अचल संपत्तियों का मूल्य बहुत अधिक होता है। ऐसे में खरीदारी के बाद दोष सामने आना और भी खीझ पैदा करने वाला होता है। समस्या यह है कि विशेष रूप से पुराने फ्लैटों या मकानों में क्षति, कीट या फफूंद का प्रकोप तथा अन्य समस्याएँ हमेशा तुरंत दिखाई नहीं देतीं। इनमें से कुछ का पता महीनों बाद चलता है।
कानूनी स्थिति क्या है: दोषों के लिए कौन जिम्मेदार है? क्या विक्रेता खरीद अनुबंध में अपनी जिम्मेदारी को बाहर कर सकते हैं? खरीदार कितने समय तक उनसे संपर्क कर सकता है और क्या वे बाद में कीमत कम कर सकते हैं? इस लेख में आपको अचल संपत्ति खरीद के दौरान दोषों की जिम्मेदारी से जुड़े सबसे महत्वपूर्ण प्रश्नों के उत्तर मिलेंगे।
विवरण में अंतर: विभिन्न प्रकार के दोष
मूल रूप से दोषों के दो अलग-अलग प्रकार होते हैं, जिन्हें प्रत्येक को तीन अलग-अलग समूहों में विभाजित किया जाता है। इनमें भौतिक दोष और कानूनी दोष शामिल हैं।
- § 434 BGB के अनुसार भौतिक दोष: जर्मन नागरिक संहिता इस अनुच्छेद में उन मूल्यवान वस्तुओं का वर्णन करती है जो भौतिक दोषों से मुक्त होती हैं। इससे यह निर्धारित किया जा सकता है कि दोष कब मौजूद होता है। इसके अनुसार, ऐसा तब होता है जब किसी वस्तु में सहमत गुण न हों, वह इच्छित या सहमत उपयोग के लिए उपयुक्त न हो या उसमें ऐसे गुण न हों जो समान प्रकार की वस्तुओं में आमतौर पर होते हैं। ऐसे दोषों के उदाहरण नए निर्माणों में बुनियादी ढाँचे का अभाव, बंद न हो सकने वाला मुख्य दरवाजा या प्रदूषक पदार्थों का भार हो सकते हैं।
- § 435 BGB के अनुसार कानूनी दोष: ऐसा दोष तब मौजूद होता है जब किसी वस्तु पर तीसरे पक्ष का ऐसा अधिकार हो जो खरीद अनुबंध में दर्ज विवरण से आगे जाता हो। यदि तीसरे पक्ष खरीदार के विरुद्ध ऐसे अधिकारों का दावा कर सकते हैं, तो भी कानूनी दोष मौजूद होता है। अचल संपत्तियों के मामले में अक्सर छिपे हुए रास्ते के अधिकार, निवास अधिकार या इसी तरह के विवरण शामिल होते हैं।
दोनों प्रकारों, विशेष रूप से भौतिक दोषों, को आगे तीन समूहों में विभाजित किया जाता है। ये समूह विशेष रूप से कानूनी प्रासंगिकता और संभावित वारंटी से जुड़े प्रश्नों में अलग-अलग होते हैं।
- खुले दोष: ये ऐसे विवरण होते हैं जो स्पष्ट और आसानी से पहचाने जा सकते हैं। अचल संपत्तियों में इसके उदाहरण छत पर पानी के धब्बे हो सकते हैं, जो खराब छत की ओर संकेत करते हैं, फफूंद के धब्बे या कुछ कमरों में हीटिंग रेडिएटर का अभाव।
- छिपे हुए दोष: ये ऐसी क्षतियाँ होती हैंया अन्य ऐसी कमियाँ, जो खरीदार और विक्रेता तथा तीसरे पक्ष के लिए पहली नज़र में दिखाई नहीं देती हैं। ये ऐसी समस्याएँ हैं, जो केवल बारीकी से जाँच करने या उपयोग के दौरान स्पष्ट होती हैं। उदाहरण हैं वॉलपेपर के नीचे फफूंद लगना, दिखाई न देने वाला कीट-संक्रमण तथा प्लास्टर के नीचे पाइपों की क्षति।
- जानबूझकर छिपाई गई कमियाँ: कुछ कमियों के बारे में विक्रेता जानता है, लेकिन खरीदार को नहीं बताता। ऐसी स्थिति में संपत्ति का मालिक जानबूझकर ऐसे विवरण छिपाता है, जो खरीद मूल्य या उपयोग को प्रभावित कर सकते हैं।
विक्रेता का दायित्व
सामान्यतः खरीद अनुबंध के समापन पर विक्रेता कमियों के लिए उत्तरदायी होता है। यह § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB से स्पष्ट होता है:
„विक्रेता को खरीदार को वस्तु भौतिक और कानूनी कमियों से मुक्त करके प्रदान करना होगा।“
इसलिए संपत्ति के मालिक को खरीदार को अपार्टमेंट या मकान की सभी ज्ञात कमियों के बारे में विस्तार से जानकारी देनी होगी। यदि वह इस दायित्व का पालन नहीं करता, तो कुछ परिस्थितियों में वह क्षति के लिए उत्तरदायी हो सकता है। अनुबंधीय धाराओं द्वारा इस दायित्व को सीमित किया जा सकता है।
यदि विक्रेता जानबूझकर चीज़ें छिपाता है, तो सामान्यतः जानबूझकर छिपाई गई कमियाँ मौजूद मानी जाती हैं। हालांकि, जैसा कि कानूनी विषयों में अक्सर होता है, असली कठिनाई विवरण में होती है। क्योंकि प्रमाण प्रस्तुत करने का दायित्व फिर खरीदार पर होता है। उसे यह साबित करना होगा कि खरीद अनुबंध के समापन से पहले विक्रेता को समस्या के बारे में जानकारी थी।
अपार्टमेंट और मकान की बिक्री: वारंटी और परिसीमन
कानूनी आधारों से स्पष्ट होता है कि संपत्ति का विक्रेता यह गारंटी देता है कि वस्तु अपेक्षित स्थिति में है। यह सामान्य तुलनीय संपत्तियों की स्थिति या खरीद अनुबंध में दिए गए विवरण पर आधारित हो सकता है।
वारंटी में भौतिक कमियाँ, कानूनी कमियाँ और सभी तय किए गए समझौते शामिल होते हैं। यह दायित्व संपत्ति सौंपे जाने के पाँच वर्ष बाद परिसीमित हो जाता है।
कमियों की सूची और कमी-दायित्व संबंधी धाराएँ
विक्रेता एक ओर सभी ज्ञात कमियों को खरीद अनुबंध में सावधानीपूर्वक सूचीबद्ध करके दायित्व संबंधी जोखिमों से अपनी सुरक्षा कर सकता है। इस प्रकार ये बिंदु खरीदार को ज्ञात होते हैं और वह बाद में वारंटी का दावा नहीं कर सकता। दूसरी ओर, विक्रेता सामान्य रूप से धाराओं द्वारा दायित्व को बाहर कर सकता है। इसके लिए ऐसे शब्द पर्याप्त हैं, जिनके द्वारा मकान या अपार्टमेंट को वर्तमान स्थिति में हस्तांतरित किया जाता है। सामान्य धाराएँ हैं „der “विक्रेता दोषों के लिए उत्तरदायी नहीं है” या “जैसा है और जिस स्थिति में है, उसी रूप में खरीदा गया।”
महत्वपूर्ण: कानूनी दोषों के लिए दायित्व को बाहर नहीं किया जा सकता। ऐसी भाषा केवल भौतिक दोषों के लिए संभव है। जानबूझकर छिपाए गए दोषों को भी दायित्व से बाहर नहीं किया जा सकता।
निर्माण-प्रकार से संबंधित विशिष्ट दोष
आमतौर पर वे दोष वारंटी से बाहर होते हैं, जिनकी जानकारी खरीद अनुबंध के समापन के समय विक्रेता को नहीं थी। यह विशेष रूप से संपत्ति के प्रकार या निर्माण-वर्ष से संबंधित विशिष्ट निर्माण-दोषों पर लागू होता है। संपत्ति के संबंधित मानक और आयु के आधार पर खरीदार को कुछ कमियों की अपेक्षा करनी चाहिए।
दोषों की स्थिति में दायित्व
यदि बिक्री के बाद कोई दोष सामने आता है, तो खरीदार विक्रेता के खर्च पर उसे दूर करने की मांग कर सकता है। यदि यह संभव नहीं है, तो वह विक्रेता के खर्च पर स्वयं क्षति की मरम्मत कर सकता है या करवा सकता है।
हालांकि, एक सीमा है। दोष दूर करने की लागत उस क्षति के कारण संपत्ति के मूल्य में हुई कमी से अधिक नहीं हो सकती। संघीय सर्वोच्च न्यायालय ने 4 अप्रैल 2014 के एक फैसले में यह निर्धारित किया (Az.: V ZR 275/12)।
यदि दोष दूर करना संभव नहीं है, तो खरीदार के पास कई विकल्प हैं:
- वह खरीद से हट सकता है।
- वह बाद में खरीद मूल्य कम कर सकता है।
- वह अतिरिक्त रूप से हर्जाने की मांग कर सकता है।
आमतौर पर ऐसी मांगों को लेकर विवाद पैदा हो जाता है। क्योंकि कमी और उसके परिणामों के आधार पर विवाद का मूल्य शीघ्र ही एक उल्लेखनीय धनराशि तक पहुंच सकता है। इसलिए दोनों पक्षों को किसी विशेषज्ञ को शामिल करने पर सहमत होना चाहिए। वह क्षति या कमी का मूल्यांकन करता है और उसके मूल्य-संबंधी महत्व का अनुमान लगाता है। इस प्रक्रिया से यह भी निर्धारित किया जा सकता है कि दोष कितने समय से मौजूद था और क्या वह खरीद अनुबंध के समापन के समय पहले से मौजूद था। विशेषज्ञ की रिपोर्ट के आधार पर दोनों पक्ष अदालत के बाहर समझौता कर सकते हैं। यदि यह संभव नहीं है, तो खरीदार कानूनी कार्रवाई कर सकता है।
जानबूझकर छिपाने की स्थिति में दायित्व
सिद्धांततः विक्रेता छिपे हुए दोषों के लिए उत्तरदायी नहीं होता। हालांकि, यह तभी लागू होता है जब खरीद अनुबंध के समापन के समय उसे इनकी जानकारी न हो।
यदि खरीदार बाद में वारंटी अवधि के भीतर संपत्ति में क्षति का पता लगाता है, तो वह दायित्व का दावा कर सकता है। हालांकि, समस्या यह है कि प्रमाण प्रस्तुत करने का दायित्व उसी पर है। उसे यह साबित करना होगा कि विक्रेता ने उससे अनुबंध-संबंधी विवरण छिपाए हैं।
व्यवहार में किसी विशेषज्ञ की सहायता से भी ऐसे कृत्य को साबित करना लगभग असंभव है। यह तब भी लागू होता है, जब कोई भवन विशेषज्ञ संबंधित विवादित बिंदु के उत्पन्न होने की अवधि अनुबंध पर हस्ताक्षर होने से पहले की निर्धारित करता है। क्योंकि विक्रेता को इस दोष की जानकारी होना और उसे जानबूझकर छिपाना आवश्यक है। हालांकि, ठीक यही प्रमाण विश्वसनीय रूप से प्रस्तुत करना दुर्लभ रूप से संभव होता है।
व्यावहारिक सुझाव: कार्यवृत्त और दोषों की सूची तैयार करें
व्यवहार में अक्सर विवाद तब उत्पन्न होता है, जब खरीदार खरीद अनुबंध पूरा होने के बाद ऐसे दोषों का पता लगाता है, जिनके बारे में उसे पहले जानकारी नहीं थी। हर बार दुर्भावनापूर्ण छिपाव होना आवश्यक नहीं है। अक्सर दोनों पक्ष केवल इस बात पर ही विवाद करते हैं कि संपत्ति के संयुक्त निरीक्षण के दौरान कुछ विवरणों पर चर्चा हुई थी या नहीं।
ताकि दोनों पक्ष स्वयं को सुरक्षित रख सकें और अधिकतम कानूनी सुरक्षा प्राप्त कर सकें, उन्हें दोषों की सूची तैयार करनी चाहिए और चर्चा किए गए सभी विवरणों को अनुबंध के परिशिष्ट में शामिल करना चाहिए। आवास के हस्तांतरण-कार्यवृत्त की तरह, इस प्रकार दोनों पक्ष पुष्टि कर सकते हैं कि उन्होंने संयुक्त रूप से कौन-से दोष पाए और किन प्रासंगिक बिंदुओं पर चर्चा की। इसमें पहले से निर्धारित या पूरी हो चुकी नवीनीकरण कार्यों को भी सूचीबद्ध किया जा सकता है। आदर्श रूप से, इस दोष-सूची के लिए किसी स्वतंत्र विशेषज्ञ को शामिल करना चाहिए। ऐसी प्रक्रिया से दोषों के लिए दायित्व को लेकर विवाद और कम हो जाता है।