Повышение арендной платы — конфликтная тема. Арендодатель хочет получать справедливую плату за свою недвижимость, а арендатор — платить как можно меньше. Если первоначально согласованная сумма аренды должна вырасти через несколько лет, это может привести к спору. Этого можно избежать с помощью индексной арендной платы. Она фиксируется в договоре и предотвращает конфликты. Такая форма установления арендной платы имеет преимущества и недостатки и регулируется особыми правилами.
Что такое индексная арендная плата?
Большинство договоров аренды содержат зафиксированную базовую арендную плату без коммунальных расходов. О каждом повышении арендодатель должен уведомить, а арендатор должен дать на него согласие. При индексной арендной плате всё иначе. Обе стороны уже при заключении договора устанавливают, что в будущем арендная плата будет регулярно корректироваться в соответствии с изменением стоимости жизни.
В таких договорах арендодатель вправе регулярно повышать арендную плату, однако каждый раз не ранее чем по истечении минимум двенадцати месяцев. Он должен письменно уведомить об этом повышении и сообщить новый размер арендной платы (или размер надбавки).
Основа — уровень инфляции
Размер корректировки установлен. Это означает: арендодатель не может использовать произвольную цену. Он должен ориентироваться на уровень инфляции. Точнее: изменения арендной платы определяются на основе изменения индекса потребительских цен. Этот индекс рассчитывает Федеральное статистическое ведомство Германии на основе системы потребительской корзины. В неё входит множество товаров и типичных расходов на жизнь.
Каждые несколько лет Федеральное статистическое ведомство Германии заново устанавливает индекс потребительских цен, принимая базовую сумму за 100. В последующие годы уровень удорожания учитывается как надбавка к этой базовой сумме. Если индекс цен вырос на шесть пунктов по сравнению с исходным годом, новый индекс потребительских цен составит 106. На основании этого изменения индекса можно определить допустимое повышение индексной арендной платы.
Индексная арендная плата: расчёт повышения
Поскольку изменения из года в год прибавляются к базовому значению, арендодатель должен рассчитывать соответствующий действующий процентный рост. Только тогда он сможет определить фактическое повышение арендной платы. Для этого существует формула. Она выглядит так:
(Новое значение индекса ÷ старое значение индекса) × 100 – 100 = процентный рост
Пример поясняет применение. Если исходное значение индекса потребительских цен составляет 110, в Предыдущий год и текущий год со значением 113: оба значения делятся друг на друга. Это дает промежуточную сумму (113/110 =) 1,02727. Эта сумма умножается на 100 и дает 102,727. После вычитания 100 остается 2,727 в качестве процентного повышения.
Этот процентный рост является основой для повышения арендной платы. Арендодатель умножает прежнюю арендную плату на этот коэффициент и таким образом определяет повышение. При базовой арендной плате в 750 евро в месяц в приведенном примере повышение составит 20,45 евро — до 770,45 евро (750 евро x 2,727/100).
Важно: поскольку Федеральное статистическое ведомство каждые несколько лет корректирует базовые значения, правильный расчет, особенно для долгосрочных договоров с индексной арендной платой, может быть непростым. Для таких случаев ведомство предоставляет так называемый калькулятор индексации.
Правовые основы и особенности индексной арендной платы
Точные детали индексной арендной платы установлены в § 557 b Гражданского уложения Германии (BGB). Таким образом, такое соглашение соответствует законодательству. Однако из этого вытекает ряд особенностей как для арендаторов, так и для арендодателей.
- Индексная арендная плата должна быть прямо согласована в договоре аренды.
- Между двумя повышениями должно пройти не менее двенадцати месяцев.
- Арендодатель не вправе корректировать арендную плату по другим причинам (например, из-за местной сопоставимой арендной платы).
- Арендодатель не вправе требовать повышения после проведения модернизационных мероприятий; исключение составляют мероприятия, за которые он не несет ответственности (например, предписанные законом).
- Изменение арендной платы должно быть оформлено в текстовой форме с указанием точного изменения индекса потребительских цен и конкретного изменения базовой арендной платы.
- Новая арендная плата действует только с календарного месяца, следующего за следующим, после получения информации.
- В отличие от стандартных договоров, согласие арендатора на изменение не требуется.
Важно: эти правила относятся к базовой арендной плате, указанной в договоре. Если речь идет о так называемой брутто-базовой арендной плате, на нее также распространяется § 557 b BGB.
Индексная арендная плата: преимущества и недостатки для арендодателей
Для арендодателей соглашение об индексной арендной плате дает большое преимущество: базовую арендную плату можно регулярно корректировать в соответствии с динамикой потребительских цен без необходимости получения согласия арендатора. Это создает Предсказуемость планирования, предотвращает конфликты и компенсирует инфляционные потери. Кроме того, такое соглашение позволяет повысить арендную плату даже в том случае, если фактически действует установленное законом ограничение роста арендной платы.
Арендодатели особенно выигрывают от привязки к динамике потребительских цен, когда расходы на жизнь растут быстрее, чем местная сопоставимая арендная плата. Однако если местная сопоставимая арендная плата растёт быстрее, арендодатель оказывается в невыгодном положении.
Ещё одним недостатком является исключение корректировок после модернизации. Если собственник недвижимости повышает стандарт дома или квартир, он не может переложить эти улучшения на арендную плату. Единственным исключением являются предусмотренные законом мероприятия по модернизации. Их он может добавить к арендной плате в разрешённом размере также за пределами двенадцатимесячных сроков.
Не следует недооценивать и затраты времени. Арендодатель должен своевременно подумать о повышении базовой арендной платы и каждый раз рассчитывать допустимое повышение. При этом необходимо учитывать период ожидания в два дополнительных месяца после уведомления.
Индексная арендная плата: преимущества и недостатки для арендаторов
Арендаторы получают выгоду от индексной арендной платы благодаря, как правило, умеренным корректировкам, которые зависят исключительно от динамики потребительских цен. Уровень инфляции обычно составляет около двух процентов. Таким образом, базовая арендная плата в размере 800 евро в месяц при корректировке увеличивается примерно на 16 евро. По сравнению со скачками арендной платы по другим договорам это повышение может быть относительно небольшим. Поэтому арендаторы особенно выигрывают в районах с быстро растущей арендной платой.
У этого преимущества есть и недостаток: сложно точно оценить, какой будет арендная плата в следующем году. Особенно во время кризиса при растущей инфляции индексная арендная плата, активно используемая арендодателем, может оказаться финансово невыгодной.
То же относится к отложенным корректировкам. Например, арендодатель вправе повысить арендную плату только через несколько лет. В результате повышение может оказаться выше среднего.
Однако при снижении индекса потребительских цен (дефляции) арендаторы, со своей стороны, могут настаивать на снижении базовой арендной платы. Расчёт производится аналогично повышению, только базовую арендную плату необходимо снизить.
Отличие от ступенчатой арендной платы
Индексную арендную плату не следует путать со ступенчатой арендной платой. При такой форме после предусмотренного в договоре аренды автоматическая корректировка арендной платы по заранее установленному сроку. Она согласована обеими сторонами независимо от других факторов влияния. Как правило, фиксированное повышение базовой арендной платы предусматривается по истечении определённого количества лет.