Нерухомість має велику цінність. Тим прикріше, коли після купівлі виявляються недоліки. Проблема полягає в тому, що особливо у старих квартирах або будинках пошкодження, зараження шкідниками чи пліснявою, а також інші проблеми не завжди можна одразу розпізнати. Частково їх виявляють лише через місяці.
Яка правова ситуація: хто відповідає за недоліки? Чи можуть продавці виключити відповідальність у договорі купівлі-продажу? Як довго покупець може звертатися до них і чи може він згодом зменшити ціну? У цій статті ви знайдете відповіді на найважливіші запитання щодо відповідальності за недоліки під час купівлі нерухомості.
Відмінності в деталях: різні види недоліків
Загалом існує два різні види недоліків, кожен із яких поділяється на три різні групи. Розрізняють недоліки речі та юридичні недоліки.
- Недоліки речі відповідно до § 434 BGB: Цивільний кодекс Німеччини описує в цьому параграфі майнові цінності, вільні від недоліків речі. З цього можна визначити, коли має місце недолік. Відповідно, це відбувається, якщо річ не має узгоджених властивостей, не придатна для передбаченого або узгодженого використання чи не має властивостей, які зазвичай мають речі такого самого виду. Такими недоліками можуть бути, наприклад, відсутність інженерних мереж у новобудовах, двері будинку, які неможливо замкнути, або забруднення шкідливими речовинами.
- Юридичні недоліки відповідно до § 435 BGB: Такий недолік має місце, якщо треті особи мають право на річ, яке виходить за межі опису, зафіксованого в договорі купівлі-продажу. Якщо треті особи можуть заявити такі права щодо покупця, це також є юридичним недоліком. Щодо нерухомості часто йдеться про замовчувані права проходу, права проживання або подібні обставини.
Обидва види, особливо недоліки речі, поділяються ще на три групи. Ці групи відрізняються насамперед юридичною значущістю та питаннями можливої гарантійної відповідальності.
- Явні недоліки: Йдеться про обставини, які є очевидними та легко розпізнаються. У нерухомості це можуть бути, наприклад, плями від води на стелі, які вказують на пошкоджений дах, плями плісняви або відсутність радіаторів у деяких приміщеннях.
- Приховані недоліки: Йдеться про пошкодження або інші недоліки, які не видно з першого погляду покупцеві, продавцеві та третім особам. Йдеться про проблеми, які стають очевидними лише під час ретельного огляду або користування. Прикладами є пліснява під шпалерами, непомітне зараження шкідниками, а також пошкодження труб під штукатуркою.
- Недоліки, навмисно приховані продавцем: Існують недоліки, про які продавець знає, але не повідомляє покупцеві. У такому випадку власник нерухомості свідомо приховує деталі, які можуть вплинути на ціну або використання об’єкта.
Продавець несе відповідальність
Загалом продавець несе відповідальність за недоліки під час укладення договору купівлі-продажу. Це випливає з § 433 абзацу 1 речення 2 BGB:
«Продавець має передати покупцеві річ вільною від матеріальних і правових недоліків.»
Тому власник нерухомості повинен детально повідомити покупцеві про всі відомі недоліки квартири або будинку. Якщо він не виконає цей обов’язок, за певних обставин він може відповідати за збитки. Цю відповідальність можна обмежити договірними положеннями.
Якщо продавець навмисно замовчує певні обставини, зазвичай ідеться про навмисно приховані недоліки. Однак, як це часто буває у правових питаннях, усе залежить від деталей. Адже обов’язок доказування знову покладається на покупця. Він має довести, що продавець знав про проблему до укладення договору купівлі-продажу.
Продаж квартири та будинку: гарантія та позовна давність
Із правових норм випливає, що продавець нерухомості гарантує, що об’єкт перебуває в очікуваному стані. Це може визначатися станом типових аналогічних об’єктів або описом у договорі купівлі-продажу.
Гарантія охоплює матеріальні недоліки, правові недоліки та всі досягнуті домовленості. Ця відповідальність підлягає позовній давності через п’ять років після передачі об’єкта.
Перелік недоліків і положення про відповідальність за недоліки
Продавець може захиститися від ризиків відповідальності, з одного боку, ретельно перелічивши в договорі купівлі-продажу всі відомі недоліки. Таким чином, ці обставини відомі покупцеві, і згодом він не може вимагати гарантійного виконання. З іншого боку, продавець може загалом виключити відповідальність відповідними положеннями. Для цього достатньо формулювань, за якими будинок або квартира передаються в поточному стані. Типовими положеннями є «будинок»«Продавець не несе відповідальності за недоліки» або «придбано в тому стані, в якому перебуває».
Важливо: відповідальність за юридичні недоліки виключити неможливо. Такі формулювання можливі лише щодо матеріальних недоліків. Також неможливо виключити відповідальність за недоліки, які навмисно приховувалися.
Типові для будівель недоліки
Як правило, гарантія не поширюється на недоліки, про які продавець не знав на момент укладення договору купівлі-продажу. Особливо це стосується типових будівельних недоліків відповідного виду нерухомості або року будівництва. З огляду на відповідний стандарт і вік нерухомості покупець має розраховувати на певні недоліки.
Відповідальність за недоліки
Якщо після продажу виявлено недолік, покупець може вимагати його усунення за рахунок продавця. Якщо це неможливо, він навіть може самостійно усунути недолік або доручити його усунення за рахунок продавця.
Однак є обмеження. Витрати на усунення недоліку не можуть перевищувати зменшення вартості нерухомості, спричиненого цим недоліком. Це встановив Федеральний верховний суд у рішенні від 4 квітня 2014 року (Az.: V ZR 275/12).
Якщо усунути недолік неможливо, покупець має кілька можливостей:
- Він може відмовитися від купівлі.
- Він може згодом зменшити купівельну ціну.
- Він може додатково вимагати відшкодування збитків.
Як правило, такі вимоги призводять до спору. Адже залежно від недоліку та його наслідків вартість спору може швидко досягти значної грошової суми. Тому обидві сторони мають домовитися про залучення експерта. Він оцінює збиток або недолік і визначає його фінансове значення. Крім того, за такого підходу можна встановити, як довго недолік уже існував і чи був він наявний на момент укладення договору купівлі-продажу. На підставі експертного висновку обидві сторони можуть досягти позасудової угоди. Якщо це неможливо, покупець може звернутися до суду.
Відповідальність за навмисне приховування
Загалом продавець не несе відповідальності за приховані недоліки. Однак це діє лише за умови, що на момент укладення договору купівлі-продажу він про них не знав.
Якщо згодом протягом гарантійного строку покупець виявить пошкодження нерухомості, він може вимагати притягнення до відповідальності. Проблема полягає в тому, що саме він зобов’язаний надати докази. Він повинен довести, що що продавець приховав від нього деталі, важливі для договору.
На практиці навіть за участю експерта навряд чи можливо довести таке правопорушення. Це стосується й випадків, коли будівельний експерт встановлює, що відповідна спірна обставина виникла до укладення договору. Адже продавець мав знати про цей недолік і свідомо його приховати. Однак саме цей факт рідко вдається переконливо довести.
Практична порада: ведіть протокол і перелік недоліків
На практиці знову й знову виникають суперечки, коли покупець після укладення договору купівлі-продажу виявляє недоліки, про які раніше не знав. Не завжди йдеться про умисне приховування. Часто обидві сторони сперечаються вже щодо того, чи обговорювалися певні деталі під час спільного огляду нерухомості.
Щоб обидві сторони могли убезпечити себе й мати якомога більшу юридичну визначеність, їм слід вести перелік недоліків і включити всі обговорені деталі до додатка до договору. Подібно до протоколу приймання-передачі житла, це дає змогу обом сторонам підтвердити, які недоліки вони спільно встановили та які важливі питання обговорили. Також можна перелічити вже заплановані або завершені ремонтно-відновлювальні роботи. Ідеально залучити до складання такого переліку недоліків незалежного експерта. Такий підхід додатково зменшує кількість суперечок щодо відповідальності за недоліки.