Les biens immobiliers ont une grande valeur. Lorsqu’un propriétaire décède, les maisons, appartements et autres terrains reviennent en principe à la communauté des héritiers. Dans un premier temps, la joie peut être grande. Toutefois, un tel héritage implique également des obligations, pouvant aller jusqu’aux dettes de crédit et au paiement de droits de succession. Enfin, des désaccords peuvent même survenir concernant l’utilisation future du bien. Si vous héritez d’un bien immobilier, vous devriez non seulement vous familiariser avec les principales notions, mais aussi éviter les erreurs potentielles. Nous vous expliquons les points essentiels.
Succession : les biens immobiliers ont une valeur considérable
Si vous héritez d’une maison ou d’un appartement, la valeur patrimoniale acquise atteint rapidement une somme élevée à cinq, voire six chiffres. Si plusieurs biens sont concernés et que seules quelques personnes font partie de la communauté des héritiers, l’augmentation est encore plus importante pour toutes les parties concernées. Des droits de succession peuvent être dus, ce qui peut avoir une influence considérable sur la manière de gérer le bien immobilier. En pratique, deux autres problèmes typiques se posent également :
- Les biens immobiliers sont souvent grevés d’un crédit. Le montant restant dû est également transmis par succession.
- Les biens immobiliers se divisent très difficilement, voire pas du tout. Une communauté d’héritiers doit donc trouver une solution commune pour déterminer le sort du bien. Compte tenu de la situation particulière liée au décès du défunt, cela n’est souvent pas simple.
Pour ces raisons, un bien immobilier hérité n’est pas toujours une bénédiction. Il peut parfois être judicieux de renoncer à la succession. Une autre possibilité consiste à vendre immédiatement la maison ou l’appartement.
Option : renoncer à la succession
Cela peut sembler peu attrayant au premier abord. Mais pour certains héritiers, il peut être judicieux de renoncer à la succession. C’est notamment le cas lorsqu’une hypothèque importante grève encore le bien immobilier. Comme des frais courants sont également engagés, le coût total peut « engloutir » l’augmentation du patrimoine. Si vous vous trouvez déjà dans une situation financière difficile, une dette héritée peut peser davantage sur votre propre situation patrimoniale ou la mettre gravement en danger.
Si vous souhaitez renoncer à la succession, vous disposez exactement de six semaines pour le faire. Le délai commence à courir au moment du décès ou de la constatation de l’ouverture de la succession. Si ce délai expire, vous acceptez la succession seul ou devenez automatiquement membre d’une communauté d’héritiers – dans chaque cas, avec toutes les des droits et obligations ainsi que des engagements financiers ! Le délai d’opposition peut être prolongé jusqu’à six mois si le défunt ou l’héritier se trouve à l’étranger au moment du décès.
Si vous renoncez à la succession, d’autres ayants droit vous succèdent conformément à l’ordre successoral. S’il n’existe aucun ayant droit, la propriété du défunt revient à l’État.
Tenir compte des droits de succession !
Lors de l’acceptation de la succession, vous devez vous attendre à devoir payer des droits de succession. Ceux-ci sont fondés sur la loi relative aux droits de succession et de donation (§ 16 ErbStG). Il existe des seuils d’exonération jusqu’auxquels une succession est exonérée d’impôt. Le lien de parenté joue ici un rôle important. Ainsi, les conjoints et partenaires d’un partenariat de vie enregistré peuvent par exemple hériter au total jusqu’à 500.000 euros en franchise d’impôt, les enfants jusqu’à 400.000 euros et les petits-enfants ainsi que les parents et grands-parents jusqu’à 100.000 euros.
Il existe de nombreuses autres distinctions, si bien que vous devriez demander conseil à un expert fiscal dans les cas particuliers. Comme les biens immobiliers ont souvent une valeur considérable, vous pouvez rapidement dépasser le seuil d’exonération. Selon votre classe fiscale personnelle (à ne pas confondre avec la classe d’impôt sur le salaire), la charge fiscale va de 15 à 50 pour cent de la totalité du patrimoine hérité dépassant l’abattement. Cette charge peut, dans certains cas, rendre nécessaire la vente du bien immobilier.
Conseil : Il est éventuellement possible d’éviter ou de réduire les droits de succession si le propriétaire transfère de son vivant le bien immobilier en partie (ou en totalité) par anticipation. Les mêmes seuils d’exonération doivent alors être respectés.
Le bien immobilier revient-il à un héritier unique ou à une communauté d’héritiers ?
La succession est recueillie par un héritier unique ou une communauté d’héritiers. Ces deux possibilités se distinguent nettement par leurs conséquences pour les personnes concernées.
Si vous êtes l’héritier unique, vous disposez librement de tous les biens de valeur transmis et assumez seul toutes les dettes et les frais courants. Cela signifie, pour les biens immobiliers, qu’à compter de la délivrance d’un certificat d’hérédité, vous pouvez sans l’accord d’autrui gérer le bien immobilier, le vendre ou l’occuper vous-même.
Cependant, plusieurs personnes héritent souvent d’une part de la succession. Si le défunt n’a pas prévu d’autres répartitions dans un testament, tous les intéressés héritent alors proportionnellement à leur part successorale (quote-part héréditaire). Pour les biens immobiliers, cela signifie qu’il existe plusieursPropriétaire. Dans ce cas, un partage légal ou testamentaire de l’héritage peut également entraîner des parts inégales. Cela signifie par exemple : si vous acceptez l’héritage avec trois autres personnes, la quote-part successorale peut aussi être de 50 % pour la première personne et de 1/6 pour chacune des autres.
La différence importante lors de l’héritage d’un bien immobilier
Dans ce contexte, une distinction est très importante. Les revenus et les coûts doivent être traités différemment du pouvoir de disposition. Cela signifie :
- Les revenus tels que les recettes locatives ou les montants issus d’une vente, d’une part, ainsi que les frais courants et les dettes, d’autre part, sont répartis entre les héritiers proportionnellement à leur quote-part successorale.
- Le pouvoir de décision concernant le bien immobilier appartient uniquement à la communauté dans son ensemble. L’unanimité est requise pour toutes les mesures telles que la vente, les transformations, les locations, etc. Les initiatives individuelles sont donc exclues, mais des blocages sont également possibles. Il existe une exception : chaque membre de la communauté peut faire réaliser les travaux d’entretien courants nécessaires. De même, chaque membre de la communauté peut prendre des mesures d’urgence, telles que la réparation d’une porte d’entrée détruite ou du chauffage en hiver, ainsi que toutes les démarches nécessaires pour éviter une saisie immobilière. Cette distinction vise à contribuer à la protection et à la conservation de l’héritage. Dans certains cas, l’appréciation juridique peut toutefois être contestée. Il est recommandé de demander conseil à un avocat.
Une communauté d’héritiers peut-elle vendre un bien immobilier ?
Comme pour toutes les décisions importantes, la vente du bien doit être décidée à l’unanimité. En tant que membre d’une communauté d’héritiers, vous ne pouvez par exemple ni proposer le bien sans l’accord de tous les autres, ni le vendre. Une vente consensuelle est toutefois possible et peut être judicieuse pour transformer l’héritage en liquidités ou mettre fin à un conflit concernant son utilisation. Important : la vente entraîne non seulement des coûts, mais un éventuel solde restant dû doit également être remboursé. Le produit net diminue donc en conséquence.
Quand une vente aux enchères en vue du partage devient-elle inévitable ?
En cas de conflit sérieux concernant la marche à suivre, une « vente aux enchères en vue du partage » est possible. Un membre de la communauté d’héritiers peut demander la mise aux enchères de l’appartement ou de la maison auprès des autorités compétentes (généralement le tribunal d’instance). Important : l’accord des autres héritiers n’est pas nécessaire ! Bien plus, il a cette vente aux enchères a pour objectif de résoudre les désaccords et de rendre le patrimoine partageable.
Le problème de la vente aux enchères pour partage réside dans son déroulement. Les relations entre les héritiers sont généralement nettement plus tendues que lors d’une vente à l’amiable, en raison de l’action unilatérale. De plus, une valeur affective d’une personne concernée peut éventuellement être perdue (par exemple, la maison de son enfance). Toutefois, la principale raison de s’opposer à une vente aux enchères pour partage est le produit de la vente. Dans une telle procédure, celui-ci est généralement nettement inférieur à ce qu’une vente classique pourrait rapporter. En tant que membre d’une communauté héréditaire, vous devriez donc contribuer à une solution menant à une démarche amiable ou au versement d’une compensation à certains héritiers.
Solution pratique : contrat de partage successoral
La communauté héréditaire subsiste pour une durée indéterminée. Tous les participants sont ainsi liés par les dispositions légales et doivent prendre ensemble des décisions pendant de nombreuses années. De nouveaux héritiers peuvent même s’ajouter au décès d’un membre.
Cela ne peut être modifié que par un partage successoral. La communauté héréditaire signe à cet effet un contrat notarié prévoyant sa dissolution. Ce document contient également des dispositions concernant le devenir de tous les biens concernés. Les héritiers restent libres de définir le contenu du contrat. En règle générale, l’accord devrait prévoir une répartition correspondant à la quote-part successorale ou des paiements compensatoires. Important : l’inscription au registre foncier (propriétaire) doit ensuite être modifiée.
Cette option consiste également à racheter à certains ou à tous les cohéritiers leurs parts successorales, ou à leur proposer de vendre ses propres parts. Le versement d’une compensation pour les parts successorales peut constituer un compromis judicieux pour concentrer le pouvoir de décision sur le bien immobilier entre les mains d’une seule personne.
Bien immobilier hérité – et maintenant ?
Dans de nombreux cas, les héritiers peuvent se mettre d’accord sur une démarche commune ou il n’y a qu’un seul héritier. Dans tous les cas, la question se pose : comment le bien immobilier doit-il continuer à être utilisé ? Plusieurs possibilités existent, chacune pouvant présenter des avantages et des inconvénients. En tant qu’héritier, vous disposez notamment des possibilités suivantes.
- L’héritier habite déjà dans le bien immobilier : Dans le cas de couples sans enfants ou de dispositions testamentaires, il est fréquent qu’un héritier unique habite déjà le bien immobilier. Dans ce cas, en tant qu’héritier unique, seul quelque chose, si vous ne souhaitez plus utiliser le bien ou souhaitez l’utiliser autrement à l’avenir. En présence d’une communauté héréditaire, l’occupation peut éventuellement entraîner l’obligation de verser une compensation ou de racheter les parts successorales des cohéritiers.
- Utilisation personnelle : Si, en tant qu’héritier, vous souhaitez utiliser vous-même le bien immobilier, vous pouvez simplement emménager dans un appartement ou une maison vide. En présence d’une communauté héréditaire, tous les cohéritiers doivent approuver cette utilisation personnelle. En outre, une compensation peut être nécessaire. Les héritiers peuvent librement négocier les accords précis.
- Besoin personnel : Si l’appartement est déjà loué, vous pouvez invoquer un besoin personnel. Toutefois, la résiliation du bail n’est possible que si vous pouvez prouver ce besoin personnel. En présence d’une communauté héréditaire, vous devez également obtenir l’accord des cohéritiers à cette fin.
- Aucun changement en cas de location : Si le bien est un logement loué, vous reprenez, en tant que nouveau propriétaire, les baux en cours et toutes les obligations. Informez les locataires et tous les prestataires de services du changement de propriétaire. Si aucun autre projet d’utilisation n’est envisagé, aucune autre modification n’est nécessaire.
- Mise en location en cas de vacance : Si le défunt était le seul occupant du bien immobilier, la mise en location de l’appartement ou de la maison constitue une option. Cela génère des revenus réguliers, mais aussi des obligations légales et des frais d’entretien.
Vente du bien immobilier hérité
Si vous décidez seul ou avec la communauté héréditaire de ne pas utiliser le bien immobilier, il est judicieux de le vendre. En présence de cohéritiers, une démarche commune ou la dissolution anticipée de la communauté héréditaire est nécessaire.
Le produit de la vente est exonéré d’impôt sous certaines conditions :
- le défunt et la communauté héréditaire possèdent le bien immobilier depuis au moins dix ans ou
- le défunt et l’héritier ont occupé le bien sans interruption au cours des trois années civiles précédant la vente (les années entamées suffisent ; au moins un mois au cours de la première et de la dernière année est requis).
- Il faut en outre que l’héritier ou les personnes composant la communauté héréditaire cèdent au maximum trois biens immobiliers en cinq ans.
Dans tous les autres cas, le bénéfice réalisé lors de la vente doit être imposé. Les frais de vente sont alors déduits des recettes. Les hypothèques éventuellement encore existantes ne sont pas prises en compte fiscalement. Les bénéfices sont comptabilisés comme revenus supplémentaires Déclaration dans la déclaration de revenus. Le taux d’imposition personnel s’applique.
Vous réalisez le gain patrimonial maximal lors de la vente d’un appartement ou d’une maison héritée uniquement si celle-ci est exonérée d’impôt. Vous ne devriez donc envisager la vente pour d’autres raisons que si votre situation financière l’exige, s’il existe un conflit avec les cohéritiers ou si, pour des raisons personnelles, vous souhaitez vous séparer immédiatement du bien immobilier. Dans la plupart des autres cas, l’utilisation – au moins temporaire – du bien immobilier hérité est financièrement plus avantageuse.