Недвижимость имеет большую стоимость. Тем досаднее, когда после покупки обнаруживаются недостатки. Проблема заключается в том, что особенно в старых квартирах или домах повреждения, заражение вредителями или плесенью, а также другие проблемы не всегда можно сразу распознать. Иногда их обнаруживают лишь спустя несколько месяцев.
Какова правовая ситуация: кто несёт ответственность за недостатки? Могут ли продавцы исключить ответственность в договоре купли-продажи? Как долго покупатель может предъявлять к ним требования и может ли он впоследствии снизить цену? В этой статье вы найдёте ответы на важнейшие вопросы, связанные с ответственностью за недостатки при покупке недвижимости.
Подробные различия: различные виды недостатков
В принципе существуют два различных вида недостатков, каждый из которых подразделяется на три группы. Различают недостатки предмета и правовые недостатки.
- Недостатки предмета согласно § 434 ГГУ: Гражданское уложение Германии описывает в этом параграфе материальные ценности, не имеющие недостатков предмета. Из этого можно вывести, когда имеет место недостаток. Согласно этому, недостаток существует, если вещь не обладает согласованными характеристиками, не пригодна для предполагаемого или согласованного использования либо не обладает характеристиками, которые обычно имеют вещи того же вида. Такими недостатками могут быть, например, отсутствие инженерной инфраструктуры у новостроек, незапирающаяся входная дверь или загрязнение вредными веществами.
- Правовые недостатки согласно § 435 ГГУ: Такой недостаток имеет место, если третьи лица обладают правом на вещь, выходящим за рамки описания, зафиксированного в договоре купли-продажи. Правовой недостаток также имеет место, если третьи лица могут предъявить такие права покупателю. В случае с недвижимостью речь часто идёт о скрытых правах прохода или проезда, правах проживания либо подобных обстоятельствах.
Оба вида, особенно недостатки предмета, подразделяются ещё на три группы. Эти группы различаются прежде всего по правовой значимости и вопросам возможной гарантии.
- Явные недостатки: Речь идёт об обстоятельствах, которые очевидны и легко распознаются. В недвижимости это могут быть, например, пятна воды на потолке, указывающие на неисправную крышу, пятна плесени или отсутствие радиаторов в некоторых помещениях.
- Скрытые недостатки: Речь идёт о повреждениях или другие недостатки, которые не видны с первого взгляда покупателю, продавцу и третьим лицам. Речь идет о проблемах, которые становятся очевидными только при тщательном осмотре или использовании. Примерами являются плесень под обоями, незаметное заражение вредителями, а также повреждения труб под штукатуркой.
- Умышленно скрытые недостатки: Существуют недостатки, о которых продавец знает, но не сообщает покупателю. В таком случае владелец недвижимости намеренно скрывает детали, которые могут повлиять на покупную цену или использование объекта.
Продавец обязан
В целом продавец несет ответственность за недостатки при заключении договора купли-продажи. Это следует из § 433 абзац 1 предложение 2 ГГУ:
«Продавец обязан передать покупателю вещь, свободную от материально-правовых и юридических недостатков.»
Поэтому владелец недвижимости должен подробно проинформировать покупателя обо всех известных недостатках квартиры или дома. Если он не выполняет эту обязанность, при определенных обстоятельствах он может нести ответственность за ущерб. Эту ответственность можно уменьшить посредством договорных положений.
Если продавец намеренно умалчивает о каких-либо обстоятельствах, то в принципе речь идет об умышленно скрытых недостатках. Однако, как это часто бывает в юридических вопросах, дьявол кроется в деталях. Ведь обязанность доказывания снова лежит на покупателе. Он должен доказать, что продавец знал о проблеме до заключения договора купли-продажи.
Продажа квартиры и дома: гарантия и исковая давность
Из правовых оснований следует, что продавец недвижимости гарантирует, что объект находится в ожидаемом состоянии. Это может определяться состоянием типичных сопоставимых объектов или описанием в договоре купли-продажи.
Гарантия охватывает материальные недостатки, юридические недостатки и все достигнутые договоренности. Срок исковой давности по этой ответственности составляет пять лет после передачи объекта.
Перечень недостатков и положения об ответственности за недостатки
Продавец может защититься от рисков ответственности, с одной стороны, тщательно перечислив в договоре купли-продажи все известные недостатки. В таком случае эти обстоятельства известны покупателю, и впоследствии он не сможет потребовать предоставления гарантии. С другой стороны, продавец может в целом исключить ответственность посредством положений договора. Для этого достаточно формулировок, предусматривающих передачу дома или квартиры в текущем состоянии. Типичными положениями являются «der «Продавец не несёт ответственности за недостатки» или «куплено в том виде, в каком находится».
Важно: Ответственность за юридические недостатки исключить нельзя. Такие формулировки возможны только в отношении материальных недостатков. Также нельзя исключить ответственность за недостатки, умышленно скрытые продавцом.
Типичные для строительства недостатки
Как правило, из гарантии исключаются недостатки, о которых продавец не знал на момент заключения договора купли-продажи. Это особенно относится к типичным строительным недостаткам, характерным для данного вида недвижимости или года строительства. С учётом соответствующего стандарта и возраста недвижимости покупатель должен рассчитывать на определённые недостатки.
Ответственность при наличии недостатков
Если после продажи обнаружен недостаток, покупатель может потребовать его устранения за счёт продавца. Если это невозможно, он даже может устранить ущерб самостоятельно или поручить его устранение за счёт продавца.
Однако существует ограничение. Расходы на устранение недостатка не должны превышать уменьшение стоимости недвижимости, вызванное этим ущербом. Это установил Федеральный верховный суд Германии в решении от 4 апреля 2014 года (Az.: V ZR 275/12).
Если устранить недостаток невозможно, у покупателя есть несколько возможностей:
- Он может отказаться от покупки.
- Он может впоследствии потребовать снижения покупной цены.
- Он может дополнительно потребовать возмещения ущерба.
Как правило, такие требования становятся предметом спора. Ведь в зависимости от недостатка и его последствий сумма спора может быстро достичь значительного размера. Поэтому обеим сторонам следует договориться о привлечении эксперта. Он оценивает ущерб или недостаток и определяет его влияние на стоимость. При таком подходе также можно установить, как долго существовал недостаток и имелся ли он уже на момент заключения договора купли-продажи. На основании экспертного заключения обе стороны могут достичь внесудебного соглашения. Если это невозможно, покупатель может обратиться в суд.
Ответственность за умышленное сокрытие недостатков
Как правило, продавец не несёт ответственности за скрытые недостатки. Однако это действует только в том случае, если на момент заключения договора купли-продажи он о них не знал.
Если впоследствии в течение гарантийного срока покупатель обнаружит повреждения недвижимости, он может потребовать привлечения продавца к ответственности. Однако проблема заключается в том, что обязанность доказывания лежит на нём. Он должен доказать, что продавец скрыл от него имеющие значение для договора детали.
На практике доказать такое нарушение даже с помощью эксперта практически невозможно. Это также относится к случаям, когда строительный эксперт устанавливает, что соответствующий спорный момент возник до заключения договора. Ведь продавец должен был знать об этом недостатке и намеренно его скрыть. Однако именно это доказательство редко удаётся представить убедительно.
Практический совет: ведите протокол и список недостатков
На практике снова и снова возникают споры, когда покупатель после заключения договора купли-продажи обнаруживает недостатки, о которых ему ранее не было известно. Злонамеренное сокрытие присутствует не всегда. Часто обе стороны спорят уже о том, обсуждались ли определённые детали во время совместного осмотра недвижимости.
Чтобы обе стороны могли обезопасить себя и иметь максимально возможную юридическую защиту, им следует составить список недостатков и включить все обсуждённые детали в дополнение к договору. Подобно протоколу передачи квартиры, это позволит обеим сторонам подтвердить, какие недостатки они совместно установили и какие существенные вопросы обсудили. В список также можно включить уже запланированные или завершённые ремонтно-восстановительные работы. В идеале для составления этого списка недостатков следует привлечь независимого эксперта. Такой подход дополнительно снижает риск споров об ответственности за недостатки.