Nieruchomości mają dużą wartość. Tym bardziej irytujące jest, gdy po zakupie pojawiają się wady. Problem polega na tym, że zwłaszcza w starszych mieszkaniach lub domach uszkodzenia, obecność szkodników lub pleśni oraz inne problemy nie zawsze są od razu widoczne. Częściowo zostają odkryte dopiero po kilku miesiącach.
Jaka jest sytuacja prawna: Kto odpowiada za wady? Czy sprzedający mogą wyłączyć odpowiedzialność w umowie sprzedaży? Jak długo kupujący może się do nich zwracać i czy mogą oni później obniżyć cenę? W tym artykule znajdą Państwo odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące odpowiedzialności za wady przy zakupie nieruchomości.
Różnice w szczegółach: różne rodzaje wad
Zasadniczo istnieją dwa różne rodzaje wad, które z kolei dzielą się na trzy różne grupy. Należy rozróżnić wady fizyczne i wady prawne.
- Wady fizyczne zgodnie z § 434 BGB: Niemiecki kodeks cywilny opisuje w tym paragrafie przedmioty majątkowe wolne od wad fizycznych. Na tej podstawie można ustalić, kiedy występuje wada. Ma to miejsce, gdy rzecz nie ma uzgodnionych właściwości, nie nadaje się do zamierzonego lub uzgodnionego zastosowania albo nie ma właściwości, które rzeczy tego samego rodzaju zwykle posiadają. Takimi wadami mogą być na przykład brak uzbrojenia terenu w przypadku nowych budynków, drzwi wejściowe, których nie można zamknąć, lub zanieczyszczenie substancjami szkodliwymi.
- Wady prawne zgodnie z § 435 BGB: Taka wada występuje, gdy osoby trzecie mają do rzeczy prawo wykraczające poza opis zawarty w umowie sprzedaży. Wada prawna występuje również wtedy, gdy osoby trzecie mogą dochodzić takich praw wobec kupującego. W przypadku nieruchomości często chodzi o zatajone prawa przejazdu, prawa do zamieszkania lub podobne kwestie.
Oba rodzaje, a w szczególności wady fizyczne, dzielą się na kolejne trzy grupy. Grupy te różnią się przede wszystkim znaczeniem prawnym oraz kwestiami dotyczącymi ewentualnej gwarancji.
- Wady jawne: Są to kwestie oczywiste i łatwe do rozpoznania. W przypadku nieruchomości mogą to być na przykład plamy z wody na suficie wskazujące na uszkodzony dach, plamy pleśni lub brak grzejników w niektórych pomieszczeniach.
- Wady ukryte: Chodzi tu o uszkodzenia lub inne wady, które dla kupującego, sprzedającego oraz osób trzecich nie są widoczne na pierwszy rzut oka. Chodzi o problemy, które stają się oczywiste dopiero po dokładnym zbadaniu lub podczas użytkowania. Przykładami są pleśń pod tapetą, niewykrywalne zaatakowanie przez szkodniki oraz uszkodzenia rur pod tynkiem.
- Wady podstępnie zatajone: Istnieją wady, o których sprzedający wie, ale nie informuje o nich kupującego. W takim przypadku właściciel nieruchomości świadomie zataja szczegóły, które mogą mieć wpływ na cenę zakupu lub sposób użytkowania.
Sprzedający jest zobowiązany
Co do zasady sprzedający ponosi odpowiedzialność za wady w momencie zawarcia umowy sprzedaży. Wynika to z § 433 ust. 1 zdanie 2 BGB:
„Sprzedający ma obowiązek wydać kupującemu rzecz wolną od wad fizycznych i prawnych.”
Właściciel nieruchomości musi zatem szczegółowo poinformować kupującego o wszystkich znanych wadach mieszkania lub domu. Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku, w pewnych okolicznościach może ponosić odpowiedzialność za szkody. Odpowiedzialność tę można ograniczyć postanowieniami umownymi.
Jeżeli sprzedający celowo zataja pewne kwestie, co do zasady mamy do czynienia z wadami podstępnie zatajonych. Jednak, jak to często bywa w kwestiach prawnych, diabeł tkwi w szczegółach. Obowiązek udowodnienia spoczywa bowiem na kupującym. Musi on wykazać, że sprzedający znał problem przed zawarciem umowy sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania i domu: rękojmia i przedawnienie
Z podstaw prawnych wynika, że sprzedający nieruchomość zapewnia, iż obiekt znajduje się w stanie, którego można oczekiwać. Może to wynikać ze stanu typowych obiektów porównawczych lub z opisu zawartego w umowie sprzedaży.
Rękojmia obejmuje wady fizyczne, wady prawne oraz wszystkie poczynione uzgodnienia. Odpowiedzialność ta przedawnia się pięć lat po wydaniu obiektu.
Wykaz wad i klauzule dotyczące odpowiedzialności za wady
Sprzedający może zabezpieczyć się przed ryzykiem odpowiedzialności, z jednej strony skrupulatnie wymieniając w umowie sprzedaży wszystkie znane wady. Dzięki temu kwestie te są znane kupującemu i nie może on później dochodzić rękojmi. Z drugiej strony sprzedający może generalnie wyłączyć odpowiedzialność za pomocą klauzul. Wystarczą do tego sformułowania, które przenoszą własność domu lub mieszkania w aktualnym stanie. Typowe klauzule to „domSprzedający nie ponosi odpowiedzialności za wady” lub „kupione w stanie, w jakim się znajduje”.
Ważne: Nie można wyłączyć odpowiedzialności za wady prawne. Takie sformułowania są możliwe wyłącznie w odniesieniu do wad fizycznych. Nie można również wyłączyć odpowiedzialności za wady podstępnie zatajone.
Typowe wady budowlane
Zasadniczo z rękojmi wyłączone są wady, o których sprzedający nie wiedział w momencie zawarcia umowy sprzedaży. Dotyczy to w szczególności typowych wad budowlanych charakterystycznych dla danego rodzaju nieruchomości lub jej roku budowy. Uwzględniając standard i wiek nieruchomości, kupujący musi liczyć się z pewnymi niedociągnięciami.
Odpowiedzialność za wady
Jeżeli wada zostanie stwierdzona po sprzedaży, kupujący może żądać jej usunięcia na koszt sprzedającego. Jeśli nie jest to możliwe, może nawet samodzielnie usunąć szkodę lub zlecić jej usunięcie na koszt sprzedającego.
Istnieje jednak ograniczenie. Koszty usunięcia wady nie mogą bowiem przekroczyć obniżenia wartości nieruchomości powstałego wskutek tej szkody. Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł tak w wyroku z 4 kwietnia 2014 r. (sygn. akt: V ZR 275/12).
Jeżeli usunięcie wady nie jest możliwe, kupujący ma kilka możliwości:
- Może odstąpić od zakupu.
- Może później obniżyć cenę zakupu.
- Może dodatkowo żądać odszkodowania.
Z reguły takie roszczenia prowadzą do sporu. W zależności od wady i jej skutków wartość przedmiotu sporu może bowiem szybko osiągnąć znaczną kwotę. Dlatego obie strony powinny uzgodnić powołanie rzeczoznawcy. Zbada on szkodę lub niedociągnięcie i oszacuje jego znaczenie cenowe. Przy takim postępowaniu można również ustalić, jak długo wada już istniała i czy występowała już w momencie zawarcia umowy sprzedaży. Na podstawie opinii obie strony mogą zawrzeć ugodę pozasądową. Jeżeli nie jest to możliwe, kupujący może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Odpowiedzialność za podstępne zatajenie
Sprzedający co do zasady nie ponosi odpowiedzialności za ukryte wady. Dotyczy to jednak wyłącznie sytuacji, gdy nie wiedział o nich w momencie zawarcia umowy sprzedaży.
Jeżeli kupujący później, w okresie rękojmi, odkryje szkody w nieruchomości, może domagać się pociągnięcia sprzedającego do odpowiedzialności. Problem polega jednak na tym, że ciężar dowodu spoczywa na nim. Musi udowodnić, żesprzedający zataił przed nim szczegóły istotne dla umowy.
W praktyce nawet z pomocą rzeczoznawcy niezwykle trudno udowodnić takie przewinienie. Dotyczy to również sytuacji, gdy rzeczoznawca budowlany stwierdzi, że dana wada powstała w okresie przed zawarciem umowy. Sprzedający musi bowiem znać tę wadę i świadomie ją zataić. Właśnie ten dowód rzadko można jednak przedstawić w sposób mający moc dowodową.
Wskazówka praktyczna: prowadzenie protokołu i listy wad
W praktyce często dochodzi do sporów, gdy kupujący po zawarciu umowy kupna odkrywa wady, których wcześniej nie był świadomy. Nie zawsze musi to oznaczać podstępne zatajenie. Obie strony często spierają się już o to, czy podczas wspólnych oględzin nieruchomości omówiono określone szczegóły.
Aby obie strony mogły się zabezpieczyć i zapewnić sobie możliwie największe bezpieczeństwo prawne, powinny prowadzić listę wad i ująć wszystkie omówione szczegóły w aneksie do umowy. Podobnie jak w przypadku protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania, obie strony mogą w ten sposób potwierdzić, jakie wady wspólnie stwierdziły oraz o jakich istotnych kwestiach rozmawiały. Można również wymienić zaplanowane lub zakończone prace remontowe. Idealnie byłoby zaangażować niezależnego rzeczoznawcę do sporządzenia takiej listy wad. Takie postępowanie dodatkowo ogranicza spory dotyczące odpowiedzialności za wady.