Attorno a ogni vendita immobiliare si sostengono, oltre al prezzo d’acquisto, ulteriori costi – dall’imposta sul trasferimento immobiliare alle spese notarili fino alla cancellazione della vecchia ipoteca fondiaria. Chi sostiene ciascuna voce è in parte regolamentato dalla legge, in parte è esclusivamente oggetto di trattativa. Attribuiamo per voi ogni singola voce di costo alla parte acquirente o venditrice, affinché sappiate esattamente cosa vi aspetta prima dell’appuntamento dal notaio.
Cosa sono i costi accessori d’acquisto – e chi li paga?
Per costi accessori d’acquisto si intendono tutti i costi che si sostengono in aggiunta al puro prezzo d’acquisto per trasferire un immobile in modo giuridicamente sicuro. A seconda del Land e del coinvolgimento di un agente immobiliare, ammontano complessivamente a circa il 5,5-12,5 percento del prezzo d’acquisto. La parte maggiore ricade sull’acquirente – ma anche il venditore sostiene una serie di voci proprie.
La ripartizione segue due logiche: alcuni costi sono assegnati per legge a una delle parti, ad esempio ai sensi del § 448 BGB. Altri derivano semplicemente dalla prassi o da quanto acquirente e venditore concordano nel contratto di compravendita. Importante: nel contratto di compravendita la ripartizione può essere regolata diversamente – le seguenti attribuzioni descrivono quindi il caso ordinario abituale.
Questi costi sono generalmente a carico dell’acquirente
L’acquirente sostiene di gran lunga la quota maggiore dei costi accessori. Non è un caso, poiché ciò deriva in parte direttamente dalla legge.
Imposta sul trasferimento immobiliare
L’imposta sul trasferimento immobiliare è la singola voce più consistente. L’aliquota base nazionale ammonta, secondo il § 11 GrEStG, al 3,5 percento del prezzo d’acquisto. Dalla riforma del federalismo del 2006, i Länder possono stabilire aliquote proprie, per cui nel 2026 l’intervallo va dal 3,5 percento al 6,5 percento:
- 3,5 %: Baviera
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Bassa Sassonia, Renania-Palatinato, Sassonia-Anhalt, Turingia
- 5,5 %: Brema (dal 1° luglio 2025), Amburgo, Sassonia
- 6,0 %: Berlino, Assia, Meclemburgo-Pomerania Anteriore
- 6,5 %: Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Saarland, Schleswig-Holstein
Giuridicamente, entrambi i contraenti sono debitori solidali dell’imposta, ma nella pratica quasi senza eccezioni l’imposta sul trasferimento immobiliare viene assunta dall’acquirente. Con un prezzo d’acquisto di 400.000 euro, in Renania Settentrionale-Vestfalia si tratta di 26.000 euro, mentre in Baviera ammonta soltanto a 14.000 euro.
Spese notarili per il contratto di compravendita
Una vendita immobiliare è impossibile senza l’intervento notarile Atto notarile non efficace. I costi notarili sostenuti per il contratto di compravendita e l’accordo di trasferimento della proprietà sono a carico dell’acquirente ai sensi del § 448, comma 2, BGB. La legge stabilisce espressamente: «L’acquirente di un immobile sostiene i costi dell’autenticazione notarile del contratto di compravendita e dell’accordo di trasferimento della proprietà, dell’iscrizione nel registro fondiario e delle dichiarazioni necessarie per tale iscrizione.»
Per notaio e registro fondiario, nel 2026 gli acquirenti dovrebbero calcolare circa l’1,5-2,0 per cento del prezzo di acquisto. Le tariffe sono disciplinate a livello federale dalla Legge sulle spese giudiziarie e notarili e sono aumentate di circa il 6-9 per cento dal 1° giugno 2025 a seguito della legge di modifica delle spese.
Costi del registro fondiario
Sono inoltre a carico dell’acquirente i costi dell’ufficio del registro fondiario: per la prenotazione prioritaria del trasferimento della proprietà, il successivo trasferimento della proprietà e l’iscrizione di una nuova ipoteca fondiaria, qualora l’acquisto sia finanziato. Queste voci sono già comprese nell’1,5-2,0 per cento sopra indicato.
Questi costi sono generalmente a carico del venditore
Il venditore non se ne va a mani vuote: soprattutto se l’immobile è ancora gravato da un finanziamento, si accumulano importi considerevoli.
Cancellazione dell’ipoteca fondiaria
Se nel registro fondiario è ancora iscritta un’ipoteca fondiaria a favore della banca finanziatrice, questa deve essere cancellata prima o contestualmente alla vendita. I costi sono a carico del venditore, poiché è lui a dover garantire un registro fondiario libero da gravami. La banca rilascia gratuitamente il consenso alla cancellazione; per l’autenticazione notarile e l’iscrizione presso l’ufficio del registro fondiario si sostiene complessivamente circa lo 0,2 per cento dell’importo dell’ipoteca fondiaria iscritta. Per un’ipoteca fondiaria di 300.000 euro, si tratta di circa 600 euro.
Indennità per estinzione anticipata
Se un mutuo immobiliare in corso viene rimborsato prima della scadenza del periodo a tasso fisso, la banca richiede generalmente un’indennità per estinzione anticipata. La base giuridica è il § 490, comma 2, BGB: il mutuatario deve risarcire al mutuante «il danno derivante dal recesso anticipato». Vengono compensati soprattutto gli interessi non percepiti. L’importo dipende dalla durata residua e dal livello dei tassi d’interesse e può ammontare a diverse migliaia di euro.
È bene sapere: se il prestito è stato erogato integralmente da più di dieci anni, sussiste un diritto legale speciale di recesso; in tal caso la banca non può richiedere un’indennità per estinzione anticipata.
Attestato di prestazione energetica
L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio in caso di vendita. Ai sensi della legge tedesca sull’energia degli edifici (GEG), il venditore deve presentare l’attestato al più tardi durante la visita e consegnarlo all’acquirente dopo l’acquisto. Il reperimento spetta al venditore e costa, a seconda del tipo di attestato – basato sui consumi o sul fabbisogno – tra circa 50 e diverse centinaia di euro.
Costi di preparazione
Dal lato del venditore si aggiungono spesso spese volontarie che accelerano la vendita: una perizia, fotografie professionali, home staging o annunci a pagamento. Questi costi sono interamente a carico del venditore.
Costi condivisi: la provvigione dell’agenzia
Se viene incaricato un agente immobiliare, in caso di vendita di un appartamento o di una casa unifamiliare a un acquirente privato, di norma acquirente e venditore si dividono la provvigione in parti uguali. § 656c BGB stabilisce che entrambe le parti debbano obbligarsi «nella stessa misura» se l’agente opera per entrambe; gli accordi divergenti sono inefficaci. La provvigione complessiva è generalmente compresa tra il 5 e il 7 percento del prezzo d’acquisto, IVA inclusa – la metà spetta a ciascuna parte. In caso di vendita senza provvigione tramite un motore di ricerca metasearch come TraumImmo, questa voce viene completamente meno.
Panoramica: chi paga cosa?
Per un rapido orientamento, la consueta ripartizione delle voci principali:
- Acquirente: imposta sul trasferimento immobiliare, costi notarili per il contratto di compravendita, costi del registro fondiario (annotazione preliminare, voltura della proprietà, nuova ipoteca fondiaria)
- Venditore: cancellazione della vecchia ipoteca fondiaria, eventuale indennizzo per estinzione anticipata, attestato energetico, costi di preparazione come perizie e annunci
- Condivisi: provvigione dell’agenzia (in caso di acquisti da parte di consumatori di appartamenti e case unifamiliari, in parti uguali)
FAQ sui costi accessori della vendita immobiliare
Chi paga il notaio per l’acquisto di un immobile?
Di norma l’acquirente. Il § 448 comma 2 BGB gli attribuisce espressamente i costi dell’autenticazione del contratto di compravendita, dell’atto di trasferimento e dell’iscrizione nel registro fondiario. Il notaio viene generalmente scelto insieme.
Anche il venditore paga costi notarili?
Sì, ma solo per le voci da lui stesso richieste – soprattutto l’autenticazione notarile dell’autorizzazione alla cancellazione di un’ipoteca fondiaria esistente. I costi del contratto di compravendita vero e proprio sono a carico dell’acquirente.
A quanto ammontano complessivamente i costi accessori d’acquisto?
A seconda del Land e del coinvolgimento di un agente immobiliare, ammontano a circa il 5,5-12,5 percento del del prezzo d’acquisto. La quota maggiore è rappresentata dall’imposta sul trasferimento immobiliare (dal 3,5 al 6,5 per cento) nonché dai costi notarili e di iscrizione nel registro fondiario (dall’1,5 al 2,0 per cento) – entrambi a carico dell’acquirente.
È possibile modificare la ripartizione dei costi nel contratto di compravendita?
Sì. L’attribuzione qui descritta è il caso ordinario consueto, non una legge rigida. Acquirente e venditore possono stipulare accordi diversi nel contratto notarile di compravendita – ad esempio, che il venditore si faccia carico di una parte dei costi accessori. Tuttavia, le regole sulla provvigione dell’agente immobiliare ai sensi del § 656c BGB non possono essere eluse a danno del consumatore.
Chi paga l’imposta sul trasferimento immobiliare, l’acquirente o il venditore?
Dal punto di vista giuridico, entrambe le parti sono debitrici solidali dell’imposta. Nella pratica la paga quasi sempre l’acquirente, e di norma così è stabilito anche nel contratto di compravendita. Solo se l’acquirente non paga, l’ufficio delle imposte può rivolgersi al venditore.
Conclusione: chiarezza prima dell’appuntamento dal notaio
I costi accessori d’acquisto sono pianificabili quando si sa chi sostiene ciascuna voce. L’acquirente si fa carico della parte maggiore con l’imposta sul trasferimento immobiliare, il notaio e il registro fondiario; il venditore provvede alla cancellazione dell’ipoteca, a un’eventuale penale per estinzione anticipata e all’attestato di prestazione energetica, mentre la provvigione dell’agente immobiliare viene suddivisa tra entrambe le parti. Chi conosce per tempo questa ripartizione affronta preparato la trattativa e non vive brutte sorprese dal notaio. Analizziamo l’importo esatto di ogni singola voce nelle guide di approfondimento di questa sezione tematica.