Les biens immobiliers ont une grande valeur. Il est d’autant plus regrettable que des vices apparaissent après un achat. Le problème est que, notamment dans les appartements ou maisons anciens, les dommages, infestations de nuisibles ou de moisissures ainsi que d’autres problèmes ne sont pas toujours immédiatement décelables. Ils ne sont parfois découverts qu’après plusieurs mois.
Quelle est la situation juridique : qui est responsable des vices ? Les vendeurs peuvent-ils exclure toute responsabilité dans le contrat de vente ? Pendant combien de temps l’acheteur peut-il se retourner contre eux et peut-il réduire le prix ultérieurement ? Dans cet article, vous trouverez les réponses aux principales questions concernant la responsabilité pour vices lors de l’achat immobilier.
Les différences en détail : les différents types de vices
En principe, il existe deux types de vices, qui se répartissent chacun en trois catégories différentes. Il faut distinguer les vices matériels et les vices juridiques.
- Vices matériels selon l’article 434 du BGB : Le Code civil allemand décrit dans cet article les biens de valeur exempts de vices matériels. Il est ainsi possible de déterminer dans quels cas un vice existe. Tel est notamment le cas lorsqu’une chose ne présente pas les caractéristiques convenues, ne convient pas à l’utilisation prévue ou convenue, ou ne présente pas les caractéristiques que possèdent habituellement les choses de même nature. Ces vices peuvent par exemple être l’absence de viabilisation dans les constructions neuves, une porte d’entrée impossible à verrouiller ou une pollution par des substances nocives.
- Vices juridiques selon l’article 435 du BGB : Un tel vice existe lorsque des tiers disposent d’un droit sur une chose qui va au-delà de la description figurant dans le contrat de vente. Si des tiers peuvent faire valoir de tels droits à l’encontre de l’acheteur, il existe également un vice juridique. Dans le cas des biens immobiliers, il s’agit souvent de droits de passage, de droits d’habitation ou de détails similaires non divulgués.
Les deux types, en particulier les vices matériels, sont répartis en trois autres catégories. Ces catégories se distinguent notamment par leur pertinence juridique et par les questions relatives à une éventuelle garantie.
- Vices apparents : Il s’agit de détails évidents et faciles à reconnaître. Dans le cas de biens immobiliers, il peut par exemple s’agir de taches d’eau au plafond indiquant un toit défectueux, de taches de moisissure ou de radiateurs manquants dans certaines pièces.
- Vices cachés : Il s’agit de dommages ou d’autres dégradations qui, pour l’acheteur, le vendeur ainsi que les tiers, ne sont pas visibles au premier coup d’œil. Il s’agit de problèmes qui ne deviennent évidents qu’après un examen approfondi ou lors de l’utilisation. Il peut s’agir, par exemple, de moisissures sous le papier peint, d’une infestation parasitaire non décelable ou encore de dommages aux canalisations sous l’enduit.
- Vices dissimulés dolosivement : Il existe des vices que le vendeur connaît, mais qu’il ne communique pas à l’acheteur. Dans un tel cas, le propriétaire immobilier dissimule délibérément des informations susceptibles d’influencer le prix d’achat ou l’utilisation du bien.
Le vendeur a une obligation
En principe, le vendeur est responsable des vices lors de la conclusion d’un contrat de vente. Cela découle de l’article 433, paragraphe 1, phrase 2 du BGB :
« Le vendeur doit remettre à l’acheteur le bien exempt de vices matériels et juridiques. »
Le propriétaire immobilier doit donc informer en détail l’acheteur de tous les vices connus affectant l’appartement ou la maison. S’il ne s’acquitte pas de cette obligation, il peut, dans certaines circonstances, être responsable des dommages. Cette responsabilité peut être limitée par des clauses contractuelles.
Si le vendeur dissimule intentionnellement certains éléments, il s’agit en principe de vices dissimulés dolosivement. Toutefois, comme c’est souvent le cas en matière juridique, le diable se cache dans les détails. En effet, la charge de la preuve incombe à son tour à l’acheteur. Celui-ci doit prouver que le vendeur connaissait le problème avant la conclusion du contrat de vente.
Vente d’un appartement ou d’une maison : garantie et prescription
Il ressort des bases juridiques que le vendeur d’un bien immobilier garantit que le bien se trouve dans un état prévisible. Celui-ci peut être déterminé en fonction de l’état de biens comparables typiques ou d’une description figurant dans le contrat de vente.
La garantie couvre les vices matériels, les vices juridiques et tous les accords conclus. Cette responsabilité se prescrit cinq ans après la remise du bien.
Énumération des vices et clauses relatives à la responsabilité pour vices
Le vendeur peut se prémunir contre les risques de responsabilité en énumérant minutieusement, d’une part, tous les vices connus dans le contrat de vente. Ces éléments sont ainsi connus de l’acheteur, qui ne peut ensuite plus exiger de garantie. D’autre part, le vendeur peut exclure de manière générale toute responsabilité au moyen de clauses. Il suffit pour cela d’utiliser des formulations prévoyant que la maison ou l’appartement est transféré dans son état actuel. Les clauses typiques sont « le « Le vendeur n’est pas responsable des défauts » ou « acheté en l’état ».
Important : La responsabilité pour les vices juridiques ne peut pas être exclue. De telles formulations ne sont possibles que pour les vices matériels. Les défauts dissimulés frauduleusement ne peuvent pas non plus être exclus.
Défauts typiques du bâtiment
En règle générale, sont exclus de la garantie les défauts que le vendeur ignorait au moment de la conclusion du contrat de vente. Cela vaut tout particulièrement pour les défauts de construction typiques du type de bien immobilier ou de l’année de construction. Compte tenu du standard et de l’âge respectifs du bien, l’acheteur doit s’attendre à certaines déficiences.
Responsabilité en cas de défauts
Si un défaut est découvert après la vente, l’acheteur peut exiger sa réparation aux frais du vendeur. Si cela n’est pas possible, il peut même réparer ou faire réparer lui-même le dommage aux frais du vendeur.
Il existe toutefois une restriction. En effet, les frais de réparation du défaut ne peuvent pas dépasser la dépréciation du bien immobilier résultant de ce dommage. C’est ce qu’a établi la Cour fédérale de justice dans un arrêt du 4 avril 2014 (réf. : V ZR 275/12).
Si la réparation d’un défaut n’est pas possible, l’acheteur dispose de plusieurs possibilités :
- Il peut se retirer de la vente.
- Il peut réduire ultérieurement le prix d’achat.
- Il peut en outre demander des dommages-intérêts.
En règle générale, de telles demandes donnent lieu à un litige. En effet, selon la déficience et ses conséquences, la valeur du litige peut rapidement atteindre une somme d’argent considérable. Les deux parties devraient donc convenir de faire appel à un expert. Celui-ci évalue le dommage ou la déficience et en estime l’importance financière. Cette démarche permet également de déterminer depuis combien de temps le défaut existait déjà et s’il était déjà présent lors de la conclusion du contrat de vente. Sur la base d’une expertise, les deux parties peuvent parvenir à un accord extrajudiciaire. Si cela n’est pas possible, l’acheteur peut saisir la justice.
Responsabilité en cas de dissimulation frauduleuse
En principe, le vendeur n’est pas responsable des défauts cachés. Cela ne s’applique toutefois que s’il n’en avait pas connaissance au moment de la conclusion du contrat de vente.
Si l’acheteur découvre ultérieurement des dommages au bien immobilier pendant le délai de garantie, il peut faire valoir la responsabilité du vendeur. Le problème est toutefois qu’il lui incombe d’en apporter la preuve. Il doit démontrer que le que le vendeur lui a dissimulé des détails pertinents pour le contrat.
En pratique, il est presque impossible de prouver une telle infraction, même avec l’aide d’un expert. Cela vaut également lorsqu’un expert en construction établit que le point litigieux en question existait avant la conclusion du contrat. En effet, le vendeur doit avoir eu connaissance de ce défaut et l’avoir dissimulé consciemment. Or, il est rarement possible d’apporter cette preuve de manière suffisamment probante.
Conseil pratique : tenir un procès-verbal et une liste des défauts
En pratique, les litiges surviennent régulièrement lorsque l’acheteur découvre, après la conclusion du contrat de vente, des défauts dont il n’avait pas connaissance auparavant. Il ne s’agit pas nécessairement d’une dissimulation frauduleuse. Les deux parties se disputent souvent déjà pour déterminer si certains détails ont été évoqués lors de la visite commune du bien immobilier.
Afin que les deux parties puissent se protéger et bénéficier de la plus grande sécurité juridique possible, elles devraient tenir une liste des défauts et consigner tous les détails évoqués dans un avenant au contrat. À l’instar d’un procès-verbal de remise d’un logement, les deux parties peuvent ainsi confirmer les défauts qu’elles ont constatés ensemble et les points pertinents dont elles ont discuté. Les travaux de rénovation déjà prévus ou achevés peuvent également être répertoriés. L’idéal est de faire appel à un expert indépendant pour établir cette liste des défauts. Une telle démarche réduit encore les litiges relatifs à la responsabilité pour les défauts.