Nieruchomości mają dużą wartość. Gdy właściciel umiera, domy, mieszkania i inne grunty zasadniczo przechodzą na wspólnotę spadkobierców. Początkowo radość może być duża. Jednak taki spadek oznacza również obowiązki, aż po obciążenia kredytowe i płatności podatku od spadków. Co więcej, może nawet dojść do sporów dotyczących dalszego użytkowania. Jeśli odziedziczą Państwo nieruchomość, powinni nie tylko zapoznać się z najważniejszymi podstawami, lecz także unikać potencjalnych błędów. Wyjaśniamy, na co należy zwrócić uwagę.
Spadek: nieruchomości mają znaczną wartość
Jeśli odziedziczą Państwo dom lub mieszkanie, nabyta wartość majątku szybko wynosi wysoką pięcio-, a nawet sześciocyfrową kwotę. Jeśli w skład spadku wchodzi kilka obiektów, a do wspólnoty spadkobierców należy tylko kilka osób, przyrost majątku dla wszystkich zainteresowanych jest jeszcze większy. Pojawia się ryzyko podatku od spadków, który może mieć istotny wpływ na sposób postępowania z nieruchomością. W praktyce występują ponadto dwa kolejne typowe problemy:
- Nieruchomości często są obciążone kredytem. Niespłacona kwota kredytu również wchodzi w skład spadku.
- Nieruchomości bardzo trudno, a często w ogóle nie da się podzielić. Dlatego wspólnota spadkobierców musi wspólnie ustalić sposób postępowania z obiektem. W obliczu szczególnej sytuacji związanej ze śmiercią spadkodawcy często nie jest to łatwe.
Z tych powodów odziedziczona nieruchomość nie zawsze jest błogosławieństwem. Niekiedy rozsądne może być odrzucenie spadku. Alternatywą może być natychmiastowa sprzedaż domu lub mieszkania.
Opcja: odrzucenie spadku
Na pierwszy rzut oka wydaje się to mało atrakcyjne. Jednak dla niektórych spadkobierców rezygnacja ze spadku może być rozsądna. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy nieruchomość jest nadal obciążona znaczną hipoteką. Ponieważ powstają również bieżące koszty, całkowite koszty mogą „pochłonąć” przyrost majątku. Jeśli i tak znajdują się Państwo w trudnej sytuacji finansowej, odziedziczone zadłużenie może dodatkowo obciążyć lub poważnie zagrozić własnej sytuacji majątkowej.
Jeśli chcą Państwo odrzucić spadek, mają na to dokładnie sześć tygodni. Termin rozpoczyna się z chwilą śmierci lub stwierdzenia otwarcia spadku. Jeśli termin ten upłynie, przyjmują Państwo spadek samodzielnie albo automatycznie stają się częścią wspólnoty spadkobierców – każdorazowo ze wszystkimi Prawa i obowiązki oraz zobowiązania finansowe! Termin na odrzucenie spadku może wydłużyć się do sześciu miesięcy, jeśli w chwili otwarcia spadku spadkodawca lub spadkobierca przebywa za granicą.
Jeśli odrzucą Państwo spadek, w ich miejsce, zgodnie z kolejnością dziedziczenia, wstępują inni uprawnieni. Jeśli nie ma żadnego uprawnionego, własność spadkodawcy przechodzi na państwo.
Należy uwzględnić podatek od spadków!
Przy przyjęciu spadku należy liczyć się z podatkiem od spadków. Jego podstawę stanowi ustawa o podatku od spadków i darowizn (§ 16 ErbStG). Istnieją kwoty wolne od podatku, do wysokości których spadek jest zwolniony z opodatkowania. Ważną rolę odgrywa przy tym stopień pokrewieństwa. Na przykład małżonkowie i partnerzy w zarejestrowanych związkach partnerskich mogą łącznie odziedziczyć do 500.000 euro bez podatku, dzieci do 400.000 euro, a wnuki oraz rodzice i dziadkowie do 100.000 euro.
Istnieje wiele innych progów, dlatego w indywidualnych przypadkach warto zasięgnąć porady eksperta podatkowego. Ponieważ nieruchomości często mają znaczną wartość, można szybko przekroczyć kwotę wolną od podatku. W zależności od osobistej klasy podatkowej (której nie należy mylić z klasą podatku od wynagrodzeń) obciążenie podatkowe wynosi od 15 do 50 procent całkowitej wartości odziedziczonego majątku przekraczającej kwotę wolną od podatku. W związku z tym obciążeniem w indywidualnych przypadkach może być konieczna sprzedaż nieruchomości.
Wskazówka: Podatku od spadków można prawdopodobnie uniknąć lub go zmniejszyć, jeśli właściciel jeszcze za życia przekaże nieruchomość w częściach (lub w całości). Należy przy tym uwzględnić te same kwoty wolne od podatku.
Czy nieruchomość przypada jedynemu spadkobiercy, czy wspólnocie spadkobierców?
Spadek nabywa jedyny spadkobierca lub wspólnota spadkobierców. Obie możliwości znacznie różnią się pod względem skutków dla zainteresowanych osób.
Jeśli są Państwo jedynym spadkobiercą, mogą Państwo swobodnie dysponować wszystkimi przekazanymi składnikami majątku oraz samodzielnie ponoszą Państwo wszystkie długi i bieżące koszty. W przypadku nieruchomości oznacza to, że od chwili wydania poświadczenia dziedziczenia mogą Państwo bez zgody innych osób zarządzać nieruchomością, sprzedać ją lub zamieszkać w niej samodzielnie.
Często jednak kilka osób dziedziczy udział w spadku. Jeśli spadkodawca nie przewidział w testamencie innego podziału, w takim przypadku wszyscy uczestnicy dziedziczą proporcjonalnie do swojego udziału spadkowego (udziału w spadku). W przypadku nieruchomości oznacza to, że istnieje kilka Właściciel. Przy tym prawny lub testamentowy podział spadku może obejmować również nierówne udziały. Oznacza to na przykład: jeśli dziedziczą Państwo wspólnie z trzema innymi osobami, udział spadkowy może wynosić 50 procent dla pierwszej osoby i po 1/6 dla wszystkich pozostałych.
Ważna różnica przy dziedziczeniu nieruchomości
W tym kontekście bardzo ważne jest rozróżnienie. Przychody i koszty należy traktować inaczej niż uprawnienie do rozporządzania. Oznacza to:
- Przychody, takie jak dochody z najmu lub kwoty ze sprzedaży, z jednej strony, oraz bieżące koszty i długi, z drugiej strony, są dzielone między spadkobierców proporcjonalnie do udziału spadkowego.
- Prawo do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości przysługuje wyłącznie wspólnocie jako całości. W przypadku wszystkich działań, takich jak sprzedaż, zmiany, wynajem itp., wymagana jest jednomyślność. Wyklucza to samodzielne działania poszczególnych osób, możliwe są jednak również blokady. Istnieje wyjątek: każdy członek wspólnoty może zlecić wykonanie niezbędnych bieżących prac utrzymaniowych. Każda osoba należąca do wspólnoty może również podjąć działania awaryjne, takie jak naprawa zniszczonych drzwi wejściowych lub ogrzewania zimą, a także wszelkie kroki niezbędne do uniknięcia egzekucji przymusowej. Rozgraniczenie to ma przyczynić się do ochrony i zachowania spadku. W konkretnym przypadku ocena prawna może jednak być sporna. Zaleca się zasięgnięcie porady adwokata.
Czy wspólnota spadkobierców może sprzedać nieruchomość?
Podobnie jak w przypadku wszystkich ważnych decyzji, sprzedaż nieruchomości musi nastąpić jednomyślnie. Jako członek wspólnoty spadkobierców nie mogą Państwo na przykład oferować nieruchomości bez zgody wszystkich pozostałych osób ani jej sprzedawać. Sprzedaż za zgodą wszystkich jest jednak możliwa i może mieć sens, aby spieniężyć spadek lub zakończyć spór dotyczący korzystania z nieruchomości. Ważne: sprzedaż powoduje nie tylko koszty, lecz także konieczność spłaty ewentualnego pozostałego zadłużenia. W związku z tym wpływy netto odpowiednio się zmniejszają.
Kiedy licytacja w celu zniesienia współwłasności jest nieunikniona?
Jeśli dojdzie do poważnego sporu dotyczącego dalszego postępowania, możliwa jest tak zwana licytacja w celu zniesienia współwłasności. Członek wspólnoty spadkobierców może złożyć we właściwym organie (zazwyczaj w sądzie rejonowym) wniosek o licytację mieszkania lub domu. Ważne: zgoda pozostałych spadkobierców nie jest do tego wymagana! Wręcz przeciwnie, celem tej licytacji jest rozwiązanie niezgodności i uczynienie majątku podzielnym.
Problemem licytacji działowej jest jej przeprowadzenie. Relacje między spadkobiercami są z reguły znacznie obciążone z powodu samodzielnego działania, inaczej niż w przypadku polubownej sprzedaży. Ponadto może dojść do utraty wartości emocjonalnej dla jednej z zainteresowanych osób (na przykład domu z własnego dzieciństwa). Najważniejszym argumentem przeciwko licytacji działowej jest jednak uzyskana kwota. Przy takim postępowaniu jest ona z reguły znacznie niższa niż kwota, którą można uzyskać przy zwykłej sprzedaży. Jako członek wspólnoty spadkowej powinien zatem Pan/Pani współdziałać na rzecz rozwiązania prowadzącego do polubownego postępowania lub spłaty poszczególnych spadkobierców.
Praktyczne rozwiązanie: umowa o dział spadku
Wspólnota spadkowa pozostaje bezterminowo. Oznacza to, że wszyscy uczestnicy są związani przepisami prawa i przez wiele lat muszą wspólnie podejmować decyzje. W przypadku śmierci członka mogą nawet dołączyć nowi spadkobiercy.
Można to zmienić wyłącznie poprzez dział spadku. Wspólnota spadkowa podpisuje w tym celu akt notarialny, który obejmuje jej rozwiązanie. Dokument ten zawiera jednocześnie postanowienia dotyczące dalszego losu wszystkich objętych nim obiektów. Ustalenie treści umowy pozostaje w gestii spadkobierców. Z reguły porozumienie powinno przewidywać podział odpowiadający udziałom spadkowym lub płatności wyrównawcze. Ważne: następnie należy zmienić wpis w księdze wieczystej (właściciela).
Opcja ta obejmuje również odkupienie od niektórych lub wszystkich współspadkobierców ich udziałów spadkowych albo zaoferowanie im własnych udziałów na sprzedaż. Spłata udziałów spadkowych może być rozsądnym kompromisem pozwalającym skupić władzę decyzyjną nad nieruchomością w jednych rękach.
Odziedziczona nieruchomość – i co dalej?
W wielu przypadkach spadkobiercy mogą uzgodnić wspólne postępowanie albo istnieje tylko jeden spadkobierca. We wszystkich przypadkach pojawia się pytanie: jak nieruchomość ma być nadal wykorzystywana? Istnieją różne możliwości, z których każda może mieć zalety i wady. Jako spadkobierca ma Pan/Pani w szczególności następujące możliwości.
- Spadkobierca już mieszka w nieruchomości: W przypadku par bezdzietnych lub uregulowań testamentowych często zdarza się, że jedyny spadkobierca już zamieszkuje nieruchomość. W takim przypadku jako jedyny spadkobierca zmienia się dla Pana/Pani tylko coś, jeśli w przyszłości nie będą Państwo chcieli korzystać z nieruchomości lub będą chcieli korzystać z niej w inny sposób. Jeśli istnieje wspólnota spadkobierców, zamieszkanie w nieruchomości może skutkować koniecznością dokonania płatności wyrównawczej lub wypłaty udziałów spadkowych współspadkobiercom.
- Użytkowanie własne: Jeśli jako spadkobierca chcą Państwo korzystać z nieruchomości osobiście, mogą Państwo po prostu wprowadzić się do pustego mieszkania lub domu. Jeśli istnieje wspólnota spadkobierców, wszyscy współspadkobiercy muszą wyrazić zgodę na takie użytkowanie. Ponadto może być wymagana płatność wyrównawcza. Spadkobiercy mogą swobodnie negocjować szczegółowe ustalenia.
- Potrzeba własna: Jeśli mieszkanie jest już wynajęte, mogą Państwo zgłosić potrzebę własną. Wypowiedzenie umowy najemcy jest jednak możliwe tylko wtedy, gdy mogą Państwo udowodnić tę potrzebę. Jeśli istnieje wspólnota spadkobierców, również w tym przypadku potrzebna jest zgoda współspadkobierców.
- Brak zmian w przypadku wynajmu: Jeśli nieruchomość jest wynajmowanym lokalem mieszkalnym, jako nowy właściciel przejmują Państwo obowiązujące umowy najmu i wszystkie zobowiązania. Należy poinformować najemców i wszystkich usługodawców o nowych stosunkach własnościowych. Jeśli nie są planowane inne sposoby użytkowania, dalsze zmiany nie są konieczne.
- Wynajem pustej nieruchomości: Jeśli spadkodawca był jedynym mieszkańcem nieruchomości, wynajem mieszkania lub domu jest jedną z możliwości. Zapewnia to bieżące przychody, ale także zobowiązania prawne i koszty utrzymania.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Jeśli samodzielnie lub jako wspólnota spadkobierców zdecydują się Państwo zrezygnować z użytkowania nieruchomości, sprzedaż jest rozsądnym rozwiązaniem. W przypadku współspadkobierców konieczne jest wspólne działanie lub wcześniejsze rozwiązanie wspólnoty spadkobierców.
Przychód ze sprzedaży jest zwolniony z podatku pod określonymi warunkami:
- spadkodawca i wspólnota spadkobierców posiadają nieruchomość od co najmniej dziesięciu lat lub
- spadkodawca i spadkobierca nieprzerwanie zamieszkiwali nieruchomość w ciągu ostatnich trzech lat kalendarzowych przed sprzedażą (wystarczą niepełne lata, przy czym wymagany jest co najmniej jeden miesiąc w pierwszym i ostatnim roku).
- Ponadto warunkiem jest, aby spadkobierca lub osoby należące do wspólnoty spadkobierców zbyły maksymalnie trzy nieruchomości w ciągu pięciu lat.
We wszystkich pozostałych przypadkach zysk ze sprzedaży musi zostać opodatkowany. Od przychodów odlicza się przy tym koszty sprzedaży. Ewentualne istniejące jeszcze hipoteki pozostają bez uwzględnienia podatkowego. Zyski wpływają jako dodatkowe Uwzględnienie w zeznaniu podatkowym dotyczącym podatku dochodowego. Zastosowanie ma indywidualna stawka podatkowa.
Maksymalny zysk majątkowy osiągną Państwo ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania lub domu tylko wtedy, gdy sprzedaż będzie zwolniona z podatku. Dlatego sprzedaż z innych powodów powinni Państwo rozważyć tylko wtedy, gdy wymaga tego Państwa sytuacja finansowa, występuje spór ze współspadkobiercami lub z powodów osobistych chcą się Państwo natychmiast rozstać z nieruchomością. W większości pozostałych przypadków – przynajmniej tymczasowe – użytkowanie odziedziczonej nieruchomości jest korzystniejsze finansowo.