Przy każdej sprzedaży nieruchomości oprócz ceny zakupu powstają dodatkowe koszty – od podatku od nabycia nieruchomości, przez opłaty notarialne, aż po wykreślenie starego długu hipotecznego. To, która strona ponosi poszczególne koszty, jest częściowo uregulowane ustawowo, a częściowo zależy wyłącznie od negocjacji. Przyporządkowujemy każdy koszt stronie kupującego lub sprzedającego, aby przed wizytą u notariusza dokładnie wiedzieli Państwo, czego się spodziewać.
Czym są koszty dodatkowe zakupu – i kto je ponosi?
Kosztami dodatkowymi zakupu określa się wszystkie koszty powstające oprócz samej ceny zakupu w celu zgodnego z prawem przeniesienia własności nieruchomości. W zależności od kraju związkowego i udziału pośrednika wynoszą one łącznie około 5,5–12,5 procent ceny zakupu. Największa część przypada na kupującego – jednak sprzedający również ponosi szereg własnych kosztów.
Podział opiera się na dwóch zasadach: niektóre koszty są przypisane jednej ze stron ustawowo, na przykład na podstawie § 448 BGB. Inne wynikają po prostu z praktyki lub z tego, co kupujący i sprzedający uzgodnią w umowie sprzedaży. Ważne: w umowie sprzedaży można ustalić odmienny podział – poniższe przyporządkowania opisują zatem zwyczajowy przypadek standardowy.
Te koszty zwykle ponosi kupujący
Kupujący ponosi zdecydowanie największą część kosztów dodatkowych. Nie jest to przypadek, lecz częściowo wynika bezpośrednio z przepisów prawa.
Podatek od nabycia nieruchomości
Podatek od nabycia nieruchomości jest największą pojedynczą pozycją. Ogólnokrajowa stawka bazowa wynosi zgodnie z § 11 GrEStG 3,5 procent ceny zakupu. Od reformy federalizmu w 2006 roku kraje związkowe mogą ustalać własne stawki, dlatego w 2026 roku zakres wynosi od 3,5 procent do 6,5 procent:
- 3,5 %: Bawaria
- 5,0 %: Badenia-Wirtembergia, Dolna Saksonia, Nadrenia-Palatynat, Saksonia-Anhalt, Turyngia
- 5,5 %: Brema (od 1 lipca 2025 r.), Hamburg, Saksonia
- 6,0 %: Berlin, Hesja, Meklemburgia-Pomorze Przednie
- 6,5 %: Brandenburgia, Nadrenia Północna-Westfalia, Saara, Szlezwik-Holsztyn
Zobowiązanymi podatkowo są zgodnie z prawem obie strony umowy wspólnie, jednak w praktyce niemal zawsze podatek od nabycia nieruchomości przejmuje kupujący. Przy cenie zakupu wynoszącej 400.000 euro jest to w Nadrenii Północnej-Westfalii 26.000 euro, natomiast w Bawarii tylko 14.000 euro.
Opłaty notarialne za umowę sprzedaży
Sprzedaż nieruchomości bez aktu notarialnego jest niemożliwa.Poświadczenie notarialne jest nieskuteczne. Poniesione w związku z tym koszty notarialne umowy sprzedaży i przeniesienia własności zgodnie z § 448 ust. 2 BGB ponosi kupujący. Ustawa wyraźnie stanowi: „Kupujący nieruchomości ponosi koszty poświadczenia umowy sprzedaży i przeniesienia własności, wpisu do księgi wieczystej oraz oświadczeń wymaganych do dokonania tego wpisu."
W 2026 r. kupujący powinni liczyć się z kosztami notariusza i księgi wieczystej w wysokości około 1,5–2,0 procent ceny zakupu. Opłaty są jednolicie regulowane na szczeblu federalnym w ustawie o kosztach sądowych i notarialnych i wzrosły 1 czerwca 2025 r. o około 6–9 procent na mocy ustawy zmieniającej przepisy dotyczące kosztów.
Koszty księgi wieczystej
Również koszty urzędu ksiąg wieczystych ponosi kupujący: za wpis roszczenia o przeniesienie własności, późniejszy wpis zmiany właściciela oraz wpis nowej hipoteki gruntowej, jeśli zakup jest finansowany. Pozycje te są już uwzględnione we wspomnianych 1,5–2,0 procentach.
Te koszty zwykle ponosi sprzedający
Sprzedający nie zostaje z niczym – zwłaszcza gdy nieruchomość jest jeszcze obciążona kredytem, pojawiają się znaczące kwoty.
Wykreślenie hipoteki gruntowej
Jeśli w księdze wieczystej nadal wpisana jest hipoteka gruntowa finansującego banku, należy ją wykreślić przed sprzedażą lub wraz z nią. Koszty ponosi sprzedający, ponieważ zapewnia księgę wieczystą wolną od obciążeń. Bank wydaje zgodę na wykreślenie bezpłatnie; za poświadczenie notarialne i wpis w urzędzie ksiąg wieczystych łącznie naliczane jest około 0,2 procent wpisanej kwoty hipoteki gruntowej. Przy hipotece gruntowej w wysokości 300.000 euro jest to około 600 euro.
Odszkodowanie za wcześniejszą spłatę
Jeśli trwający kredyt na nieruchomość zostanie spłacony przed upływem okresu obowiązywania stałego oprocentowania, bank zazwyczaj żąda odszkodowania za wcześniejszą spłatę. Podstawą jest § 490 ust. 2 BGB: Kredytobiorca ma „naprawić kredytodawcy szkodę, która powstała w wyniku przedterminowego wypowiedzenia". W szczególności rekompensowane są utracone odsetki. Wysokość zależy od pozostałego okresu i poziomu oprocentowania i może wynosić kilka tysięcy euro.
Warto wiedzieć: Jeśli kredyt został w całości wypłacony ponad dziesięć lat temu, przysługuje ustawowe szczególne prawo do wypowiedzenia – w takim przypadku bank nie może żądać odszkodowania za wcześniejszą spłatę.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży. Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków (GEG) sprzedający musi przedłożyć świadectwo najpóźniej podczas oględzin oraz przekazać je kupującemu po zakupie. Uzyskanie dokumentu należy do sprzedającego i kosztuje – zależnie od rodzaju świadectwa, opartego na zużyciu lub zapotrzebowaniu – od około 50 do kilkuset euro.
Koszty przygotowania
Po stronie sprzedającego często dochodzą dobrowolne wydatki, które przyspieszają sprzedaż: wycena nieruchomości, profesjonalne zdjęcia, home staging lub płatne ogłoszenia. Koszty te ponosi wyłącznie sprzedający.
Koszty dzielone: prowizja pośrednika
Jeśli zostanie zaangażowany pośrednik, kupujący i sprzedający przy sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego prywatnemu kupującemu z reguły dzielą prowizję po połowie. § 656c BGB stanowi, że obie strony muszą zobowiązać się „w tej samej wysokości”, jeśli pośrednik działa na rzecz obu stron; odmienne ustalenia są nieważne. Łączna prowizja wynosi zazwyczaj od 5 do 7 procent ceny zakupu wraz z podatkiem VAT – połowa przypada na każdą ze stron. Przy sprzedaży bez prowizji za pośrednictwem wyszukiwarki metapośredniczącej, takiej jak TraumImmo, koszt ten całkowicie odpada.
Zestawienie: kto za co płaci?
Dla szybkiej orientacji przedstawiamy typowy podział najważniejszych pozycji:
- Kupujący: podatek od nabycia nieruchomości, koszty notarialne umowy sprzedaży, koszty księgi wieczystej (wpis roszczenia o przeniesienie własności, przepisanie własności, nowa hipoteka)
- Sprzedający: wykreślenie starej hipoteki, ewentualne odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, świadectwo energetyczne, koszty przygotowania, takie jak wyceny i ogłoszenia
- Dzielone: prowizja pośrednika (przy konsumenckim zakupie mieszkań i domów jednorodzinnych po połowie)
FAQ dotyczące kosztów dodatkowych przy sprzedaży nieruchomości
Kto płaci notariusza przy zakupie nieruchomości?
Z reguły kupujący. § 448 ust. 2 BGB wyraźnie przypisuje mu koszty poświadczenia umowy sprzedaży, przeniesienia własności oraz wpisu do księgi wieczystej. Notariusza zazwyczaj wybiera się wspólnie.
Czy sprzedający również ponosi koszty notarialne?
Tak, ale tylko za czynności, które sam zleca – przede wszystkim za notarialne poświadczenie zgody na wykreślenie istniejącej hipoteki. Koszty właściwej umowy sprzedaży ponosi kupujący.
Ile łącznie wynoszą koszty dodatkowe zakupu?
W zależności od kraju związkowego i udziału pośrednika wynoszą one od około 5,5 do 12,5 procent cenyceny zakupu. Największą część stanowią podatek od nabycia nieruchomości (3,5–6,5 procent) oraz koszty notarialne i koszty wpisu do księgi wieczystej (1,5–2,0 procent) – oba ponosi kupujący.
Czy można zmienić podział kosztów w umowie sprzedaży?
Tak. Opisany tutaj podział jest zwyczajowo przyjętą regułą, a nie sztywnym przepisem prawa. Kupujący i sprzedający mogą zawrzeć w notarialnej umowie sprzedaży odmienne ustalenia – na przykład że sprzedający pokryje część kosztów dodatkowych. Nie można jednak obchodzić na niekorzyść konsumenta zasad dotyczących prowizji maklerskiej określonych w § 656c BGB.
Kto płaci podatek od nabycia nieruchomości – kupujący czy sprzedający?
Z prawnego punktu widzenia obie strony odpowiadają solidarnie za podatek. W praktyce niemal zawsze przejmuje go kupujący i tak zazwyczaj zapisuje się również w umowie sprzedaży. Dopiero gdy kupujący nie zapłaci, urząd skarbowy może zwrócić się do sprzedającego.
Podsumowanie: jasność przed wizytą u notariusza
Dodatkowe koszty zakupu można zaplanować, jeśli wiadomo, kto ponosi poszczególne pozycje. Kupujący pokrywa największą część – podatek od nabycia nieruchomości, koszty notarialne i koszty księgi wieczystej; sprzedający zajmuje się wykreśleniem hipoteki, ewentualnym odszkodowaniem za wcześniejszą spłatę oraz świadectwem energetycznym, a prowizję maklerską dzielą między siebie obie strony. Kto odpowiednio wcześnie zna ten podział, przystępuje do negocjacji przygotowany i nie doświadcza u notariusza niemiłych niespodzianek. Dokładną wysokość każdej pozycji omawiamy w dalszych poradnikach tego obszaru tematycznego.