Gayrimenkuller yüksek bir değere sahiptir. Bu nedenle, satın alımdan sonra kusurların ortaya çıkması daha da can sıkıcıdır. Sorun şu ki özellikle daha eski daire veya evlerde hasarlar, haşere ya da küf istilası ve diğer sorunlar her zaman hemen fark edilemez. Bunlar kısmen ancak aylar sonra keşfedilir.
Hukuki durum nedir: Kusurlardan kim sorumludur? Satıcılar satın alma sözleşmesinde sorumluluğu hariç tutabilir mi? Alıcı ne kadar süreyle satıcıya başvurabilir ve fiyatı sonradan düşürebilir mi? Bu makalede, gayrimenkul satın alımında kusur sorumluluğuna ilişkin en önemli soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.
Ayrıntılı farklılıklar: çeşitli kusur türleri
Temel olarak, her biri üç farklı gruba ayrılan iki farklı kusur türü vardır. Maddi kusurlar ile hukuki kusurlar birbirinden ayırt edilmelidir.
- § 434 BGB uyarınca maddi kusurlar: Alman Medeni Kanunu, bu paragrafta maddi kusurlardan ari olması gereken değer taşıyan eşyaları tanımlar. Buradan bir kusurun ne zaman söz konusu olduğu anlaşılabilir. Buna göre bir şey, kararlaştırılan niteliğe sahip değilse, amaçlanan veya kararlaştırılan kullanıma uygun değilse ya da aynı türden şeylerin genellikle sahip olduğu bir niteliğe sahip değilse kusur vardır. Bu tür kusurlar, örneğin yeni yapılarda altyapı bağlantılarının bulunmaması, kilitlenemeyen bir dış kapı veya zararlı madde yükü olabilir.
- § 435 BGB uyarınca hukuki kusurlar: Üçüncü kişilerin bir şey üzerinde, satın alma sözleşmesinde belirtilen açıklamanın ötesine geçen bir hakka sahip olması durumunda böyle bir kusur söz konusu olur. Üçüncü kişiler bu tür hakları alıcıya karşı ileri sürebiliyorsa yine hukuki kusur vardır. Gayrimenkullerde bu durum çoğunlukla gizlenmiş geçiş hakları, oturma hakları veya benzer ayrıntılarla ilgilidir.
Her iki tür, özellikle maddi kusurlar, üç gruba daha ayrılır. Bu gruplar özellikle hukuki önemleri ve olası garantiye ilişkin hususlar bakımından farklılık gösterir.
- Açık kusurlar: Bunlar açıkça görülebilen ve kolayca fark edilebilen ayrıntılardır. Gayrimenkullerde, örneğin çatının hasarlı olduğuna işaret eden tavandaki su lekeleri, küf lekeleri veya bazı odalarda kalorifer peteklerinin bulunmaması söz konusu olabilir.
- Gizli kusurlar: Bunlar, hasarlardır veya alıcı, satıcı ve üçüncü kişiler için ilk bakışta görülemeyen diğer olumsuzluklar. Bunlar ancak ayrıntılı bir inceleme veya kullanım sırasında belirgin hâle gelen sorunlardır. Örnek olarak duvar kâğıdının altında küf bulunması, fark edilmeyen bir haşere istilası veya sıva altındaki boru hasarları verilebilir.
- Kasıtlı olarak gizlenen ayıplar: Satıcının bildiği, ancak alıcıya bildirmediği ayıplar vardır. Böyle bir durumda taşınmaz sahibi, satın alma bedelini veya kullanımı etkileyebilecek ayrıntıları tamamen bilinçli olarak gizler.
Satıcının yükümlülüğü
Temel olarak satıcı, bir satış sözleşmesi imzalandığında ayıplardan sorumludur. Bu durum BGB § 433 Absatz 1 Satz 2 hükmünden kaynaklanır:
„Satıcı, şeyi alıcıya maddi ve hukuki ayıplardan ari olarak teslim etmek zorundadır.“
Bu nedenle taşınmaz sahibi, daire veya evde bilinen tüm ayıplar hakkında alıcıyı ayrıntılı olarak bilgilendirmelidir. Bu yükümlülüğü yerine getirmezse belirli koşullar altında zararlardan sorumlu olabilir. Bu sorumluluk sözleşme hükümleriyle azaltılabilir.
Satıcı bazı hususları kasten gizlerse, kural olarak kasıtlı olarak gizlenmiş ayıplar söz konusu olur. Ancak hukuk konularında çoğu zaman olduğu gibi, ayrıntılar önemlidir. Zira ispat yükümlülüğü yine alıcıya aittir. Alıcı, satıcının sorunu satış sözleşmesi imzalanmadan önce bildiğini kanıtlamalıdır.
Daire ve ev satışı: Garanti ve zamanaşımı
Hukuki düzenlemelerden, taşınmaz satıcısının taşınmazın beklenebilir bir durumda bulunacağını garanti ettiği anlaşılmaktadır. Bu durum, tipik karşılaştırma taşınmazlarının durumuna veya satış sözleşmesindeki bir tanıma göre belirlenebilir.
Garanti; maddi ayıpları, hukuki ayıpları ve varılan tüm anlaşmaları kapsar. Bu sorumluluk, taşınmazın tesliminden beş yıl sonra zamanaşımına uğrar.
Ayıpların listelenmesi ve ayıp sorumluluğuna ilişkin hükümler
Satıcı, bir yandan bilinen tüm ayıpları satış sözleşmesinde titizlikle listeleyerek sorumluluk risklerine karşı kendini güvence altına alabilir. Böylece bu hususlar alıcı tarafından bilinir ve alıcı daha sonra garanti talep edemez. Diğer yandan satıcı, sorumluluğu genel olarak hükümler yoluyla hariç tutabilir. Bunun için evi veya daireyi mevcut durumuyla devreden ifadeler yeterlidir. Tipik hükümler şunlardır: „der “Satıcı ayıplardan sorumlu değildir” veya “mevcut haliyle satın alınmıştır”.
Önemli: Hukuki ayıplara ilişkin sorumluluk hariç tutulamaz. Bu tür ifadeler yalnızca maddi ayıplar için geçerlidir. Kasıtlı olarak gizlenen ayıplar da hariç tutulamaz.
Yapıya özgü ayıplar
Tipik olarak, satın alma sözleşmesi imzalanırken satıcının bilmediği ayıplar garanti kapsamı dışında bırakılır. Bu, özellikle taşınmazın türüne veya yapım yılına özgü tipik yapı ayıpları için geçerlidir. Taşınmazın ilgili standardı ve yaşı dikkate alındığında, alıcının bazı eksiklikleri hesaba katması gerekir.
Ayıplarda sorumluluk
Satıştan sonra bir ayıp tespit edilirse alıcı, ayıbın satıcının masrafıyla giderilmesini talep edebilir. Bu mümkün değilse, zararı satıcının masrafıyla kendisi giderebilir veya giderilmesini sağlayabilir.
Ancak bir sınırlama vardır. Ayıbın giderilmesi masrafları, bu zararın taşınmazda meydana getirdiği değer kaybını aşamaz. Federal Adalet Divanı bunu 4 Nisan 2014 tarihli bir kararla (Dosya No.: V ZR 275/12) belirlemiştir.
Ayıbın giderilmesi mümkün değilse alıcının çeşitli seçenekleri vardır:
- Satın alma sözleşmesinden dönebilir.
- Satış bedelini sonradan düşürebilir.
- Ayrıca tazminat talep edebilir.
Kural olarak bu tür talepler anlaşmazlığa yol açar. Çünkü eksikliğe ve sonuçlarına bağlı olarak uyuşmazlık konusu değer hızla önemli bir para miktarına ulaşabilir. Bu nedenle her iki taraf da bir bilirkişiye başvurulması konusunda anlaşmalıdır. Bilirkişi zararı veya eksikliği inceler ve bunun fiyat açısından önemini değerlendirir. Ayrıca bu yöntemle ayıbın ne kadar süredir mevcut olduğu ve satın alma sözleşmesi imzalanırken zaten var olup olmadığı belirlenebilir. Bir bilirkişi raporu temelinde her iki taraf mahkeme dışı bir anlaşmaya varabilir. Bu mümkün değilse alıcı yasal yollara başvurabilir.
Kasıtlı gizleme durumunda sorumluluk
Satıcı kural olarak gizli ayıplardan sorumlu değildir. Ancak bu, yalnızca satın alma sözleşmesi imzalanırken bunları bilmemesi halinde geçerlidir.
Alıcı daha sonra garanti süresi içinde taşınmazda hasar tespit ederse sorumluluk talebinde bulunabilir. Ancak buradaki sorun, ispat yükünün kendisinde olmasıdır. Şunu kanıtlaması gerekir ki Satıcının sözleşmeyle ilgili ayrıntıları kendisinden gizlemiş olması.
Uygulamada, böyle bir ihlali bir bilirkişi yardımıyla dahi kanıtlamak neredeyse mümkün değildir. Bir yapı bilirkişisi, söz konusu uyuşmazlık konusunun ortaya çıkmasından önceki bir dönemi tespit etse bile bu durum geçerlidir. Çünkü satıcının bu ayıbı bilmiş ve kasıtlı olarak gizlemiş olması gerekir. Ancak tam da bu hususun kanıtlanması nadiren ikna edici biçimde mümkündür.
Uygulama ipucu: Tutanak ve ayıp listesi tutun
Uygulamada, alıcının satış sözleşmesinin imzalanmasından sonra daha önce farkında olmadığı ayıpları keşfetmesi durumunda tekrar tekrar anlaşmazlıklar yaşanmaktadır. Her zaman kötü niyetli bir gizleme söz konusu olmak zorunda değildir. Çoğu zaman taraflar, belirli ayrıntıların taşınmazın birlikte incelenmesi sırasında görüşülüp görüşülmediği konusunda dahi anlaşmazlığa düşer.
Her iki tarafın da kendisini güvence altına alması ve mümkün olan en yüksek hukuki güvenliğe sahip olması için bir ayıp listesi tutmaları ve görüşülen tüm ayrıntıları sözleşmeye ek bir metne dahil etmeleri gerekir. Bir konut teslim tutanağına benzer şekilde, her iki taraf da bu yolla hangi ayıpları birlikte tespit ettiklerini ve hangi önemli hususlar hakkında konuştuklarını teyit edebilir. Bu kapsamda, halihazırda planlanmış veya tamamlanmış yenileme çalışmaları da listelenebilir. Bu ayıp listesi için bağımsız bir bilirkişiden destek alınması idealdir. Böyle bir uygulama, ayıp sorumluluğuna ilişkin anlaşmazlıkları ayrıca azaltır.