Los inmuebles tienen un gran valor. Por eso resulta aún más molesto que aparezcan defectos después de una compra. El problema es que, especialmente en viviendas o casas antiguas, los daños, las plagas o el moho, así como otros problemas, no siempre son reconocibles de inmediato. En algunos casos, solo se descubren después de meses.
¿Cuál es la situación jurídica: quién responde por los defectos? ¿Pueden los vendedores excluir su responsabilidad en el contrato de compraventa? ¿Durante cuánto tiempo puede el comprador dirigirse a ellos y pueden reducir posteriormente el precio? En este artículo encontrará respuestas a las preguntas más importantes sobre la responsabilidad por defectos en la compra de inmuebles.
Diferencias en detalle: los distintos tipos de defectos
En principio, existen dos tipos diferentes de defectos, que a su vez se dividen en tres grupos distintos. Deben distinguirse los defectos materiales y los defectos jurídicos.
- Defectos materiales según el § 434 BGB: El Código Civil alemán describe en este párrafo los bienes de valor que están libres de defectos materiales. De ello se puede deducir cuándo existe un defecto. Este es el caso cuando una cosa no tiene las características acordadas, no es adecuada para el uso previsto o acordado, o no presenta las características que suelen tener las cosas del mismo tipo. Estos defectos podrían ser, por ejemplo, la falta de urbanización en construcciones nuevas, una puerta de entrada que no se puede cerrar con llave o una contaminación por sustancias nocivas.
- Defectos jurídicos según el § 435 BGB: Este defecto existe cuando terceros tienen un derecho sobre una cosa que va más allá de la descripción establecida en el contrato de compraventa. Si terceros pueden hacer valer tales derechos frente al comprador, también existe un defecto jurídico. En el caso de los inmuebles, suelen tratarse de servidumbres de paso, derechos de habitación u otros detalles similares ocultados.
Ambos tipos, especialmente los defectos materiales, se dividen en otros tres grupos. Estos grupos se diferencian sobre todo en su relevancia jurídica y en las cuestiones relativas a una posible garantía.
- Defectos manifiestos: Se trata de detalles evidentes y fáciles de reconocer. En los inmuebles, podrían ser, por ejemplo, manchas de agua en el techo que indiquen un tejado defectuoso, manchas de moho o radiadores ausentes en algunas habitaciones.
- Defectos ocultos: Se trata de daños u otras deficiencias que no sean visibles a primera vista para el comprador, el vendedor ni terceros. Se trata de problemas que solo se hacen evidentes tras una inspección minuciosa o durante el uso. Algunos ejemplos son la presencia de moho debajo del papel pintado, una infestación de plagas no detectable o daños en las tuberías bajo el enlucido.
- Vicios ocultados dolosamente: Hay vicios que el vendedor conoce, pero no comunica al comprador. En tal caso, el propietario del inmueble oculta deliberadamente detalles que pueden influir en el precio de compra o en el uso.
El vendedor tiene la obligación
En principio, el vendedor responde por los vicios al formalizar un contrato de compraventa. Esto se desprende del § 433, apartado 1, frase 2 del BGB:
«El vendedor debe entregar al comprador la cosa libre de vicios materiales y jurídicos.»
Por tanto, el propietario del inmueble debe informar detalladamente al comprador sobre todos los vicios conocidos de la vivienda o de la casa. Si no cumple con esta obligación, en determinadas circunstancias puede responder por los daños. Esta responsabilidad puede limitarse mediante cláusulas contractuales.
Si el vendedor oculta deliberadamente determinados aspectos, en principio existen vicios ocultados dolosamente. Sin embargo, como suele ocurrir en cuestiones jurídicas, el problema está en los detalles. Pues la obligación de aportar pruebas recae a su vez en el comprador. Este debe demostrar que el vendedor conocía el problema antes de formalizar el contrato de compraventa.
Venta de viviendas y casas: garantía y prescripción
De las bases jurídicas se desprende que el vendedor de un inmueble garantiza que el objeto se encuentra en un estado previsible. Esto puede determinarse según el estado de objetos comparables típicos o según una descripción incluida en el contrato de compraventa.
La garantía comprende los vicios materiales, los vicios jurídicos y todos los acuerdos alcanzados. Esta responsabilidad prescribe cinco años después de la entrega del objeto.
Enumeración de vicios y cláusulas sobre la responsabilidad por vicios
El vendedor puede protegerse frente a los riesgos de responsabilidad enumerando minuciosamente en el contrato de compraventa todos los vicios conocidos. De este modo, estos puntos son conocidos por el comprador y posteriormente este no puede exigir ninguna garantía. Por otro lado, el vendedor puede excluir generalmente la responsabilidad mediante cláusulas. Para ello bastan formulaciones que transfieran la casa o la vivienda en su estado actual. Las cláusulas típicas son «el «El vendedor no responde por defectos» o «comprado tal como está y se encuentra».
Importante: La responsabilidad por vicios jurídicos no puede excluirse. Estas formulaciones solo son posibles para defectos materiales. Tampoco pueden excluirse los defectos ocultados dolosamente.
Defectos típicos de la construcción
Por lo general, quedan excluidos de la garantía los defectos que el vendedor desconocía al formalizar el contrato de compraventa. Esto se aplica especialmente a los defectos típicos de construcción del tipo de inmueble o del año de construcción. En función del estándar y la antigüedad del inmueble, el comprador debe contar con algunas deficiencias.
Responsabilidad por defectos
Si se detecta un defecto después de la compraventa, el comprador puede exigir que se subsane a costa del vendedor. Si esto no es posible, incluso puede reparar o hacer reparar el daño por cuenta del vendedor.
Sin embargo, existe una limitación. Los costes de subsanación del defecto no pueden superar la depreciación del inmueble causada por dicho daño. Así lo estableció el Tribunal Federal de Justicia en una sentencia de 4 de abril de 2014 (expediente: V ZR 275/12).
Si no es posible subsanar un defecto, el comprador tiene varias opciones:
- Puede desistir de la compraventa.
- Puede reducir posteriormente el precio de compra.
- Puede exigir además una indemnización por daños y perjuicios.
Por regla general, este tipo de reclamaciones da lugar a una disputa. Según la deficiencia y sus consecuencias, el valor del litigio puede alcanzar rápidamente una suma considerable. Por ello, ambas partes deberían acordar recurrir a un perito. Este evalúa el daño o la deficiencia y estima su relevancia económica. Además, mediante este procedimiento puede determinarse cuánto tiempo llevaba existiendo el defecto y si ya estaba presente al formalizar el contrato de compraventa. Sobre la base de un dictamen pericial, ambas partes pueden llegar a un acuerdo extrajudicial. Si esto no es posible, el comprador puede acudir a los tribunales.
Responsabilidad por ocultación dolosa
En principio, el vendedor no responde por defectos ocultos. Sin embargo, esto solo se aplica si los desconocía al formalizar el contrato de compraventa.
Si posteriormente, dentro del plazo de garantía, el comprador descubre daños en el inmueble, puede exigir responsabilidad. Sin embargo, el problema es que la carga de la prueba recae sobre él. Debe demostrar que el El vendedor le ha ocultado detalles relevantes para el contrato.
En la práctica, incluso con un perito, es difícil demostrar una infracción de este tipo. Esto también se aplica cuando un perito de la construcción determina que el origen del punto controvertido correspondiente se remonta a un período anterior a la celebración del contrato. Pues el vendedor debe haber conocido este defecto y haberlo ocultado deliberadamente. Sin embargo, rara vez es posible aportar pruebas concluyentes de este hecho.
Consejo práctico: llevar un acta y una lista de defectos
En la práctica, surgen disputas una y otra vez cuando el comprador descubre, después de celebrar el contrato de compraventa, defectos de los que antes no era consciente. No siempre tiene que existir un ocultamiento doloso. A menudo, ambas partes discuten ya sobre si determinados detalles se trataron durante la visita conjunta del inmueble.
Para que ambas partes estén protegidas y dispongan de la mayor seguridad jurídica posible, deberían llevar una lista de defectos e incluir todos los detalles tratados en un anexo al contrato. Al igual que en un acta de entrega de la vivienda, ambas partes pueden confirmar así qué defectos han constatado conjuntamente y sobre qué puntos relevantes han hablado. También pueden enumerarse las obras de rehabilitación ya programadas o finalizadas. Lo ideal es recurrir a un perito independiente para elaborar esta lista de defectos. Este procedimiento reduce aún más las disputas sobre la responsabilidad por defectos.