Нерухомість має велику цінність. Якщо власник помирає, будинки, квартири та інші земельні ділянки зазвичай переходять до спільноти спадкоємців. Спочатку радість може бути великою. Однак така спадщина також означає зобов’язання, аж до кредитних боргів і сплати податку на спадщину. Не в останню чергу навіть може виникнути суперечка щодо подальшого використання. Якщо ви успадкували нерухомість, вам слід не лише ознайомитися з найважливішими основами, а й уникати потенційних помилок. Ми пояснимо, що має значення.
Спадщина: нерухомість має значну цінність
Якщо ви успадковуєте будинок або квартиру, набута вартість майна швидко становить значну п’яти- або навіть шестизначну суму. Якщо успадковується кілька об’єктів і є лише кілька осіб, які входять до спільноти спадкоємців, приріст для всіх учасників ще більший. Існує загроза податку на спадщину, який може істотно вплинути на поводження з нерухомістю. На практиці також виникають дві інші типові проблеми:
- Нерухомість часто обтяжена кредитом. Непогашена сума кредиту також переходить у спадщину.
- Нерухомість дуже складно, а часто взагалі неможливо поділити. Тому спільнота спадкоємців має спільно знайти спосіб, як поводитися з об’єктом. З огляду на особливу ситуацію після смерті спадкодавця це часто непросто.
З цих причин успадкована нерухомість не завжди є благом. Іноді може бути доцільно відмовитися від спадщини. Альтернативою може бути негайний продаж будинку або квартири.
Варіант: відмовитися від спадщини
На перший погляд це здається непривабливим. Але для деяких спадкоємців може бути доцільно відмовитися від спадщини. Наприклад, якщо нерухомість ще обтяжена значною іпотекою. Оскільки також виникають поточні витрати, загальні витрати можуть «поглинути» приріст майна. Якщо ви й без того перебуваєте у складній фінансовій ситуації, успадкований борговий тягар може додатково обтяжити або серйозно поставити під загрозу ваше власне майнове становище.
Якщо ви хочете відмовитися від спадщини, у вас є для цього рівно шість тижнів. Строк починається зі смерті або встановлення факту відкриття спадщини. Якщо цей строк минає, ви одноосібно приймаєте спадщину або автоматично стаєте частиною спільноти спадкоємців – у кожному випадку з усіма прав і обов’язків, а також фінансових зобов’язань! Строк для відмови від спадщини може продовжитися до шести місяців, якщо на момент відкриття спадщини спадкодавець або спадкоємець перебуває за кордоном.
Якщо ви відмовитеся від спадщини, інші правонаступники вступають у спадкування відповідно до черговості спадкування. Якщо правонаступників немає, майно спадкодавця переходить державі.
Зверніть увагу на податок на спадщину!
Під час прийняття спадщини вам доведеться сплатити податок на спадщину. Його правовою підставою є Закон про податок на спадщину та дарування (§ 16 ErbStG). Існують неоподатковувані ліміти, у межах яких спадщина не оподатковується. Важливу роль при цьому відіграє ступінь спорідненості. Наприклад, подружжя та партнери в зареєстрованих цивільних партнерствах можуть успадкувати загалом до 500.000 євро без сплати податку, діти — до 400.000 євро, а онуки, батьки та дідусі й бабусі — до 100.000 євро.
Існує багато інших градацій, тому в індивідуальних випадках варто звернутися за порадою до податкового експерта. Оскільки нерухомість часто має значну вартість, неоподатковуваний ліміт можна швидко перевищити. Залежно від особистого податкового класу (не плутати з класом прибуткового податку із заробітної плати) податкове навантаження становить від 15 до 50 відсотків загальної вартості успадкованого майна, що перевищує неоподатковувану суму. Через це навантаження в окремих випадках може виникнути необхідність продати нерухомість.
Порада: Податку на спадщину можна, можливо, уникнути або зменшити, якщо власник ще за життя заздалегідь передасть нерухомість частково (або повністю). При цьому слід дотримуватися тих самих неоподатковуваних лімітів.
Нерухомість переходить до одноосібного спадкоємця чи до спільноти спадкоємців?
Спадщину приймає одноосібний спадкоємець або спільнота спадкоємців. Ці два варіанти суттєво відрізняються за наслідками для зацікавлених осіб.
Якщо ви є одноосібним спадкоємцем, ви вільно розпоряджаєтеся всіма переданими вам цінностями та самостійно несете всі борги й поточні витрати. Що стосується нерухомості, це означає: після видачі свідоцтва про право на спадщину ви можете без згоди інших осіб управляти нерухомістю, продати її або заселитися до неї.
Однак часто кілька осіб успадковують частку спадщини. Якщо спадкодавець не передбачив у заповіті іншого розподілу, у такому разі всі учасники успадковують частки відповідно до своєї спадкової частки (квоти спадкування). Що стосується нерухомості, це означає, що існує кількаВласник є. При цьому юридичний або заповідальний поділ спадщини також може передбачати нерівні частки. Це означає, наприклад: якщо ви разом із трьома іншими особами приймаєте спадщину, спадкова частка може становити 50 відсотків для першої особи та по 1/6 для всіх інших.
Важлива відмінність під час успадкування нерухомості
У цьому контексті дуже важливим є розрізнення. Доходи та витрати слід розглядати інакше, ніж право розпорядження. Це означає:
- Доходи, як-от надходження від оренди або суми від продажу, з одного боку, та поточні витрати й борги, з іншого, розподіляються між спадкоємцями пропорційно до спадкових часток.
- Право визначати долю нерухомості належить лише спільноті в цілому. Для всіх заходів, як-от продаж, зміни, здавання в оренду тощо, потрібна одностайність. Таким чином, одноосібні дії окремих осіб виключені, однак можливі й блокування. Є виняток: кожна частина спільноти може доручити виконання необхідних поточних робіт з утримання. Так само кожна особа зі спільноти може вживати невідкладних заходів, як-от ремонт зламаних вхідних дверей або опалення взимку, а також усі кроки, необхідні для запобігання примусовому стягненню. Це розмежування має сприяти захисту та збереженню спадщини. Однак у конкретному випадку правова оцінка може бути спірною. Рекомендується звернутися за консультацією до адвоката.
Чи може спільнота спадкоємців продати нерухомість?
Як і всі важливі рішення, продаж об’єкта має відбутися одностайно. Як член спільноти спадкоємців ви, наприклад, не можете ні запропонувати нерухомість без згоди всіх інших, ні продати її. Однак узгоджений продаж можливий і може бути доцільним, щоб перетворити спадщину на гроші або припинити суперечку щодо користування. Важливо: продаж спричиняє не лише витрати, а й потребує погашення можливого залишкового боргу. Відповідно, чистий дохід зменшується.
Коли поділ через примусовий продаж є неминучим?
Якщо виникне серйозна суперечка щодо подальших дій, можливий так званий примусовий продаж з метою поділу. Член спільноти спадкоємців може подати до компетентних органів (зазвичай до дільничного суду) заяву про проведення аукціону квартири або будинку. Важливо: для цього не потрібна згода інших спадкоємців! Навпаки, має мета цих торгів — усунути розбіжності та зробити майно подільним.
Проблема поділу через прилюдні торги полягає в їх проведенні. Відносини між спадкоємцями зазвичай значно обтяжені односторонніми діями, на відміну від взаємної згоди під час продажу. Крім того, можливо, втрачається нематеріальна цінність для однієї з причетних осіб (наприклад, будинок її дитинства). Однак найважливішою причиною проти поділу через прилюдні торги є виручка. За такого підходу вона, як правило, значно нижча за суму, яку може принести звичайний продаж. Тому як члену спільноти спадкоємців вам слід сприяти рішенню, яке передбачає спільний підхід або виплату окремим спадкоємцям.
Практичне рішення: договір про врегулювання спадщини
Спільнота спадкоємців існує безстроково. Отже, всі учасники пов’язані правовими вимогами й протягом багатьох років повинні спільно ухвалювати рішення. Після смерті одного з учасників можуть навіть з’явитися нові спадкоємці.
Змінити це можна лише шляхом врегулювання спадщини. Для цього спільнота спадкоємців підписує нотаріальний договір, який передбачає її припинення. Одночасно цей документ містить положення щодо подальшої долі всіх відповідних об’єктів. Спадкоємці самі визначають зміст договору. Як правило, угода має передбачати розподіл відповідно до спадкової частки або компенсаційні виплати. Важливо: після цього необхідно змінити запис у поземельній книзі (власник).
Цей варіант також передбачає можливість викупити у деяких або всіх співспадкоємців їхні спадкові частки або запропонувати їм придбати власні частки. Виплата спадкових часток може бути розумним компромісом, щоб зосередити право розпорядження нерухомістю в одних руках.
Успадкована нерухомість — що далі?
У багатьох випадках спадкоємці можуть домовитися про спільний підхід або є лише один спадкоємець. У всіх випадках постає питання: як надалі використовувати нерухомість? Існують різні можливості, кожна з яких може мати переваги й недоліки. Як спадкоємець, ви маєте, зокрема, такі можливості.
- Спадкоємець уже проживає в нерухомості: У бездітних пар або за наявності заповітних розпоряджень часто трапляється, що одноосібний спадкоємець уже проживає в нерухомості. У цьому випадку для вас як одноосібного спадкоємця змінюється лише щось, якщо ви в майбутньому більше не захочете користуватися нерухомістю або захочете використовувати її інакше. Якщо існує спільнота спадкоємців, проживання може спричинити необхідність компенсаційної виплати або виплати спадкових часток співспадкоємців.
- Власне користування: Якщо ви як спадкоємець хочете самостійно користуватися нерухомістю, ви можете просто заселитися у вільну квартиру або порожній будинок. Якщо існує спільнота спадкоємців, усі співспадкоємці мають погодитися з таким власним користуванням. Крім того, за певних обставин необхідна компенсаційна виплата. Спадкоємці можуть вільно узгодити точні умови.
- Потреба власника: Якщо квартира вже здається в оренду, ви можете заявити про потребу власника. Однак розірвання договору оренди з орендарем можливе лише за умови, що ви зможете довести таку потребу. Якщо існує спільнота спадкоємців, для цього також потрібна згода співспадкоємців.
- Без змін у разі оренди: Якщо об’єкт є житловою нерухомістю, що здається в оренду, ви як новий власник перебираєте чинні договори оренди та всі зобов’язання. Повідомте орендарів і всіх постачальників послуг про нові відносини власності. Якщо інші варіанти використання не розглядаються, подальші зміни не потрібні.
- Здавання в оренду у разі простою: Якщо спадкодавець був єдиним мешканцем нерухомості, здавання квартири або будинку в оренду є одним із варіантів. Це створює регулярні доходи, але також юридичні зобов’язання та витрати на утримання.
Продаж успадкованої нерухомості
Якщо ви одноосібно або як спільнота спадкоємців вирішите не користуватися нерухомістю, доцільним є її продаж. Якщо є співспадкоємці, необхідні спільні дії або дострокове припинення спільноти спадкоємців.
Виручка від продажу за певних умов не оподатковується:
- спадкодавець і спільнота спадкоємців володіють нерухомістю щонайменше десять років або
- спадкодавець і спадкоємець безперервно проживали в нерухомості протягом останніх трьох календарних років до продажу (неповні роки також зараховуються, причому необхідно прожити щонайменше один місяць у першому та останньому році).
- Крім того, умовою є те, що спадкоємець або особи зі спільноти спадкоємців відчужують не більше трьох об’єктів нерухомості протягом п’яти років.
В усіх інших випадках прибуток від продажу підлягає оподаткуванню. При цьому витрати на продаж віднімаються від доходів. Можливі наявні іпотеки не враховуються для цілей оподаткування. Прибутки надходять як додаткові Включення до декларації про прибутковий податок. Застосовується особиста ставка оподаткування.
Максимальний майновий прибуток від продажу успадкованої квартири або будинку ви отримаєте лише тоді, коли продаж буде здійснено без оподаткування. Тому розглядати продаж з інших причин варто лише в тому разі, якщо цього вимагає ваше фінансове становище, виникли суперечки зі співспадкоємцями або ви з особистих причин хочете негайно позбутися нерухомості. У більшості інших випадків фінансово вигіднішим є хоча б тимчасове використання успадкованої нерухомості.