En torno a toda venta inmobiliaria surgen, además del precio de compra, otros costes: desde el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y los honorarios notariales hasta la cancelación de la antigua carga inmobiliaria. Quién asume cada concepto está regulado en parte por ley y, en parte, es objeto de negociación. Le asignamos cada partida individual a la parte compradora o vendedora, para que sepa exactamente qué le espera antes de la cita con el notario.
¿Qué son los gastos accesorios de la compra y quién los paga?
Se denominan gastos accesorios de la compra todos los costes que se generan adicionalmente al precio de compra puro para transmitir una propiedad con seguridad jurídica. Según el estado federado y la participación de una agencia inmobiliaria, en conjunto alcanzan aproximadamente entre el 5,5 y el 12,5 por ciento del precio de compra. La mayor parte corresponde al comprador, aunque el vendedor también asume una serie de conceptos propios.
La distribución sigue dos lógicas: algunos costes están asignados legalmente a una de las partes, por ejemplo mediante el § 448 del BGB. Otros se derivan simplemente de la práctica o de lo que comprador y vendedor acuerden en el contrato de compraventa. Importante: en el contrato de compraventa puede regularse una distribución distinta; las siguientes asignaciones describen, por tanto, el caso habitual.
Estos costes los asume habitualmente el comprador
El comprador soporta, con diferencia, la mayor parte de los gastos accesorios. No es casualidad, sino que se deriva en parte directamente de la ley.
Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es la partida individual más elevada. El tipo básico nacional es, según el § 11 de la GrEStG, del 3,5 por ciento del precio de compra. Desde la reforma del federalismo de 2006, los estados federados pueden fijar sus propios tipos, por lo que el rango en 2026 va del 3,5 por ciento al 6,5 por ciento:
- 3,5 %: Baviera
- 5,0 %: Baden-Wurtemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia
- 5,5 %: Bremen (desde el 1 de julio de 2025), Hamburgo, Sajonia
- 6,0 %: Berlín, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental
- 6,5 %: Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein
Legalmente, ambas partes contratantes son conjuntamente deudoras del impuesto, pero en la práctica el comprador asume el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias casi sin excepción. Con un precio de compra de 400.000 euros, en Renania del Norte-Westfalia son 26.000 euros, mientras que en Baviera son solo 14.000 euros.
Honorarios notariales del contrato de compraventa
Una venta inmobiliaria no es posible sin la intervención notarialLa escrituración notarial no es efectiva. Los gastos notariales derivados del contrato de compraventa y de la transmisión de la propiedad corresponden al comprador conforme al § 448 apdo. 2 del BGB. La ley lo formula expresamente: «El comprador de un inmueble asume los gastos de la escrituración del contrato de compraventa y de la transmisión de la propiedad, de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de las declaraciones necesarias para dicha inscripción».
Para notaría y Registro de la Propiedad en conjunto, los compradores deberían calcular en 2026 aproximadamente entre el 1,5 y el 2,0 por ciento del precio de compra. Las tasas están reguladas de manera uniforme en todo el país por la Ley de Costas Judiciales y Notariales y aumentaron aproximadamente entre un 6 y un 9 por ciento el 1 de junio de 2025 debido a la Ley de Modificación de las Costas.
Gastos del Registro de la Propiedad
También corresponden al comprador los gastos de la oficina del Registro de la Propiedad: la anotación preventiva de la transmisión, la posterior inscripción del cambio de titularidad y la inscripción de una nueva carga inmobiliaria cuando la compra se financia. Estas partidas ya están incluidas en el 1,5 al 2,0 por ciento mencionado anteriormente.
Estos gastos los asume habitualmente el vendedor
El vendedor no se queda sin gastos; especialmente si el inmueble aún está gravado con un crédito, se acumulan importes considerables.
Cancelación de la carga inmobiliaria
Si en el Registro de la Propiedad aún figura una carga inmobiliaria del banco financiador, debe cancelarse antes de la venta o al mismo tiempo que esta. Los gastos los asume el vendedor, ya que debe garantizar un Registro de la Propiedad libre de cargas. El banco emite gratuitamente la autorización de cancelación; por la legitimación notarial y la inscripción en la oficina del Registro de la Propiedad se generan conjuntamente aproximadamente el 0,2 por ciento del importe de la carga inmobiliaria inscrita. Para una carga inmobiliaria de 300.000 euros, son unos 600 euros.
Indemnización por amortización anticipada
Si un crédito inmobiliario vigente se reembolsa antes de que finalice el período de interés fijo, el banco suele exigir una indemnización por amortización anticipada. La base es el § 490 apdo. 2 del BGB: El prestatario debe indemnizar al prestamista «por los daños que este sufra como consecuencia de la rescisión anticipada». Se compensan principalmente los intereses dejados de percibir. El importe depende del plazo restante y del nivel de los tipos de interés, y puede ascender a varios miles de euros.
Conviene saberlo: si el préstamo se desembolsó íntegramente hace más de diez años, existe un derecho legal especial de rescisión; en ese caso, el banco no puede exigir una indemnización por amortización anticipada.
Certificado energético
El certificado energético es obligatorio al vender. Conforme a la Ley alemana de energía de los edificios (GEG), el vendedor debe presentar el certificado a más tardar durante la visita y entregárselo al comprador después de la compra. La obtención corresponde al vendedor y cuesta, según el tipo de certificado —de consumo o de demanda—, entre aproximadamente 50 y varios cientos de euros.
Gastos de preparación
Además, por parte del vendedor suelen generarse gastos voluntarios que aceleran la venta: una tasación, fotografías profesionales, Home Staging o anuncios de pago. Estos costes corren exclusivamente a cargo del vendedor.
Costes compartidos: la comisión de agencia
Si interviene una agencia inmobiliaria, el comprador y el vendedor suelen repartirse por mitades la comisión en la venta de una vivienda o una casa unifamiliar a un comprador particular. El § 656c del BGB establece que ambas partes deben obligarse «en la misma cuantía» cuando la agencia actúa para ambas; los acuerdos divergentes no son válidos. La comisión total suele situarse entre el 5 y el 7 por ciento del precio de compra, incluido el IVA; la mitad corresponde a cada parte. En una venta sin comisión a través de un metabuscador como TraumImmo, este concepto desaparece por completo.
Resumen: ¿quién paga qué?
Para una orientación rápida, esta es la distribución habitual de las partidas principales:
- Comprador: impuesto sobre transmisiones patrimoniales, gastos notariales del contrato de compraventa, gastos del registro de la propiedad (anotación preventiva, inscripción del cambio de titularidad, nueva carga inmobiliaria)
- Vendedor: cancelación de la carga inmobiliaria anterior, en su caso, indemnización por amortización anticipada, certificado energético, gastos de preparación como tasaciones y anuncios
- Compartidos: comisión de agencia (en compras por consumidores de viviendas y casas unifamiliares, a partes iguales)
Preguntas frecuentes sobre los gastos adicionales en la venta de inmuebles
¿Quién paga al notario en la compra de un inmueble?
Por regla general, el comprador. El § 448, apartado 2, del BGB le atribuye expresamente los gastos de la formalización notarial del contrato de compraventa, de la transmisión de la propiedad y de la inscripción en el registro de la propiedad. Por lo general, el notario se elige conjuntamente.
¿El vendedor también paga gastos notariales?
Sí, pero solo por las partidas que él mismo solicita, sobre todo la certificación notarial de la autorización de cancelación de una carga inmobiliaria existente. Los gastos del contrato de compraventa propiamente dicho los paga el comprador.
¿A cuánto ascienden en total los gastos adicionales de la compra?
Según el estado federado y la intervención de una agencia, se sitúan entre aproximadamente el 5,5 y el 12,5 por ciento del del precio de compra. La mayor parte corresponde al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (del 3,5 al 6,5 por ciento), así como a los gastos notariales y del registro de la propiedad (del 1,5 al 2,0 por ciento); ambos corren a cargo del comprador.
¿Se puede modificar la distribución de los costes en el contrato de compraventa?
Sí. La asignación descrita aquí es la práctica habitual, no una ley rígida. El comprador y el vendedor pueden acordar disposiciones diferentes en el contrato de compraventa notarial, por ejemplo, que el vendedor asuma una parte de los gastos adicionales. Sin embargo, las normas sobre la comisión de intermediación del § 656c del BGB no pueden eludirse en perjuicio del consumidor.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, el comprador o el vendedor?
Legalmente, ambas partes deben pagar conjuntamente el impuesto. En la práctica, casi siempre lo asume el comprador, y así suele constar también en el contrato de compraventa. Solo si el comprador no paga, la administración tributaria puede reclamar al vendedor.
Conclusión: claridad antes de la cita con el notario
Los gastos adicionales de la compraventa se pueden planificar si se sabe quién asume cada partida. El comprador soporta la mayor parte con el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, el notario y el registro de la propiedad; el vendedor se encarga de la cancelación de la carga inmobiliaria, de una posible indemnización por amortización anticipada y del certificado energético, y ambas partes se reparten la comisión de intermediación. Quien conoce pronto esta distribución afronta la negociación preparado y no se lleva sorpresas desagradables ante el notario. Analizamos el importe exacto de cada partida en las guías adicionales de esta sección temática.