Gayrimenkuller büyük bir değere sahiptir. Bir mal sahibi öldüğünde evler, daireler ve diğer taşınmazlar kural olarak miras ortaklığına geçer. Başlangıçta sevinç büyük olabilir. Ancak böyle bir miras, kredi borçlarına ve miras vergisi ödemelerine kadar uzanan yükümlülükler de getirir. Ayrıca taşınmazın gelecekteki kullanımı konusunda anlaşmazlık bile çıkabilir. Bir gayrimenkul miras aldığınızda yalnızca en önemli temel bilgiler hakkında bilgi edinmekle kalmamalı, aynı zamanda olası hatalardan da kaçınmalısınız. Nelere dikkat edilmesi gerektiğini açıklıyoruz.
Miras: Gayrimenkuller önemli bir değere sahiptir
Bir ev veya daire miras aldığınızda, edinilen malvarlığı değeri kısa sürede yüksek beş haneli, hatta altı haneli bir tutara ulaşır. Birden fazla taşınmaz söz konusu olur ve miras ortaklığında yer alan kişi sayısı az olursa, tüm tarafların malvarlığındaki artış daha da büyük olur. Gayrimenkulle ilgili işlemleri önemli ölçüde etkileyebilecek bir miras vergisi söz konusu olabilir. Uygulamada ayrıca iki tipik sorun daha ortaya çıkar:
- Gayrimenkuller çoğu zaman krediyle yükümlüdür. Ödenmemiş kredi tutarı da miras yoluyla devredilir.
- Gayrimenkuller çok zor, çoğu zaman hiç bölünemez. Bu nedenle bir miras ortaklığının taşınmazla nasıl işlem yapılacağı konusunda ortak bir yol bulması gerekir. Miras bırakanın ölümündeki özel durum göz önüne alındığında bu çoğu zaman kolay değildir.
Bu nedenlerle miras kalan bir gayrimenkul her zaman bir nimet değildir. Bazı durumlarda mirası reddetmek anlamlı olabilir. Bir alternatif, evin veya dairenin derhâl satılması olabilir.
Seçenek: Mirası reddetmek
İlk bakışta pek cazip görünmez. Ancak bazı mirasçılar için mirastan vazgeçmek anlamlı olabilir. Bu, örneğin gayrimenkul üzerinde hâlâ yüksek tutarlı bir ipotek bulunması durumunda geçerlidir. Devam eden masraflar da oluştuğundan, toplam maliyetler malvarlığındaki artışı “tüketebilir”. Zaten zor bir mali durumdaysanız, miras kalan borç yükü kendi malvarlığı durumunuzu daha da zorlayabilir veya ciddi biçimde tehlikeye atabilir.
Mirası reddetmek istiyorsanız bunun için tam olarak altı haftanız vardır. Süre, ölümle veya miras olayının tespitiyle başlar. Bu süre geçerse mirası tek başınıza kabul etmiş olursunuz veya otomatik olarak bir miras ortaklığının parçası hâline gelirsiniz – her durumda tüm Haklar, yükümlülükler ve mali sorumluluklar! İtiraz süresi, mirasbırakanın veya mirasçının mirasın açıldığı sırada yurt dışında bulunması hâlinde altı aya kadar uzayabilir.
Mirası reddetmeniz hâlinde, mirasçılık sırasına göre diğer hak sahipleri mirasçı olur. Herhangi bir hak sahibi bulunmuyorsa, mirasbırakanın mülkiyeti devlete geçer.
Veraset vergisini dikkate alın!
Mirası kabul ettiğinizde veraset vergisiyle karşılaşmanız gerekir. Bu vergi, Veraset ve Bağış Vergisi Kanunu’na (§ 16 ErbStG) dayanmaktadır. Mirasın vergiden muaf olduğu istisna sınırları vardır. Bu kapsamda akrabalık ilişkisi önemli bir rol oynar. Örneğin eşler ve kayıtlı hayat birlikteliklerindeki partnerler toplam 500.000 Euro’ya kadar, çocuklar 400.000 Euro’ya kadar, torunlar ile ebeveynler ve büyükanne-büyükbabalar ise 100.000 Euro’ya kadar vergiden muaf miras alabilir.
Bireysel durumlarda bir vergi uzmanından danışmanlık almanız gereken çok sayıda başka kademelendirme de vardır. Taşınmazlar çoğu zaman önemli bir değere sahip olduğundan, istisna sınırını hızla aşabilirsiniz. Kişisel vergi sınıfına göre (ücret vergisi sınıfıyla karıştırılmamalıdır) vergi yükü, miras kalan toplam malvarlığının vergiden muaf tutarı aşan kısmının %15’i ile %50’si arasında değişir. Bu yük nedeniyle münferit durumlarda taşınmazın satılması gerekebilir.
İpucu: Malik, hayattayken taşınmazı kısmen (veya tamamen) önceden devrederse veraset vergisinden muhtemelen kaçınılabilir veya vergi azaltılabilir. Bu durumda da aynı istisna sınırları dikkate alınmalıdır.
Taşınmaz tek mirasçıya mı yoksa miras ortaklığına mı geçer?
Mirası tek mirasçı veya bir miras ortaklığı devralır. Her iki seçenek, ilgili kişiler açısından sonuçları bakımından önemli ölçüde farklılık gösterir.
Tek mirasçıysanız, size bırakılan tüm değer varlıkları üzerinde serbestçe tasarruf eder ve tüm borçlar ile devam eden masrafları tek başınıza üstlenirsiniz. Taşınmazlar açısından bu, mirasçılık belgesi düzenlendiği andan itibaren başkalarının onayı olmaksızın taşınmazı işletme, satma veya kendiniz kullanma hakkına sahip olduğunuz anlamına gelir.
Ancak çoğu zaman birden fazla kişi mirastan pay alır. Mirasbırakan vasiyetnamesinde başka bir paylaşım öngörmemişse, bu durumda tüm taraflar miras paylarına (miras oranına) göre oransal olarak mirasçı olur. Taşınmazlar açısından bu, birden fazla Malik verir. Bu durumda mirasın hukuki veya vasiyetnameye dayalı paylaşımı eşit olmayan payları da beraberinde getirebilir. Örneğin: Diğer üç kişiyle birlikte mirası devralıyorsanız, miras payı ilk kişi için yüzde 50, diğer herkes için ise 1/6 olabilir.
Bir taşınmazın miras alınmasındaki önemli fark
Bu bağlamda önemli bir ayrım vardır. Gelirler ve masraflar, tasarruf yetkisinden farklı şekilde ele alınır. Bunun anlamı şudur:
- Bir yandan kira gelirleri veya satıştan elde edilen tutarlar gibi gelirler, diğer yandan devam eden masraflar ve borçlar, miras payına göre mirasçılar arasında oransal olarak bölüştürülür.
- Taşınmaz üzerindeki karar yetkisi yalnızca topluluğa bir bütün olarak aittir. Satış, değişiklik, kiraya verme vb. tüm işlemler için oybirliği gerekir. Böylece bireysel kişilerin tek başına hareket etmesi engellenir; ancak işlemlerin bloke edilmesi de mümkün olabilir. Bir istisna vardır: Topluluğun her bir üyesi, gerekli olağan bakım işlemlerini yaptırabilir. Aynı şekilde topluluğun her bir üyesi, tahrip olmuş bir giriş kapısının veya kışın kalorifer sisteminin onarımı gibi acil önlemleri ve cebri icranın önlenmesi için gerekli tüm adımları atabilir. Bu ayrım, mirasın korunmasına ve muhafaza edilmesine katkı sağlamayı amaçlar. Ancak münferit durumlarda hukuki değerlendirme tartışmalı olabilir. Bir avukata danışılması tavsiye edilir.
Bir mirasçı topluluğu bir taşınmazı satabilir mi?
Tüm önemli kararlarda olduğu gibi, taşınmazın satışı da oybirliğiyle gerçekleştirilmelidir. Bir mirasçı topluluğunun üyesi olarak, örneğin taşınmazı diğer herkesin onayı olmadan ne satışa sunabilir ne de satabilirsiniz. Ancak karşılıklı anlaşmaya dayalı bir satış mümkündür ve mirası paraya dönüştürmek ya da kullanım konusundaki anlaşmazlığı sona erdirmek için yararlı olabilir. Burada önemli olan şudur: Satış yalnızca masraflara yol açmaz, aynı zamanda varsa kalan borcun da kapatılması gerekir. Bu nedenle net gelir buna göre azalır.
Paylaşım amacıyla açık artırma ne zaman kaçınılmazdır?
İzlenecek yol konusunda ciddi bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, sözde paylaşım amaçlı açık artırma yapılması mümkündür. Mirasçı topluluğunun bir üyesi, bunun için yetkili mercilerden (çoğunlukla yerel mahkemeden) dairenin veya evin açık artırmayla satılmasını talep edebilir. Önemli: Bunun için diğer mirasçıların onayı gerekli değildir! Aksinebu açık artırmanın amacı, anlaşmazlıkları çözmek ve malvarlığını bölünebilir hâle getirmektir.
Paylaşım amacıyla yapılan açık artırmanın sorunu, sürecin yürütülmesidir. Mirasçıların birbirleriyle olan ilişkileri, mutabakatla yapılan bir satışa kıyasla, genellikle tek taraflı hareket edilmesi nedeniyle çok daha fazla zarar görür. Ayrıca ilgili kişilerden birinin manevi değeri de kaybolabilir (örneğin kişinin çocukluğunu geçirdiği ev). Ancak paylaşım amacıyla yapılan açık artırmaya karşı en önemli neden, elde edilecek gelirdir. Böyle bir yöntemde elde edilen gelir genellikle normal bir satışın sağlayabileceği tutarın oldukça altında kalır. Bu nedenle bir miras ortaklığının üyesi olarak, uzlaşmaya dayalı bir çözüme veya münferit mirasçıların paylarının ödenmesine yol açacak bir çözüm için çaba göstermelisiniz.
Uygulanabilir çözüm: Mirasın paylaşılması sözleşmesi
Miras ortaklığı süresiz olarak devam eder. Bu nedenle tüm taraflar hukuki düzenlemelere bağlıdır ve uzun yıllar boyunca birlikte karar almak zorundadır. Bir üyenin ölümüyle yeni mirasçılar dahi dahil olabilir.
Bunun değiştirilmesi yalnızca mirasın paylaşılması yoluyla mümkündür. Miras ortaklığı bunun için fesihlerini içeren noter tasdikli bir sözleşme imzalar. Aynı zamanda bu belge, ilgili tüm taşınmazların akıbetine ilişkin düzenlemeleri de içerir. Sözleşme içeriğinin şekillendirilmesi mirasçıların takdirine bırakılmıştır. Kural olarak anlaşma, miras payına uygun bir bölüşüm veya denkleştirme ödemeleri içermelidir. Önemli: Ardından tapu sicilindeki kayıt (malik) değiştirilmelidir.
Bu seçenek, bazı veya tüm diğer mirasçıların miras paylarını satın almayı ya da kendi paylarını bunlara satışa sunmayı da içerir. Miras paylarının bedelinin ödenmesi, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini tek elde toplamak için makul bir uzlaşma olabilir.
Taşınmaz miras kaldı – şimdi ne olacak?
Birçok durumda mirasçılar ortak bir yol üzerinde anlaşabilir veya yalnızca bir mirasçı bulunur. Her durumda şu soru ortaya çıkar: Taşınmaz bundan sonra nasıl kullanılmalıdır? Her birinin avantajları ve dezavantajları olabilecek çeşitli seçenekler vardır. Mirasçı olarak özellikle aşağıdaki seçeneklere sahipsiniz.
- Mirasçı zaten taşınmazda oturuyor: Çocuksuz çiftlerde veya vasiyetnameyle yapılan düzenlemelerde, tek mirasçının taşınmazda hâlihazırda oturması sık görülen bir durumdur. Bu durumda tek mirasçı olarak sizin açınızdan yalnızca gelecekte taşınmazı artık kullanmak istemediğinizde veya farklı kullanmak istediğinizde. Bir miras ortaklığı mevcutsa, taşınmazda oturulması, diğer mirasçıların miras payları için bir denkleştirme ödemesi veya ödeme yapma zorunluluğuna yol açabilir.
- Kişisel kullanım: Mirasçı olarak taşınmazı kendiniz kullanmak istiyorsanız boş bir daireye veya boş bir eve kolayca taşınabilirsiniz. Bir miras ortaklığı varsa, tüm diğer mirasçıların bu kişisel kullanıma onay vermesi gerekir. Ayrıca gerekirse bir denkleştirme ödemesi yapılmalıdır. Mirasçılar, kesin anlaşmaları serbestçe müzakere edebilir.
- Kişisel ihtiyaç: Daire hâlihazırda kiraya verilmişse, kişisel ihtiyaç gerekçesiyle fesih bildiriminde bulunabilirsiniz. Ancak kiracının kira sözleşmesini feshetmek, yalnızca kişisel ihtiyacı kanıtlayabiliyorsanız mümkündür. Bir miras ortaklığı varsa, bunun için de diğer mirasçıların onayına ihtiyacınız vardır.
- Kiralamada değişiklik yapılmaması: Taşınmaz kiralanmış bir konut ise, yeni malik olarak devam eden kira sözleşmelerini ve tüm yükümlülükleri devralırsınız. Kiracıları ve tüm hizmet sağlayıcılarını yeni mülkiyet durumu hakkında bilgilendirin. Başka bir kullanım planı söz konusu değilse, ilave değişiklik yapılması gerekmez.
- Boş taşınmazın kiraya verilmesi: Miras bırakan taşınmazın tek sakini olmuşsa, daireyi veya evi kiraya vermek bir seçenektir. Bu, düzenli gelir sağlar; ancak hukuki yükümlülükler ve bakım masrafları da doğurur.
Miras kalan taşınmazın satışı
Taşınmazı tek başınıza veya miras ortaklığı olarak kullanmamaya karar verirseniz, satış mantıklıdır. Diğer mirasçılar varsa, ortak hareket edilmesi veya miras ortaklığının vaktinden önce sona erdirilmesi gerekir.
Satış geliri, belirli koşullar altında vergiden muaftır:
- Miras bırakan ve miras ortaklığı taşınmaza en az on yıldır sahip olmalıdır veya
- miras bırakan ve mirasçı, taşınmazda satıştan önceki son üç takvim yılında kesintisiz olarak ikamet etmiş olmalıdır (başlanmış yıllar yeterlidir; ilk ve son yılın her birinde en az bir ay gereklidir).
- Ayrıca mirasçının veya miras ortaklığındaki kişilerin beş yıl içinde en fazla üç taşınmazı elden çıkarmış olması gerekir.
Diğer tüm durumlarda satıştan elde edilen kazanç vergilendirilmelidir. Bu kapsamda satış masrafları gelirlerden düşülür. Hâlen mevcut olan ipotekler vergi açısından dikkate alınmaz. Kazançlar ek olarak akışa girer Gelir vergisi beyannamesine dahil edilir. Kişisel vergi oranı uygulanır.
Miras kalan bir daireyi veya evi satarken azami varlık kazancını yalnızca satış vergiden muaf gerçekleştiğinde elde edersiniz. Bu nedenle, mali durumunuz gerektirmediği, diğer mirasçılarla anlaşmazlık bulunmadığı veya kişisel nedenlerle taşınmazdan hemen ayrılmak istemediğiniz sürece satışı başka nedenlerle değerlendirmemelisiniz. Diğer durumların çoğunda, miras kalan taşınmazın en azından geçici olarak kullanılması mali açıdan daha avantajlıdır.