Підвищення орендної плати є сферою конфліктів. Орендодавець хоче отримувати належну орендну плату за свою нерухомість, а орендар — платити якомога менше. Якщо первісно погоджений розмір орендної плати має зрости через кілька років, це може призвести до спору. Цього можна уникнути завдяки індексній орендній платі. Вона фіксується договором і запобігає конфліктам. Така форма встановлення орендної плати має переваги й недоліки та регулюється особливими правилами.
Що таке індексна орендна плата?
Більшість договорів оренди містять зафіксовану базову орендну плату. Про кожне підвищення орендодавець має повідомити, а орендар повинен із ним погодитися. У разі індексної орендної плати все інакше. Обидві сторони вже в договорі оренди визначають, що надалі орендна плата регулярно коригуватиметься відповідно до зміни вартості життя.
За такими договорами орендодавець може регулярно підвищувати орендну плату, однак щоразу не раніше ніж через дванадцять місяців. Про це підвищення він має повідомити письмово та зазначити новий розмір орендної плати (або розмір доплати).
Основою є рівень інфляції
Розмір коригування визначений. Це означає: орендодавець не може використовувати довільну ціну. Він має орієнтуватися на рівень інфляції. Точніше: зміни орендної плати визначаються відповідно до зміни індексу споживчих цін. Його Федеральне статистичне відомство визначає на основі системи споживчого кошика. До нього входить велика кількість товарів і типові витрати на життя.
Кожні кілька років Федеральне статистичне відомство заново встановлює індекс споживчих цін на базовому значенні 100. У наступні роки рівень подорожчання враховується як надбавка до цього базового значення. Якщо індекс цін зростає на шість пунктів відносно базового року, нове значення індексу споживчих цін становить 106. На основі цієї зміни індексу можна визначити допустиме підвищення індексної орендної плати.
Індексна орендна плата: розрахунок підвищення орендної плати
Оскільки зміни рік за роком додаються до базового значення, орендодавець має розрахувати відповідне чинне процентне зростання. Лише тоді він може визначити реальне підвищення орендної плати. Для цього він може скористатися формулою. Вона має такий вигляд:
(Нове значення індексу ÷ старе значення індексу) × 100 – 100 = процентне зростання
Застосування формули пояснює приклад. Якщо вихідне значення індексу споживчих цін становить 110 у За попередній рік і за поточний рік зі значенням 113 обидва показники ділять. Це дає проміжну суму (113/110 =) 1,02727. Цю суму множать на 100 і отримують 102,727. Після віднімання 100 залишається 2,727 як процентне підвищення.
Це процентне підвищення є основою для збільшення орендної плати. Орендодавець множить попередню орендну плату на цей коефіцієнт і таким чином визначає розмір підвищення. За базової орендної плати без комунальних витрат у розмірі 750 євро на місяць у прикладі отримуємо підвищення на 20,45 євро — до 770,45 євро (750 євро x 2,727/100).
Важливо: Оскільки Федеральне статистичне управління кожні кілька років коригує базові показники, правильний розрахунок може бути складним, особливо для довгострокових договорів оренди з індексацією. Для таких випадків відомство надає так званий калькулятор індексації вартості.
Правові підстави та особливості оренди з індексацією
Точні деталі оренди з індексацією визначені в § 557 b Цивільного кодексу Німеччини (BGB). Отже, така домовленість відповідає закону. Однак із неї випливають деякі особливості як для орендарів, так і для орендодавців.
- Оренда з індексацією має бути прямо погоджена в договорі оренди.
- Між двома підвищеннями має минути щонайменше дванадцять місяців.
- Орендодавець не може змінювати орендну плату з інших причин (наприклад, відповідно до місцевої порівняльної орендної плати).
- Орендодавець не може вимагати підвищення після проведення модернізаційних заходів; винятками є заходи, за які він не відповідає (наприклад, через законодавчі вимоги).
- Повідомлення про зміну орендної плати має бути здійснене в текстовій формі із зазначенням точної зміни індексу споживчих цін і конкретної зміни орендної плати без комунальних витрат.
- Нова орендна плата набуває чинності лише з календарного місяця, що настає після наступного, після отримання інформації.
- На відміну від стандартних договорів, згода орендаря на зміну не потрібна.
Важливо: Ці правила стосуються базової орендної плати без комунальних витрат, зазначеної в договорі. Якщо йдеться про так звану брутто-орендну плату без комунальних витрат, вона також підпадає під дію § 557 b BGB.
Оренда з індексацією: переваги та недоліки для орендодавців
Для орендодавців домовленість про оренду з індексацією має велику перевагу: базову орендну плату без комунальних витрат можна регулярно коригувати відповідно до динаміки споживчих цін без необхідності отримувати згоду орендаря. Це створює Забезпечує планування, запобігає конфліктам і компенсує інфляційні втрати. Крім того, така угода дає змогу підвищувати орендну плату навіть тоді, коли фактично діє встановлене законом обмеження орендної плати.
Орендодавці особливо виграють від прив’язки до динаміки споживчих цін, якщо витрати на життя зростають сильніше, ніж місцева порівняльна орендна плата. Однак якщо місцева порівняльна орендна плата зростає сильніше, орендодавець опиняється у невигідному становищі.
Ще одним недоліком є виключення коригувань після модернізації. Якщо власник нерухомості підвищує стандарт будинку або квартир, він не може перекласти ці поліпшення на орендну плату. Єдиним винятком є передбачені законом заходи з модернізації. Їх він може додати до орендної плати в дозволеному розмірі також поза межами дванадцятимісячних строків.
Не слід недооцінювати й обсяг роботи. Орендодавець має своєчасно подумати про підвищення базової орендної плати та щоразу розраховувати дозволене підвищення. При цьому слід врахувати період очікування у два додаткові місяці після повідомлення.
Індексна орендна плата: переваги та недоліки для орендарів
Орендарі зазвичай виграють від індексної орендної плати завдяки помірним коригуванням, які визначаються виключно динамікою споживчих цін. Рівень інфляції зазвичай становить близько двох відсотків. Отже, базова орендна плата в розмірі 800 євро на місяць у разі коригування зросте приблизно на 16 євро. Порівняно зі стрибками орендної плати за іншими договорами це підвищення може бути відносно незначним. Орендарі мають завдяки цьому переваги, особливо в районах зі швидким зростанням орендної плати.
Ця перевага водночас є недоліком: важко точно передбачити, якою буде орендна плата наступного року. Особливо в кризові часи, коли інфляція зростає, індексна орендна плата, якою активно користується орендодавець, може бути фінансово невигідною.
Те саме стосується коригувань, здійснених із запізненням. Наприклад, орендодавцю дозволено коригувати орендну плату лише через кілька років. Через це підвищення може бути вищим за середнє.
Однак у разі зниження індексу споживчих цін (дефляції) орендарі, зі свого боку, можуть вимагати зменшення базової орендної плати. Розрахунок тут здійснюється аналогічно підвищенню, лише базову орендну плату потрібно зменшити.
Відмінність від ступінчастої орендної плати
Індексну орендну плату не слід плутати зі ступінчастою орендною платою. За неї після визначеного в договорі оренди автоматичне коригування орендної плати після заздалегідь визначеного періоду. Воно узгоджується обома сторонами незалежно від інших чинників. Як правило, після певної кількості років передбачаються фіксовані підвищення базової орендної плати.