Her gayrimenkul satışında satış bedeline ek olarak, gayrimenkul devir vergisinden noter ücretlerine ve eski ipoteğin silinmesine kadar çeşitli masraflar ortaya çıkar. Hangi kalemin kim tarafından karşılanacağı kısmen kanunla düzenlenmiş, kısmen de tamamen müzakereye bırakılmıştır. Noter randevusundan önce sizi neyin beklediğini tam olarak bilmeniz için her bir masraf kalemini alıcı veya satıcı tarafına göre sınıflandırıyoruz.
Satın alma ek masrafları nedir – ve kim öder?
Satın alma ek masrafları, bir gayrimenkulün hukuken güvenli biçimde devredilmesi için saf satış bedeline ek olarak ortaya çıkan tüm masrafları ifade eder. Bunların toplamı, eyalete ve emlakçı katılımına bağlı olarak satış bedelinin yaklaşık %5,5 ila %12,5'ine ulaşır. Bunun en büyük kısmını alıcı üstlenir – ancak satıcının da üstlendiği bir dizi masraf kalemi vardır.
Masrafların dağılımı iki mantığı izler: Bazı masraflar, örneğin § 448 BGB uyarınca, kanunen bir tarafa atanmıştır. Diğerleri ise basitçe uygulamadan veya alıcı ile satıcının satış sözleşmesinde kararlaştırdığı hususlardan kaynaklanır. Önemli: Satış sözleşmesinde masrafların dağılımı farklı şekilde düzenlenebilir – dolayısıyla aşağıdaki sınıflandırmalar genel teamülü açıklamaktadır.
Bu masrafları genellikle alıcı üstlenir
Ek masrafların açık ara en büyük kısmını alıcı üstlenir. Bu tesadüf değildir; kısmen doğrudan kanundan kaynaklanır.
Gayrimenkul devir vergisi
Gayrimenkul devir vergisi en büyük tek masraf kalemidir. § 11 GrEStG uyarınca ülke genelindeki temel oran satış bedelinin %3,5'idir. 2006'daki federalizm reformundan bu yana eyaletler kendi oranlarını belirleyebilmektedir; bu nedenle 2026'da oranlar %3,5 ile %6,5 arasında değişmektedir:
- %3,5: Bavyera
- %5,0: Baden-Württemberg, Aşağı Saksonya, Rheinland-Pfalz, Saksonya-Anhalt, Thüringen
- %5,5: Bremen (1 Temmuz 2025'ten beri), Hamburg, Saksonya
- %6,0: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- %6,5: Brandenburg, Kuzey Ren-Vestfalya, Saarland, Schleswig-Holstein
Vergi borçluları hukuken her iki sözleşme tarafıdır; ancak uygulamada gayrimenkul devir vergisini neredeyse istisnasız olarak alıcı üstlenir. 400.000 avroluk bir satış bedelinde bu tutar Kuzey Ren-Vestfalya'da 26.000 avro, Bavyera'da ise yalnızca 14.000 avrodur.
Satış sözleşmesi için noter masrafları
Noter tasdiki olmadan bir gayrimenkul satışı mümkün değildir.Belgelendirme geçerli değildir. Bu kapsamda ortaya çıkan satış sözleşmesi ve mülkiyetin devrine ilişkin noter masrafları, § 448 Fıkra 2 BGB uyarınca alıcı tarafından karşılanır. Kanun açıkça şöyle düzenlemektedir: „Bir taşınmazın alıcısı, satış sözleşmesinin ve mülkiyet devrinin noter tarafından düzenlenmesine, tapu siciline tescile ve tescil için gerekli beyanlara ilişkin masrafları karşılar."
Noter ve tapu sicili için alıcılar 2026 yılında satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2,0'si kadar bir tutar hesaplamalıdır. Ücretler, Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu'nda ülke genelinde aynı şekilde düzenlenmiş olup 1 Haziran 2025 tarihinde Masraf Hukukunda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yaklaşık yüzde 6 ila 9 oranında artmıştır.
Tapu sicili masrafları
Tapu sicil dairesine ilişkin masraflar da alıcıya aittir: mülkiyet devri ön şerhi, daha sonra mülkiyetin devri ve satın alma finanse ediliyorsa yeni bir taşınmaz rehni tescili. Bu kalemler, yukarıda belirtilen yüzde 1,5 ila 2,0'lik orana zaten dahildir.
Olağan olarak satıcının karşıladığı masraflar
Satıcı da masrafsız kalmaz – özellikle taşınmaz hâlâ bir krediyle yükümlüyse, önemli tutarlar ortaya çıkar.
Taşınmaz rehninin kaldırılması
Tapu sicilinde hâlen finansman sağlayan bankaya ait bir taşınmaz rehni kayıtlıysa, bu rehin satıştan önce veya satışla birlikte kaldırılmalıdır. Bunun masraflarını satıcı karşılar; çünkü tapu sicilinin takyidatlardan arındırılmasını sağlar. Rehnin kaldırılmasına ilişkin izin banka tarafından ücretsiz düzenlenir; noter tasdiki ve tapu sicil dairesindeki tescil için toplamda kayıtlı taşınmaz rehni tutarının yaklaşık yüzde 0,2'si oranında masraf çıkar. 300.000 avroluk bir taşınmaz rehni için bu yaklaşık 600 avrodur.
Erken ödeme tazminatı
Devam eden bir gayrimenkul kredisi faiz sabitleme süresi sona ermeden geri ödenirse, banka kural olarak erken ödeme tazminatı talep eder. Bunun dayanağı § 490 Fıkra 2 BGB'dir: Borçlu, alacaklıya „erken fesih nedeniyle meydana gelen zararı" tazmin etmek zorundadır. Özellikle kaybedilen faizler telafi edilir. Tutar, kalan vadeye ve faiz seviyesine bağlıdır ve birkaç bin avro olabilir.
Bilmekte fayda var: Kredi on yıldan uzun süredir tamamen ödenmiş durumdaysa, kanuni özel fesih hakkı bulunur – bu durumda banka erken ödeme tazminatı talep edemez.
Enerji kimlik belgesi
Enerji kimlik belgesi satış sırasında zorunludur. Bina Enerji Yasası’na (GEG) göre satıcı, belgeyi en geç yer gösterimi sırasında sunmalı ve satın alma sonrasında alıcıya teslim etmelidir. Belgenin temini satıcıya aittir ve belge türüne – tüketim belgesi veya ihtiyaç belgesi – bağlı olarak yaklaşık 50 ila birkaç yüz avro arasında maliyet oluşturur.
Hazırlık masrafları
Buna ek olarak satıcı tarafında, satışı hızlandıran ve çoğu zaman isteğe bağlı olan harcamalar da ortaya çıkar: değerleme raporu, profesyonel fotoğraflar, ev dekorasyonu veya ücretli ilanlar. Bu masrafları yalnızca satıcı karşılar.
Paylaşılan masraflar: emlak komisyonu
Bir emlakçı görevlendirilirse, bir dairenin veya müstakil evin özel bir alıcıya satışında alıcı ve satıcı, kural olarak komisyonu yarı yarıya paylaşır. BGB § 656c, emlakçı her iki taraf için de çalışıyorsa her iki tarafın “aynı miktarda” yükümlülük üstlenmesini zorunlu kılar; farklı anlaşmalar geçersizdir. Toplam komisyon genellikle KDV dahil satış bedelinin yüzde 5 ila 7’si arasındadır – bunun yarısı her bir tarafa düşer. TraumImmo gibi bir meta arama motoru üzerinden komisyonsuz satışta bu kalem tamamen ortadan kalkar.
Genel bakış: Kim neyi öder?
En önemli kalemlerin olağan dağılımını hızlıca görmek için:
- Alıcı: gayrimenkul edinim vergisi, satış sözleşmesi için noter masrafları, tapu sicili masrafları (önalım şerhi, mülkiyet devri, yeni taşınmaz rehni)
- Satıcı: eski taşınmaz rehninin silinmesi, gerekiyorsa erken ödeme tazminatı, enerji belgesi, rapor ve ilanlar gibi hazırlık masrafları
- Paylaşılan: emlak komisyonu (daire ve müstakil evlerin tüketici satışlarında yarı yarıya)
Gayrimenkul satışındaki ek masraflar hakkında SSS
Gayrimenkul alımında noteri kim öder?
Kural olarak alıcı. BGB § 448, satış sözleşmesinin düzenlenmesi, mülkiyet devri ve tapu siciline tescil masraflarını açıkça alıcıya yükler. Noter genellikle birlikte seçilir.
Satıcı da noter masraflarını öder mi?
Evet, ancak yalnızca kendisinin talep ettiği işlemlere ilişkin kalemleri – özellikle mevcut bir taşınmaz rehni için iptal izninin noter tarafından tasdik edilmesini – öder. Asıl satış sözleşmesine ilişkin masrafları alıcı karşılar.
Satın alma yan masrafları toplamda ne kadar tutar?
Eyalete ve emlakçı katılımına bağlı olarak, yaklaşık yüzde 5,5 ile 12,5 arasında değişirSatın alma bedelinin. En büyük payı gayrimenkul devir vergisi (%3,5 ila %6,5) ile noter ve tapu sicil masrafları (%1,5 ila %2,0) oluşturur – her ikisini de alıcı karşılar.
Masraf dağılımı satış sözleşmesinde değiştirilebilir mi?
Evet. Burada açıklanan dağılım, katı bir yasal düzenleme değil, olağan uygulamadır. Alıcı ve satıcı noter huzurunda düzenlenen satış sözleşmesinde farklı anlaşmalar yapabilir – örneğin yan masrafların bir kısmını satıcının üstlenmesi kararlaştırılabilir. Ancak BGB § 656c uyarınca emlak komisyonuna ilişkin kurallar tüketicinin aleyhine değiştirilemez.
Gayrimenkul devir vergisini alıcı mı, satıcı mı öder?
Hukuken her iki taraf da vergiden müştereken sorumludur. Uygulamada vergiyi neredeyse her zaman alıcı üstlenir ve satış sözleşmesinde de genellikle böyle belirtilir. Ancak alıcı ödeme yapmazsa vergi dairesi satıcıya başvurabilir.
Sonuç: Noter randevusundan önce netlik
Kimin hangi kalemi üstlendiği bilindiğinde satın alma yan masrafları planlanabilir. Alıcı, gayrimenkul devir vergisi, noter ve tapu sicili masraflarıyla en büyük kısmı üstlenir; satıcı ipoteğin fekki, olası erken ödeme tazminatı ve enerji kimlik belgesiyle ilgilenir; emlak komisyonunu ise her iki taraf paylaşır. Bu dağılımı erkenden bilen kişi görüşmeye hazırlıklı gider ve noter huzurunda kötü sürprizlerle karşılaşmaz. Her bir kalemin kesin tutarını bu konu alanındaki devam niteliğindeki rehberlerde ayrıntılı olarak ele alıyoruz.