Lors de toute vente immobilière, d’autres frais s’ajoutent au prix d’achat – de la taxe sur les mutations immobilières aux frais de notaire, en passant par la radiation de l’ancienne charge foncière. La partie qui prend en charge chaque poste est parfois définie par la loi, parfois laissée à la négociation. Nous attribuons pour vous chaque poste de frais à l’acheteur ou au vendeur, afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre avant le rendez-vous chez le notaire.
Que sont les frais annexes d’acquisition – et qui les paie ?
Les frais annexes d’acquisition désignent tous les coûts qui s’ajoutent au prix d’achat proprement dit pour transférer un bien immobilier en toute sécurité juridique. Selon le Land et l’intervention d’un agent immobilier, ils représentent au total environ 5,5 à 12,5 pour cent du prix d’achat. La plus grande partie incombe à l’acheteur – mais le vendeur supporte lui aussi un certain nombre de postes qui lui sont propres.
La répartition obéit à deux logiques : certains frais sont attribués légalement à l’une des parties, notamment par le biais de § 448 BGB. D’autres résultent simplement de la pratique ou de ce que l’acheteur et le vendeur conviennent dans le contrat de vente. Important : le contrat de vente peut prévoir une répartition différente – les attributions suivantes décrivent donc le cas habituel.
Ces frais sont généralement à la charge de l’acheteur
L’acheteur assume de loin la plus grande part des frais annexes. Ce n’est pas un hasard, car cela découle en partie directement de la loi.
Taxe sur les mutations immobilières
La taxe sur les mutations immobilières est le principal poste individuel. Le taux de base national s’élève, selon le § 11 GrEStG, à 3,5 pour cent du prix d’achat. Depuis la réforme du fédéralisme de 2006, les Länder peuvent fixer leurs propres taux, de sorte que la fourchette s’étend en 2026 de 3,5 pour cent à 6,5 pour cent :
- 3,5 % : Bavière
- 5,0 % : Bade-Wurtemberg, Basse-Saxe, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Thuringe
- 5,5 % : Brême (depuis le 1er juillet 2025), Hambourg, Saxe
- 6,0 % : Berlin, Hesse, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale
- 6,5 % : Brandebourg, Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Sarre, Schleswig-Holstein
Juridiquement, les deux parties au contrat sont solidairement redevables de l’impôt, mais en pratique, c’est presque toujours l’acheteur qui prend en charge la taxe sur les mutations immobilières. Pour un prix d’achat de 400.000 euros, cela représente 26.000 euros en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, contre seulement 14.000 euros en Bavière.
Frais de notaire pour le contrat de vente
La vente d’un bien immobilier est impossible sans acte notarié Acte notarié non valable. Les frais de notaire afférents au contrat de vente et à la déclaration de transfert de propriété sont, conformément à l’article 448, paragraphe 2, du BGB, à la charge de l’acheteur. La loi formule expressément : « L’acheteur d’un terrain supporte les frais d’authentification notariale du contrat de vente et de la déclaration de transfert de propriété, de l’inscription au registre foncier ainsi que des déclarations nécessaires à cette inscription. »
Pour le notaire et le registre foncier réunis, les acheteurs doivent compter en 2026 environ 1,5 à 2,0 pour cent du prix d’achat. Les frais sont réglementés uniformément à l’échelle fédérale par la loi sur les frais judiciaires et notariaux et ont augmenté d’environ 6 à 9 pour cent au 1er juin 2025 en vertu de la loi portant modification du droit des frais.
Frais du registre foncier
Les frais du bureau du registre foncier sont également à la charge de l’acheteur : pour l’inscription d’une réserve de transfert de propriété, le transfert ultérieur de propriété et l’inscription d’une nouvelle charge foncière lorsque l’achat est financé. Ces postes sont déjà compris dans les 1,5 à 2,0 pour cent mentionnés ci-dessus.
Ces frais sont généralement à la charge du vendeur
Le vendeur ne repart pas les mains vides : notamment lorsque le bien immobilier est encore grevé d’un crédit, des montants importants peuvent s’ajouter.
Radiation de la charge foncière
Si une charge foncière de la banque ayant accordé le financement est encore inscrite au registre foncier, elle doit être radiée avant ou lors de la vente. Les frais correspondants sont à la charge du vendeur, car il doit assurer un registre foncier libre de toute charge. La banque délivre gratuitement l’autorisation de radiation ; pour la certification notariale et l’inscription auprès du bureau du registre foncier, il faut compter au total environ 0,2 pour cent du montant de la charge foncière inscrite. Pour une charge foncière de 300.000 euros, cela représente environ 600 euros.
Indemnité de remboursement anticipé
Lorsqu’un crédit immobilier en cours est remboursé avant l’échéance de la période de taux fixe, la banque demande généralement une indemnité de remboursement anticipé. Le fondement est l’article 490, paragraphe 2, du BGB : l’emprunteur doit indemniser le prêteur « du préjudice que celui-ci subit du fait de la résiliation anticipée ». Il s’agit principalement de compenser les intérêts non perçus. Le montant dépend de la durée restante et du niveau des taux d’intérêt et peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
Bon à savoir : si le prêt a été entièrement versé depuis plus de dix ans, il existe un droit légal spécial de résiliation — la banque ne peut alors pas exiger d’indemnité de remboursement anticipé.
Certificat énergétique
Le certificat énergétique est obligatoire lors de la vente. Conformément à la loi sur l’énergie des bâtiments (GEG), le vendeur doit présenter le certificat au plus tard lors de la visite et le remettre à l’acheteur après l’achat. Il incombe au vendeur de se le procurer, pour un coût compris, selon le type de certificat – certificat basé sur la consommation ou sur les besoins –, entre environ 50 et plusieurs centaines d’euros.
Frais de préparation
À cela s’ajoutent souvent, du côté du vendeur, des dépenses facultatives destinées à accélérer la vente : une expertise de valeur, des photos professionnelles, du home staging ou des annonces payantes. Ces frais sont entièrement à la charge du vendeur.
Frais partagés : la commission d’agence
Lorsqu’une agence immobilière intervient, l’acheteur et le vendeur se partagent en règle générale la commission à parts égales lors de la vente d’un appartement ou d’une maison individuelle à un acheteur particulier. § 656c BGB dispose que les deux parties doivent s’engager « à hauteur égale » lorsque l’agent agit pour les deux parties ; les accords divergents sont nuls. La commission totale se situe généralement entre 5 et 7 % du prix d’achat, TVA comprise – la moitié étant due par chacune des parties. Lors d’une vente sans commission par l’intermédiaire d’un métamoteur de recherche tel que TraumImmo, ce poste est entièrement supprimé.
Vue d’ensemble : qui paie quoi ?
Pour s’orienter rapidement, voici la répartition habituelle des principaux postes :
- Acheteur : taxe sur les mutations immobilières, frais de notaire pour le contrat de vente, frais du registre foncier (préinscription, transfert de propriété, nouvelle inscription hypothécaire)
- Vendeur : radiation de l’ancienne inscription hypothécaire, le cas échéant indemnité de remboursement anticipé, certificat énergétique, frais de préparation tels que les expertises et les annonces
- Partagés : commission d’agence (pour les achats par des particuliers d’appartements et de maisons individuelles, à parts égales)
FAQ sur les frais annexes lors de la vente d’un bien immobilier
Qui paie le notaire lors de l’achat immobilier ?
En règle générale, l’acheteur. L’article § 448, alinéa 2, du BGB lui attribue expressément les frais d’authentification du contrat de vente, de la déclaration de transfert de propriété et de l’inscription au registre foncier. Le notaire est généralement choisi conjointement.
Le vendeur paie-t-il également des frais de notaire ?
Oui, mais uniquement pour les démarches qu’il entreprend lui-même – notamment l’authentification notariale de l’autorisation de radiation d’une inscription hypothécaire existante. Les frais du contrat de vente proprement dit sont à la charge de l’acheteur.
Quel est le montant total des frais annexes à l’achat ?
Selon le Land et l’intervention d’une agence, ils s’élèvent à environ 5,5 à 12,5 % du du prix d’achat. La part du lion revient à la taxe sur les mutations immobilières (3,5 à 6,5 pour cent), ainsi qu’aux frais de notaire et d’inscription au registre foncier (1,5 à 2,0 pour cent) – ces deux postes sont à la charge de l’acheteur.
Peut-on modifier la répartition des frais dans le contrat de vente ?
Oui. La répartition décrite ici correspond au cas habituel, et non à une règle rigide imposée par la loi. L’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’autres modalités dans le contrat de vente notarié – par exemple que le vendeur prenne en charge une partie des frais annexes. Les règles relatives à la commission d’agence prévues par l’article 656c du BGB ne peuvent toutefois pas être contournées au détriment du consommateur.
Qui paie la taxe sur les mutations immobilières, l’acheteur ou le vendeur ?
Juridiquement, les deux parties sont solidairement redevables de la taxe. En pratique, c’est presque toujours l’acheteur qui la prend en charge, comme cela est généralement stipulé dans le contrat de vente. Ce n’est que si l’acheteur ne paie pas que l’administration fiscale peut se retourner contre le vendeur.
Conclusion : clarifier les choses avant le rendez-vous chez le notaire
Les frais annexes d’achat sont prévisibles lorsque l’on sait qui prend en charge chaque poste. Avec la taxe sur les mutations immobilières, le notaire et le registre foncier, l’acheteur assume la plus grande partie des frais ; le vendeur s’occupe de la radiation de la dette foncière, d’une éventuelle indemnité de remboursement anticipé et du certificat énergétique, tandis que les deux parties se partagent la commission d’agence. Connaître cette répartition suffisamment tôt permet d’aborder la négociation bien préparé et d’éviter les mauvaises surprises chez le notaire. Nous détaillons le montant exact de chaque poste dans les guides complémentaires de cette thématique.