Kira artışları bir çatışma alanıdır. Ev sahibi taşınmazı için uygun bir kira almak isterken kiracı mümkün olduğunca az ödemek ister. Başlangıçta kararlaştırılan kira tutarının birkaç yıl sonra artırılması gerekiyorsa bu durum anlaşmazlığa yol açabilir. Endeks kirası ile bu durum önlenebilir. Bu kira türü sözleşmeyle sabitlenir ve sorunların önüne geçer. Bu kira fiyatı belirleme biçiminin avantajları ve dezavantajları vardır ve özel kurallara tabidir.
Endeks kirası nedir?
Kira sözleşmelerinin çoğu sabitlenmiş bir net kira bedeli içerir. Her kira artışını ev sahibi önceden bildirmeli ve kiracı da bunu kabul etmelidir. Endeks kirasında durum farklıdır. Her iki taraf daha kira sözleşmesi yapılırken kiranın gelecekte düzenli olarak yaşam maliyetlerinin gelişimine göre uyarlanacağını kararlaştırır.
Ev sahibi bu tür sözleşmelerde kirayı düzenli olarak artırabilir; ancak her artış en erken en az on iki ay sonra yapılabilir. Bu artışı yazılı olarak bildirmeli ve yeni kira tutarını (veya ek ücreti) belirtmelidir.
Temel, enflasyon oranıdır
Uyarlamanın miktarı belirlenmiştir. Bunun anlamı şudur: Ev sahibi keyfî bir fiyat kullanamaz. Enflasyon oranını esas almalıdır. Daha doğrusu: Kira fiyatı değişiklikleri tüketici fiyat endeksindeki değişime göre belirlenir. Bu endeks, Federal İstatistik Dairesi tarafından bir mal sepeti sistemi temel alınarak hesaplanır. Sepette çok sayıda ürün ve tipik yaşam maliyeti yer alır.
Federal İstatistik Dairesi birkaç yılda bir tüketici fiyat endeksini 100'lük temel değere yeniden sabitler. Pahalılık oranı sonraki yıllarda bu temel değere ek ücret olarak yansır. Fiyat endeksi başlangıç yılına göre altı puan artarsa yeni tüketici endeksi 106 olur. Endeksteki bu değişiklikten, endeks kirasında izin verilen artış hesaplanabilir.
Endeks kirası: Kira artışının hesaplanması
Endeksteki değişiklikler her yıl temel değere eklendiğinden, ev sahibi geçerli yüzdesel artışı hesaplamalıdır. Ancak bu şekilde gerçek kira fiyatı artışını belirleyebilir. Bunun için kullanabileceği bir formül vardır. Formül şöyledir:
(Yeni endeks değeri ÷ eski endeks değeri) × 100 – 100 = yüzdesel artış
Bir örnek uygulamayı açıklığa kavuşturur. Başlangıç değeri tüketici fiyat endeksinde 110 ise Önceki yıldaki ve cari yıldaki 113 değerleri bölünür. Bu, (113/110 =) 1,02727 ara toplamını verir. Bu tutar 100 ile çarpılır ve 102,727 elde edilir. 100 çıkarıldığında, yüzde artış olarak 2,727 kalır.
Bu yüzde artış, kira bedeli artışının temelini oluşturur. Ev sahibi, mevcut kirayı bu faktörle çarparak artışı hesaplar. Aylık net kira 750 Euro olduğunda, örnek hesaplamada kira 20,45 Euro artarak 770,45 Euro olur (750 Euro x 2,727/100).
Önemli: Federal İstatistik Dairesi temel değerleri birkaç yılda bir uyarladığından, özellikle uzun süreli endeksli kira sözleşmelerinde doğru hesaplama zor olabilir. Kurum, bu gibi durumlar için bir değer koruma hesaplayıcısı sunmaktadır.
Endeksli kiranın hukuki temelleri ve özellikleri
Endeksli kiranın kesin ayrıntıları Alman Medeni Kanunu'nun § 557 b maddesinde (BGB) düzenlenmiştir. Dolayısıyla böyle bir anlaşma yasalara uygundur. Ancak bundan hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından bazı özellikler doğar.
- Endeksli kira, kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmış olmalıdır.
- İki artış arasında en az on iki ay bulunmalıdır.
- Ev sahibi, kirayı başka nedenlerle (örneğin yerel emsal kira nedeniyle) uyarlayamaz.
- Ev sahibi modernizasyon önlemlerinden sonra artış talep edemez; istisnalar, sorumlu olmadığı önlemlerdir (örneğin yasal düzenlemeler nedeniyle).
- Kira uyarlaması, tüketici endeksindeki kesin değişikliğe ve net kiradaki somut değişikliğe atıfta bulunularak metin şeklinde yapılmalıdır.
- Yeni kira, bilgilendirmenin ulaşmasından sonraki ikinci takvim ayından itibaren geçerli olur.
- Standart sözleşmelerden farklı olarak, uyarlama için kiracının onayı gerekli değildir.
Önemli: Bu kurallar sözleşmede belirtilen net kira için geçerlidir. Söz konusu kira, “brüt soğuk kira” olarak adlandırılan bir kira ise, bu da BGB § 557 b kapsamına girer.
Endeksli kira: Ev sahipleri için avantajlar ve dezavantajlar
Ev sahipleri açısından endeksli kira konusunda yapılan bir anlaşma büyük bir avantaj sunar: Net kira, kiracının onayı gerekmeksizin tüketici fiyatlarındaki gelişme oranında düzenli olarak uyarlanabilir. Bu, Öngörülebilirlik sağlar, çatışmaları önler ve enflasyon kayıplarını telafi eder. Ayrıca böyle bir anlaşma, aslında yasal kira artış sınırı geçerli olsa bile kira bedelinin artırılmasına olanak tanır.
Ev sahipleri, tüketici fiyatlarındaki gelişmeye endeksleme işleminden özellikle yaşam maliyetleri yerel emsal kiradan daha hızlı arttığında faydalanır. Ancak yerel emsal kiralar daha hızlı artarsa ev sahibi dezavantajlı duruma düşer.
Bir diğer dezavantaj, modernizasyon sonrasında yapılacak uyarlamaların hariç tutulmasıdır. Taşınmaz sahibi binanın veya dairelerin standardını yükseltirse bu iyileştirmeleri kira bedeline yansıtamaz. Bunun tek istisnası, kanunen zorunlu modernizasyon önlemleridir. Bunları, izin verilen tutar ölçüsünde, on iki aylık sürelerin dışında da kiraya ekleyebilir.
Harcanan emek de küçümsenmemelidir. Ev sahibi, net kira bedelindeki artışı zamanında düşünmeli ve her seferinde izin verilen artışı hesaplamalıdır. Bu sırada bildirimin ardından iki ay daha bekleme süresi planlanmalıdır.
Endeksli kira: Kiracılar için avantajlar ve dezavantajlar
Kiracılar, endeksli kiradan genellikle yalnızca tüketici fiyatlarındaki gelişmeye göre yapılan ılımlı uyarlamalar sayesinde faydalanır. Enflasyon oranı genellikle yaklaşık yüzde iki civarındadır. Bu nedenle aylık 800 Euro tutarındaki net kira, bir uyarlama yapıldığında yaklaşık 16 Euro artar. Diğer sözleşmelerdeki kira sıçramalarıyla karşılaştırıldığında bu artış görece düşük olabilir. Kiracılar, özellikle kira bedellerinin hızla arttığı bölgelerde bundan avantaj sağlar.
Bu avantaj aynı zamanda bir dezavantaj da içerir: Gelecek yıl kiranın tam olarak ne kadar olacağını tahmin etmek zordur. Özellikle enflasyonun arttığı kriz dönemlerinde, ev sahibi tarafından aktif olarak kullanılan endeksli kira mali açıdan dezavantaj oluşturabilir.
Sonradan yapılan uyarlamalar için de aynı durum geçerlidir. Örneğin bir ev sahibinin kirayı ancak birkaç yıl sonra uyarlamasına izin verilebilir. Bu nedenle artış ortalamanın üzerinde olabilir.
Ancak tüketici fiyat endeksinin düşmesi (deflasyon) durumunda kiracılar da net kira bedelinin azaltılmasını talep edebilir. Buradaki hesaplama artıştakiyle aynıdır; yalnızca net kira bedeli azaltılır.
Kademeli kira bedelinden ayrımı
Endeksli kira, kademeli kira bedeliyle karıştırılmamalıdır. Kademeli kira bedelinde, kira sözleşmesinde yer alan birönceden belirlenmiş süre sonunda otomatik kira bedeli uyarlaması. Bu uyarlama, her iki tarafça diğer etkenlerden bağımsız olarak kararlaştırılmıştır. Kural olarak, belirli sayıda yılın ardından net kira bedelinde sabit artışlar kararlaştırılır.