अचल संपत्ति की बिक्री में अतिरिक्त लागत: कौन क्या भुगतान करता है – खरीदार या विक्रेता?

हर अचल संपत्ति बिक्री में खरीद मूल्य के अलावा अन्य लागतें भी आती हैं – रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स से लेकर नोटरी शुल्क और पुराने भूमि-ऋण के विलोपन तक। कौन-सा मद किस पक्ष द्वारा वहन किया जाता है, यह कुछ हद तक कानून द्वारा निर्धारित है और कुछ हद तक पूरी तरह बातचीत पर निर्भर करता है। हम आपके लिए प्रत्येक लागत मद को खरीदार या विक्रेता पक्ष को सौंपते हैं, ताकि नोटरी के अपॉइंटमेंट से पहले आपको ठीक-ठीक पता हो कि आप पर क्या आने वाला है।

खरीद की अतिरिक्त लागतें क्या हैं – और उनका भुगतान कौन करता है?

खरीद की अतिरिक्त लागतों से आशय उन सभी लागतों से है, जो केवल खरीद मूल्य के अतिरिक्त किसी अचल संपत्ति को कानूनी रूप से सुरक्षित तरीके से हस्तांतरित करने के लिए आती हैं। संघीय राज्य और ब्रोकर की भागीदारी के आधार पर, ये कुल मिलाकर खरीद मूल्य का लगभग 5,5 से 12,5 प्रतिशत तक होती हैं। इसका सबसे बड़ा हिस्सा खरीदार पर पड़ता है – लेकिन विक्रेता भी कई अपनी लागतें वहन करता है।

वितरण दो तर्कों का पालन करता है: कुछ लागतें कानूनन किसी एक पक्ष को सौंपी गई हैं, जैसे § 448 BGB के तहत। अन्य लागतें व्यवहार में प्रचलित व्यवस्था या खरीदार और विक्रेता द्वारा खरीद अनुबंध में की गई सहमति से निर्धारित होती हैं। महत्वपूर्ण: खरीद अनुबंध में वितरण को अलग तरीके से विनियमित किया जा सकता है – इसलिए निम्नलिखित वर्गीकरण सामान्य प्रचलित स्थिति का वर्णन करते हैं।

ये लागतें आमतौर पर खरीदार वहन करता है

खरीदार अतिरिक्त लागतों का सबसे बड़ा हिस्सा वहन करता है। यह संयोग नहीं है, बल्कि कुछ हद तक सीधे कानून से निर्धारित होता है।

रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स

रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स सबसे बड़ी एकल लागत है। § 11 GrEStG के अनुसार देशव्यापी मूल दर खरीद मूल्य का 3,5 प्रतिशत है। 2006 के संघवाद सुधार के बाद से संघीय राज्य अपनी दरें तय कर सकते हैं, इसलिए 2026 में यह सीमा 3,5 प्रतिशत से 6,5 प्रतिशत तक है:

• 3,5 %: बवेरिया
• 5,0 %: बाडेन-वुर्टेमबर्ग, लोअर सैक्सोनी, राइनलैंड-पैलेटिनेट, सैक्सोनी-आनहाल्ट, थुरिंगिया
• 5,5 %: ब्रेमेन (1 जुलाई 2025 से), हैम्बर्ग, सैक्सोनी
• 6,0 %: बर्लिन, हेस्से, मेक्लेनबर्ग-वोर्पोमर्न
• 6,5 %: ब्रांडेनबर्ग, नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, सारलैंड, श्लेसविग-होल्स्टाइन

कानूनी रूप से दोनों अनुबंध पक्ष संयुक्त रूप से कर-ऋणी हैं, लेकिन व्यवहार में लगभग बिना किसी अपवाद के खरीदार ही रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स का भुगतान करता है। 400.000 यूरो के खरीद मूल्य पर नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया में यह 26.000 यूरो है, जबकि बवेरिया में केवल 14.000 यूरो।

खरीद अनुबंध के लिए नोटरी शुल्क

नोटरीकृत अनुबंध के बिना अचल संपत्ति की बिक्रीनोटरीकरण प्रभावी नहीं है। इस पर लगने वाली बिक्री अनुबंध और स्वामित्व हस्तांतरण की नोटरी लागत § 448 Abs. 2 BGB के अनुसार खरीदार वहन करता है। कानून स्पष्ट रूप से कहता है: „किसी भूखंड का खरीदार बिक्री अनुबंध और स्वामित्व हस्तांतरण के नोटरीकरण, भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि तथा प्रविष्टि के लिए आवश्यक घोषणाओं की लागत वहन करता है।"

नोटरी और भूमि रजिस्टर—दोनों के लिए खरीदारों को 2026 में खरीद मूल्य का लगभग 1,5 से 2,0 प्रतिशत खर्च मानकर चलना चाहिए। शुल्क पूरे संघीय क्षेत्र में न्यायालय और नोटरी शुल्क कानून के तहत निर्धारित हैं और 1 जून 2025 को लागत कानून संशोधन अधिनियम के कारण लगभग 6 से 9 प्रतिशत बढ़ गए।

भूमि रजिस्टर की लागत

भूमि रजिस्टर कार्यालय की लागत भी खरीदार की जिम्मेदारी है: स्वामित्व हस्तांतरण की प्राथमिकता सूचना, बाद में स्वामित्व का हस्तांतरण और खरीद का वित्तपोषण होने पर नई भूमि-प्रभार की प्रविष्टि। ये मदें ऊपर बताए गए 1,5 से 2,0 प्रतिशत में पहले से शामिल हैं।

ये लागत आमतौर पर विक्रेता वहन करता है

विक्रेता को कुछ नहीं खोना पड़ता—विशेषकर जब संपत्ति पर अभी ऋण का भार हो, तो उल्लेखनीय रकम जुड़ जाती है।

भूमि-प्रभार का विलोपन

यदि भूमि रजिस्टर में अभी भी वित्तपोषण करने वाले बैंक का भूमि-प्रभार दर्ज है, तो बिक्री से पहले या बिक्री के साथ इसे हटाना आवश्यक है। इसकी लागत विक्रेता वहन करता है, क्योंकि वही भार-मुक्त भूमि रजिस्टर सुनिश्चित करता है। बैंक विलोपन की अनुमति निःशुल्क जारी करता है; नोटरी प्रमाणीकरण और भूमि रजिस्टर कार्यालय में प्रविष्टि के लिए कुल मिलाकर दर्ज भूमि-प्रभार राशि का लगभग 0,2 प्रतिशत खर्च आता है। 300.000 यूरो के भूमि-प्रभार पर यह लगभग 600 यूरो है।

समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति

यदि ब्याज-निर्धारण अवधि समाप्त होने से पहले चल रहे अचल-संपत्ति ऋण का भुगतान कर दिया जाता है, तो बैंक आमतौर पर समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति मांगता है। इसका आधार § 490 Abs. 2 BGB है: ऋणी को ऋणदाता को „वह क्षति भरपाई करनी होगी, जो उसे समयपूर्व समाप्ति से हुई है"। मुख्य रूप से छूटे हुए ब्याज की भरपाई की जाती है। राशि शेष अवधि और ब्याज स्तर पर निर्भर करती है तथा कई हजार यूरो हो सकती है।

जानना उपयोगी है: यदि ऋण को पूरी तरह वितरित हुए दस वर्ष से अधिक हो चुके हैं, तो वैधानिक विशेष समाप्ति-अधिकार मौजूद होता है—ऐसी स्थिति में बैंक समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति की मांग नहीं कर सकता।

ऊर्जा प्रमाणपत्र

बिक्री के समय ऊर्जा प्रमाणपत्र अनिवार्य है। भवन ऊर्जा कानून (GEG) के अनुसार विक्रेता को प्रमाणपत्र अधिकतम निरीक्षण के समय प्रस्तुत करना होगा और खरीद के बाद उसे खरीदार को सौंपना होगा। इसे प्राप्त करने की जिम्मेदारी विक्रेता की है और प्रमाणपत्र के प्रकार – उपभोग- या आवश्यकता-प्रमाणपत्र – के आधार पर इसकी लागत लगभग 50 से लेकर कई सौ यूरो तक होती है।

तैयारी की लागत

इसके अतिरिक्त विक्रेता की ओर से अक्सर स्वैच्छिक खर्च भी आते हैं, जो बिक्री को तेज करते हैं: मूल्यांकन रिपोर्ट, पेशेवर तस्वीरें, होम स्टेजिंग या सशुल्क विज्ञापन। इन लागतों का वहन केवल विक्रेता करता है।

साझा लागत: ब्रोकर कमीशन

यदि किसी ब्रोकर को नियुक्त किया जाता है, तो किसी निजी खरीदार को अपार्टमेंट या एकल-परिवार वाले घर की बिक्री में खरीदार और विक्रेता आम तौर पर कमीशन को आधा-आधा बांटते हैं। § 656c BGB निर्धारित करता है कि यदि ब्रोकर दोनों पक्षों के लिए कार्य करता है, तो दोनों पक्षों को „समान राशि" में प्रतिबद्ध होना होगा; इससे अलग समझौते अमान्य हैं। कुल कमीशन आम तौर पर वैट सहित खरीद मूल्य का 5 से 7 प्रतिशत होता है – इसका आधा प्रत्येक पक्ष पर आता है। TraumImmo जैसे मेटासर्च इंजन के माध्यम से बिना कमीशन की बिक्री में यह मद पूरी तरह समाप्त हो जाती है।

अवलोकन: कौन क्या भुगतान करता है?

मुख्य मदों के सामान्य आवंटन का त्वरित अवलोकन:

• खरीदार: संपत्ति हस्तांतरण कर, खरीद अनुबंध के लिए नोटरी लागत, भूमि रजिस्टर लागत (प्राथमिकता सूचना, स्वामित्व का हस्तांतरण, नया भूमि ऋण)
• विक्रेता: पुराने भूमि ऋण का विलोपन, यदि लागू हो तो समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति, ऊर्जा प्रमाणपत्र, मूल्यांकन और विज्ञापन जैसी तैयारी लागत
• साझा: ब्रोकर कमीशन (अपार्टमेंट और एकल-परिवार वाले घरों की उपभोक्ता खरीद में आधा-आधा)

अचल संपत्ति की बिक्री की अतिरिक्त लागतों पर FAQ

अचल संपत्ति खरीदते समय नोटरी का भुगतान कौन करता है?

आम तौर पर खरीदार। § 448 Abs. 2 BGB खरीद अनुबंध के प्रमाणीकरण, स्वामित्व हस्तांतरण और भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि की लागत स्पष्ट रूप से उसी को सौंपता है। नोटरी का चयन आमतौर पर मिलकर किया जाता है।

क्या विक्रेता भी नोटरी लागत का भुगतान करता है?

हाँ, लेकिन केवल उन मदों के लिए जिन्हें वह स्वयं करवाता है – विशेष रूप से मौजूदा भूमि ऋण के विलोपन की अनुमति का नोटरी प्रमाणीकरण। वास्तविक खरीद अनुबंध की लागत खरीदार वहन करता है।

कुल खरीद-संबंधी अतिरिक्त लागत कितनी होती है?

संघीय राज्य और ब्रोकर की भागीदारी के आधार पर, वे लगभग 5,5 से 12,5 प्रतिशत के बीच होती हैंखरीद मूल्य का। सबसे बड़ा हिस्सा रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स (3,5 से 6,5 प्रतिशत) तथा नोटरी और भूमि रजिस्टर की लागत (1,5 से 2,0 प्रतिशत) का होता है – दोनों का भुगतान खरीदार करता है।

क्या खरीद अनुबंध में लागत-वितरण बदला जा सकता है?

हाँ। यहाँ वर्णित आवंटन सामान्य नियम है, कोई कठोर कानून नहीं। खरीदार और विक्रेता नोटरीकृत खरीद अनुबंध में अलग समझौते कर सकते हैं – उदाहरण के लिए, विक्रेता सहायक लागतों का एक हिस्सा वहन करे। हालांकि, § 656c BGB के अनुसार ब्रोकर कमीशन के नियमों को उपभोक्ता के नुकसान के लिए दरकिनार नहीं किया जा सकता।

रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कौन देता है, खरीदार या विक्रेता?

कानूनी रूप से दोनों पक्ष संयुक्त रूप से कर के देनदार हैं। व्यवहार में लगभग हमेशा खरीदार इसका भुगतान करता है, और आमतौर पर खरीद अनुबंध में भी यही लिखा होता है। केवल तभी, जब खरीदार भुगतान नहीं करता, कर कार्यालय विक्रेता से संपर्क कर सकता है।

निष्कर्ष: नोटरी की नियुक्ति से पहले स्पष्टता

खरीद की सहायक लागतों की योजना बनाई जा सकती है, यदि यह पता हो कि कौन-सा मद कौन वहन करता है। खरीदार रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स, नोटरी और भूमि रजिस्टर के साथ सबसे बड़ा हिस्सा वहन करता है, विक्रेता भूमि-प्रभार को हटाने, संभावित समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति और ऊर्जा प्रमाणपत्र की जिम्मेदारी लेता है, तथा ब्रोकर कमीशन दोनों पक्ष साझा करते हैं। जो व्यक्ति इस आवंटन को पहले से जानता है, वह बातचीत में तैयार होकर जाता है और नोटरी के समय अप्रिय आश्चर्य का सामना नहीं करता। प्रत्येक मद की सटीक राशि हम इस विषय-क्षेत्र के आगे के मार्गदर्शकों में विस्तार से बताएँगे।