Gli immobili hanno un grande valore. È quindi tanto più spiacevole quando, dopo un acquisto, emergono dei difetti. Il problema è che, soprattutto negli appartamenti o nelle case più vecchi, danni, infestazioni di parassiti o muffa e altri problemi non sono sempre immediatamente riconoscibili. In parte vengono scoperti solo dopo mesi.
Qual è la situazione giuridica: chi risponde dei difetti? I venditori possono escludere una responsabilità nel contratto di compravendita? Per quanto tempo l’acquirente può rivolgersi a loro e può ridurre successivamente il prezzo? In questo articolo troverete le risposte alle domande più importanti sulla responsabilità per i difetti nell’acquisto di immobili.
Differenze nel dettaglio: i diversi tipi di difetti
In linea di principio esistono due diversi tipi di difetti, ciascuno suddiviso in tre gruppi differenti. Occorre distinguere tra difetti materiali e difetti giuridici.
- Difetti materiali ai sensi del § 434 BGB: Il Codice civile tedesco descrive in questo paragrafo i beni di valore privi di difetti materiali. Da ciò si può dedurre quando sussiste un difetto. Ciò avviene quando una cosa non presenta la qualità concordata, non è idonea all’uso previsto o concordato oppure non presenta una qualità che le cose dello stesso tipo hanno normalmente. Tali difetti potrebbero essere, ad esempio, l’assenza di urbanizzazione nelle nuove costruzioni, una porta d’ingresso che non può essere chiusa a chiave o la presenza di sostanze nocive.
- Difetti giuridici ai sensi del § 435 BGB: Un simile difetto sussiste quando terzi vantano un diritto su una cosa che va oltre la descrizione riportata nel contratto di compravendita. Se i terzi possono far valere tali diritti nei confronti dell’acquirente, sussiste anch’esso un difetto giuridico. Nel caso degli immobili si tratta spesso di diritti di passaggio, diritti di abitazione o dettagli simili non dichiarati.
Entrambi i tipi, in particolare i difetti materiali, vengono suddivisi in altri tre gruppi. Questi gruppi si differenziano soprattutto per la rilevanza giuridica e per le questioni relative alla possibile garanzia.
- Difetti evidenti: Si tratta di dettagli palesi e facilmente riconoscibili. Negli immobili potrebbero essere, ad esempio, macchie d’acqua sul soffitto che indicano un tetto difettoso, macchie di muffa o termosifoni mancanti in alcune stanze.
- Difetti nascosti: Si tratta di danni o altri difetti che, per l’acquirente, il venditore e i terzi, non sono visibili a prima vista. Si tratta di problemi che diventano evidenti solo a seguito di un esame approfondito o durante l’utilizzo. Esempi sono la presenza di muffa sotto la carta da parati, un’infestazione di parassiti non riconoscibile oppure danni alle tubature sotto l’intonaco.
- Vizi dolosamente taciuti: esistono vizi che il venditore conosce, ma non comunica all’acquirente. In tal caso, il proprietario dell’immobile tace consapevolmente dettagli che possono influire sul prezzo di acquisto o sull’utilizzo.
Il venditore ha l’obbligo
In linea di principio, al momento della conclusione di un contratto di compravendita il venditore risponde dei vizi. Ciò deriva dal § 433 comma 1 frase 2 BGB:
„Il venditore deve consegnare all’acquirente la cosa libera da vizi materiali e giuridici.“
Il proprietario dell’immobile deve pertanto informare dettagliatamente l’acquirente di tutti i vizi noti dell’appartamento o della casa. Se non adempie a questo compito, in determinate circostanze può essere responsabile dei danni. Tale responsabilità può essere ridotta mediante clausole contrattuali.
Qualora il venditore taccia intenzionalmente determinate circostanze, si tratta in linea di principio di vizi dolosamente taciuti. Tuttavia, come spesso accade nelle questioni giuridiche, il diavolo si nasconde nei dettagli. Spetta infatti nuovamente all’acquirente l’onere della prova. Egli deve dimostrare che il venditore conosceva il problema prima della conclusione del contratto di compravendita.
Vendita di appartamenti e case: garanzia e prescrizione
Dalle basi giuridiche risulta che il venditore di un immobile garantisce che l’oggetto si trovi in condizioni prevedibili. Ciò può dipendere dalle condizioni di immobili comparabili tipici oppure da una descrizione contenuta nel contratto di compravendita.
La garanzia comprende i vizi materiali, i vizi giuridici e tutti gli accordi presi. Questa responsabilità si prescrive cinque anni dopo la consegna dell’immobile.
Elenco dei vizi e clausole sulla responsabilità per vizi
Il venditore può tutelarsi dai rischi di responsabilità elencando da un lato meticolosamente nel contratto di compravendita tutti i vizi noti. Tali punti sono quindi noti all’acquirente, che in seguito non può pretendere alcuna garanzia. Dall’altro lato, il venditore può escludere in generale la responsabilità mediante clausole. A tal fine sono sufficienti formulazioni che trasferiscano la casa o l’appartamento nello stato attuale. Le clausole tipiche sono „il Il venditore non risponde dei vizi» oppure «acquistato nello stato in cui si trova».
Importante: la responsabilità per i vizi giuridici non può essere esclusa. Tali formulazioni sono possibili solo per i vizi materiali. Non possono inoltre essere esclusi i vizi occultati con dolo.
Vizi tipici dell’edificio
Tipicamente sono esclusi dalla garanzia i vizi che il venditore non conosceva al momento della stipula del contratto di compravendita. Ciò vale in particolare per i difetti costruttivi tipici del tipo di immobile o dell’anno di costruzione. Considerati gli standard e l’età dell’immobile, l’acquirente deve mettere in conto alcune carenze.
Responsabilità in caso di vizi
Se un vizio viene scoperto dopo la vendita, l’acquirente può esigere l’eliminazione a spese del venditore. Se ciò non è possibile, può persino provvedere personalmente alla riparazione o farla eseguire a spese del venditore.
Esiste tuttavia una limitazione. I costi per l’eliminazione del vizio non possono infatti superare la diminuzione di valore dell’immobile causata da tale danno. Lo ha stabilito la Corte federale di giustizia in una sentenza del 4 aprile 2014 (Rif.: V ZR 275/12).
Se l’eliminazione del vizio non è possibile, l’acquirente ha diverse possibilità:
- Può recedere dall’acquisto.
- Può ridurre successivamente il prezzo di acquisto.
- Può inoltre chiedere il risarcimento dei danni.
Di norma, tali richieste sfociano in una controversia. Infatti, a seconda della carenza e delle conseguenze, il valore della controversia può raggiungere rapidamente una somma di denaro considerevole. Pertanto, entrambe le parti dovrebbero concordare di coinvolgere un perito. Questi valuta il danno o la carenza e stima la rilevanza economica. Con questa procedura è inoltre possibile determinare da quanto tempo esisteva il vizio e se era già presente al momento della stipula del contratto di compravendita. Sulla base di una perizia, entrambe le parti possono raggiungere un accordo extragiudiziale. Se ciò non è possibile, l’acquirente può adire le vie legali.
Responsabilità in caso di occultamento doloso
In linea di principio, il venditore non risponde dei vizi occulti. Tuttavia, ciò vale solo se non ne era a conoscenza al momento della stipula del contratto di compravendita.
Se in seguito l’acquirente scopre danni all’immobile entro il periodo di garanzia, può far valere la responsabilità. Il problema, tuttavia, è che l’onere della prova spetta a lui. Deve dimostrare che il Il venditore gli ha taciuto dettagli rilevanti per il contratto.
Nella pratica, anche con l’ausilio di un perito, è quasi impossibile dimostrare una simile violazione. Ciò vale anche quando un perito edile stabilisce che il periodo in cui si è manifestato il relativo punto controverso precede la conclusione del contratto. Infatti, il venditore deve essere stato a conoscenza di questo difetto e averlo taciuto consapevolmente. Tuttavia, proprio questa prova è raramente dimostrabile con sufficiente valore probatorio.
Consiglio pratico: redigere un verbale e un elenco dei difetti
Nella pratica, sorgono ripetutamente controversie quando l’acquirente scopre, dopo la conclusione del contratto di compravendita, difetti di cui prima non era consapevole. Non è sempre necessario che vi sia stato un occultamento doloso. Spesso entrambe le parti discutono già soltanto se determinati dettagli siano stati affrontati durante la visita congiunta dell’immobile.
Per tutelarsi reciprocamente e ottenere la massima sicurezza giuridica possibile, le parti dovrebbero redigere un elenco dei difetti e inserire tutti i dettagli discussi in un’integrazione contrattuale. Analogamente a un verbale di consegna dell’appartamento, in questo modo entrambe le parti possono confermare quali difetti hanno constatato congiuntamente e quali punti rilevanti hanno discusso. Possono inoltre essere elencati i lavori di risanamento già programmati o conclusi. Idealmente, per redigere questo elenco dei difetti, è opportuno coinvolgere un perito indipendente. Un simile approccio riduce ulteriormente le controversie in materia di responsabilità per i difetti.