تتمتع العقارات بقيمة كبيرة. ولذلك يكون الأمر أكثر إزعاجًا عندما تظهر عيوب بعد الشراء. المشكلة هي أن الأضرار أو انتشار الآفات أو العفن، وكذلك المشكلات الأخرى، لا تكون واضحة دائمًا فورًا، لا سيما في الشقق أو المنازل القديمة. إذ لا تُكتشف أحيانًا إلا بعد أشهر.
ما هو الوضع القانوني: من يتحمل المسؤولية عن العيوب؟ هل يمكن للبائعين استبعاد المسؤولية في عقد الشراء؟ إلى متى يمكن للمشتري الرجوع إليهم، وهل يمكنهم خفض السعر لاحقًا؟ ستجدون في هذا المقال إجابات عن أهم الأسئلة المتعلقة بالمسؤولية عن العيوب عند شراء العقارات.
الفروق بالتفصيل: أنواع العيوب المختلفة
من حيث المبدأ، هناك نوعان مختلفان من العيوب، يُقسَّم كل منهما إلى ثلاث مجموعات مختلفة. ويُميَّز بين العيوب المادية والعيوب القانونية.
- العيوب المادية وفقًا لـ § 434 BGB: يصف القانون المدني الألماني في هذه المادة الأشياء ذات القيمة الخالية من العيوب المادية. ومن ذلك يمكن استنتاج متى يكون العيب موجودًا. ويكون الأمر كذلك عندما لا تتوافر في الشيء الصفات المتفق عليها، أو لا يكون صالحًا للاستخدام المقصود أو المتفق عليه، أو لا يتمتع بصفات تتمتع بها عادةً الأشياء من النوع نفسه. وقد تتمثل هذه العيوب، على سبيل المثال، في عدم تهيئة البنية التحتية في المباني الجديدة، أو باب مدخل لا يمكن إقفاله، أو تلوث بمواد ضارة.
- العيوب القانونية وفقًا لـ § 435 BGB: يوجد مثل هذا العيب عندما تكون للغير حقوق في شيء ما تتجاوز الوصف المثبت في عقد الشراء. وإذا كان بإمكان الغير المطالبة بهذه الحقوق تجاه المشتري، يوجد أيضًا عيب قانوني. وفي العقارات، يتعلق الأمر غالبًا بحقوق مرور أو حقوق سكنية مخفية أو تفاصيل مماثلة.
يُقسَّم كلا النوعين، ولا سيما العيوب المادية، إلى ثلاث مجموعات أخرى. وتختلف هذه المجموعات خصوصًا من حيث الأهمية القانونية ومسائل الضمان المحتمل.
- العيوب الظاهرة: يتعلق الأمر بتفاصيل واضحة ويسهل التعرف عليها. وفي العقارات، قد تكون هذه مثلًا بقع مياه على السقف تشير إلى وجود خلل في السقف، أو بقع عفن، أو نقص أجهزة التدفئة في بعض الغرف.
- العيوب الخفية: يتعلق الأمر بأضرار أو عيوب أخرى لا تكون ظاهرة للوهلة الأولى للمشتري والبائع وكذلك للغير. ويتعلق الأمر بمشكلات لا تصبح واضحة إلا عند الفحص الدقيق أو الاستخدام. ومن أمثلتها وجود العفن أسفل ورق الجدران أو انتشار آفات غير قابل للاكتشاف، وكذلك أضرار الأنابيب أسفل طبقة اللياسة.
- العيوب التي تم إخفاؤها بقصد وبسوء نية: توجد عيوب يعرفها البائع، لكنه لا يُبلغ المشتري بها. وفي مثل هذه الحالة يخفي مالك العقار عن وعي تام تفاصيل يمكن أن تؤثر في سعر الشراء أو الاستخدام.
البائع ملزم
من حيث المبدأ، يتحمل البائع المسؤولية عن العيوب عند إبرام عقد البيع. ويستند ذلك إلى § 433 الفقرة 1 الجملة 2 من القانون المدني الألماني:
«يتعين على البائع أن يسلّم المشتري الشيء خاليًا من العيوب المادية والقانونية.»
لذلك يجب على مالك العقار أن يطلع المشتري بالتفصيل على جميع العيوب المعروفة في الشقة أو المنزل. وإذا لم يؤدِّ هذه المهمة، فقد يتحمل المسؤولية عن الأضرار في ظروف معينة. ويمكن تقليل هذه المسؤولية من خلال بنود تعاقدية.
إذا أخفى البائع أشياء عمدًا، فتكون هناك من حيث المبدأ عيوب مخفية بسوء نية. غير أن الشيطان، كما يحدث كثيرًا في المسائل القانونية، يكمن في التفاصيل. إذ يقع عبء الإثبات بدوره على المشتري. وعليه أن يثبت أن البائع كان يعلم بالمشكلة قبل إبرام عقد البيع.
بيع الشقق والمنازل: الضمان وتقادم المطالبات
يتضح من الأسس القانونية أن بائع العقار يضمن أن يكون العقار في حالة متوقعة. ويمكن أن يستند ذلك إلى حالة العقارات المقارنة النموذجية أو إلى وصف وارد في عقد البيع.
يشمل الضمان العيوب المادية والعيوب القانونية وجميع الاتفاقات المبرمة. وتتقادم هذه المسؤولية بعد خمس سنوات من تسليم العقار.
قائمة العيوب والبنود المتعلقة بالمسؤولية عن العيوب
يمكن للبائع حماية نفسه من مخاطر المسؤولية من خلال إدراج جميع العيوب المعروفة بدقة في عقد البيع من جهة. وبذلك تكون هذه النقاط معلومة للمشتري، ولا يمكنه لاحقًا المطالبة بالضمان. ومن جهة أخرى، يمكن للبائع استبعاد المسؤولية عمومًا من خلال بنود تعاقدية. وتكفي لذلك صيغ تنص على نقل ملكية المنزل أو الشقة بحالتها الحالية. ومن البنود النموذجية «إن الـ«البائع غير مسؤول عن العيوب» أو «تم الشراء على حالته الراهنة».
مهم: لا يمكن استبعاد المسؤولية عن العيوب القانونية. ولا تصح هذه الصياغات إلا بالنسبة إلى العيوب المادية. كما لا يمكن استبعاد العيوب التي تم إخفاؤها بسوء نية.
العيوب النموذجية للمباني
عادةً ما تُستثنى من الضمان العيوب التي لم يكن البائع على علم بها عند إبرام عقد الشراء. وينطبق ذلك بصفة خاصة على عيوب البناء النموذجية لنوع العقار أو لسنة بنائه. وبالنظر إلى المستوى والعمر المعنيين للعقار، يتعين على المشتري أن يتوقع بعض أوجه القصور.
المسؤولية عن العيوب
إذا اكتُشف عيب بعد البيع، فيمكن للمشتري أن يطالب بإزالته على نفقة البائع. وإذا لم يكن ذلك ممكنًا، فيمكنه حتى إصلاح الضرر بنفسه أو تكليف جهة بإصلاحه على نفقة البائع.
لكن هناك قيدًا. إذ لا يجوز أن تتجاوز تكاليف إزالة العيب مقدار انخفاض قيمة العقار الناجم عن هذا الضرر. وقد قررت المحكمة الاتحادية العليا ذلك في حكم صادر في 4 أبريل 2014 (Az.: V ZR 275/12).
إذا لم تكن إزالة العيب ممكنة، فلدى المشتري عدة خيارات:
- يمكنه الرجوع عن الشراء.
- يمكنه تخفيض سعر الشراء لاحقًا.
- يمكنه أيضًا المطالبة بالتعويض عن الأضرار.
عادةً ما ينشأ نزاع بشأن مثل هذه المطالبات. إذ يمكن أن تصل قيمة النزاع سريعًا إلى مبلغ مالي كبير، بحسب أوجه القصور والعواقب. لذلك ينبغي للطرفين الاتفاق على الاستعانة بخبير. ويقيّم هذا الخبير الضرر أو أوجه القصور ويقدّر أهميتها من حيث السعر. كما يتيح هذا الإجراء تحديد مدة وجود العيب وما إذا كان قائمًا بالفعل عند إبرام عقد الشراء. وبناءً على تقرير الخبرة، يمكن للطرفين التوصل إلى تسوية خارج المحكمة. وإذا لم يكن ذلك ممكنًا، فيمكن للمشتري اللجوء إلى القضاء.
المسؤولية عن الإخفاء بسوء نية
لا يتحمل البائع من حيث المبدأ المسؤولية عن العيوب الخفية. غير أن ذلك لا ينطبق إلا إذا لم يكن على علم بها عند إبرام عقد الشراء.
إذا اكتشف المشتري لاحقًا، خلال فترة الضمان، أضرارًا في العقار، فيمكنه المطالبة بتحمل المسؤولية. غير أن المشكلة هنا تتمثل في أنه يتحمل عبء الإثبات. وعليه أن يثبت أن لقد أخفى عن المشتري تفاصيل ذات صلة بالعقد.
من الصعب عمليًا، حتى بمساعدة خبير، إثبات مثل هذا التصرف. وينطبق ذلك أيضًا إذا قرر خبير إنشائي أن الفترة التي ظهر فيها سبب النزاع المعني تسبق إبرام العقد. إذ يتعين أن يكون البائع قد علم بهذا العيب وأخفاه عمدًا. غير أن إثبات ذلك تحديدًا نادرًا ما يكون ممكنًا بأدلة مقنعة.
نصيحة عملية: إعداد محضر وقائمة بالعيوب
تحدث النزاعات عمليًا مرارًا عندما يكتشف المشتري، بعد إبرام عقد الشراء، عيوبًا لم يكن على علم بها من قبل. وليس من الضروري دائمًا أن يكون هناك إخفاء متعمد. فكثيرًا ما يختلف الطرفان لمجرد ما إذا كانت تفاصيل معينة قد نوقشت أثناء المعاينة المشتركة للعقار.
ولكي يحمي الطرفان نفسيهما ويتمتعا بأكبر قدر ممكن من الأمان القانوني، ينبغي لهما إعداد قائمة بالعيوب وإدراج جميع التفاصيل التي نوقشت في ملحق للعقد. وعلى غرار محضر تسليم الشقة، يمكن للطرفين بذلك تأكيد العيوب التي حدداها معًا والنقاط ذات الصلة التي ناقشاها. كما يمكن إدراج أعمال التجديد المقررة أو المنجزة بالفعل. ومن المثالي الاستعانة بخبير مستقل لإعداد قائمة العيوب هذه. ويؤدي هذا الإجراء إلى تقليل النزاع بشأن المسؤولية عن العيوب بدرجة إضافية.