किराए में वृद्धि विवाद का कारण बन सकती है। मकान-मालिक अपनी संपत्ति के लिए उचित किराया चाहता है, जबकि किरायेदार संभवतः कम से कम भुगतान करना चाहता है। यदि कुछ वर्षों बाद मूल रूप से सहमत किराए की राशि बढ़नी हो, तो इससे विवाद हो सकता है। इंडेक्स किराए से इसे टाला जा सकता है। यह अनुबंध में निर्धारित होता है और परेशानी से बचाता है। किराया निर्धारण के इस रूप के फायदे और नुकसान हैं तथा यह विशेष नियमों के अधीन है।
इंडेक्स किराया क्या है?
अधिकांश किराया अनुबंधों में एक निर्धारित मूल किराया शामिल होता है। हर किराया वृद्धि की घोषणा मकान-मालिक को करनी होती है और किरायेदार को इसके लिए सहमत होना पड़ता है। इंडेक्स किराए में स्थिति अलग होती है। दोनों पक्ष पहले ही किराया अनुबंध में तय कर लेते हैं कि भविष्य में किराए को नियमित रूप से जीवन-यापन लागत के विकास के अनुसार समायोजित किया जाएगा।
ऐसे अनुबंधों में मकान-मालिक नियमित रूप से, लेकिन हर बार कम-से-कम बारह महीने बाद ही, किराया बढ़ा सकता है। उसे इस वृद्धि की लिखित रूप से घोषणा करनी होगी और नई किराया राशि (या बढ़ोतरी) बतानी होगी।
आधार मुद्रास्फीति दर है
समायोजन की राशि निर्धारित होती है। इसका अर्थ है: मकान-मालिक कोई भी मनमानी कीमत इस्तेमाल नहीं कर सकता। उसे मुद्रास्फीति दर के अनुसार चलना होगा। अधिक सटीक रूप से: किराए में बदलाव उपभोक्ता मूल्य सूचकांक में परिवर्तन पर आधारित होते हैं। इसकी गणना संघीय सांख्यिकी कार्यालय एक वस्तु-टोकरी प्रणाली के आधार पर करता है। इसमें अनेक उत्पाद और जीवन-यापन की सामान्य लागतें शामिल होती हैं।
हर कुछ वर्षों में संघीय सांख्यिकी कार्यालय उपभोक्ता मूल्य सूचकांक को 100 की आधार राशि पर फिर से निर्धारित करता है। बाद के वर्षों में महंगाई दर इस आधार राशि पर बढ़ोतरी के रूप में शामिल होती है। यदि शुरुआती वर्ष से मूल्य सूचकांक छह अंक बढ़ता है, तो नया उपभोक्ता सूचकांक 106 होता है। इस सूचकांक परिवर्तन से इंडेक्स किराए में अनुमत वृद्धि निर्धारित की जा सकती है।
इंडेक्स किराया: किराया वृद्धि की गणना
चूंकि बदलाव हर वर्ष आधार मूल्य में जोड़े जाते हैं, इसलिए मकान-मालिक को हर बार लागू प्रतिशत वृद्धि की गणना करनी होती है। तभी वह वास्तविक किराया वृद्धि निर्धारित कर सकता है। इसके लिए उसके पास एक सूत्र उपलब्ध है। यह है:
(नया सूचकांक मूल्य ÷ पुराना सूचकांक मूल्य) × 100 – 100 = प्रतिशत वृद्धि
एक उदाहरण इसके उपयोग को स्पष्ट करता है। यदि शुरुआती मूल्य उपभोक्ता मूल्य सूचकांक 110 पर हो, तोपिछले वर्ष के 110 और वर्तमान वर्ष के 113, दोनों मूल्यों को विभाजित किया जाता है। इससे (113/110 =) 1,02727 का अंतरिम योग प्राप्त होता है। इस राशि को 100 से गुणा करने पर 102,727 प्राप्त होता है। 100 घटाने के बाद प्रतिशत वृद्धि के रूप में 2,727 शेष रहता है।
यह प्रतिशत वृद्धि किराए की कीमत बढ़ाने का आधार है। मकान-मालिक पिछले किराए को इस कारक से गुणा करके वृद्धि निर्धारित करता है। 750 यूरो के मासिक शुद्ध किराए पर उदाहरण की गणना के अनुसार 20,45 यूरो की वृद्धि होकर किराया 770,45 यूरो हो जाता है (750 यूरो x 2,727/100)।
महत्वपूर्ण: चूंकि संघीय सांख्यिकी कार्यालय हर कुछ वर्षों में आधार मूल्यों को समायोजित करता है, इसलिए विशेष रूप से लंबे समय तक चलने वाले सूचकांक-किराया अनुबंधों के लिए सही गणना पेचीदा हो सकती है। ऐसे मामलों के लिए प्राधिकरण एक तथाकथित मूल्य-सुरक्षा कैलकुलेटर उपलब्ध कराता है।
सूचकांक-किराए के कानूनी आधार और विशेषताएँ
सूचकांक-किराए के सटीक विवरण जर्मन नागरिक संहिता की धारा 557 b (BGB) में निर्धारित हैं। अत: ऐसा समझौता कानून के अनुरूप है। लेकिन इससे किरायेदारों और मकान-मालिकों, दोनों के लिए कुछ विशेषताएँ उत्पन्न होती हैं।
- सूचकांक-किराया किराया अनुबंध में स्पष्ट रूप से सहमत होना चाहिए।
- दो वृद्धि के बीच कम-से-कम बारह महीने होने चाहिए।
- मकान-मालिक अन्य कारणों से (जैसे स्थानीय तुलनात्मक किराए के कारण) किराए को समायोजित नहीं कर सकता।
- मकान-मालिक आधुनिकीकरण उपायों के बाद वृद्धि की मांग नहीं कर सकता; अपवाद वे उपाय हैं जिनकी जिम्मेदारी उसकी नहीं है (उदाहरण के लिए कानूनी प्रावधानों के कारण)।
- किराया समायोजन लिखित पाठ-रूप में, उपभोक्ता सूचकांक में सटीक परिवर्तन और शुद्ध किराए में ठोस परिवर्तन के उल्लेख के साथ किया जाना चाहिए।
- नई किराया राशि सूचना प्राप्त होने के बाद अगले से अगले कैलेंडर महीने से ही मान्य होती है।
- मानक अनुबंधों के विपरीत, समायोजन के लिए किरायेदार की सहमति आवश्यक नहीं है।
महत्वपूर्ण: ये नियम अनुबंध में उल्लिखित शुद्ध किराए पर लागू होते हैं। यदि यह तथाकथित सकल-शीत किराया है, तो वह भी BGB की धारा 557 b के अंतर्गत आता है।
सूचकांक-किराया: मकान-मालिकों के लिए लाभ और नुकसान
मकान-मालिकों के लिए सूचकांक-किराए का समझौता एक बड़ा लाभ प्रदान करता है: किरायेदार की सहमति के बिना उपभोक्ता कीमतों के विकास के अनुरूप शुद्ध किराए को नियमित रूप से समायोजित किया जा सकता है। इससे नियोजन में निश्चितता आती है, संघर्षों की रोकथाम होती है और मुद्रास्फीति से होने वाले नुकसान की भरपाई होती है। इसके अतिरिक्त, ऐसा समझौता तब भी किराए में वृद्धि की अनुमति देता है, जब वास्तव में कानूनी किराया-नियंत्रण लागू हो।
मकान-मालिकों को उपभोक्ता मूल्य-विकास से जुड़ाव का विशेष लाभ तब होता है, जब जीवन-यापन की लागत स्थानीय तुलनात्मक किराए की तुलना में अधिक बढ़ती है। हालांकि, यदि स्थानीय तुलनात्मक किराए अधिक तेजी से बढ़ते हैं, तो मकान-मालिक को नुकसान होता है।
एक अन्य नुकसान आधुनिकीकरण के बाद समायोजन के निषेध का है। यदि संपत्ति-मालिक घर या अपार्टमेंट के मानक में सुधार करता है, तो वह इन सुधारों को किराए में शामिल नहीं कर सकता। एकमात्र अपवाद कानून द्वारा अनिवार्य आधुनिकीकरण उपाय हैं। इन्हें वह अनुमत सीमा तक बारह-महीने की अवधि के बाहर भी किराए में जोड़ सकता है।
प्रशासनिक प्रयास को कम करके नहीं आंका जाना चाहिए। मकान-मालिक को समय रहते मूल किराए में वृद्धि के बारे में सोचना होता है और हर बार अनुमत वृद्धि की गणना करनी होती है। इसमें सूचना देने के बाद दो और महीनों की प्रतीक्षा अवधि को ध्यान में रखना पड़ता है।
सूचकांक-किराया: किरायेदारों के लिए फायदे और नुकसान
किरायेदारों को सूचकांक-किराए से आम तौर पर मध्यम समायोजन का लाभ मिलता है, जो केवल उपभोक्ता मूल्य-विकास पर आधारित होते हैं। मुद्रास्फीति दर सामान्यतः लगभग दो प्रतिशत के आसपास होती है। इसलिए प्रति माह 800 यूरो का मूल किराया समायोजन के समय लगभग 16 यूरो बढ़ता है। अन्य अनुबंधों में होने वाली किराए की अचानक बढ़ोतरी की तुलना में यह वृद्धि अपेक्षाकृत कम हो सकती है। तेजी से बढ़ते किराए वाले क्षेत्रों में किरायेदारों को इससे विशेष लाभ होता है।
इस लाभ का एक नुकसान भी है: अगले वर्ष किराया ठीक कितना होगा, इसका अनुमान लगाना कठिन होता है। विशेष रूप से बढ़ती मुद्रास्फीति के समय, मकान-मालिक द्वारा सक्रिय रूप से उपयोग किया गया सूचकांक-किराया वित्तीय नुकसान हो सकता है।
बाद में किए गए समायोजनों पर भी यही लागू होता है। उदाहरण के लिए, यह अनुमत है कि मकान-मालिक कई वर्षों के बाद ही किराया समायोजित करे। इससे वृद्धि औसत से अधिक हो सकती है।
हालांकि, उपभोक्ता मूल्य सूचकांक में गिरावट (अपस्फीति) की स्थिति में किरायेदार मूल किराया घटाने की मांग कर सकते हैं। यहां गणना वृद्धि के समान ही होती है, केवल मूल किराया घटाया जाता है।
क्रमिक-किराए से अंतर
सूचकांक-किराए को क्रमिक-किराए के साथ भ्रमित नहीं करना चाहिए। इसमें किराया अनुबंध में एकपूर्व निर्धारित अवधि के बाद किराए में स्वचालित समायोजन। यह दोनों पक्षों द्वारा अन्य प्रभावकारी कारकों से स्वतंत्र रूप से सहमत किया गया है। सामान्यतः, निश्चित वर्षों की संख्या के बाद मूल किराए में निश्चित वृद्धि पर सहमति होती है।