Huurverhogingen zijn een conflictgebied. De verhuurder wil een passende huur voor zijn onroerend goed, terwijl de huurder zo weinig mogelijk wil betalen. Als de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs na enkele jaren moet stijgen, kan dat tot een geschil leiden. Dit kan worden voorkomen door een indexhuur. Deze wordt contractueel vastgelegd en voorkomt ergernis. Deze vorm van huurprijsbepaling heeft voor- en nadelen en is aan bijzondere regels gebonden.
Wat is een indexhuur?
De meeste huurovereenkomsten bevatten een vastgelegde kale huur. Elke huurverhoging moet de verhuurder aankondigen en de huurder moet hiermee instemmen. Bij een indexhuur is dat anders. Beide partijen leggen al in de huurovereenkomst vast dat de huur in de toekomst regelmatig wordt aangepast aan de ontwikkeling van de kosten van levensonderhoud.
Bij dergelijke overeenkomsten mag de verhuurder de huur regelmatig verhogen, maar telkens op zijn vroegst na minimaal twaalf maanden. Hij moet deze verhoging schriftelijk aankondigen en daarbij de nieuwe huurprijs (of de verhoging) meedelen.
De inflatiegraad is de basis
De hoogte van de aanpassing ligt vast. Dat betekent: de verhuurder mag geen willekeurige prijs hanteren. Hij moet zich oriënteren op de inflatiegraad. Preciezer: de wijzigingen van de huurprijs zijn gebaseerd op de verandering van de consumentenprijsindex. Deze wordt door het Statistische Bundesamt berekend aan de hand van een systeem met een goederenmandje. Daarin zijn een groot aantal producten en typische kosten van levensonderhoud opgenomen.
Elke paar jaar stelt het Statistische Bundesamt de consumentenprijsindex opnieuw vast op de basissom van 100. Het inflatiepercentage wordt in de daaropvolgende jaren als verhoging op deze basissom toegepast. Als de prijsindex vanaf het uitgangsjaar met zes punten stijgt, ontstaat een nieuwe consumentenprijsindex van 106. Uit deze indexwijziging kan de toegestane verhoging van een indexhuur worden bepaald.
Indexhuur: berekening van de huurverhoging
Omdat de wijzigingen jaar na jaar bij de basiswaarde worden opgeteld, moet de verhuurder de telkens geldende procentuele stijging berekenen. Alleen dan kan hij de werkelijke huurprijsstijging vaststellen. Hiervoor beschikt hij over een formule. Deze luidt:
(Nieuwe indexwaarde ÷ oude indexwaarde) × 100 – 100 = procentuele stijging
Een voorbeeld verduidelijkt de toepassing. Ligt de uitgangswaarde bij een consumentenprijsindex van 110 in Vorig jaar en in het huidige jaar bij 113 worden beide waarden door elkaar gedeeld. Dat levert een tussensom op van (113/110 =) 1,02727. Dit bedrag wordt met 100 vermenigvuldigd en levert 102,727 op. Na aftrek van 100 blijft 2,727 als procentuele stijging over.
Deze procentuele stijging vormt de basis voor de huurprijsverhoging. De verhuurder vermenigvuldigt de huidige huur met deze factor en bepaalt zo de stijging. Bij een kale huur van 750 euro per maand resulteert dit in de voorbeeldberekening in een stijging van 20,45 euro naar 770,45 euro (750 euro x 2,727/100).
Belangrijk: Omdat het Duitse Federale Bureau voor de Statistiek de basiswaarden om de paar jaar aanpast, kan de correcte berekening vooral bij langlopende indexhuurcontracten lastig zijn. De instantie stelt voor dergelijke gevallen een zogenaamde Wertsicherungsrechner beschikbaar.
Juridische grondslagen en bijzonderheden van de indexhuur
De exacte details van de indexhuur zijn vastgelegd in § 557 b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Een dergelijke overeenkomst is dus wettelijk toegestaan. Er zijn echter enkele bijzonderheden die daaruit zowel voor huurders als verhuurders voortvloeien.
- De indexhuur moet expliciet in de huurovereenkomst zijn overeengekomen.
- Tussen twee verhogingen moeten minimaal twaalf maanden liggen.
- De verhuurder mag de huur niet om andere redenen aanpassen (bijvoorbeeld vanwege de lokale vergelijkbare huurprijs).
- De verhuurder mag geen verhoging verlangen na moderniseringsmaatregelen; uitzonderingen zijn maatregelen waarvoor hij niet verantwoordelijk is (bijvoorbeeld vanwege wettelijke voorschriften).
- De huuraanpassing moet in tekstvorm plaatsvinden, met vermelding van de exacte wijziging van de consumentenprijsindex en de concrete wijziging van de kale huur.
- De nieuwe huur is pas geldig vanaf de kalendermaand na de eerstvolgende kalendermaand na ontvangst van de informatie.
- Anders dan bij standaardcontracten is instemming van de huurder met de aanpassing niet vereist.
Belangrijk: Deze regels hebben betrekking op de in het contract genoemde kale huur. Als het om een zogenaamde brutokale huur gaat, valt ook deze onder § 557 b BGB.
Indexhuur: voordelen en nadelen voor verhuurders
Voor verhuurders biedt een overeenkomst over een indexhuur een groot voordeel: De kale huur kan regelmatig zonder toestemming van de huurder worden aangepast ter hoogte van de ontwikkeling van de consumentenprijzen. Dat creëert Biedt planningszekerheid, voorkomt conflicten en compenseert inflatieverliezen. Bovendien maakt een dergelijke overeenkomst een stijging van de huurprijs mogelijk, ook wanneer eigenlijk de wettelijke huurprijsrem geldt.
Verhuurders profiteren vooral van een koppeling aan de ontwikkeling van de consumentenprijzen wanneer de kosten van levensonderhoud sterker stijgen dan de lokale vergelijkingshuur. Als de lokale vergelijkingshuren echter sterker stijgen, heeft de verhuurder een nadeel.
Een ander nadeel bestaat uit de uitsluiting van aanpassingen na moderniseringen. Als de eigenaar van het vastgoed de standaard van het huis of de woningen verhoogt, kan hij deze verbeteringen niet doorberekenen in de huurprijs. De enige uitzondering zijn wettelijk voorgeschreven moderniseringsmaatregelen. Deze mag hij binnen de toegestane hoogte ook buiten de perioden van twaalf maanden bij de huur optellen.
De inspanning mag niet worden onderschat. De verhuurder moet tijdig aan de verhoging van de kale huur denken en telkens de toegestane stijging berekenen. Daarbij moet rekening worden gehouden met de wachttijd van nog eens twee maanden na de aankondiging.
Indexhuur: voordelen en nadelen voor huurders
Huurders profiteren van een indexhuur door doorgaans gematigde aanpassingen, die uitsluitend gebaseerd zijn op de ontwikkeling van de consumentenprijzen. Het inflatiepercentage ligt doorgaans rond een percentage van ca. twee procent. Een kale huur van 800 euro per maand stijgt bij een aanpassing dus met ongeveer 16 euro. In vergelijking met huursprongen bij andere contracten kan deze stijging relatief gering zijn. Huurders hebben hierdoor vooral in gebieden met snel stijgende huurprijzen voordelen.
Dit voordeel heeft tegelijkertijd een nadeel: hoe hoog de huur het volgende jaar precies zal zijn, is moeilijk in te schatten. Vooral in crisistijden met stijgende inflatie kan een door de verhuurder actief gebruikte indexhuur een financieel nadeel zijn.
Hetzelfde geldt voor ingehaalde aanpassingen. Het is bijvoorbeeld toegestaan dat een verhuurder de huur pas na meerdere jaren aanpast. Daardoor kan de stijging bovengemiddeld hoog zijn.
Bij een daling van de consumentenprijsindex (deflatie) kunnen huurders op hun beurt echter aandringen op een verlaging van de kale huur. De berekening verloopt hier analoog aan de stijging, alleen moet de kale huur worden verlaagd.
Onderscheid met staffelhuur
De indexhuur moet niet worden verward met een staffelhuur. Hierbij is er na een in de huurovereenkomst een automatische huurprijsaanpassing na de vooraf bepaalde periode. Deze is door beide partijen onafhankelijk van andere invloedsfactoren overeengekomen. In de regel worden vaste verhogingen van de kale huur na een bepaald aantal jaren overeengekomen.