Під час кожного продажу нерухомості, крім купівельної ціни, виникають додаткові витрати – від податку на придбання нерухомості та нотаріальних зборів до зняття старого земельного боргу. Хто несе кожну з цих витрат, частково визначено законом, а частково є виключно предметом переговорів. Ми розподіляємо кожну окрему статтю витрат між покупцем і продавцем, щоб до зустрічі в нотаріуса ви точно знали, чого очікувати.
Що таке додаткові витрати на придбання – і хто їх сплачує?
Додатковими витратами на придбання називають усі витрати, які виникають додатково до чистої купівельної ціни для юридично безпечної передачі нерухомості. Залежно від федеральної землі та участі маклера, разом вони становлять приблизно від 5,5 до 12,5 відсотка купівельної ціни. Найбільша частина припадає на покупця – однак продавець також несе низку власних витрат.
Розподіл ґрунтується на двох принципах: деякі витрати законом віднесено до однієї зі сторін, наприклад відповідно до § 448 BGB. Інші випливають просто з практики або з того, про що покупець і продавець домовляються в договорі купівлі-продажу. Важливо: у договорі купівлі-продажу розподіл може бути врегульований інакше – тому наведені нижче розподіли описують звичайний типовий випадок.
Ці витрати зазвичай несе покупець
Покупець бере на себе значно найбільшу частину додаткових витрат. Це не випадковість, а частково безпосередньо випливає із закону.
Податок на придбання нерухомості
Податок на придбання нерухомості є найбільшою окремою статтею витрат. Загальнонаціональна базова ставка згідно з § 11 GrEStG становить 3,5 відсотка купівельної ціни. Після реформи федералізму 2006 року федеральні землі можуть встановлювати власні ставки, тому у 2026 році діапазон становить від 3,5 відсотка до 6,5 відсотка:
- 3,5 %: Баварія
- 5,0 %: Баден-Вюртемберг, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія
- 5,5 %: Бремен (з 1 липня 2025 року), Гамбург, Саксонія
- 6,0 %: Берлін, Гессен, Мекленбург-Передня Померанія
- 6,5 %: Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Саар, Шлезвіг-Гольштейн
Юридично податковими боржниками спільно є обидві сторони договору, однак на практиці майже завжди податок на придбання нерухомості сплачує покупець. За купівельної ціни 400.000 євро це становить у Північному Рейні-Вестфалії 26.000 євро, а в Баварії – лише 14.000 євро.
Нотаріальні витрати за договором купівлі-продажу
Продаж нерухомості неможливий без нотаріального Посвідчення договору не має чинності. Витрати нотаріуса, що виникають у зв’язку з договором купівлі-продажу та передачею права власності, відповідно до § 448 абз. 2 Цивільного кодексу Німеччини, несе покупець. Закон прямо формулює: «Покупець земельної ділянки несе витрати на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу та передачі права власності, внесення запису до поземельної книги, а також на заяви, необхідні для внесення такого запису».
Разом за послуги нотаріуса та внесення запису до поземельної книги покупцям у 2026 році слід розраховувати приблизно на 1,5–2,0 відсотка від ціни купівлі. Збори однаково регулюються на всій території Німеччини Законом про судові та нотаріальні витрати й з 1 червня 2025 року зросли приблизно на 6–9 відсотків унаслідок ухвалення Закону про зміну законодавства щодо витрат.
Витрати на поземельну книгу
Витрати відомства поземельної книги також несе покупець: за попередню реєстрацію передачі права власності, подальше переоформлення права власності та внесення нового запису про земельний борг, якщо купівля фінансується. Ці позиції вже включені до зазначених вище 1,5–2,0 відсотка.
Ці витрати зазвичай несе продавець
Продавець також не залишається ні з чим — особливо якщо нерухомість ще обтяжена кредитом, виникають відчутні суми.
Погашення запису про земельний борг
Якщо в поземельній книзі ще зареєстровано земельний борг банку, що фінансує купівлю, його необхідно погасити до продажу або одночасно з ним. Витрати на це несе продавець, оскільки саме він забезпечує поземельну книгу без обтяжень. Банк безкоштовно видає дозвіл на погашення; за нотаріальне засвідчення та внесення запису до відомства поземельної книги разом стягується близько 0,2 відсотка від зареєстрованої суми земельного боргу. За земельного боргу в розмірі 300 000 євро це становить приблизно 600 євро.
Компенсація за дострокове погашення
Якщо поточний кредит на нерухомість погашається до завершення періоду фіксованої процентної ставки, банк зазвичай вимагає компенсацію за дострокове погашення. Підставою є § 490 абз. 2 Цивільного кодексу Німеччини: позичальник має відшкодувати кредитодавцю «шкоду, якої той зазнав унаслідок дострокового розірвання». Передусім компенсуються неотримані відсотки. Розмір залежить від залишкового строку та рівня процентних ставок і може становити кілька тисяч євро.
Варто знати: якщо кредит повністю виплачувався понад десять років, існує передбачене законом спеціальне право на розірвання — тоді банк не має права вимагати компенсацію за дострокове погашення.
Енергетичний сертифікат
Енергетичний сертифікат є обов’язковим під час продажу. Відповідно до Закону про енергетику будівель (GEG) продавець зобов’язаний пред’явити сертифікат не пізніше ніж під час огляду та передати його покупцеві після купівлі. Отримання сертифіката є обов’язком продавця й коштує залежно від його виду — сертифіката за споживанням або за потребою — від приблизно 50 до кількох сотень євро.
Витрати на підготовку
З боку продавця часто додаються добровільні витрати, які прискорюють продаж: оцінка вартості, професійні фотографії, хоумстейджинг або платні оголошення. Ці витрати несе виключно продавець.
Спільні витрати: комісія агента з нерухомості
Якщо залучено агента з нерухомості, покупець і продавець під час продажу квартири або односімейного будинку приватному покупцеві, як правило, сплачують комісію порівну. § 656c BGB передбачає, що обидві сторони мають бути зобов’язані «в однаковому розмірі», якщо агент діє в інтересах обох сторін; відхилені домовленості є недійсними. Загальна комісія зазвичай становить від 5 до 7 відсотків ціни купівлі, включно з ПДВ, — половина припадає на кожну сторону. У разі продажу без комісії через метапошукову систему, як-от TraumImmo, ця стаття витрат повністю відсутня.
Огляд: хто за що платить?
Для швидкої орієнтації — звичайний розподіл основних статей витрат:
- Покупець: податок на придбання нерухомості, витрати на нотаріуса за договором купівлі-продажу, витрати на внесення до земельної книги (попередня реєстрація, перереєстрація права власності, нове обтяження земельної книги)
- Продавець: погашення старого обтяження земельної книги, за потреби компенсація за дострокове погашення кредиту, енергетичний сертифікат, витрати на підготовку, як-от оцінка та оголошення
- Спільно: комісія агента з нерухомості (під час споживчих купівель квартир і односімейних будинків — порівну)
FAQ про додаткові витрати під час продажу нерухомості
Хто платить нотаріусу під час купівлі нерухомості?
Як правило, покупець. § 448 абз. 2 BGB прямо покладає на нього витрати на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, передачу права власності та внесення до земельної книги. Нотаріуса зазвичай обирають спільно.
Чи сплачує продавець також витрати на нотаріуса?
Так, але лише за ті позиції, які він ініціює сам, — передусім за нотаріальне засвідчення дозволу на погашення наявного обтяження земельної книги. Витрати на власне договір купівлі-продажу несе покупець.
Який загальний розмір додаткових витрат на купівлю?
Залежно від федеральної землі та участі агента з нерухомості вони становлять приблизно від 5,5 до 12,5 відсотка ціни Ціни купівлі. Левову частку становлять податок на придбання нерухомості (3,5–6,5 відсотка), а також витрати на нотаріуса та внесення до земельної книги (1,5–2,0 відсотка) — обидва сплачує покупець.
Чи можна змінити розподіл витрат у договорі купівлі-продажу?
Так. Описаний тут розподіл є звичайним правилом, а не жорсткою законодавчою нормою. Покупець і продавець можуть укласти в нотаріальному договорі купівлі-продажу інші домовленості — наприклад, що продавець бере на себе частину додаткових витрат. Однак правила щодо маклерської комісії згідно з § 656c BGB не можна змінити на шкоду споживачеві.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості — покупець чи продавець?
Юридично обидві сторони спільно відповідають за сплату податку. На практиці його майже завжди сплачує покупець, і саме так зазвичай зазначено в договорі купівлі-продажу. Лише якщо покупець не сплатить податок, податкова служба може звернутися до продавця.
Висновок: ясність перед візитом до нотаріуса
Додаткові витрати на придбання можна планувати, якщо знати, хто сплачує кожну статтю. Покупець бере на себе найбільшу частину — податок на придбання нерухомості, витрати на нотаріуса та внесення до земельної книги; продавець займається видаленням запису про земельний борг, можливою компенсацією за дострокове погашення кредиту та енергетичним сертифікатом, а маклерську комісію ділять між собою обидві сторони. Той, хто заздалегідь знає цей розподіл, підготовленим вступає в переговори й не зазнає неприємних сюрпризів у нотаріуса. Точний розмір кожної окремої статті ми розглядаємо в додаткових довідниках цього тематичного розділу.