Podwyżki czynszu są obszarem konfliktów. Wynajmujący chce uzyskać odpowiedni czynsz za swoją nieruchomość, a najemca zapłacić możliwie najmniej. Jeśli po kilku latach pierwotnie uzgodniona wysokość czynszu ma wzrosnąć, może to prowadzić do sporu. Można tego uniknąć dzięki czynszowi indeksowanemu. Jest on określony w umowie i zapobiega konfliktom. Ta forma ustalania wysokości czynszu ma zalety i wady oraz podlega szczególnym zasadom.
Czym jest czynsz indeksowany?
Większość umów najmu zawiera określony czynsz podstawowy. Każdą podwyżkę czynszu wynajmujący musi zapowiedzieć, a najemca musi wyrazić na nią zgodę. W przypadku czynszu indeksowanego jest inaczej. Obie strony już w umowie najmu ustalają, że czynsz będzie w przyszłości regularnie dostosowywany do zmian kosztów utrzymania.
W przypadku takich umów wynajmujący może regularnie podwyższać czynsz, jednak każdorazowo najwcześniej po upływie co najmniej dwunastu miesięcy. O podwyżce musi poinformować na piśmie, podając nową wysokość czynszu (lub kwotę podwyżki).
Podstawą jest stopa inflacji
Wysokość podwyżki jest określona. Oznacza to, że wynajmujący nie może zastosować dowolnej ceny. Musi kierować się stopą inflacji. Dokładniej: zmiany czynszu są uzależnione od zmiany wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych. Wskaźnik ten oblicza Federalny Urząd Statystyczny na podstawie systemu koszyka dóbr. Obejmuje on wiele produktów i typowe koszty utrzymania.
Co kilka lat Federalny Urząd Statystyczny ustala wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych na nowo, przyjmując wartość bazową 100. W kolejnych latach stopa wzrostu cen jest uwzględniana jako podwyżka tej wartości bazowej. Jeśli indeks cen wzrośnie w stosunku do roku bazowego o sześć punktów, nowy wskaźnik cen konsumpcyjnych wynosi 106. Na podstawie tej zmiany indeksu można obliczyć dopuszczalną podwyżkę czynszu indeksowanego.
Czynsz indeksowany: obliczanie podwyżki czynszu
Ponieważ zmiany są co roku dodawane do wartości bazowej, wynajmujący musi obliczyć każdorazowy obowiązujący wzrost procentowy. Tylko wtedy może ustalić rzeczywisty wzrost czynszu. Służy mu do tego wzór. Brzmi on:
(nowa wartość indeksu ÷ stara wartość indeksu) × 100 – 100 = wzrost procentowy
Przykład wyjaśnia zastosowanie. Jeśli wartość wyjściowa wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych wynosi 110 w Jeśli chodzi o poprzedni rok i 113 w bieżącym roku, obie wartości dzieli się. Daje to sumę pośrednią (113/110 =) 1,02727. Kwotę tę mnoży się przez 100, co daje 102,727. Po odjęciu 100 pozostaje 2,727 jako procentowy wzrost.
Ten procentowy wzrost stanowi podstawę podwyżki czynszu. Wynajmujący mnoży dotychczasowy czynsz przez ten współczynnik i w ten sposób oblicza podwyżkę. Przy czynszu netto w wysokości 750 euro miesięcznie w przykładowym wyliczeniu daje to wzrost o 20,45 euro do 770,45 euro (750 euro x 2,727/100).
Ważne: Ponieważ Federalny Urząd Statystyczny co kilka lat dostosowuje wartości bazowe, prawidłowe obliczenie może być szczególnie trudne w przypadku długo obowiązujących umów najmu indeksowanego. Urząd udostępnia w takich przypadkach tak zwany kalkulator waloryzacji.
Podstawy prawne i szczególne zasady dotyczące czynszu indeksowanego
Dokładne zasady dotyczące czynszu indeksowanego określa § 557 b niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Taka umowa jest zatem zgodna z prawem. Wynikają z niej jednak pewne szczególne zasady zarówno dla najemców, jak i wynajmujących.
- Czynsz indeksowany musi być wyraźnie uzgodniony w umowie najmu.
- Między dwiema podwyżkami musi upłynąć co najmniej dwanaście miesięcy.
- Wynajmujący nie może dostosować czynszu z innych powodów (np. ze względu na lokalny czynsz porównawczy).
- Wynajmujący nie może żądać podwyżki po przeprowadzeniu modernizacji; wyjątkiem są działania, za które nie ponosi odpowiedzialności (np. wynikające z wymogów ustawowych).
- Dostosowanie czynszu musi nastąpić w formie tekstowej, z podaniem dokładnej zmiany indeksu cen konsumpcyjnych oraz konkretnej zmiany czynszu netto.
- Nowy czynsz obowiązuje dopiero od miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu przypadającym bezpośrednio po otrzymaniu informacji.
- W przeciwieństwie do standardowych umów zgoda najemcy na dostosowanie nie jest wymagana.
Ważne: Zasady te odnoszą się do czynszu netto wskazanego w umowie. Jeśli chodzi o tak zwany czynsz brutto bez kosztów ogrzewania, on również podlega § 557 b BGB.
Czynsz indeksowany: zalety i wady dla wynajmujących
Dla wynajmujących uzgodnienie czynszu indeksowanego ma dużą zaletę: czynsz netto można regularnie dostosowywać do wysokości zmian cen konsumpcyjnych bez konieczności uzyskania zgody najemcy. Tworzy to Zapewnia bezpieczeństwo planowania, zapobiega konfliktom i wyrównuje straty inflacyjne. Ponadto takie porozumienie pozwala na podwyżkę czynszu również wtedy, gdy zasadniczo obowiązuje ustawowe ograniczenie podwyżek czynszu.
Wynajmujący szczególnie korzystają z powiązania z rozwojem cen konsumpcyjnych wtedy, gdy koszty utrzymania rosną szybciej niż lokalny czynsz porównawczy. Jeśli jednak lokalne czynsze porównawcze rosną szybciej, wynajmujący ponosi stratę.
Kolejną wadą jest wykluczenie dostosowań po modernizacjach. Jeśli właściciel nieruchomości podniesie standard budynku lub mieszkań, nie może przenieść tych ulepszeń na czynsz. Jedynym wyjątkiem są modernizacje wymagane ustawowo. Może on doliczyć je do czynszu w dozwolonej wysokości również poza dwunastomiesięcznymi terminami.
Nie należy lekceważyć nakładu pracy. Wynajmujący musi w odpowiednim czasie pomyśleć o podwyżce czynszu bazowego i za każdym razem obliczyć dozwoloną podwyżkę. Należy przy tym uwzględnić okres oczekiwania wynoszący kolejne dwa miesiące po ogłoszeniu.
Czynsz indeksowany: zalety i wady dla najemców
Najemcy korzystają z czynszu indeksowanego dzięki zazwyczaj umiarkowanym dostosowaniom, które zależą wyłącznie od rozwoju cen konsumpcyjnych. Stopa inflacji zwykle oscyluje wokół wartości około dwóch procent. Czynsz bazowy w wysokości 800 euro miesięcznie wzrasta więc przy dostosowaniu o około 16 euro. W porównaniu ze skokowymi podwyżkami czynszu w przypadku innych umów wzrost ten może być stosunkowo niewielki. Najemcy odnoszą z tego szczególne korzyści na obszarach, gdzie czynsze szybko rosną.
Ta zaleta ma jednocześnie wadę: trudno dokładnie przewidzieć, jak wysoki będzie czynsz w następnym roku. Szczególnie w czasach kryzysu, przy rosnącej inflacji, czynsz indeksowany aktywnie wykorzystywany przez wynajmującego może być niekorzystny finansowo.
To samo dotyczy późniejszych dostosowań. Przykładowo wynajmujący może zgodnie z prawem dostosować czynsz dopiero po kilku latach. W rezultacie podwyżka może być ponadprzeciętnie wysoka.
W przypadku spadku wskaźnika cen konsumpcyjnych (deflacji) najemcy mogą jednak domagać się obniżenia czynszu bazowego. Obliczenie przebiega analogicznie do podwyżki, z tą różnicą, że czynsz bazowy należy obniżyć.
Rozróżnienie od czynszu schodkowego
Czynszu indeksowanego nie należy mylić z czynszem schodkowym. W jego przypadku po określonej w umowie najmu automatyczną zmianę wysokości czynszu po wcześniej ustalonym okresie. Jest ona uzgodniona przez obie strony niezależnie od innych czynników. Z reguły po określonej liczbie lat ustala się stałe podwyżki czynszu netto.