienino al massimo tre immobili nell’arco di cinque anni.
In tutti gli altri casi, l’utile derivante dalla vendita deve essere tassato. A tal fine, i costi di vendita vengono detratti dai ricavi. Eventuali ipoteche ancora esistenti non vengono considerate ai fini fiscali. Gli utili confluiscono come ulteriore "Indicazione nella dichiarazione dei redditi. Si applica l’aliquota fiscale personale.
Il massimo guadagno patrimoniale derivante dalla vendita di un appartamento o di una casa ereditati si ottiene soltanto se la vendita è esente da imposte. Pertanto, dovreste prendere in considerazione la vendita per altri motivi soltanto se la vostra situazione finanziaria lo richiede, se vi sono controversie con i coeredi o se, per motivi personali, desiderate separarvi immediatamente dall’immobile. Nella maggior parte degli altri casi, l’utilizzo – almeno temporaneo – dell’immobile ereditato è finanziariamente più vantaggioso.