تترتب على كل عملية بيع عقار، إلى جانب سعر الشراء، تكاليف أخرى – بدءًا من ضريبة نقل ملكية العقار، مرورًا برسوم كاتب العدل، ووصولًا إلى شطب الرهن العقاري القديم. ويُنظَّم تحديد الطرف الذي يتحمل كل بند جزئيًا بموجب القانون، وجزئيًا يكون مسألة تفاوض بحتة. نوضح لكم تبعية كل بند من بنود التكلفة إلى جانب المشتري أو البائع، لكي تعرفوا بدقة قبل موعد كاتب العدل ما الذي ينتظركم.
ما هي التكاليف الإضافية للشراء – ومن يدفعها؟
يُقصد بتكاليف الشراء الإضافية جميع التكاليف التي تنشأ بالإضافة إلى سعر الشراء البحت، من أجل نقل ملكية العقار بصورة قانونية سليمة. وتبلغ مجتمعةً، بحسب الولاية الألمانية ومشاركة الوسيط العقاري، نحو 5,5 إلى 12,5 بالمائة من سعر الشراء. ويتحمل المشتري الجزء الأكبر منها – إلا أن البائع يتحمل أيضًا عددًا من البنود الخاصة به.
يتبع توزيع التكاليف منطقين: فبعض التكاليف يُسند قانونًا إلى أحد الطرفين، مثلًا بموجب § 448 BGB. أما التكاليف الأخرى فتنتج ببساطة عن الممارسة أو عما يتفق عليه المشتري والبائع في عقد الشراء. مهم: يمكن تنظيم توزيع التكاليف بشكل مختلف في عقد الشراء – لذا تصف التوزيعات التالية الحالة المعتادة.
هذه التكاليف يتحملها المشتري عادةً
يتحمل المشتري الحصة الأكبر بفارق واضح من التكاليف الإضافية. وهذا ليس من قبيل الصدفة، بل ينتج جزئيًا مباشرةً عن القانون.
ضريبة نقل ملكية العقار
تُعد ضريبة نقل ملكية العقار أكبر بند منفرد. ويبلغ المعدل الأساسي على مستوى ألمانيا، وفقًا لـ § 11 GrEStG، 3,5 بالمائة من سعر الشراء. ومنذ الإصلاح الفيدرالي عام 2006، يُسمح للولايات بتحديد معدلاتها الخاصة، ولذلك يتراوح النطاق في عام 2026 بين 3,5 بالمائة و6,5 بالمائة:
- 3,5 %: بافاريا
- 5,0 %: بادن-فورتمبيرغ، ساكسونيا السفلى، راينلاند-بفالتس، ساكسونيا-أنهالت، تورينغن
- 5,5 %: بريمن (منذ 1 يوليو 2025)، هامبورغ، ساكسونيا
- 6,0 %: برلين، هيسن، مكلنبورغ-فوربومرن
- 6,5 %: براندنبورغ، شمال الراين-وستفاليا، سارلاند، شليسفيغ-هولشتاين
يُعد طرفا العقد، من الناحية القانونية، مدينين بالضريبة معًا، إلا أن المشتري يتولى عمليًا، دون استثناء تقريبًا، دفع ضريبة نقل ملكية العقار. فعند سعر شراء قدره 400.000 يورو، تبلغ الضريبة في شمال الراين-وستفاليا 26.000 يورو، بينما لا تتجاوز في بافاريا 14.000 يورو.
أتعاب كاتب العدل لعقد الشراء
لا يمكن بيع عقار دون توثيق عدليالتوثيق غير ساري المفعول. يتحمل المشتري، وفقًا لـ § 448 الفقرة 2 من القانون المدني الألماني، تكاليف الكاتب بالعدل الناشئة عن عقد الشراء ونقل الملكية. وينص القانون صراحةً على ما يلي: «يتحمل مشتري العقار تكاليف توثيق عقد الشراء ونقل الملكية، وتسجيله في السجل العقاري، والإقرارات اللازمة للتسجيل.»
بالنسبة إلى الكاتب بالعدل والسجل العقاري معًا، ينبغي للمشترين في عام 2026 أن يحسبوا نحو 1.5 إلى 2.0 بالمائة من سعر الشراء. وتُنظَّم الرسوم على مستوى ألمانيا بموجب قانون تكاليف المحاكم والموثقين، وقد ارتفعت في 1 يونيو 2025 بنحو 6 إلى 9 بالمائة بموجب قانون تعديل التكاليف.
تكاليف السجل العقاري
يتحمل المشتري أيضًا تكاليف مكتب السجل العقاري: بشأن قيد أولوية نقل الملكية، ونقل الملكية اللاحق، وتسجيل رهن عقاري جديد إذا تم تمويل الشراء. وهذه البنود مشمولة بالفعل في نسبة 1.5 إلى 2.0 بالمائة المذكورة أعلاه.
هذه التكاليف يتحملها عادةً البائع
لا يخرج البائع خالي الوفاض – ولا سيما إذا كان العقار لا يزال مثقلًا بقرض، إذ تتجمع مبالغ ملحوظة.
شطب الرهن العقاري
إذا كان لا يزال هناك رهن عقاري مسجل في السجل العقاري لصالح البنك المموِّل، فيجب شطبه قبل البيع أو بالتزامنه معه. ويتحمل البائع تكاليف ذلك، لأنه يضمن أن يكون السجل العقاري خاليًا من الأعباء. ويصدر البنك موافقة الشطب مجانًا؛ أما التوثيق لدى الكاتب بالعدل والتسجيل لدى مكتب السجل العقاري فتبلغ تكلفتهما معًا نحو 0.2 بالمائة من مبلغ الرهن العقاري المسجل. وفي حالة رهن عقاري قدره 300,000 يورو، تبلغ التكلفة نحو 600 يورو.
تعويض السداد المبكر
إذا تم سداد قرض عقاري قائم قبل انتهاء فترة تثبيت الفائدة، يطالب البنك عادةً بتعويض عن السداد المبكر. والأساس القانوني لذلك هو § 490 الفقرة 2 من القانون المدني الألماني: إذ يتعين على المقترض أن «يعوض المُقرِض عن الضرر الذي لحق به نتيجة الإنهاء المبكر». ويُعوَّض أساسًا عن الفوائد الفائتة. ويعتمد المبلغ على المدة المتبقية ومستوى الفائدة، وقد يصل إلى عدة آلاف من اليورو.
من المفيد معرفته: إذا مضى على صرف القرض بالكامل أكثر من عشر سنوات، ينشأ حق قانوني خاص في الإنهاء – وعندئذ لا يجوز للبنك المطالبة بتعويض عن السداد المبكر.
شهادة الطاقة
شهادة الطاقة إلزامية عند البيع. بموجب قانون طاقة المباني (GEG)، يجب على البائع تقديم شهادة الطاقة على أبعد تقدير عند المعاينة وتسليمها إلى المشتري بعد الشراء. ويتولى البائع الحصول عليها، وتبلغ تكلفتها، بحسب نوع الشهادة – شهادة الاستهلاك أو شهادة الاحتياج – نحو 50 يورو إلى عدة مئات من اليورو.
تكاليف التحضير
يُضاف إلى ذلك غالبًا من جانب البائع نفقات اختيارية تُسرّع عملية البيع: تقييم للقيمة، وصور احترافية، وتجهيز المنزل للعرض أو إعلانات مدفوعة. ويتحمل البائع هذه التكاليف وحده.
التكاليف المشتركة: عمولة الوسيط العقاري
عند الاستعانة بوسيط عقاري، يتقاسم المشتري والبائع عادةً العمولة مناصفةً عند بيع شقة أو منزل عائلي مستقل إلى مشترٍ خاص. وتنص المادة 656c من القانون المدني الألماني على وجوب التزام الطرفين «بالقدر نفسه» إذا كان الوسيط يعمل لصالح الطرفين؛ وتكون الاتفاقات المخالفة غير نافذة. وتبلغ العمولة الإجمالية عادةً بين 5 و7 بالمئة من سعر الشراء شاملًا ضريبة القيمة المضافة – ويتحمل كل طرف نصفها. أما عند البيع دون عمولة عبر محرك بحث تجميعي مثل TraumImmo، فيسقط هذا البند بالكامل.
نظرة عامة: من يدفع ماذا؟
للاطلاع السريع، فيما يلي التوزيع المعتاد لأهم البنود:
- المشتري: ضريبة نقل ملكية العقار، تكاليف كاتب العدل لعقد الشراء، تكاليف السجل العقاري (القيد الاحتياطي، نقل الملكية، تسجيل حق عيني جديد لضمان الدين)
- البائع: شطب حق الدين العقاري القديم، وعند الاقتضاء تعويض السداد المبكر، وشهادة الطاقة، وتكاليف التحضير مثل التقييم والإعلانات
- مشترك: عمولة الوسيط العقاري (في مشتريات المستهلكين للشقق والمنازل العائلية المستقلة، مناصفةً)
الأسئلة الشائعة حول التكاليف الإضافية عند بيع العقار
من يدفع أتعاب كاتب العدل عند شراء العقار؟
عادةً المشتري. فالمادة 448 الفقرة 2 من القانون المدني الألماني تحمله صراحةً تكاليف توثيق عقد الشراء، ونقل الملكية، والقيد في السجل العقاري. وعادةً ما يختار الطرفان كاتب العدل معًا.
هل يدفع البائع أيضًا أتعاب كاتب العدل؟
نعم، ولكن فقط عن البنود التي يطلبها بنفسه – ولا سيما التصديق التوثيقي على موافقة شطب حق دين عقاري قائم. أما تكاليف عقد الشراء الفعلي فيتحملها المشتري.
ما إجمالي تكاليف الشراء الإضافية؟
بحسب الولاية الألمانية ومشاركة الوسيط العقاري، تتراوح بين نحو 5.5 و12.5 بالمئة منمن سعر الشراء. وتشكل ضريبة نقل ملكية العقار (من 3,5 إلى 6,5 بالمئة) وكذلك تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري (من 1,5 إلى 2,0 بالمئة) الجزء الأكبر – ويتحملها المشتري.
هل يمكن تغيير توزيع التكاليف في عقد الشراء؟
نعم. التوزيع الموضح هنا هو الحالة الاعتيادية المتبعة، وليس قانونًا جامدًا. يمكن للمشتري والبائع إبرام اتفاقيات مغايرة في عقد الشراء الموثق – مثل أن يتحمل البائع جزءًا من التكاليف الإضافية. غير أنه لا يمكن التحايل على قواعد عمولة الوسيط وفقًا للمادة § 656c من القانون المدني الألماني BGB على حساب المستهلك.
من يدفع ضريبة نقل ملكية العقار، المشتري أم البائع؟
من الناحية القانونية، يتوجب على الطرفين سداد الضريبة بالتضامن. لكن المشتري يتولى سدادها تقريبًا دائمًا في الواقع، وهذا ما يُنص عليه عادةً أيضًا في عقد الشراء. ولا يجوز لمصلحة الضرائب التوجه إلى البائع إلا إذا لم يدفع المشتري.
الخلاصة: الوضوح قبل موعد كاتب العدل
يمكن التخطيط للتكاليف الإضافية للشراء إذا كان من المعروف من يتحمل كل بند. يتحمل المشتري الجزء الأكبر من خلال ضريبة نقل ملكية العقار وكاتب العدل والسجل العقاري، بينما يتولى البائع شطب الدين العقاري، وتعويض السداد المبكر المحتمل، وشهادة الطاقة، ويتقاسم الطرفان عمولة الوسيط. ومن يعرف هذا التوزيع مبكرًا يدخل المفاوضات مستعدًا ولا يواجه مفاجآت غير سارة لدى كاتب العدل. ونوضح القيمة الدقيقة لكل بند في الأدلة الإرشادية المتقدمة ضمن هذا الموضوع.