Op de vastgoedmarkt vervullen makelaars een belangrijke functie. Veel verhuur, aankoop en verkoop van onroerend goed verloopt via hen. Daarvoor ontvangen zij een provisie. Op de woningmarkt is deze courtage, zoals die ook wordt genoemd, sinds enkele jaren wettelijk duidelijk geregeld. Bij de aankoop en verkoop van onroerend goed was dat lange tijd anders. Tot eind 2020 konden makelaars en klanten vrij onderhandelen over de kostenverdeling en de bedragen. Doorgaans deelden beide partijen de kosten of nam de koper van een huis of appartement deze volledig over. Sinds een wetswijziging is dat anders. Wie betaalt sindsdien de courtage bij de verkoop van onroerend goed?
Makelaarsprovisie bij de aankoop van onroerend goed: de wettelijke situatie
Met de omslachtige titel „Wet inzake de verdeling van makelaarskosten bij de bemiddeling bij koopovereenkomsten betreffende appartementen en eengezinswoningen“ had de Duitse federale regering in 2020 nieuwe uitgangspunten vastgesteld, die in december 2020 in werking traden. Deze wijzigingen hebben aanzienlijke gevolgen voor de vraag wie de makelaarskosten draagt. Tegelijkertijd wijzigde de wet relevante passages van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) die betrekking hebben op het onderwerp makelaarskosten.
Belangrijk: De wijzigingen hebben alleen betrekking op de particuliere verkoop van onroerend goed!
Op meerdere punten grijpt de wettekst in op de jarenlange praktijk. Het doel was de aankoopkosten voor onroerend goed te verlagen en de contractuele vormgeving met makelaars te concretiseren. De wet vormt de basis voor alle makelaarsovereenkomsten die sinds de invoering ervan worden gesloten.
Wat is er door de wet veranderd?
De belangrijkste wijziging is de verdeling van de makelaarskosten bij particuliere verkopen van onroerend goed. Tot nu toe was het gebruikelijk dat de verkoper de makelaarskosten doorberekende aan de koper van een woning of dat beide partijen de betaling deelden. De wet breidt het bestellerprincipe van de woningmarkt uit naar de verkoop. Dat betekent:
- De makelaar moet zijn factuur richten aan zijn contractspartij.
- Het doorberekenen van de kosten door de ontvanger van de factuur is alleen mogelijk wanneer de aan een derde doorberekende kosten niet meer bedragen dan 50 procent van de makelaarskosten en de makelaarsklant de volledige provisiebetaling heeft aangetoond.
- Als de makelaar een koper belooft zonder provisie werkzaam te zijn, mag hij deze later niet aan de andere koopende partij in rekening brengen.
- De makelaar moet de provisie tussen koper en verkoper verdelen als hij met beiden een overeenkomst heeft gesloten.
Anders gezegd: in principe betaalt de partij die betrokken is bij de eigendomsoverdracht en die de bemiddelaar opdracht heeft gegeven, de makelaarscourtage. Omdat bij de verkoop van een onroerend goed het initiatief doorgaans van de verkoper uitgaat, is dit meestal, anders dan voorheen, de verkoper. De wet moet zo de snelle ontwikkeling van de vastgoedprijzen enigszins afremmen. In de praktijk blijkt echter dat veel verkopers de makelaarskosten bij de gewenste prijs optellen.
Makelaarsovereenkomsten: tekstvorm is een minimale voorwaarde
Er zijn echter nog meer wijzigingen. In het verleden waren mondelinge overeenkomsten met makelaars heel gebruikelijk. Sinds eind 2020 moeten makelaarsovereenkomsten in tekstvorm worden gesloten. Dat betekent dat er ten minste per e-mail of fax een schriftelijke overeenkomst of een duidelijk herkenbare opdracht moet zijn. Een handdruk of telefonische toestemming volstaat niet meer.
Betaling alleen bij activiteit
Zoals voorheen geldt ook nog steeds: de makelaar kan voor zijn bemiddelingsactiviteit een provisie verlangen. Hij moet dan echter aantonen dat hij een doorslaggevende rol heeft gespeeld bij de verkoop respectievelijk aankoop van het onroerend goed. In de regel zal hij daarom de verkoopafwikkeling van advertentie tot contractsluiting begeleiden. Als de bemiddelaar geen doorslaggevende activiteit kan aantonen of er geen overeenkomst tot stand komt, mag hij geen rekening sturen. Makelaars werken bij particuliere vastgoedverkopen op basis van succes en provisie.
Daarbij moet in principe onderscheid worden gemaakt tussen twee verschillende aanduidingen van provisie:
- Interne provisie: de makelaar sluit een overeenkomst met de verkoper en brengt deze zijn courtage in rekening.
- Externe provisie: de makelaar adverteert het onroerend goed en vermeldt zijn kosten voor de koper. Deze werkwijze is sinds de wetswijziging bij de verkoop van particuliere woningen niet meer mogelijk.
Praktijkvoorbeelden van de makelaarscourtage
Wat voorheen vrij onderhandelbaar was, is nu in ieder geval op papier duidelijk geregeld. Daarbij is met name de makelaar als vastgoedbemiddelaar onderworpen aan de belangrijkste beperkingen. Een voorbeeld maakt duidelijk wie wanneer het makelaarsloon moet betalen:
- Een eigenaar van een onroerend goed schakelt een bemiddelaar in en sluit met deze een overeenkomst. Na de succesvolle verkoop van zijn huis moet hij de makelaar de courtage betalen.
- Deze vastgoedeigenaar kan van de koper van het huis een aandeel tot de helft van de courtage verlangen, wat in de koopovereenkomst wordt vastgelegd. Dit bedrag ontvangt hij echter pas nadat hij de betaling van de volledige courtage heeft aangetoond.
- Als de verkoper de makelaar alleen mondeling opdracht had gegeven, zou de bemiddelaar met lege handen achterblijven.
- Als de ingeschakelde makelaar al voor de latere koper werkzaam was, zou hij zijn courtage voor gelijke delen aan de koper en de verkoper als zijn klanten in rekening moeten brengen.
- Als de koper een commercieel opererende woningbouwmaatschappij was of het om een bedrijfspand dan wel een gemengd object ging, zouden makelaar, opdrachtgever en potentiële koper vrij over de hoogte en betaling van de makelaarskosten kunnen onderhandelen.
- Als de verkoper een makelaar had ingeschakeld, maar vervolgens zonder bemiddeling van de makelaar bijvoorbeeld aan een bekende verkoopt, mag de makelaar geen factuur voor courtage opstellen. Een uitzondering kan gelden bij een exclusiviteitsovereenkomst.
De courtage: wat kost een makelaar bij particuliere verkoop van onroerend goed?
Ook na de wetswijziging zijn er geen voorschriften voor welke provisie een makelaar mag vragen. De hoogte van de provisie is daarom niet vastgesteld en vrij onderhandelbaar. Er zijn echter richtlijnen waaraan de meeste makelaars zich houden. Deze verschillen per deelstaat en soms ook tussen verschillende regio's.
In de deelstaten Baden-Württemberg, Beieren, Berlijn, Brandenburg, Bremen, Noordrijn-Westfalen, Rijnland-Palts, Saarland, Saksen, Saksen-Anhalt, Sleeswijk-Holstein en Thüringen geldt een makelaarsprovisie (inclusief btw) van 7,14 procent van de verkoopprijs van het onroerend goed. In de regel werd het bedrag vóór de wetswijziging gedeeld. Alleen in Berlijn en Brandenburg was het gebruikelijk dat de koper de volledige provisie betaalde.
Uitzonderingen op het gebruikelijke tarief van 7,14 procent zijn Hamburg (6,25 procent) en Hessen en Mecklenburg-Voorpommeren (elk 5,95 procent). In Nedersaksen geldt een bijzonderheid. Hier ligt het provisietarief in de meeste regio's weliswaar op 7,14 procent. In sommige gebieden bedraagt dit echter slechts 4,76 tot 5,95 procent en werd het in het verleden niet altijd gelijkmatig tussen de partijen verdeeld.
Tip: Wie een makelaar inschakelt, moet vooraf naar de exacte hoogte van de provisie vragen. Want naast de standaardprovisietarieven voor de deelstaten kunnen er zowel regionaal als lokaal afwijkingen bestaan, en ook de kosten individueel worden onderhandeld.
Is de makelaarscourtage fiscaal aftrekbaar?
Bij de aankoop of verkoop van een huis of appartement kan het makelaarsloon snel een bedrag van vijf cijfers bereiken. Bij een klein huis met een prijs van 200.000 euro resulteert dit in de meeste deelstaten bij een courtage van 7,14 procent in een provisiebedrag van 14.280 euro.
Dit bedrag is onder bepaalde voorwaarden belastingverlagend. Daarbij zijn kleine details belangrijk.
- De verkoper kan de kosten fiscaal als beroepskosten aftrekken wanneer hij een fiscaal relevante verkoopwinst behaalt. Let op: bij particulier verkochte onroerende zaken is dat doorgaans niet het geval wanneer deze het laatst langer dan een jaar zelf bewoond zijn of langer dan tien jaar in bezit waren.
- De koper kan de provisie fiscaal als bijkomende aankoopkosten aftrekken. Voorwaarde is echter dat hij de onroerende zaak verhuurt. Bovendien is het bedrag niet bepalend voor het betreffende belastingjaar. Het wordt veeleer als opslag op de aankoopprijs opgenomen in de jaarlijkse afschrijvingen. Deze verlagen de belastingdruk op lange termijn.
Daarnaast zijn er gemengde gebruiksvormen en bijzondere gevallen. Deze evenals de individuele situatie kunnen invloed hebben op de belastingheffing. In principe kunnen de kosten echter bij de belastingdienst worden opgevoerd. Niet aftrekbaar zijn kosten voor de makelaar bij zuivere particuliere transacties. Hiervan is sprake wanneer een onroerende zaak particulier en zonder fiscale winst wordt verkocht aan een koper die de onroerende zaak niet verhuurt.