Onroerend goed heeft een grote waarde. Des te vervelender is het wanneer na een aankoop gebreken aan het licht komen. Het probleem is: vooral bij oudere appartementen of huizen zijn schade, ongedierte- of schimmelvorming en andere problemen niet altijd direct herkenbaar. Soms worden ze pas na maanden ontdekt.
Hoe is de juridische situatie: wie is aansprakelijk voor gebreken? Kunnen verkopers een verantwoordelijkheid in de koopovereenkomst uitsluiten? Hoe lang kan de koper hen hiervoor aanspreken en kunnen zij de prijs achteraf verlagen? In dit artikel vindt u antwoorden op de belangrijkste vragen rond aansprakelijkheid voor gebreken bij de aankoop van onroerend goed.
Verschillen in detail: de verschillende soorten gebreken
In principe zijn er twee verschillende soorten gebreken, die elk in drie verschillende groepen kunnen worden ingedeeld. Er wordt onderscheid gemaakt tussen materiële gebreken en juridische gebreken.
- Materiële gebreken volgens § 434 BGB: Het Duitse Burgerlijk Wetboek beschrijft in deze paragraaf zaken van waarde die vrij zijn van materiële gebreken. Hieruit kan worden afgeleid wanneer sprake is van een gebrek. Dat is volgens deze bepaling het geval wanneer een zaak niet de overeengekomen eigenschappen heeft, niet geschikt is voor het beoogde of overeengekomen gebruik of niet de eigenschappen heeft die zaken van dezelfde soort gewoonlijk hebben. Dergelijke gebreken kunnen bijvoorbeeld het ontbreken van ontsluiting bij nieuwbouw, een niet-afsluitbare voordeur of een verontreiniging met schadelijke stoffen zijn.
- Juridische gebreken volgens § 435 BGB: Van een dergelijk gebrek is sprake wanneer derden een recht op een zaak hebben dat verder gaat dan de beschrijving die in de koopovereenkomst is vastgelegd. Als derden dergelijke rechten tegenover de koper kunnen doen gelden, is er eveneens sprake van een juridisch gebrek. Bij onroerend goed gaat het vaak om verzwegen erfdienstbaarheden, woonrechten of vergelijkbare details.
Beide soorten, en met name de materiële gebreken, worden verder in drie groepen ingedeeld. Deze groepen verschillen vooral wat betreft hun juridische relevantie en de mogelijke garantie.
- Zichtbare gebreken: Dit zijn details die duidelijk en gemakkelijk herkenbaar zijn. Bij onroerend goed kunnen dit bijvoorbeeld watervlekken aan het plafond zijn die wijzen op een defect dak, schimmelvlekken of ontbrekende radiatoren in bepaalde ruimtes.
- Verborgen gebreken: Hierbij gaat het om schade of andere gebreken die voor de koper, de verkoper en derden niet op het eerste gezicht zichtbaar zijn. Het gaat om problemen die pas bij nader onderzoek of tijdens het gebruik duidelijk worden. Voorbeelden zijn schimmelvorming onder het behang, een niet-herkenbare plaag van ongedierte en leidingbeschadigingen onder het pleisterwerk.
- Opzettelijk verzwegen gebreken: Er zijn gebreken die de verkoper kent, maar niet aan de koper meedeelt. In zo’n geval verzwijgt de eigenaar van het onroerend goed heel bewust details die de koopprijs of het gebruik kunnen beïnvloeden.
De verkoper is verplicht
In beginsel is de verkoper bij het sluiten van een koopovereenkomst aansprakelijk voor gebreken. Dit volgt uit § 433 lid 1 zin 2 BGB:
„De verkoper moet de zaak vrij van materiële en juridische gebreken aan de koper leveren.“
De eigenaar van het onroerend goed moet de koper daarom uitvoerig informeren over alle bekende gebreken van de woning of het huis. Komt hij deze taak niet na, dan kan hij onder bepaalde omstandigheden aansprakelijk zijn voor schade. Deze aansprakelijkheid kan door contractuele clausules worden beperkt.
Als de verkoper zaken opzettelijk verzwijgt, is er in beginsel sprake van opzettelijk verzwegen gebreken. Zoals zo vaak bij juridische kwesties zit de moeilijkheid echter in de details. Want ook hier rust de bewijsplicht op de koper. Deze moet aantonen dat de verkoper vóór het sluiten van de koopovereenkomst van het probleem op de hoogte was.
Verkoop van woningen en huizen: garantie en verjaring
Uit de rechtsgrondslagen blijkt dat de verkoper van een onroerend goed garandeert dat het object zich in een te verwachten staat bevindt. Dit kan worden bepaald aan de hand van de staat van vergelijkbare objecten of aan de hand van een beschrijving in de koopovereenkomst.
De garantie omvat materiële gebreken, juridische gebreken en alle gemaakte afspraken. Deze aansprakelijkheid verjaart vijf jaar na de overdracht van het object.
Opsomming van gebreken en clausules inzake aansprakelijkheid voor gebreken
De verkoper kan zich tegen aansprakelijkheidsrisico’s indekken door enerzijds alle bekende gebreken nauwgezet in de koopovereenkomst op te sommen. Deze punten zijn daarmee bij de koper bekend en deze kan later geen garantie meer vorderen. Anderzijds kan de verkoper aansprakelijkheid door middel van clausules in het algemeen uitsluiten. Daarvoor volstaan formuleringen die het huis of de woning in de huidige staat overdragen. Typische clausules zijn „de “De verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken” of “gekocht zoals het staat en ligt”.
Belangrijk: De aansprakelijkheid voor juridische gebreken kan niet worden uitgesloten. Dergelijke formuleringen zijn alleen mogelijk voor materiële gebreken. Evenmin kunnen opzettelijk verzwegen gebreken worden uitgesloten.
Typische bouwgebreken
Typisch uitgesloten van de garantie zijn gebreken die de verkoper bij het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend waren. Dit geldt met name voor typische bouwgebreken van het soort vastgoed of voor het bouwjaar. Afhankelijk van de betreffende standaard en ouderdom van het vastgoed moet de koper rekening houden met enkele tekortkomingen.
Aansprakelijkheid bij gebreken
Wordt een gebrek na de verkoop ontdekt, dan kan de koper verlangen dat dit op kosten van de verkoper wordt verholpen. Is dit niet mogelijk, dan kan hij het gebrek zelfs op kosten van de verkoper zelf verhelpen of laten verhelpen.
Er is echter een beperking. De kosten voor het verhelpen van het gebrek mogen namelijk niet hoger zijn dan de waardevermindering van het vastgoed die door deze schade is ontstaan. Dit heeft het Bundesgerichtshof vastgesteld in een uitspraak van 4 april 2014 (Az.: V ZR 275/12).
Als het niet mogelijk is een gebrek te verhelpen, heeft de koper verschillende mogelijkheden:
- Hij kan de koop ontbinden.
- Hij kan de koopprijs achteraf verlagen.
- Hij kan daarnaast schadevergoeding eisen.
In de regel ontstaat naar aanleiding van dergelijke vorderingen een geschil. Afhankelijk van de tekortkoming en de gevolgen kan de waarde van het geschil namelijk snel een aanzienlijk geldbedrag bereiken. Daarom zouden beide partijen moeten overeenkomen een deskundige in te schakelen. Deze beoordeelt de schade of tekortkoming en schat de financiële relevantie ervan in. Bij deze aanpak kan bovendien worden vastgesteld hoelang het gebrek al bestond en of het bij het sluiten van de koopovereenkomst al aanwezig was. Op basis van een deskundigenrapport kunnen beide partijen een buitengerechtelijke overeenkomst sluiten. Is dit niet mogelijk, dan kan de koper juridische stappen ondernemen.
Aansprakelijkheid bij opzettelijk verzwijgen
De verkoper is in beginsel niet aansprakelijk voor verborgen gebreken. Dit geldt echter alleen als hij hiervan bij het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was.
Ontdekt de koper later binnen de garantietermijn schade aan het vastgoed, dan kan hij aanspraak maken op aansprakelijkheid. Het probleem hierbij is echter dat hij de bewijslast draagt. Hij moet bewijzen dat de De verkoper hem contractueel relevante details heeft verzwegen.
In de praktijk is het zelfs met een deskundige nauwelijks mogelijk om een dergelijke overtreding te bewijzen. Dat geldt ook wanneer een bouwdeskundige vaststelt dat het ontstaan van het betreffende geschilpunt vóór het sluiten van de overeenkomst ligt. De verkoper moet dit gebrek namelijk hebben gekend en bewust hebben verzwegen. Juist dit bewijs is echter zelden overtuigend te leveren.
Praktijktip: houd een protocol en gebrekenlijst bij
In de praktijk ontstaat er steeds weer onenigheid wanneer de koper na het sluiten van de koopovereenkomst gebreken ontdekt waarvan hij zich daarvoor niet bewust was. Er hoeft niet altijd sprake te zijn van het kwaadwillig verzwijgen van informatie. Vaak twisten beide partijen er alleen al over of bepaalde details tijdens de gezamenlijke bezichtiging van het vastgoed zijn besproken.
Om ervoor te zorgen dat beide partijen zich indekken en de grootst mogelijke juridische zekerheid hebben, zouden zij een gebrekenlijst moeten bijhouden en alle besproken details in een aanvulling op de overeenkomst moeten opnemen. Net als bij een opleveringsprotocol van een woning kunnen beide partijen zo bevestigen welke gebreken zij gezamenlijk hebben vastgesteld en over welke relevante punten zij hebben gesproken. Daarbij kunnen ook reeds geplande of voltooide renovatiewerkzaamheden worden opgesomd. Idealiter wordt voor deze gebrekenlijst een onafhankelijke deskundige ingeschakeld. Een dergelijke aanpak vermindert het geschil over de aansprakelijkheid voor gebreken bovendien.