Rund um jeden Immobilienverkauf fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an – von der Grunderwerbsteuer über die Notargebühren bis zur Löschung der alten Grundschuld. Wer welche Position trägt, ist teils gesetzlich geregelt, teils reine Verhandlungssache. Wir ordnen für Sie jeden einzelnen Kostenpunkt der Käufer- oder der Verkäuferseite zu, damit Sie vor dem Notartermin genau wissen, was auf Sie zukommt.
Was sind Kaufnebenkosten – und wer zahlt sie?
Als Kaufnebenkosten bezeichnet man alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen, um eine Immobilie rechtssicher zu übertragen. Sie erreichen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zusammen rund 5,5 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises. Der größte Teil davon entfällt auf den Käufer – doch auch der Verkäufer trägt eine Reihe eigener Positionen.
Die Verteilung folgt zwei Logiken: Einige Kosten sind gesetzlich einer Seite zugewiesen, etwa über § 448 BGB. Andere ergeben sich schlicht aus der Praxis oder aus dem, was Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren. Wichtig: Im Kaufvertrag kann die Verteilung abweichend geregelt werden – die folgenden Zuordnungen beschreiben also den üblichen Regelfall.
Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer
Der Käufer schultert den mit Abstand größten Anteil der Nebenkosten. Das ist kein Zufall, sondern ergibt sich zum Teil direkt aus dem Gesetz.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten. Der bundesweite Basissatz beträgt laut § 11 GrEStG 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder eigene Sätze festlegen, sodass die Spanne 2026 von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent reicht:
- 3,5 %: Bayern
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Bremen (seit 1. Juli 2025), Hamburg, Sachsen
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Steuerschuldner sind rechtlich beide Vertragsparteien gemeinsam, in der Praxis übernimmt jedoch nahezu ausnahmslos der Käufer die Grunderwerbsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das in Nordrhein-Westfalen 26.000 Euro, in Bayern hingegen nur 14.000 Euro.
Notarkosten für den Kaufvertrag
Ein Immobilienverkauf ist ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam. Die dabei anfallenden Notarkosten für den Kaufvertrag und die Auflassung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer. Das Gesetz formuliert ausdrücklich: „Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen."
Für Notar und Grundbuch zusammen sollten Käufer 2026 mit rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Gebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und zum 1. Juni 2025 durch das Kostenrechtsänderungsgesetz um etwa 6 bis 9 Prozent gestiegen.
Grundbuchkosten
Ebenfalls Sache des Käufers sind die Kosten des Grundbuchamts: für die Auflassungsvormerkung, die spätere Eigentumsumschreibung und die Eintragung einer neuen Grundschuld, wenn der Kauf finanziert wird. Diese Positionen sind in den oben genannten 1,5 bis 2,0 Prozent bereits enthalten.
Diese Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer
Der Verkäufer geht nicht leer aus – gerade wenn die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist, kommen spürbare Beträge zusammen.
Löschung der Grundschuld
Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld der finanzierenden Bank eingetragen, muss diese vor oder mit dem Verkauf gelöscht werden. Die Kosten dafür trägt der Verkäufer, denn er sorgt für ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschungsbewilligung stellt die Bank kostenfrei aus; für die notarielle Beglaubigung und die Eintragung beim Grundbuchamt fallen zusammen rund 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme an. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro sind das etwa 600 Euro.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wird ein laufender Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Grundlage ist § 490 Abs. 2 BGB: Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber „denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht". Ausgeglichen werden vor allem die entgangenen Zinsen. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit und dem Zinsniveau ab und kann mehrere tausend Euro betragen.
Gut zu wissen: Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht – dann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Energieausweis
Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss der Verkäufer den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Käufer nach dem Kauf übergeben. Die Beschaffung liegt beim Verkäufer und kostet je nach Ausweisart – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – zwischen rund 50 und mehreren hundert Euro.
Vorbereitungskosten
Hinzu kommen auf Verkäuferseite oft freiwillige Ausgaben, die den Verkauf beschleunigen: ein Wertgutachten, professionelle Fotos, Home Staging oder kostenpflichtige Inserate. Diese Kosten trägt allein der Verkäufer.
Geteilte Kosten: die Maklerprovision
Wird ein Makler eingeschaltet, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer in der Regel je zur Hälfte. § 656c BGB schreibt vor, dass sich beide Parteien „in gleicher Höhe" verpflichten müssen, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Die Gesamtcourtage liegt üblicherweise zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – die Hälfte davon entfällt auf jede Seite. Beim provisionsfreien Verkauf über eine Metasuchmaschine wie TraumImmo entfällt dieser Posten ganz.
Übersicht: Wer zahlt was?
Zur schnellen Orientierung die übliche Zuordnung der wichtigsten Positionen:
- Käufer: Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchkosten (Vormerkung, Eigentumsumschreibung, neue Grundschuld)
- Verkäufer: Löschung der alten Grundschuld, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, Energieausweis, Vorbereitungskosten wie Gutachten und Inserate
- Geteilt: Maklerprovision (bei Verbraucherkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern je zur Hälfte)
FAQ zu den Nebenkosten beim Immobilienverkauf
Wer zahlt den Notar beim Immobilienkauf?
In aller Regel der Käufer. § 448 Abs. 2 BGB weist ihm die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Grundbucheintragung ausdrücklich zu. Ausgesucht wird der Notar meist gemeinsam.
Zahlt der Verkäufer auch Notarkosten?
Ja, aber nur für die Positionen, die er selbst veranlasst – vor allem die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung für eine bestehende Grundschuld. Die Kosten für den eigentlichen Kaufvertrag trägt der Käufer.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen sie zwischen rund 5,5 und 12,5 Prozent des Kaufpreises. Den Löwenanteil machen die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent) sowie Notar- und Grundbuchkosten (1,5 bis 2,0 Prozent) aus – beide trägt der Käufer.
Kann man die Kostenverteilung im Kaufvertrag ändern?
Ja. Die hier beschriebene Zuordnung ist der übliche Regelfall, kein starres Gesetz. Käufer und Verkäufer können im notariellen Kaufvertrag abweichende Vereinbarungen treffen – etwa, dass der Verkäufer einen Teil der Nebenkosten übernimmt. Die Regeln zur Maklerprovision nach § 656c BGB lassen sich jedoch nicht zulasten des Verbrauchers aushebeln.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich schulden beide Parteien die Steuer gemeinsam. In der Praxis übernimmt sie fast immer der Käufer, und so steht es üblicherweise auch im Kaufvertrag. Erst wenn der Käufer nicht zahlt, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer wenden.
Fazit: Klarheit vor dem Notartermin
Die Kaufnebenkosten sind planbar, wenn man weiß, wer welche Position trägt. Der Käufer schultert mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch den größten Teil, der Verkäufer kümmert sich um die Löschung der Grundschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und den Energieausweis, und die Maklerprovision teilen sich beide Seiten. Wer diese Zuordnung früh kennt, geht vorbereitet in die Verhandlung und erlebt beim Notar keine bösen Überraschungen. Die genaue Höhe jedes einzelnen Postens beleuchten wir in den weiterführenden Ratgebern dieses Themenbereichs.