تُعد زيادات الإيجار مجالًا للنزاع. يرغب المؤجر في الحصول على إيجار مناسب لعقاره، بينما يريد المستأجر دفع أقل قدر ممكن. وإذا كان من المقرر أن ترتفع قيمة الإيجار المتفق عليها أصلًا بعد عدة سنوات، فقد يؤدي ذلك إلى نزاع. ويمكن تجنب ذلك من خلال إيجار المؤشر. إذ يكون هذا الإيجار محددًا تعاقديًا ويقي من المشكلات. ولهذا الشكل من تحديد قيمة الإيجار مزايا وعيوب، كما يخضع لقواعد خاصة.
ما هو إيجار المؤشر؟
تتضمن معظم عقود الإيجار قيمة إيجار بارد محددة. ويجب على المؤجر الإعلان عن كل زيادة في الإيجار، كما يجب على المستأجر الموافقة عليها. أما في حالة إيجار المؤشر فالأمر مختلف. إذ يحدد الطرفان بالفعل في عقد الإيجار أن قيمة الإيجار ستُعدَّل مستقبلًا بانتظام وفقًا لتطور تكاليف المعيشة.
ويجوز للمؤجر في مثل هذه العقود زيادة الإيجار بانتظام، ولكن في كل مرة بعد مرور اثني عشر شهرًا على الأقل. ويجب عليه الإعلان عن هذه الزيادة كتابيًا، مع إبلاغ المستأجر بقيمة الإيجار الجديدة (أو مقدار الزيادة).
معدل التضخم هو الأساس
قيمة التعديل محددة. وهذا يعني أن المؤجر لا يجوز له استخدام سعر اختياري. بل يجب أن يستند إلى معدل التضخم. وبشكل أدق: تستند تغييرات قيمة الإيجار إلى التغير في مؤشر أسعار المستهلك. ويحسب المكتب الاتحادي للإحصاء هذا المؤشر بالاعتماد على نظام سلة السلع. وتشمل هذه السلة مجموعة متنوعة من المنتجات وتكاليف المعيشة المعتادة.
كل بضع سنوات، يعيد المكتب الاتحادي للإحصاء تحديد مؤشر أسعار المستهلك على أساس 100. ويدخل معدل ارتفاع الأسعار في السنوات التالية كزيادة على هذا الأساس. فإذا ارتفع مؤشر الأسعار عن سنة الأساس بمقدار ست نقاط، يصبح مؤشر المستهلك الجديد 106. ومن هذا التغير في المؤشر يمكن تحديد الزيادة المسموح بها في إيجار المؤشر.
إيجار المؤشر: حساب زيادة الإيجار
نظرًا لأن التغيرات تُضاف عامًا بعد عام إلى القيمة الأساسية، يجب على المؤجر حساب الارتفاع النسبي الساري في كل مرة. عندها فقط يمكنه تحديد الزيادة الفعلية في قيمة الإيجار. ولهذا الغرض توجد صيغة متاحة له. وهي:
(قيمة المؤشر الجديدة ÷ قيمة المؤشر القديمة) × 100 – 100 = الارتفاع بالنسبة المئوية
ويوضح مثال تطبيق ذلك. فإذا كانت قيمة الأساس لمؤشر أسعار المستهلك تبلغ 110 في في السنة السابقة و113 في السنة الحالية، تُقسَّم القيمتان. وينتج عن ذلك مجموع فرعي قدره (113/110 =) 1,02727. ويُضرب هذا المبلغ في 100، فينتج 102,727. وبعد طرح 100، يتبقى 2,727 كزيادة مئوية.
تشكل هذه الزيادة المئوية أساس رفع الإيجار. ويضرب المؤجر الإيجار الحالي بهذا العامل، وبذلك يحدد مقدار الزيادة. فإذا كان الإيجار الأساسي البارد 750 يورو شهريًا، ينتج عن ذلك في المثال ارتفاع قدره 20,45 يورو ليصل إلى 770,45 يورو (750 يورو × 2,727/100).
مهم: نظرًا إلى أن المكتب الاتحادي للإحصاء يعدّل القيم الأساسية كل بضع سنوات، فقد يكون الحساب الصحيح، ولا سيما لعقود الإيجار المرتبطة بالمؤشر طويلة الأجل، معقدًا. وتوفر الجهة المختصة لمثل هذه الحالات ما يسمى حاسبة ضمان القيمة.
الأسس القانونية وخصوصيات الإيجار المرتبط بالمؤشر
تُحدَّد التفاصيل الدقيقة للإيجار المرتبط بالمؤشر في المادة 557 ب من القانون المدني الألماني (BGB). وبالتالي، فإن مثل هذا الاتفاق متوافق مع القانون. لكن تترتب عليه بعض الخصوصيات لكل من المستأجرين والمؤجرين.
- يجب الاتفاق صراحةً على الإيجار المرتبط بالمؤشر في عقد الإيجار.
- يجب أن تمر مدة لا تقل عن اثني عشر شهرًا بين زيادتين.
- لا يجوز للمؤجر تعديل الإيجار لأسباب أخرى (مثلًا بسبب الإيجار المقارن المحلي).
- لا يجوز للمؤجر طلب زيادة بعد إجراءات التحديث، والاستثناء هو التدابير التي لا يكون مسؤولًا عنها (مثلًا بسبب المتطلبات القانونية).
- يجب إجراء تعديل الإيجار في شكل نصي، مع الإشارة إلى التغيير الدقيق في مؤشر أسعار المستهلك والتغيير المحدد في الإيجار الأساسي البارد.
- لا يصبح الإيجار الجديد ساريًا إلا في الشهر التقويمي التالي للشهر الذي يلي استلام المعلومات.
- بخلاف العقود العادية، لا يلزم الحصول على موافقة المستأجر على التعديل.
مهم: تنطبق هذه القواعد على الإيجار الأساسي البارد المذكور في العقد. وإذا كان الأمر يتعلق بما يسمى الإيجار الإجمالي البارد، فإنه يخضع أيضًا للمادة 557 ب من القانون المدني الألماني.
الإيجار المرتبط بالمؤشر: المزايا والعيوب بالنسبة للمؤجرين
يقدم الاتفاق بشأن الإيجار المرتبط بالمؤشر ميزة كبيرة للمؤجرين: إذ يمكن تعديل الإيجار الأساسي البارد بانتظام بما يتناسب مع تطور أسعار المستهلك، من دون الحاجة إلى موافقة المستأجر. وهذا ينشئ توفر أمانًا في التخطيط، وتمنع النزاعات، وتعوّض خسائر التضخم. بالإضافة إلى ذلك، يتيح مثل هذا الاتفاق زيادة الإيجار حتى عندما يكون الحد القانوني للإيجارات ساريًا فعليًا.
يستفيد المؤجرون من ربط الإيجار بتطور أسعار المستهلكين، خصوصًا عندما ترتفع تكاليف المعيشة بدرجة أكبر من الإيجار المقارن المحلي. أما إذا ارتفعت الإيجارات المقارنة المحلية بدرجة أكبر، فإن المؤجر يتكبد عيبًا.
ويتمثل عيب آخر في استبعاد التعديلات بعد أعمال التحديث. فإذا رفع مالك العقار مستوى المبنى أو الشقق، فلا يمكنه تحميل هذه التحسينات على سعر الإيجار. والاستثناء الوحيد هو تدابير التحديث المفروضة قانونًا. ويجوز له إضافة تكلفتها إلى الإيجار بالقدر المسموح به، حتى خارج فترات الاثني عشر شهرًا.
ولا ينبغي الاستهانة بالجهد المطلوب. يجب على المؤجر التفكير في زيادة الإيجار الأساسي في الوقت المناسب، وحساب الزيادة المسموح بها في كل مرة. كما يجب التخطيط لفترة انتظار مدتها شهران إضافيان بعد الإعلان.
الإيجار المرتبط بالمؤشر: المزايا والعيوب للمستأجرين
يستفيد المستأجرون من الإيجار المرتبط بالمؤشر من خلال تعديلات معتدلة عادةً، تستند حصريًا إلى تطور أسعار المستهلكين. ويبلغ معدل التضخم عادةً نسبة مئوية تقارب اثنين بالمائة. ولذلك يرتفع إيجار أساسي قدره 800 يورو شهريًا بنحو 16 يورو عند إجراء تعديل. وبالمقارنة مع القفزات في الإيجار بموجب العقود الأخرى، قد تكون هذه الزيادة منخفضة نسبيًا. ويستفيد المستأجرون من ذلك، خصوصًا في المناطق التي ترتفع فيها أسعار الإيجارات بسرعة.
ولهذه الميزة عيب في الوقت نفسه: فمن الصعب تقدير قيمة الإيجار بدقة في العام التالي. وقد يكون الإيجار المرتبط بالمؤشر، الذي يستخدمه المؤجر بنشاط، عيبًا ماليًا، خصوصًا في أوقات الأزمات التي يتزايد فيها التضخم.
وينطبق الأمر نفسه على التعديلات المؤجلة. فعلى سبيل المثال، يجوز للمؤجر تعديل الإيجار بعد عدة سنوات فقط. ونتيجة لذلك، قد تكون الزيادة أعلى من المتوسط.
أما عند انخفاض مؤشر أسعار المستهلكين (الانكماش)، فيمكن للمستأجرين بدورهم المطالبة بخفض الإيجار الأساسي. وتجري عملية الحساب هنا بطريقة مماثلة للزيادة، إلا أن الإيجار الأساسي يُخفض.
التمييز عن الإيجار المتدرج
لا ينبغي الخلط بين الإيجار المرتبط بالمؤشر والإيجار المتدرج. ففي حالة الأخير، يوجد بعد إبرام في عقد الإيجار تعديل تلقائي لقيمة الإيجار بعد مدة زمنية محددة مسبقًا. وقد اتفق الطرفان على ذلك بصورة مستقلة عن العوامل المؤثرة الأخرى. وعادةً ما تُتفق زيادات ثابتة في الإيجار الأساسي البارد بعد عدد محدد من السنوات.