При каждой продаже недвижимости помимо покупной цены возникают дополнительные расходы — от налога на приобретение недвижимости и нотариальных сборов до снятия старой поземельной задолженности. Кто несёт каждый вид расходов, частично регулируется законом, а частично является предметом переговоров. Мы распределяем каждый отдельный пункт расходов между покупателем и продавцом, чтобы до визита к нотариусу вы точно знали, что вас ожидает.
Что такое дополнительные расходы при покупке — и кто их оплачивает?
Дополнительными расходами при покупке называют все затраты, возникающие сверх чистой покупной цены для юридически корректной передачи недвижимости. В зависимости от федеральной земли и участия маклера в совокупности они составляют около 5,5–12,5 процента от покупной цены. Большую часть из них несёт покупатель — однако у продавца также есть ряд собственных расходов.
Распределение основывается на двух принципах: некоторые расходы законодательно закреплены за одной из сторон, например в § 448 BGB. Другие просто следуют из практики или из того, о чём покупатель и продавец договорились в договоре купли-продажи. Важно: в договоре купли-продажи распределение может быть урегулировано иначе — поэтому следующие распределения описывают обычный стандартный случай.
Эти расходы обычно несёт покупатель
Покупатель берёт на себя безусловно большую часть дополнительных расходов. Это не случайность, а отчасти прямое следствие закона.
Налог на приобретение недвижимости
Налог на приобретение недвижимости — крупнейшая отдельная статья расходов. Согласно § 11 GrEStG, базовая ставка по всей Германии составляет 3,5 процента от покупной цены. После реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут устанавливать собственные ставки, поэтому в 2026 году диапазон составляет от 3,5 процента до 6,5 процента:
- 3,5 %: Бавария
- 5,0 %: Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия
- 5,5 %: Бремен (с 1 июля 2025 года), Гамбург, Саксония
- 6,0 %: Берлин, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания
- 6,5 %: Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн
С юридической точки зрения налогоплательщиками совместно являются обе стороны договора, однако на практике налог на приобретение недвижимости почти всегда оплачивает покупатель. При покупной цене 400 000 евро это составляет 26 000 евро в Северном Рейне-Вестфалии, а в Баварии — всего 14 000 евро.
Нотариальные расходы на договор купли-продажи
Продажа недвижимости невозможна без нотариального "Нотариальное удостоверение недействительно. Возникающие при этом нотариальные расходы по договору купли-продажи и передаче права собственности согласно § 448 абз. 2 Гражданского кодекса Германии несёт покупатель. Закон прямо устанавливает: «Покупатель земельного участка несёт расходы на нотариальное удостоверение договора купли-продажи и передачи права собственности, внесение записи в земельную книгу и заявления, необходимые для внесения этой записи.»
В 2026 году покупателям следует рассчитывать примерно на 1,5–2,0 процента покупной цены за услуги нотариуса и внесение записи в земельную книгу. Размеры сборов единообразно регулируются Законом о судебных и нотариальных расходах и с 1 июня 2025 года выросли примерно на 6–9 процентов в связи с изменением законодательства о расходах.
Расходы на земельную книгу
Расходы земельной регистрационной службы также несёт покупатель: за предварительную запись о передаче права собственности, последующую перерегистрацию права собственности и внесение новой записи о земельном обременении, если покупка финансируется заёмными средствами. Эти позиции уже включены в указанные выше 1,5–2,0 процента.
Эти расходы обычно несёт продавец
Продавец также не остаётся ни с чем — особенно если недвижимость всё ещё обременена кредитом, возникают ощутимые суммы.
Удаление записи о земельном обременении
Если в земельной книге всё ещё зарегистрировано земельное обременение в пользу финансирующего банка, его необходимо удалить до продажи или одновременно с ней. Расходы на это несёт продавец, поскольку он обеспечивает земельную книгу без обременений. Банк выдаёт разрешение на удаление записи бесплатно; за нотариальное заверение и внесение записи земельной регистрационной службой взимается в общей сложности около 0,2 процента от зарегистрированной суммы земельного обременения. При обременении в размере 300 000 евро это составляет около 600 евро.
Компенсация за досрочное погашение
Если действующий ипотечный кредит погашается до окончания периода фиксированной процентной ставки, банк обычно требует компенсацию за досрочное погашение. Основанием служит § 490 абз. 2 Гражданского кодекса Германии: заёмщик обязан возместить кредитору «ущерб, возникший у него в результате досрочного расторжения договора». Прежде всего компенсируются неполученные проценты. Размер зависит от оставшегося срока и уровня процентных ставок и может составлять несколько тысяч евро.
Полезно знать: если кредит полностью выплачивается более десяти лет, существует предусмотренное законом право на особое расторжение договора — в таком случае банк не вправе требовать компенсацию за досрочное погашение.
Энергетический сертификат
Энергетический сертификат обязателен при продаже. Согласно Закону об энергетике зданий (GEG) продавец обязан предъявить сертификат не позднее осмотра и передать его покупателю после покупки. Получение сертификата является обязанностью продавца и в зависимости от его вида — сертификата по потреблению или сертификата по расчетным потребностям — стоит от примерно 50 до нескольких сотен евро.
Расходы на подготовку
Кроме того, со стороны продавца часто возникают добровольные расходы, которые ускоряют продажу: оценка стоимости, профессиональные фотографии, хоумстейджинг или платные объявления. Эти расходы полностью несет продавец.
Разделяемые расходы: комиссия маклера
Если привлекается маклер, при продаже квартиры или частного дома частному покупателю покупатель и продавец, как правило, делят комиссию поровну. § 656c BGB предписывает, что обе стороны должны обязаться платить «в одинаковом размере», если маклер действует в интересах обеих сторон; отклоняющиеся соглашения недействительны. Общая комиссия обычно составляет от 5 до 7 процентов от покупной цены, включая НДС, — половина приходится на каждую сторону. При продаже без комиссии через метапоисковую систему, такую как TraumImmo, эта статья расходов полностью исключается.
Обзор: кто за что платит?
Для быстрой ориентации — обычное распределение основных позиций:
- Покупатель: налог на приобретение недвижимости, нотариальные расходы по договору купли-продажи, расходы на внесение записи в земельную книгу (предварительная регистрация, переоформление права собственности, новая поземельная ипотека)
- Продавец: погашение старой поземельной ипотеки, при необходимости компенсация за досрочное погашение, энергетический сертификат, расходы на подготовку, такие как оценка и объявления
- Разделяются: комиссия маклера (при потребительских покупках квартир и частных домов — поровну)
FAQ о сопутствующих расходах при продаже недвижимости
Кто платит нотариусу при покупке недвижимости?
Как правило, покупатель. § 448 абз. 2 BGB прямо возлагает на него расходы по нотариальному удостоверению договора купли-продажи, передаче права собственности и внесению записи в земельную книгу. Нотариуса обычно выбирают совместно.
Оплачивает ли продавец также нотариальные расходы?
Да, но только за позиции, инициированные им самим, — прежде всего за нотариальное заверение разрешения на погашение существующей поземельной ипотеки. Расходы на сам договор купли-продажи несет покупатель.
Каков общий размер сопутствующих расходов при покупке?
В зависимости от федеральной земли и участия маклера они составляют примерно от 5,5 до 12,5 процента от цены покупки. Львиную долю составляют налог на приобретение недвижимости (от 3,5 до 6,5 процента), а также расходы на нотариуса и земельную книгу (от 1,5 до 2,0 процента) — и то и другое оплачивает покупатель.
Можно ли изменить распределение расходов в договоре купли-продажи?
Да. Описанное здесь распределение является обычным правилом, а не жёстким законом. Покупатель и продавец могут заключить в нотариальном договоре иные соглашения — например, что продавец возьмёт на себя часть дополнительных расходов. Однако правила о комиссионном вознаграждении маклера согласно § 656c BGB нельзя обойти в ущерб потребителю.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения обе стороны несут солидарную ответственность за уплату налога. На практике его почти всегда оплачивает покупатель, и именно это обычно указывается в договоре купли-продажи. Только если покупатель не платит, налоговая служба может обратиться к продавцу.
Итог: ясность до визита к нотариусу
Дополнительные расходы при покупке можно спланировать, если знать, кто оплачивает каждую статью. Покупатель берёт на себя большую часть расходов — налог на приобретение недвижимости, нотариуса и земельную книгу; продавец занимается снятием залога, возможной компенсацией за досрочное погашение кредита и энергетическим паспортом, а комиссию маклера делят обе стороны. Зная это распределение заранее, можно подготовиться к переговорам и избежать неприятных сюрпризов у нотариуса. Точный размер каждой отдельной статьи мы рассмотрим в дополнительных руководствах этого тематического раздела.