Nel mercato immobiliare gli agenti svolgono una funzione importante. Molte locazioni, compravendite e vendite di immobili passano attraverso di loro. Per questo ricevono una provvigione. Nel mercato delle abitazioni, questa provvigione, come viene anche chiamata, è regolamentata chiaramente dalla legge da alcuni anni. Per molto tempo le cose erano diverse per l’acquisto e la vendita di immobili. Fino alla fine del 2020, agenti e clienti potevano negoziare liberamente l’assunzione dei costi e gli importi. Di norma entrambe le parti si dividevano i costi oppure l’acquirente di una casa o di un appartamento li sosteneva interamente. Dopo una modifica legislativa le cose sono cambiate. Chi paga da allora la provvigione nella vendita di un immobile?
Provvigione dell’agente immobiliare nell’acquisto di un immobile: il quadro normativo
Con il titolo macchinoso „Legge sulla ripartizione dei costi dell’agente immobiliare nell’intermediazione di contratti di acquisto relativi ad appartamenti e case unifamiliari“, nel 2020 il Governo federale aveva adottato nuovi principi fondamentali, entrati in vigore nel dicembre 2020. Queste modifiche hanno avuto notevoli ripercussioni sulla questione di chi sostiene i costi dell’agente immobiliare. Allo stesso tempo, la legge ha modificato passaggi rilevanti del Codice civile tedesco (BGB) riguardanti i costi dell’agente immobiliare.
Importante: le modifiche riguardano esclusivamente la vendita privata di immobili!
In diversi punti il testo di legge interviene sulla prassi consolidata da molti anni. L’obiettivo era ridurre i costi di acquisto degli immobili e rendere più concreti i contratti con gli agenti immobiliari. La legge costituisce la base per tutti i contratti di intermediazione stipulati dalla sua introduzione.
Che cosa è cambiato con la legge?
La modifica più importante è la ripartizione dei costi dell’agente immobiliare nelle vendite private di immobili. Finora era consuetudine che il venditore trasferisse i costi dell’agente all’acquirente di un immobile oppure che entrambe le parti si dividessero il pagamento. La legge estende il principio dell’ordinante dal mercato delle abitazioni alla vendita. Ciò significa:
- L’agente deve intestare la propria fattura al partner contrattuale.
- Il trasferimento dei costi da parte del destinatario della fattura è possibile solo se i costi trasferiti a un terzo non superano il 50 percento delle provvigioni dell’agente e il cliente dell’agente ha dimostrato di aver effettuato il pagamento completo della provvigione.
- Se l’agente promette a un acquirente di operare senza provvigione, non potrà successivamente addebitarla all’altro partner acquirente.
- Il mediatore deve ripartire la provvigione tra acquirente e venditore se ha stipulato un contratto con entrambi.
In altre parole: in linea di principio, paga la provvigione del mediatore il partner coinvolto nel trasferimento della proprietà che ha incaricato l’intermediario. Poiché nella vendita di un immobile l’iniziativa parte generalmente dal venditore, diversamente da quanto avveniva in precedenza, nella maggior parte dei casi è quindi il venditore. La legge mira in questo modo a contenere in parte la rapida evoluzione dei prezzi immobiliari. Tuttavia, nella pratica si osserva che molti venditori aggiungono i costi del mediatore al prezzo richiesto.
Contratti di mediazione: la forma testuale è un requisito minimo
Vi sono tuttavia ulteriori modifiche. In passato erano piuttosto comuni i contratti verbali con i mediatori. Dalla fine del 2020, i contratti di mediazione devono essere stipulati in forma testuale. Ciò significa che deve esistere almeno un accordo scritto via e-mail o fax oppure un incarico chiaramente riconoscibile. Una stretta di mano o un consenso telefonico non sono più sufficienti.
Remunerazione solo in caso di attività
Come in precedenza, vale tuttora quanto segue: il mediatore può richiedere una provvigione per la propria attività di intermediazione. Tuttavia, deve dimostrare di essere stato determinante nella vendita o nell’acquisto dell’immobile. Di norma, accompagnerà quindi la gestione della vendita dall’inserzione fino alla conclusione del contratto. Se l’intermediario non può dimostrare un’attività determinante o non si giunge a una conclusione, non può emettere alcuna fattura. Nelle vendite immobiliari private, i mediatori lavorano sulla base del successo e delle provvigioni.
Occorre distinguere fondamentalmente tra due diverse denominazioni della provvigione:
- Provvigione interna: il mediatore stipula un contratto con il venditore e gli fattura la propria provvigione.
- Provvigione esterna: il mediatore pubblicizza l’immobile e comunica i propri costi all’acquirente. Questo procedimento non è più possibile, dopo la modifica legislativa, nella vendita di immobili residenziali privati.
Esempi pratici della provvigione del mediatore
Ciò che prima era liberamente negoziabile è ora regolamentato in modo chiaro, almeno sulla carta. In particolare, il mediatore in qualità di intermediario immobiliare è soggetto alle principali restrizioni. Un esempio chiarisce chi deve pagare il compenso del mediatore e quando:
- Un proprietario immobiliare incarica un intermediario e stipula con lui un contratto. Dopo la vendita riuscita della sua casa, deve al mediatore pagare la provvigione.
- Questo proprietario dell’immobile può esigere dall’acquirente della casa una quota fino alla metà della provvigione, come stabilito nel contratto di compravendita. Tuttavia, riceverà tale somma solo dopo aver dimostrato di aver pagato l’intera provvigione.
- Se il venditore avesse incaricato il mediatore solo verbalmente, l’intermediario non riceverebbe nulla.
- Se il mediatore incaricato avesse già operato per il successivo acquirente, dovrebbe fatturare la propria provvigione in parti uguali all’acquirente e al venditore, in quanto suoi clienti.
- Se l’acquirente fosse una società immobiliare operante commercialmente oppure si trattasse di un immobile commerciale o di un immobile a uso misto, mediatore, cliente e potenziale acquirente potrebbero negoziare liberamente l’importo e il pagamento delle provvigioni di mediazione.
- Se il venditore avesse incaricato un mediatore, ma vendesse poi senza l’intermediazione del mediatore, ad esempio a una persona che conosce, il mediatore non potrebbe emettere alcuna fattura per una provvigione. Un’eccezione può sussistere in caso di accordo in esclusiva.
La provvigione: quanto costa un mediatore nella vendita privata di un immobile?
Anche dopo la modifica legislativa non esistono disposizioni che stabiliscano quale provvigione possa richiedere un mediatore. L’importo della provvigione non è pertanto fissato ed è liberamente negoziabile. Esistono tuttavia valori indicativi ai quali si attiene la maggior parte dei mediatori. Questi variano a seconda del Land e in parte anche tra diverse regioni.
Nei Länder Baden-Württemberg, Baviera, Berlino, Brandeburgo, Brema, Renania Settentrionale-Vestfalia, Renania-Palatinato, Saarland, Sassonia, Sassonia-Anhalt, Schleswig-Holstein e Turingia si applica una provvigione di mediazione (IVA inclusa) pari al 7,14 percento del prezzo di vendita dell’immobile. Di norma, fino alla modifica legislativa, l’importo veniva diviso. Solo a Berlino e nel Brandeburgo era consuetudine che l’acquirente pagasse l’intera provvigione.
Le eccezioni all’aliquota tipica del 7,14 percento sono Amburgo (6,25 percento), nonché Assia e Meclemburgo-Pomerania Anteriore (rispettivamente 5,95 percento). In Bassa Sassonia si applica una particolarità. Qui l’aliquota della provvigione nella maggior parte delle regioni è pari al 7,14 percento. In alcune aree, tuttavia, ammonta solo al 4,76-5,95 percento e in passato non veniva sempre ripartita equamente tra le parti.
Suggerimento: chi incarica un mediatore dovrebbe informarsi prima sull’importo esatto della provvigione. Infatti, oltre alle aliquote standard previste per i Länder, possono esistere variazioni a livello regionale o locale, così come anche i costi vengono negoziati individualmente.
La provvigione è detraibile dalle tasse?
In caso di acquisto o vendita di una casa o di un appartamento, il compenso dell’agente immobiliare può raggiungere rapidamente una somma a cinque cifre. Per una piccola casa al prezzo di 200.000 euro, nella maggior parte dei Länder, con una provvigione del 7,14 percento, l’importo della provvigione ammonta a 14.280 euro.
Questa somma può ridurre il carico fiscale a determinate condizioni. In questo caso, i piccoli dettagli sono importanti.
- Il venditore può far valere fiscalmente i costi come spese professionali se realizza un guadagno imponibile dalla vendita. Attenzione: di norma ciò non si applica agli immobili venduti privatamente se questi sono stati abitati dal proprietario per più di un anno oppure sono rimasti in suo possesso per più di dieci anni.
- L’acquirente può far valere fiscalmente la provvigione come costo accessorio di acquisizione. Tuttavia, il presupposto è che affitti l’immobile. Inoltre, la somma non è rilevante per il rispettivo anno fiscale. Viene invece aggiunta al prezzo di acquisto e inclusa negli ammortamenti annuali. Questi riducono il carico fiscale nel lungo periodo.
Esistono inoltre forme miste di utilizzo e casi particolari. Questi, così come la situazione individuale, possono influire sulla tassazione. In linea di principio, tuttavia, i costi possono essere indicati all’ufficio delle imposte. I costi dell’agente immobiliare non sono detraibili in caso di operazioni esclusivamente private. Ciò si verifica quando un immobile viene venduto privatamente e senza conseguire un profitto imponibile a un acquirente che non affitta l’immobile.