Les augmentations de loyer sont une source de conflit. Le bailleur souhaite percevoir un loyer approprié pour son bien immobilier, tandis que le locataire veut payer le moins possible. Si le montant du loyer initialement convenu doit augmenter après quelques années, cela peut entraîner un litige. Un loyer indexé permet d’éviter cela. Celui-ci est fixé contractuellement et prévient les désaccords. Cette forme de fixation du loyer présente des avantages et des inconvénients et est soumise à des règles particulières.
Qu’est-ce qu’un loyer indexé ?
La plupart des contrats de location prévoient un loyer hors charges fixe. Toute augmentation de loyer doit être annoncée par le bailleur et acceptée par le locataire. Il en va autrement avec un loyer indexé. Les deux parties stipulent déjà dans le contrat de location que le loyer sera régulièrement adapté à l’évolution du coût de la vie.
Dans ce type de contrat, le bailleur peut augmenter régulièrement le loyer, mais au plus tôt après un délai d’au moins douze mois. Il doit annoncer cette augmentation par écrit et communiquer le nouveau montant du loyer (ou la majoration).
L’inflation constitue la base
Le montant de l’adaptation est fixé. Cela signifie que le bailleur ne peut pas appliquer un prix arbitraire. Il doit se baser sur le taux d’inflation. Plus précisément : les modifications du loyer sont calculées selon la variation de l’indice des prix à la consommation. Celui-ci est établi par l’Office fédéral de la statistique à l’aide d’un système de panier de biens. Il comprend un grand nombre de produits et les dépenses typiques liées au coût de la vie.
Tous les quelques années, l’Office fédéral de la statistique réévalue l’indice des prix à la consommation sur une base de 100. Le taux de renchérissement est ensuite intégré les années suivantes sous forme de majoration de cette base. Si l’indice des prix augmente de six points par rapport à l’année de référence, le nouvel indice des prix à la consommation s’élève à 106. Cette variation de l’indice permet de déterminer l’augmentation autorisée d’un loyer indexé.
Loyer indexé : calcul de l’augmentation du loyer
Comme les variations sont ajoutées année après année à la valeur de base, le bailleur doit calculer la hausse en pourcentage applicable. Ce n’est qu’ainsi qu’il peut déterminer l’augmentation réelle du loyer. Il dispose pour cela d’une formule. Celle-ci est la suivante :
(Nouvelle valeur de l’indice ÷ ancienne valeur de l’indice) × 100 – 100 = hausse en pourcentage
Un exemple illustre son application. Si la valeur de départ d’un indice des prix à la consommation est de 110 dans le L’année précédente et l’année actuelle avec 113, les deux valeurs sont divisées. Cela donne un sous-total de (113/110 =) 1,02727. Ce montant est multiplié par 100, ce qui donne 102,727. Après déduction de 100, il reste 2,727 comme hausse en pourcentage.
Cette hausse en pourcentage constitue la base de l’augmentation du loyer. Le bailleur multiplie le loyer précédent par ce facteur et détermine ainsi la hausse. Pour un loyer hors charges de 750 euros par mois, le calcul d’exemple donne une hausse de 20,45 euros, portant le loyer à 770,45 euros (750 euros x 2,727/100).
Important : Comme l’Office fédéral de la statistique ajuste les valeurs de base tous les quelques années, le calcul correct peut être délicat, notamment pour les contrats de loyer indexé de longue durée. Dans de tels cas, l’administration met à disposition un calculateur de réévaluation.
Bases juridiques et particularités du loyer indexé
Les détails précis du loyer indexé sont définis au § 557 b du Code civil allemand (BGB). Un tel accord est donc conforme à la loi. Toutefois, certaines particularités en découlent, tant pour les locataires que pour les bailleurs.
- Le loyer indexé doit être explicitement convenu dans le contrat de location.
- Au moins douze mois doivent s’écouler entre deux augmentations.
- Le bailleur ne peut pas adapter le loyer pour d’autres raisons (par ex. en fonction du loyer comparatif local).
- Le bailleur ne peut pas demander d’augmentation à la suite de travaux de modernisation ; les mesures dont il n’est pas responsable font exception (par exemple en raison d’exigences légales).
- L’adaptation du loyer doit être effectuée sous forme textuelle, avec indication de la modification précise de l’indice des prix à la consommation et de la modification concrète du loyer hors charges.
- Le nouveau loyer n’est valable qu’à partir du deuxième mois civil suivant la réception de l’information.
- Contrairement aux contrats standards, l’accord du locataire pour l’adaptation n’est pas nécessaire.
Important : Ces règles concernent le loyer hors charges indiqué dans le contrat. S’il s’agit d’un loyer dit brut hors charges, celui-ci relève également du § 557 b du BGB.
Loyer indexé : avantages et inconvénients pour les bailleurs
Pour les bailleurs, un accord sur un loyer indexé offre un grand avantage : le loyer hors charges peut être régulièrement adapté à l’évolution des prix à la consommation, sans que l’accord du locataire soit nécessaire. Cela crée Elle offre une sécurité de planification, prévient les conflits et compense les pertes liées à l’inflation. En outre, un tel accord permet une augmentation du loyer même lorsque le plafonnement légal des loyers s’applique normalement.
Les bailleurs profitent particulièrement d’une indexation sur l’évolution des prix à la consommation lorsque le coût de la vie augmente davantage que le loyer comparatif local. Toutefois, si les loyers comparatifs locaux augmentent davantage, le bailleur est désavantagé.
Un autre inconvénient réside dans l’exclusion des ajustements consécutifs à des modernisations. Si le propriétaire améliore le standing de l’immeuble ou des logements, il ne peut pas répercuter ces améliorations sur le loyer. La seule exception concerne les mesures de modernisation prescrites par la loi. Il peut les répercuter sur le loyer dans la limite autorisée, même en dehors des périodes de douze mois.
L’effort nécessaire ne doit pas être sous-estimé. Le bailleur doit penser à temps à l’augmentation du loyer hors charges et calculer à chaque fois la hausse autorisée. Il doit également prévoir le délai d’attente de deux mois supplémentaires après l’annonce.
Loyer indexé : avantages et inconvénients pour les locataires
Les locataires profitent d’un loyer indexé grâce à des ajustements généralement modérés, qui dépendent exclusivement de l’évolution des prix à la consommation. Le taux d’inflation se situe habituellement autour d’un taux en pourcentage d’environ deux pour cent. Un loyer hors charges de 800 euros par mois augmente donc d’environ 16 euros lors d’un ajustement. Comparée aux hausses de loyer prévues par d’autres contrats, cette augmentation peut être relativement faible. Les locataires sont ainsi avantagés, notamment dans les zones où les loyers augmentent rapidement.
Cet avantage présente simultanément un inconvénient : il est difficile d’estimer précisément le montant du loyer l’année suivante. Notamment en période de crise et d’inflation croissante, un loyer indexé activement utilisé par le bailleur peut constituer un désavantage financier.
Il en va de même pour les ajustements effectués ultérieurement. Il est par exemple permis qu’un bailleur n’ajuste le loyer qu’après plusieurs années. La hausse peut alors être supérieure à la moyenne.
En cas de baisse de l’indice des prix à la consommation (déflation), les locataires peuvent toutefois demander une réduction du loyer hors charges. Le calcul s’effectue ici de manière analogue à celui de la hausse, à ceci près que le loyer hors charges doit être réduit.
Distinction par rapport au loyer par paliers
Le loyer indexé ne doit pas être confondu avec un loyer par paliers. Dans ce dernier cas, après une dans le contrat de location un ajustement automatique du loyer après une durée prédéterminée. Celui-ci est convenu par les deux parties indépendamment d’autres facteurs d’influence. En règle générale, des augmentations fixes du loyer hors charges sont convenues après un certain nombre d’années.