Los inmuebles tienen un gran valor. Cuando fallece un propietario, las casas, viviendas y otros terrenos pasan, en principio, a la comunidad hereditaria. Al principio, la alegría puede ser grande. Sin embargo, una herencia de este tipo también implica obligaciones, incluidas cargas crediticias y pagos del impuesto de sucesiones. Por último, incluso pueden surgir disputas sobre el uso posterior. Si hereda un inmueble, no solo debe familiarizarse con los aspectos básicos más importantes, sino también evitar posibles errores. Le explicamos qué es lo importante.
Herencia: los inmuebles tienen un valor considerable
Si hereda una casa o una vivienda, el valor patrimonial adquirido alcanza rápidamente una suma elevada de cinco o incluso seis cifras. Si se heredan varios inmuebles y son pocas las personas que forman parte de la comunidad hereditaria, el incremento para todos los implicados es aún mayor. Existe el riesgo de tener que pagar el impuesto de sucesiones, lo que puede influir considerablemente en la forma de gestionar el inmueble. En la práctica, además, surgen otros dos problemas típicos:
- Los inmuebles suelen estar gravados con un crédito. El importe pendiente del crédito también se hereda.
- Los inmuebles se pueden dividir muy mal y, a menudo, no se pueden dividir en absoluto. Por ello, una comunidad hereditaria debe encontrar una solución conjunta sobre cómo proceder con el inmueble. Dadas las circunstancias especiales que rodean al fallecimiento del causante, esto no suele ser fácil.
Por estos motivos, un inmueble heredado no siempre es una bendición. En ocasiones, puede ser conveniente renunciar a la herencia. Una alternativa puede ser vender inmediatamente la casa o la vivienda.
Opción: renunciar a la herencia
A primera vista, parece poco atractivo. Pero para algunos herederos puede ser conveniente renunciar a la herencia. Esto se aplica, por ejemplo, cuando todavía existe una hipoteca considerable sobre el inmueble. Dado que también se generan gastos corrientes, los costes totales pueden «devorar» el incremento patrimonial. Si ya se encuentra en una situación financiera difícil, una carga de deudas heredada puede afectar aún más a su propia situación patrimonial o ponerla gravemente en peligro.
Si desea renunciar a la herencia, dispone exactamente de seis semanas para hacerlo. El plazo comienza con el fallecimiento o con la determinación del caso sucesorio. Si transcurre este plazo, acepta la herencia por sí solo o pasa automáticamente a formar parte de una comunidad hereditaria, en ambos casos con todas las ¡Derechos y obligaciones, así como compromisos financieros! El plazo de oposición puede prolongarse hasta seis meses si, en el momento del fallecimiento, el causante o el heredero se encuentran en el extranjero.
Si rechaza la herencia, otros legitimados pasan a ocupar su lugar conforme al orden sucesorio. Si no existe ningún legitimado, la propiedad del causante pasa al Estado.
¡Tenga en cuenta el impuesto de sucesiones!
Al aceptar la herencia, debe contar con el pago de un impuesto de sucesiones. Este se establece en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (§ 16 ErbStG). Existen límites exentos hasta los cuales una herencia está libre de impuestos. En este sentido, el parentesco desempeña un papel importante. Por ejemplo, los cónyuges y las parejas de uniones civiles registradas pueden heredar en total hasta 500.000 euros libres de impuestos; los hijos, hasta 400.000 euros; y los nietos, así como los padres y abuelos, hasta 100.000 euros.
Existen muchas otras gradaciones, por lo que, en casos individuales, debería pedir asesoramiento a un experto fiscal. Dado que los inmuebles suelen tener un valor considerable, puede superar rápidamente el límite exento. Según su categoría fiscal personal (no debe confundirse con la categoría del impuesto sobre los salarios), la carga tributaria oscila entre el 15 y el 50 por ciento del patrimonio total heredado que exceda la deducción fiscal. Debido a esta carga, en determinados casos puede ser necesario vender el inmueble.
Consejo: Es posible que el impuesto de sucesiones pueda evitarse o reducirse si el propietario transfiere en vida el inmueble, total o parcialmente, de forma anticipada. En este caso deben respetarse los mismos límites exentos.
¿Pasa el inmueble a un heredero único o a una comunidad hereditaria?
La herencia es aceptada por un heredero único o por una comunidad hereditaria. Ambas posibilidades se diferencian considerablemente en sus consecuencias para los afectados.
Si es heredero único, dispone libremente de todos los bienes de valor transmitidos y asume por sí solo todas las deudas y los gastos corrientes. En el caso de los inmuebles, esto significa que, desde la expedición del certificado sucesorio, puede gestionar, vender u ocupar personalmente el inmueble sin el consentimiento de otras personas.
Sin embargo, con frecuencia varias personas heredan una parte de la herencia. Si el causante no ha previsto otras distribuciones en un testamento, en este caso todos los interesados heredan proporcionalmente conforme a su cuota hereditaria (cuota sucesoria). En el caso de los inmuebles, esto significa que hay varios Existe el propietario. En este sentido, una división legal o testamentaria de la herencia también puede implicar participaciones desiguales. Esto significa, por ejemplo: si usted hereda conjuntamente con otras tres personas, la cuota hereditaria puede ser del 50 por ciento para la primera persona y de 1/6 para cada una de las demás.
La diferencia importante al heredar un inmueble
En este contexto, una distinción es muy importante. Los ingresos y los costes deben tratarse de forma distinta a la facultad de disposición. Esto significa:
- Los ingresos, como los rendimientos por alquiler o los importes procedentes de una venta, por un lado, y los costes corrientes y las deudas, por otro, se reparten proporcionalmente entre los herederos según la cuota hereditaria.
- La facultad de decisión sobre el inmueble corresponde únicamente a la comunidad en su conjunto. Para todas las medidas, como la venta, las modificaciones, los alquileres, etc., se requiere unanimidad. Por tanto, quedan excluidas las actuaciones unilaterales de personas individuales, aunque también son posibles los bloqueos. Existe una excepción: Cada miembro de la comunidad puede encargar las medidas corrientes de mantenimiento necesarias. Asimismo, cada persona de la comunidad puede adoptar medidas de emergencia, como reparar una puerta de entrada destruida o la calefacción en invierno, así como todas las medidas necesarias para evitar una ejecución forzosa. Esta delimitación pretende contribuir a proteger y conservar la herencia. Sin embargo, en casos concretos, la valoración jurídica puede ser controvertida. Se recomienda contar con asesoramiento jurídico.
¿Puede una comunidad hereditaria vender un inmueble?
Como en todas las decisiones importantes, la venta del inmueble debe realizarse por unanimidad. Como miembro de una comunidad hereditaria, por ejemplo, no puede ofrecer ni vender el inmueble sin el consentimiento de todos los demás. No obstante, una venta de común acuerdo es posible y puede ser conveniente para convertir la herencia en dinero o poner fin a una disputa sobre su uso. Importante: La venta no solo genera costes, sino que también debe liquidarse una posible deuda pendiente. En consecuencia, el producto neto se reduce proporcionalmente.
¿Cuándo es inevitable una subasta para la división?
Si se produce una disputa seria sobre el procedimiento posterior, es posible una llamada subasta para la división. Para ello, un miembro de la comunidad hereditaria puede solicitar ante las autoridades competentes (normalmente el juzgado de primera instancia) la subasta de la vivienda o de la casa. Importante: ¡Para ello no se requiere el consentimiento de los demás herederos! Más bien ha esta subasta el objetivo de resolver discrepancias y hacer divisible el patrimonio.
El problema de la subasta para la partición es su gestión. La relación entre los herederos suele verse considerablemente más afectada por la actuación unilateral que en una venta consensuada. Además, posiblemente se pierda el valor sentimental para una de las personas implicadas (por ejemplo, la casa de su infancia). Sin embargo, el motivo más importante en contra de una subasta para la partición es el importe obtenido. En este tipo de procedimiento, por lo general, este se sitúa claramente por debajo de lo que puede generar una venta ordinaria. Como miembro de una comunidad hereditaria, por tanto, debería colaborar en una solución que conduzca a un procedimiento consensuado o al pago de determinados herederos.
Solución práctica: contrato de partición de la herencia
La comunidad hereditaria permanece vigente por tiempo indefinido. Por tanto, todas las partes están sujetas a las disposiciones legales y deben tomar decisiones conjuntamente durante muchos años. Incluso pueden incorporarse nuevos herederos tras la muerte de un miembro.
Esto solo puede modificarse mediante una partición de la herencia. Para ello, la comunidad hereditaria firma un contrato notarial que incluye su disolución. Asimismo, este documento contiene disposiciones sobre el destino de todos los bienes afectados. La configuración del contenido contractual queda a criterio de los herederos. Por lo general, el acuerdo debería incluir una distribución correspondiente a las cuotas hereditarias o pagos compensatorios. Importante: posteriormente debe modificarse la inscripción en el Registro de la Propiedad (propietario).
Esta opción también incluye la posibilidad de comprar las cuotas hereditarias de algunos o todos los coherederos, o de ofrecerles en venta las propias cuotas. El pago de cuotas hereditarias puede ser un compromiso razonable para obtener el poder de decisión sobre el inmueble en una sola mano.
Ha heredado un inmueble: ¿y ahora qué?
En muchos casos, los herederos pueden acordar un proceder conjunto o solo existe un heredero. En todos los casos surge la pregunta: ¿cómo debe seguir utilizándose el inmueble? Existen diversas posibilidades, todas ellas con posibles ventajas y desventajas. Como heredero, tiene en particular las siguientes opciones.
- El heredero ya vive en el inmueble: En el caso de parejas sin hijos o de disposiciones testamentarias, es frecuente que un heredero único ya habite el inmueble. En este caso, para usted como heredero único solo cambia algo, si en el futuro ya no desea utilizar el inmueble o desea utilizarlo de otra manera. Si existe una comunidad de herederos, la ocupación puede implicar la obligación de pagar una compensación o de abonar las partes hereditarias de los coherederos.
- Uso propio: Si como heredero desea utilizar personalmente el inmueble, puede ocupar fácilmente una vivienda o una casa vacía. Si existe una comunidad de herederos, todos los coherederos deben aprobar este uso propio. Además, puede ser necesario pagar una compensación. Los herederos pueden negociar libremente los acuerdos exactos.
- Necesidad propia: Si la vivienda ya está alquilada, puede alegar necesidad propia. Sin embargo, solo es posible rescindir el contrato del inquilino si puede demostrar dicha necesidad. Si existe una comunidad de herederos, también necesitará para ello la aprobación de los coherederos.
- Ningún cambio en caso de alquiler: Si el inmueble es una propiedad residencial alquilada, como nuevo propietario asumirá los contratos de alquiler vigentes y todas las obligaciones. Informe a los inquilinos y a todos los proveedores de servicios sobre las nuevas condiciones de propiedad. Si no se contemplan otros proyectos de uso, no serán necesarios más cambios.
- Alquiler en caso de desocupación: Si el causante hubiera sido el único residente del inmueble, alquilar la vivienda o la casa es una opción. Esto genera ingresos periódicos, pero también obligaciones legales y costes de mantenimiento.
Venta del inmueble heredado
Si decide solo o como comunidad de herederos no utilizar el inmueble, su venta resulta conveniente. En caso de existir coherederos, será necesario actuar conjuntamente o disolver anticipadamente la comunidad de herederos.
El producto de la venta está exento de impuestos bajo determinadas condiciones:
- El causante y la comunidad de herederos son propietarios del inmueble desde hace al menos diez años o
- el causante y el heredero han ocupado continuamente el inmueble durante los tres años naturales anteriores a la venta (basta con años iniciados; se requiere al menos un mes en el primer y en el último año).
- Además, es requisito que el heredero o las personas de la comunidad de herederos enajenen como máximo tres inmuebles en cinco años.
En todos los demás casos, el beneficio de la venta debe tributar. Para ello, los costes de venta se deducen de los ingresos. Las hipotecas que aún existan no se tienen en cuenta a efectos fiscales. Los beneficios se consideran ingresos adicionales como "Inclusión en la declaración del impuesto sobre la renta. Se aplica el tipo impositivo personal.
Obtendrá la máxima ganancia patrimonial al vender un piso o una casa heredados únicamente si la venta está exenta de impuestos. Por ello, solo debería plantearse la venta por otros motivos si su situación financiera lo exige, existen conflictos con otros coherederos o desea desprenderse inmediatamente del inmueble por razones personales. En la mayoría de los demás casos, el uso —al menos temporal— del inmueble heredado resulta más atractivo desde el punto de vista financiero.