للعقارات قيمة كبيرة. عند وفاة المالك، تنتقل المنازل والشقق وغيرها من الأراضي من حيث المبدأ إلى جماعة الورثة. قد تكون الفرحة كبيرة في البداية. غير أن مثل هذا الإرث يعني أيضًا التزامات، وصولًا إلى أعباء القروض ومدفوعات ضريبة الميراث. وقد ينشأ، ليس أخيرًا، نزاع حول الاستخدام المستقبلي. إذا ورثت عقارًا، فلا ينبغي لك أن تتعرّف فقط إلى أهم الأسس، بل أن تتجنب أيضًا الأخطاء المحتملة. نشرح لك ما ينبغي الانتباه إليه.
الميراث: للعقارات قيمة كبيرة
عندما ترث منزلًا أو شقة، تصل قيمة الأصول المضافة بسرعة إلى مبلغ كبير من خمسة أرقام أو حتى ستة أرقام. وإذا اجتمعت عدة عقارات ولم يكن هناك سوى عدد قليل من الأشخاص المنتمين إلى جماعة الورثة، تكون الزيادة لجميع المشاركين أكبر. وقد تترتب ضريبة ميراث يمكن أن يكون لها تأثير كبير على التعامل مع العقار. وعمليًا، تنشأ أيضًا مشكلتان نموذجيتان إضافيتان:
- غالبًا ما تكون العقارات مثقلة بقرض. وتنتقل قيمة القرض المستحقة إلى الورثة مع الميراث.
- من الصعب جدًا، وغالبًا ما يستحيل، تقسيم العقارات. لذلك يتعين على جماعة الورثة إيجاد حل مشترك لكيفية التعامل مع العقار. ونظرًا إلى الوضع الخاص عند وفاة المورّث، فإن ذلك ليس سهلًا غالبًا.
لهذه الأسباب، لا يكون العقار الموروث نعمة دائمًا. وقد يكون من المفيد أحيانًا رفض الميراث. ويمكن أن يكون البديل بيع المنزل أو الشقة فورًا.
خيار: رفض الميراث
قد يبدو الأمر غير جذاب للوهلة الأولى. لكن قد يكون من المفيد لبعض الورثة التخلي عن الميراث. وينطبق ذلك مثلًا إذا كانت لا تزال هناك رهن عقاري كبير على العقار. وبما أن تكاليف جارية تنشأ أيضًا، فقد «تلتهم» التكاليف الإجمالية الزيادة في الثروة. وإذا كنت أصلًا في وضع مالي صعب، فقد يزيد عبء الديون الموروث من وضعك المالي أو يعرّضه لخطر كبير.
إذا كنت ترغب في رفض الميراث، فلديك لذلك ستة أسابيع بالضبط. وتبدأ المهلة من تاريخ الوفاة أو من إثبات وقوع الميراث. وإذا انقضت هذه المهلة، فإنك تقبل الميراث وحدك أو تصبح تلقائيًا جزءًا من جماعة الورثة – وفي كلتا الحالتين مع جميع الحقوق والواجبات وكذلك الالتزامات المالية! يمكن أن تمتد مهلة الاعتراض إلى ستة أشهر إذا كان المورّث أو الوارث يقيم في الخارج وقت حدوث الإرث.
إذا رفضتم التركة، يحلّ أشخاص آخرون مستحقون محلّكم وفقًا لتسلسل الورثة. وإذا لم يوجد أي مستحق، تنتقل ملكية المورّث إلى الدولة.
انتبهوا إلى ضريبة الإرث!
عند قبول الإرث، يجب أن تتوقعوا دفع ضريبة إرث. ويستند ذلك إلى قانون ضريبة الإرث والهبات (§ 16 ErbStG). توجد حدود إعفاء لا تُفرض الضريبة على الإرث ضمنها. وتؤدي صلة القرابة دورًا مهمًا في ذلك. فعلى سبيل المثال، يمكن للزوجين والشريكين في شراكات الحياة المسجّلة أن يرثا معًا ما يصل إلى 500.000 يورو معفاة من الضرائب، والأبناء حتى 400.000 يورو، والأحفاد وكذلك الوالدان والأجداد حتى 100.000 يورو.
توجد تدرجات أخرى كثيرة، ولذلك ينبغي لكم في الحالات الفردية طلب المشورة من خبير ضرائب. وبما أن العقارات غالبًا ما تكون ذات قيمة كبيرة، فقد تتجاوزون حد الإعفاء بسرعة. وبحسب فئتكم الضريبية الشخصية (التي لا ينبغي الخلط بينها وبين فئة ضريبة الأجور)، تتراوح الضريبة بين 15 و50 بالمائة من إجمالي الثروة الموروثة التي تتجاوز الإعفاء الضريبي. وقد يجعل هذا العبء بيع العقار ضروريًا في حالات فردية.
نصيحة: قد يمكن تجنّب ضريبة الإرث أو تخفيضها إذا نقل المالك العقار مسبقًا، كليًا أو جزئيًا، خلال حياته. ويجب في ذلك مراعاة حدود الإعفاء نفسها.
هل تنتقل ملكية العقار إلى وارث وحيد أم إلى جماعة ورثة؟
يتولى الإرث وارث وحيد أو جماعة ورثة. ويختلف الخياران اختلافًا كبيرًا في آثارهما على المعنيين.
إذا كنتم الوارث الوحيد، فلديكم حرية التصرف في جميع الأصول ذات القيمة المتروكة لكم، وتتحملون وحدكم جميع الديون والتكاليف الجارية. وهذا يعني بالنسبة للعقارات أنكم تستطيعون، اعتبارًا من إصدار شهادة الإرث، إدارة العقار أو بيعه أو السكن فيه بأنفسكم دون موافقة الآخرين.
غير أن عدة أشخاص يرثون غالبًا حصة من التركة. وإذا لم يكن المورّث قد حدّد في وصية تقسيمات أخرى، فإن جميع المعنيين يرثون في هذه الحالة حصصًا متناسبة وفقًا لنصيبهم الإرثي (حصة الإرث). وبالنسبة للعقارات، يعني ذلك وجود عدةيوجد مالك. وفي هذه الحالة، يمكن أن ينطوي التقسيم القانوني أو الوصائي للتركة أيضًا على حصص غير متساوية. وهذا يعني، على سبيل المثال: إذا ورثتم مع ثلاثة أشخاص آخرين، فقد تكون حصة الإرث 50 بالمائة للشخص الأول و1/6 لكل من الأشخاص الآخرين.
الفرق المهم عند وراثة عقار
في هذا السياق، يُعد التمييز مهمًا جدًا. إذ يجب التعامل مع الإيرادات والتكاليف بشكل مختلف عن صلاحية التصرف. وهذا يعني:
- تُقسَّم الإيرادات، مثل دخل الإيجار أو المبالغ الناتجة عن بيع من جهة، والتكاليف الجارية والديون من جهة أخرى، بين الورثة بالتناسب مع حصة الإرث.
- لا تملك سلطة اتخاذ القرارات بشأن العقار إلا الجماعة ككل. ويتطلب الأمر الإجماع لجميع الإجراءات، مثل البيع والتغييرات والتأجير وما إلى ذلك. وبذلك تُستبعد التصرفات الفردية، إلا أن حالات التعطيل تظل ممكنة. وهناك استثناء: يجوز لكل عضو في الجماعة تكليف تنفيذ أعمال الصيانة الجارية اللازمة. كما يجوز لكل فرد من أفراد الجماعة اتخاذ تدابير الطوارئ، مثل إصلاح باب المدخل المتضرر أو نظام التدفئة في فصل الشتاء، وكذلك جميع الخطوات اللازمة لتجنب التنفيذ الجبري. ويهدف هذا التمييز إلى المساهمة في حماية التركة والحفاظ عليها. إلا أن التقييم القانوني قد يكون محل نزاع في الحالات الفردية. ويُنصح باستشارة محامٍ.
هل يجوز لجماعة الورثة بيع عقار؟
كما هو الحال في جميع القرارات المهمة، يجب أن يتم بيع العقار بالإجماع. فبصفتك عضوًا في جماعة الورثة، لا يجوز لك، على سبيل المثال، عرض العقار أو بيعه دون موافقة جميع الآخرين. ومع ذلك، فإن البيع بالتراضي ممكن وقد يكون مفيدًا لتحويل التركة إلى أموال أو إنهاء نزاع حول استخدامها. المهم هنا: لا يتسبب البيع في تكاليف فحسب، بل يجب أيضًا سداد أي دين متبقٍ محتمل. وبالتالي ينخفض صافي العائد وفقًا لذلك.
متى يصبح البيع بالمزاد بغرض القسمة حتميًا؟
إذا نشأ نزاع حاد حول الإجراءات اللاحقة، فمن الممكن إجراء ما يسمى بالبيع بالمزاد بغرض القسمة. ويمكن لأحد أعضاء جماعة الورثة أن يتقدم لدى الجهات المختصة (غالبًا المحكمة المحلية) بطلب بيع الشقة أو المنزل بالمزاد. مهم: لا تُشترط موافقة بقية الورثة لذلك! بل إن تهدف هذه المزاد إلى حل الخلافات وجعل الأصول قابلة للقسمة.
تكمن مشكلة مزاد القسمة في التنفيذ. فعلاقة الورثة ببعضهم تكون عادةً متوترة بشكل ملحوظ أكثر مما هي عليه في حالة البيع بالتراضي، بسبب التصرف المنفرد. وقد تُفقد أيضاً قيمة معنوية تخص أحد الأطراف (مثل منزل الطفولة). إلا أن أهم سبب يعارض مزاد القسمة هو العائد. ففي مثل هذا الإجراء يكون العائد عادةً أقل بكثير مما يمكن أن يحققه البيع العادي. لذلك، ينبغي لك بصفتك عضواً في جماعة ورثة أن تساهم في التوصل إلى حل يؤدي إلى إجراء توافقي أو إلى دفع حصص بعض الورثة.
حل عملي: عقد لتسوية التركة
تبقى جماعة الورثة قائمة إلى أجل غير مسمى. وبذلك يظل جميع المشاركين ملزمين بالمتطلبات القانونية، ويتعين عليهم اتخاذ قرارات مشتركة على مدى سنوات عديدة. وقد ينضم ورثة جدد حتى عند وفاة أحد الأعضاء.
ولا يمكن تغيير ذلك إلا من خلال تسوية التركة. ولهذا الغرض، توقع جماعة الورثة عقداً موثقاً لدى كاتب العدل يتضمن حلها. كما يتضمن هذا المستند أحكاماً بشأن مصير جميع العقارات المعنية. ويُترك للورثة تحديد محتوى العقد. وينبغي أن يتضمن الاتفاق عادةً توزيعاً يتناسب مع حصص الإرث أو مدفوعات تعويضية. مهم: بعد ذلك يجب تغيير القيد في السجل العقاري (المالك).
يتضمن هذا الخيار أيضاً شراء حصص الإرث من بعض الورثة المشاركين أو جميعهم، أو عرض حصصك الخاصة للبيع عليهم. وقد يكون دفع حصص الإرث حلاً وسطاً معقولاً للحصول على سلطة اتخاذ القرار بشأن العقار في يد واحدة.
ورثت عقاراً – وماذا الآن؟
في كثير من الحالات، يستطيع الورثة الاتفاق على إجراء مشترك، أو لا يكون هناك سوى وارث واحد. وفي جميع الحالات يطرح السؤال: كيف ينبغي مواصلة استخدام العقار؟ توجد إمكانيات مختلفة، قد تنطوي جميعها على مزايا وعيوب. وبصفتك وارثاً، لديك على وجه الخصوص الإمكانيات التالية.
- الوارث يقيم بالفعل في العقار: في حالة الأزواج الذين ليس لديهم أطفال أو في حالات وجود ترتيبات وصية، يحدث غالباً أن يكون الوارث الوحيد مقيماً بالفعل في العقار. وفي هذه الحالة لا يتغير بالنسبة لك بصفتك الوارث الوحيد سوى شيئًا ما، إذا لم تعد ترغب في استخدام العقار مستقبلًا أو ترغب في استخدامه بطريقة مختلفة. وإذا وُجدت جماعة ورثة، فقد يؤدي السكن فيه إلى إلزام بدفع تعويض أو دفع حصص إرث الورثة المشاركين.
- الاستخدام الشخصي: إذا كنت ترغب، بصفتك وارثًا، في استخدام العقار بنفسك، فيمكنك ببساطة الانتقال إلى شقة أو منزل شاغر. وإذا وُجدت جماعة ورثة، فيجب على جميع الورثة المشاركين الموافقة على هذا الاستخدام الشخصي. وقد يكون من الضروري أيضًا دفع تعويض. ويمكن للورثة التفاوض بحرية على الاتفاقات الدقيقة.
- الاحتياج الشخصي: إذا كانت الشقة مؤجرة بالفعل، فيمكنك إعلان حاجتك الشخصية إليها. إلا أن إنهاء عقد المستأجر لا يكون ممكنًا إلا إذا تمكنت من إثبات الحاجة الشخصية. وإذا وُجدت جماعة ورثة، فستحتاج أيضًا في هذه الحالة إلى موافقة الورثة المشاركين.
- عدم التغيير عند التأجير: إذا كان العقار سكنيًا مؤجرًا، فإنك، بصفتك المالك الجديد، تتولى عقود الإيجار السارية وجميع الالتزامات. أبلغ المستأجرين وجميع مقدمي الخدمات بتغيرات الملكية. وما لم تكن هناك خطط استخدام أخرى قيد النظر، فلا يلزم إجراء تغييرات إضافية.
- التأجير عند الشغور: إذا كان المورث هو المقيم الوحيد في العقار، فإن تأجير الشقة أو المنزل يُعد خيارًا. فهذا يحقق إيرادات مستمرة، لكنه ينطوي أيضًا على التزامات قانونية وتكاليف صيانة.
بيع العقار الموروث
إذا قررت، بمفردك أو بصفتك جماعة ورثة، عدم استخدام العقار، فإن بيعه يكون مفيدًا. وفي حالة وجود ورثة مشاركين، يلزم اتباع نهج مشترك أو الحل المبكر لجماعة الورثة.
تكون حصيلة البيع معفاة من الضرائب في ظل شروط معينة:
- أن يكون المورث وجماعة الورثة مالكين للعقار منذ عشر سنوات على الأقل، أو
- أن يكون المورث والوارث قد أقاما في العقار بصورة متواصلة خلال السنوات التقويمية الثلاث الأخيرة قبل البيع (وتكفي السنوات غير المكتملة، على أن تكون الإقامة لمدة شهر واحد على الأقل في السنة الأولى والأخيرة).
- ويُشترط أيضًا ألا يقوم الوارث أو أفراد جماعة الورثة ببيع أكثر من ثلاثة عقارات خلال خمس سنوات.
وفي جميع الحالات الأخرى، يجب إخضاع الربح الناتج عن البيع للضريبة. وتُخصم تكاليف البيع من الإيرادات. أما الرهون العقارية التي لا تزال قائمة، فلا تؤخذ في الاعتبار ضريبيًا. وتُضاف الأرباح باعتبارها إضافية "إدراجها في إقرار ضريبة الدخل. ويُطبَّق معدل الضريبة الشخصي.
تحققون أقصى ربح من الأصول عند بيع شقة أو منزل موروث فقط إذا تم البيع معفًى من الضرائب. لذلك ينبغي ألا تفكروا في البيع لأسباب أخرى إلا إذا اقتضى وضعكم المالي ذلك، أو نشأ نزاع مع الورثة المشاركين، أو أردتم الانفصال عن العقار فورًا لأسباب شخصية. وفي معظم الحالات الأخرى، يكون استخدام العقار الموروث – ولو مؤقتًا على الأقل – أكثر جاذبية من الناحية المالية.