Los aumentos de alquiler son un tema conflictivo. El arrendador quiere un alquiler adecuado para su inmueble, mientras que el arrendatario quiere pagar lo menos posible. Si el importe del alquiler acordado originalmente debe aumentar después de algunos años, esto puede provocar una disputa. Esto puede evitarse mediante un alquiler indexado. Este se fija contractualmente y previene problemas. Esta forma de determinar el precio del alquiler tiene ventajas y desventajas y está sujeta a reglas especiales.
¿Qué es un alquiler indexado?
La mayoría de los contratos de alquiler incluyen un alquiler neto fijo. El arrendador debe anunciar cualquier aumento del alquiler y el arrendatario debe aceptarlo. En el caso de un alquiler indexado, es diferente. Ambas partes establecen ya en el contrato que el alquiler se adaptará periódicamente en el futuro a la evolución del coste de vida.
En este tipo de contratos, el arrendador puede aumentar periódicamente el alquiler, aunque nunca antes de que hayan transcurrido al menos doce meses. Debe anunciar este aumento por escrito e indicar el nuevo importe del alquiler (o el recargo).
La base es la tasa de inflación
El importe del ajuste está establecido. Esto significa que el arrendador no puede utilizar un precio arbitrario. Debe orientarse por la tasa de inflación. Más exactamente: las modificaciones del precio del alquiler se rigen por la variación del índice de precios al consumidor. Este índice lo calcula la Oficina Federal de Estadística mediante un sistema de cesta de bienes. Esta contiene una gran variedad de productos y los costes típicos de vida.
Cada pocos años, la Oficina Federal de Estadística vuelve a fijar el índice de precios al consumidor en el valor base de 100. La tasa de encarecimiento se incorpora en los años siguientes como recargo sobre este valor base. Si el índice de precios aumenta seis puntos respecto al año de partida, el nuevo índice de precios al consumidor será de 106. A partir de esta variación del índice puede determinarse el aumento permitido de un alquiler indexado.
Alquiler indexado: cálculo del aumento del alquiler
Dado que las variaciones se suman año tras año al valor base, el arrendador debe calcular el aumento porcentual vigente en cada caso. Solo así puede determinar el aumento real del precio del alquiler. Para ello dispone de una fórmula. Esta es:
(Nuevo valor del índice ÷ valor antiguo del índice) × 100 – 100 = aumento porcentual
Un ejemplo ilustra su aplicación. Si el valor inicial de un índice de precios al consumidor es de 110 en el El año anterior y el año actual, con 113, se dividen ambos valores. Esto da un subtotal de (113/110 =) 1,02727. Este importe se multiplica por 100 y da 102,727. Al restar 100, queda un incremento porcentual de 2,727.
Este aumento porcentual es la base para la subida del alquiler. El arrendador multiplica el alquiler vigente por este factor y determina así el incremento. Con un alquiler neto de 750 euros al mes, el cálculo de ejemplo da un aumento de 20,45 euros, hasta 770,45 euros (750 euros x 2,727/100).
Importante: Dado que la Oficina Federal de Estadística ajusta los valores base cada pocos años, el cálculo correcto puede resultar complicado, especialmente en contratos de alquiler indexado de larga duración. Para estos casos, la autoridad pone a disposición una llamada calculadora de actualización monetaria.
Fundamentos jurídicos y particularidades del alquiler indexado
Los detalles exactos del alquiler indexado están establecidos en el § 557 b del Código Civil alemán (BGB). Por tanto, dicho acuerdo es conforme a la ley. Sin embargo, de ello se derivan algunas particularidades tanto para los inquilinos como para los arrendadores.
- El alquiler indexado debe acordarse explícitamente en el contrato de arrendamiento.
- Entre dos subidas deben transcurrir al menos doce meses.
- El arrendador no puede ajustar el alquiler por otros motivos (por ejemplo, debido al alquiler comparativo local).
- El arrendador no puede exigir una subida después de realizar obras de modernización; las excepciones son las medidas de las que no es responsable (por ejemplo, debido a requisitos legales).
- El ajuste del alquiler debe realizarse en forma de texto, indicando el cambio exacto del índice de precios al consumo y el cambio concreto del alquiler neto.
- El nuevo alquiler solo será válido a partir del mes natural siguiente al siguiente a la recepción de la información.
- A diferencia de los contratos estándar, no se requiere el consentimiento del inquilino para el ajuste.
Importante: Estas normas se refieren al alquiler neto indicado en el contrato. Si se trata del llamado alquiler bruto sin gastos de calefacción, este también está sujeto al § 557 b del BGB.
Alquiler indexado: ventajas y desventajas para los arrendadores
Para los arrendadores, un acuerdo sobre un alquiler indexado ofrece una gran ventaja: el alquiler neto puede ajustarse periódicamente, sin necesidad del consentimiento del inquilino, en función de la evolución de los precios al consumo. Esto crea Proporciona seguridad de planificación, previene conflictos y compensa las pérdidas por inflación. Además, un acuerdo de este tipo permite aumentar el precio del alquiler incluso cuando, en realidad, se aplica el freno legal a los alquileres.
Los arrendadores se benefician especialmente de vincular el alquiler a la evolución de los precios al consumidor cuando los costes de vida aumentan más que el alquiler comparativo local. Sin embargo, si los alquileres comparativos locales aumentan más, el arrendador sale perjudicado.
Otra desventaja consiste en la exclusión de ajustes tras modernizaciones. Si el propietario del inmueble eleva el estándar de la casa o de las viviendas, no puede repercutir estas mejoras en el precio del alquiler. La única excepción son las medidas de modernización prescritas por ley. Estas puede repercutirlas en el alquiler, en la cuantía permitida, incluso fuera de los plazos de doce meses.
No debe subestimarse el esfuerzo necesario. El arrendador debe pensar a tiempo en el aumento del alquiler neto y calcular cada vez el incremento permitido. Para ello, debe tenerse en cuenta el periodo de espera de dos meses adicionales tras la notificación.
Alquiler indexado: ventajas y desventajas para los inquilinos
Los inquilinos se benefician de un alquiler indexado mediante ajustes que, por regla general, son moderados y se basan exclusivamente en la evolución de los precios al consumidor. La tasa de inflación suele situarse en torno a un porcentaje aproximado del dos por ciento. Por tanto, un alquiler neto de 800 euros al mes aumenta alrededor de 16 euros con un ajuste. En comparación con los saltos de precio de otros contratos, este incremento puede ser relativamente reducido. Los inquilinos obtienen ventajas especialmente en zonas con precios de alquiler que aumentan rápidamente.
Esta ventaja también tiene una desventaja: es difícil estimar exactamente cuánto será el alquiler el próximo año. Especialmente en tiempos de crisis, cuando aumenta la inflación, un alquiler indexado utilizado activamente por el arrendador puede suponer una desventaja económica.
Lo mismo se aplica a los ajustes efectuados posteriormente. Por ejemplo, está permitido que un arrendador ajuste el alquiler solo después de varios años. Como resultado, el incremento puede ser superior a la media.
Sin embargo, si disminuye el índice de precios al consumidor (deflación), los inquilinos pueden exigir por su parte una reducción del alquiler neto. El cálculo se realiza aquí de forma análoga al aumento, solo que debe reducirse el alquiler neto.
Diferencia respecto al alquiler escalonado
El alquiler indexado no debe confundirse con un alquiler escalonado. En este último, después de una estipulación en el contrato de alquiler un ajuste automático del alquiler durante un período de tiempo previamente determinado. Este se acuerda entre ambas partes independientemente de otros factores influyentes. Por regla general, se acuerdan aumentos fijos del alquiler neto tras un determinado número de años.