Gli aumenti dell'affitto sono un terreno di conflitto. Il locatore desidera un canone adeguato per il suo immobile, mentre l'inquilino vuole pagare il meno possibile. Se, dopo alcuni anni, il canone originariamente concordato deve aumentare, ciò può portare a una controversia. Questo può essere evitato con una canone indicizzato. Esso è stabilito contrattualmente e previene i problemi. Questa forma di determinazione del canone presenta vantaggi e svantaggi ed è soggetta a regole particolari.
Che cos'è un canone indicizzato?
La maggior parte dei contratti di locazione prevede un canone netto fisso. Ogni aumento del canone deve essere annunciato dal locatore e approvato dall'inquilino. Con un canone indicizzato è diverso. Entrambe le parti stabiliscono già nel contratto di locazione che in futuro il canone sarà adeguato regolarmente all'andamento del costo della vita.
In tali contratti il locatore può aumentare regolarmente il canone, tuttavia ogni volta non prima che siano trascorsi almeno dodici mesi. Deve annunciare per iscritto tale aumento e comunicare il nuovo canone (o la maggiorazione).
La base è il tasso d'inflazione
L'entità dell'adeguamento è stabilita. Ciò significa che il locatore non può utilizzare un prezzo a piacere. Deve orientarsi al tasso d'inflazione. Più precisamente: le variazioni del canone si basano sulla variazione dell'indice dei prezzi al consumo. Questo viene determinato dall'Ufficio federale di statistica sulla base di un paniere di beni. Esso comprende una molteplicità di prodotti e i tipici costi della vita.
Ogni pochi anni l'Ufficio federale di statistica fissa nuovamente l'indice dei prezzi al consumo sul valore base di 100. Il tasso di aumento dei prezzi confluisce negli anni successivi come maggiorazione su questo valore base. Se l'indice dei prezzi aumenta di sei punti rispetto all'anno di riferimento, si ottiene un nuovo indice dei prezzi al consumo pari a 106. Da questa variazione dell'indice si può determinare l'aumento consentito di un canone indicizzato.
Canone indicizzato: calcolo dell'aumento del canone
Poiché le variazioni vengono aggiunte anno dopo anno al valore base, il locatore deve calcolare ogni volta l'aumento percentuale applicabile. Solo così può determinare l'effettivo aumento del canone. A tal fine dispone di una formula. Questa è:
(Nuovo valore dell'indice ÷ vecchio valore dell'indice) × 100 – 100 = aumento percentuale
Un esempio chiarisce l'applicazione. Se il valore iniziale di un indice dei prezzi al consumo è pari a 110 nel L’anno precedente e quello attuale, con 113, vengono divisi entrambi. Il risultato è un subtotale di (113/110 =) 1,02727. Questo importo viene moltiplicato per 100 e dà 102,727. Sottraendo 100 rimane 2,727 come incremento percentuale.
Questo aumento percentuale costituisce la base per l’incremento del canone. Il locatore moltiplica il canone precedente per questo fattore e determina così l’aumento. Con un canone netto di 750 euro al mese, nel calcolo dell’esempio risulta un aumento di 20,45 euro, fino a 770,45 euro (750 euro x 2,727/100).
Importante: poiché l’Ufficio federale di statistica adegua i valori di base ogni alcuni anni, il calcolo corretto può essere particolarmente complesso, soprattutto per i contratti di locazione indicizzati di lunga durata. Per questi casi, l’autorità mette a disposizione un cosiddetto calcolatore di adeguamento del valore.
Basi giuridiche e particolarità del canone indicizzato
I dettagli esatti del canone indicizzato sono stabiliti nell’§ 557 b del Codice civile tedesco (BGB). Tale accordo è quindi conforme alla legge. Tuttavia, ne derivano alcune particolarità sia per gli inquilini sia per i locatori.
- Il canone indicizzato deve essere concordato esplicitamente nel contratto di locazione.
- Tra due aumenti devono trascorrere almeno dodici mesi.
- Il locatore non può adeguare il canone per altri motivi (ad es. in base al canone comparativo locale).
- Il locatore non può richiedere un aumento dopo interventi di ammodernamento; fanno eccezione le misure di cui non è responsabile (ad esempio a causa di disposizioni di legge).
- L’adeguamento del canone deve essere comunicato in forma testuale, indicando la variazione esatta dell’indice dei prezzi al consumo e la variazione concreta del canone netto.
- Il nuovo canone è valido solo a partire dal mese solare successivo a quello immediatamente successivo alla ricezione dell’informazione.
- A differenza dei contratti standard, non è necessaria l’approvazione dell’inquilino per l’adeguamento.
Importante: queste regole si riferiscono al canone netto indicato nel contratto. Se si tratta del cosiddetto canone lordo al netto delle spese accessorie, anche questo rientra nell’ambito dell’§ 557 b BGB.
Canone indicizzato: vantaggi e svantaggi per i locatori
Per i locatori, un accordo su un canone indicizzato offre un grande vantaggio: il canone netto può essere adeguato regolarmente in misura corrispondente all’andamento dei prezzi al consumo, senza che sia necessaria l’approvazione dell’inquilino. Ciò crea Garantisce certezza nella pianificazione, previene i conflitti e compensa le perdite dovute all’inflazione. Inoltre, un simile accordo consente un aumento del canone anche quando, in realtà, si applica il freno legale agli affitti.
I locatori traggono particolare vantaggio da un adeguamento all’andamento dei prezzi al consumo quando i costi della vita aumentano più rapidamente del canone comparativo locale. Se tuttavia gli affitti comparabili locali aumentano maggiormente, il locatore ne subisce uno svantaggio.
Un ulteriore svantaggio consiste nell’esclusione degli adeguamenti a seguito di interventi di ammodernamento. Se il proprietario dell’immobile migliora lo standard dell’edificio o degli appartamenti, non può trasferire tali miglioramenti sul canone. L’unica eccezione riguarda gli interventi di ammodernamento prescritti dalla legge. Questi possono essere addebitati sul canone, nella misura consentita, anche al di fuori dei termini di dodici mesi.
Non va sottovalutato l’onere amministrativo. Il locatore deve pensare tempestivamente all’aumento del canone netto e calcolare ogni volta l’aumento consentito. Occorre inoltre considerare il periodo di attesa di altri due mesi dopo la comunicazione.
Canone indicizzato: vantaggi e svantaggi per gli inquilini
Gli inquilini traggono vantaggio da un canone indicizzato grazie ad adeguamenti generalmente moderati, determinati esclusivamente dall’andamento dei prezzi al consumo. Il tasso d’inflazione si aggira solitamente intorno a una percentuale di circa il due per cento. Un canone netto di 800 euro al mese aumenta quindi di circa 16 euro in caso di adeguamento. Rispetto agli aumenti improvvisi previsti da altri contratti, tale incremento può essere relativamente contenuto. Gli inquilini ne traggono vantaggio soprattutto nelle zone in cui i canoni aumentano rapidamente.
Questo vantaggio comporta al contempo uno svantaggio: è difficile stimare con precisione quale sarà il canone l’anno successivo. Soprattutto in periodi di crisi e di inflazione crescente, un canone indicizzato applicato attivamente dal locatore può rappresentare uno svantaggio finanziario.
Lo stesso vale per gli adeguamenti effettuati successivamente. È ad esempio consentito che un locatore adegui il canone solo dopo diversi anni. Di conseguenza, l’aumento può essere superiore alla media.
In caso di diminuzione dell’indice dei prezzi al consumo (deflazione), gli inquilini possono tuttavia chiedere a loro volta una riduzione del canone netto. Il calcolo avviene in modo analogo a quello dell’aumento, con la sola differenza che il canone netto deve essere ridotto.
Differenza rispetto al canone a scaglioni
Il canone indicizzato non deve essere confuso con un canone a scaglioni. In quest’ultimo caso, dopo una nel contratto di locazione dopo un periodo di tempo prestabilito, un adeguamento automatico del canone di locazione. Questo è concordato da entrambe le parti indipendentemente da altri fattori d’influenza. Di norma, vengono concordati aumenti fissi del canone netto dopo un determinato numero di anni.