Rond elke verkoop van onroerend goed ontstaan naast de koopprijs verdere kosten – van de overdrachtsbelasting en notariskosten tot het doorhalen van de oude grondschuld. Wie welke kostenpost draagt, is deels wettelijk geregeld en deels een kwestie van onderhandelen. Wij wijzen elke afzonderlijke kostenpost toe aan de koper- of verkoperszijde, zodat u vóór de afspraak bij de notaris precies weet wat u te wachten staat.
Wat zijn bijkomende aankoopkosten – en wie betaalt ze?
Onder bijkomende aankoopkosten verstaat men alle kosten die bovenop de pure koopprijs ontstaan om een onroerend goed juridisch veilig over te dragen. Afhankelijk van de deelstaat en de betrokkenheid van een makelaar bedragen ze samen ongeveer 5,5 tot 12,5 procent van de koopprijs. Het grootste deel daarvan komt voor rekening van de koper – maar ook de verkoper draagt een aantal eigen kostenposten.
De verdeling volgt twee logica’s: sommige kosten zijn wettelijk aan één partij toegewezen, bijvoorbeeld via § 448 BGB. Andere vloeien eenvoudigweg voort uit de praktijk of uit wat koper en verkoper in de koopovereenkomst overeenkomen. Belangrijk: in de koopovereenkomst kan de verdeling afwijkend worden geregeld – de volgende toewijzingen beschrijven dus het gebruikelijke geval.
Deze kosten draagt doorgaans de koper
De koper draagt verreweg het grootste aandeel van de bijkomende kosten. Dat is geen toeval, maar vloeit deels rechtstreeks voort uit de wet.
Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is de grootste afzonderlijke kostenpost. Het landelijke basistarief bedraagt volgens § 11 GrEStG 3,5 procent van de koopprijs. Sinds de federalismenhervorming van 2006 mogen de deelstaten eigen tarieven vaststellen, waardoor de bandbreedte in 2026 van 3,5 procent tot 6,5 procent loopt:
- 3,5 %: Beieren
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Nedersaksen, Rijnland-Palts, Saksen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Bremen (sinds 1 juli 2025), Hamburg, Saksen
- 6,0 %: Berlijn, Hessen, Mecklenburg-Voorpommeren
- 6,5 %: Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein
Juridisch zijn beide contractpartijen gezamenlijk belastingplichtig, maar in de praktijk neemt vrijwel zonder uitzondering de koper de overdrachtsbelasting voor zijn rekening. Bij een koopprijs van 400.000 euro bedraagt deze in Noordrijn-Westfalen 26.000 euro, terwijl dat in Beieren slechts 14.000 euro is.
Notariskosten voor de koopovereenkomst
Een verkoop van onroerend goed is zonder notariële De notariële akte is niet rechtsgeldig. De daarbij ontstane notariskosten voor de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht komen volgens § 448 lid 2 BGB voor rekening van de koper. De wet formuleert uitdrukkelijk: „De koper van een perceel draagt de kosten van het verlijden van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht, de inschrijving in het kadaster en de voor de inschrijving vereiste verklaringen."
Voor notaris en kadaster samen moeten kopers in 2026 rekenen op ongeveer 1,5 tot 2,0 procent van de koopprijs. De tarieven zijn landelijk uniform geregeld in de Wet inzake gerechts- en notariskosten en zijn per 1 juni 2025 door de wet tot wijziging van het kostenrecht met ongeveer 6 tot 9 procent gestegen.
Kadasterkosten
Ook de kosten van het kadaster zijn voor rekening van de koper: voor de inschrijving van de eigendomsvoorrang, de latere eigendomsoverdracht en de inschrijving van een nieuwe grondschuld wanneer de aankoop wordt gefinancierd. Deze posten zijn al inbegrepen in de hierboven genoemde 1,5 tot 2,0 procent.
Deze kosten draagt doorgaans de verkoper
De verkoper blijft niet met lege handen achter – vooral wanneer de woning nog met een lening is bezwaard, lopen de bedragen aanzienlijk op.
Doorhaling van de grondschuld
Als in het kadaster nog een grondschuld van de financierende bank staat ingeschreven, moet deze vóór of bij de verkoop worden doorgehaald. De kosten daarvan komen voor rekening van de verkoper, omdat hij zorgt voor een kadaster zonder lasten. De bank verstrekt de doorhalingsvergunning kosteloos; voor de notariële waarmerking en de inschrijving bij het kadaster bedragen de kosten samen ongeveer 0,2 procent van het ingeschreven bedrag van de grondschuld. Bij een grondschuld van 300.000 euro is dat ongeveer 600 euro.
Boete wegens vervroegde aflossing
Als een lopende vastgoedlening vóór het einde van de rentevaste periode wordt afgelost, verlangt de bank doorgaans een boete wegens vervroegde aflossing. De grondslag is § 490 lid 2 BGB: De kredietnemer moet de kredietgever „de schade vergoeden die deze door de voortijdige beëindiging lijdt". Vooral de gederfde rente wordt gecompenseerd. De hoogte hangt af van de resterende looptijd en het renteniveau en kan enkele duizenden euro's bedragen.
Goed om te weten: Als de lening al meer dan tien jaar volledig is uitbetaald, bestaat er een wettelijk bijzonder opzeggingsrecht – de bank mag dan geen boete wegens vervroegde aflossing verlangen.
Energieprestatiecertificaat
Het energieprestatiecertificaat is verplicht bij verkoop. Volgens de Gebouwenenergiewet (GEG) moet de verkoper het certificaat uiterlijk tijdens de bezichtiging overleggen en het na de aankoop aan de koper overhandigen. De aanschaf ervan ligt bij de verkoper en kost afhankelijk van het type certificaat – verbruiks- of behoeftecertificaat – ongeveer tussen 50 en enkele honderden euro’s.
Voorbereidingskosten
Daar komen aan de verkoperszijde vaak vrijwillige uitgaven bij die de verkoop versnellen: een taxatierapport, professionele foto’s, home staging of betaalde advertenties. Deze kosten draagt uitsluitend de verkoper.
Gedeelde kosten: de makelaarscourtage
Wordt een makelaar ingeschakeld, dan delen koper en verkoper bij de verkoop van een appartement of eengezinswoning aan een particuliere koper de courtage doorgaans ieder voor de helft. § 656c BGB schrijft voor dat beide partijen zich „voor hetzelfde bedrag" moeten verplichten wanneer de makelaar voor beide partijen optreedt; afwijkende afspraken zijn ongeldig. De totale courtage ligt doorgaans tussen 5 en 7 procent van de koopprijs inclusief btw – de helft daarvan komt voor rekening van iedere partij. Bij een provisievrije verkoop via een metazoekmachine zoals TraumImmo vervalt deze post volledig.
Overzicht: wie betaalt wat?
Voor een snelle oriëntatie de gebruikelijke verdeling van de belangrijkste posten:
- Koper: overdrachtsbelasting, notariskosten voor de koopovereenkomst, kadasterkosten (voorinschrijving, eigendomsoverdracht, nieuwe grondschuld)
- Verkoper: doorhaling van de oude grondschuld, eventueel vergoeding wegens vervroegde aflossing, energiecertificaat, voorbereidingskosten zoals taxatierapporten en advertenties
- Gedeeld: makelaarscourtage (bij consumentenaankopen van appartementen en eengezinswoningen ieder voor de helft)
FAQ over de bijkomende kosten bij de verkoop van onroerend goed
Wie betaalt de notaris bij de aankoop van onroerend goed?
In de regel de koper. § 448 lid 2 BGB wijst hem uitdrukkelijk de kosten toe voor het verlijden van de koopovereenkomst, de eigendomsoverdracht en de inschrijving in het kadaster. De notaris wordt meestal gezamenlijk gekozen.
Betaalt de verkoper ook notariskosten?
Ja, maar alleen voor de posten die hij zelf veroorzaakt – vooral de notariële waarmerking van de doorhalingsvergunning voor een bestaande grondschuld. De kosten voor de eigenlijke koopovereenkomst draagt de koper.
Hoe hoog zijn de bijkomende aankoopkosten in totaal?
Afhankelijk van de deelstaat en de betrokkenheid van een makelaar liggen deze tussen ongeveer 5,5 en 12,5 procent van devan de koopprijs. Het leeuwendeel wordt gevormd door de overdrachtsbelasting (3,5 tot 6,5 procent) en de kosten voor de notaris en het kadaster (1,5 tot 2,0 procent) – beide komen voor rekening van de koper.
Kan de verdeling van de kosten in de koopovereenkomst worden gewijzigd?
Ja. De hier beschreven toewijzing is de gebruikelijke regel, geen starre wettelijke bepaling. Koper en verkoper kunnen in de notariële koopovereenkomst afwijkende afspraken maken – bijvoorbeeld dat de verkoper een deel van de bijkomende kosten overneemt. De regels voor de makelaarscourtage volgens § 656c BGB kunnen echter niet ten nadele van de consument worden omzeild.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting, koper of verkoper?
Juridisch zijn beide partijen gezamenlijk belastingplichtig. In de praktijk neemt bijna altijd de koper deze voor zijn rekening, en doorgaans staat dat ook zo in de koopovereenkomst. Pas wanneer de koper niet betaalt, kan de belastingdienst zich tot de verkoper wenden.
Conclusie: duidelijkheid vóór de afspraak bij de notaris
De bijkomende aankoopkosten zijn planbaar als men weet wie welke post draagt. De koper neemt met de overdrachtsbelasting, notaris en het kadaster het grootste deel voor zijn rekening, de verkoper zorgt voor het doorhalen van de grondschuld, een mogelijke boete wegens vervroegde aflossing en het energieprestatiecertificaat, en de makelaarscourtage wordt door beide partijen gedeeld. Wie deze verdeling vroeg kent, gaat goed voorbereid de onderhandelingen in en komt bij de notaris niet voor onaangename verrassingen te staan. De exacte hoogte van elke afzonderlijke post bespreken we in de verdere adviesartikelen binnen dit thema.