En el mercado inmobiliario, los agentes desempeñan una función importante. A través de ellos se gestionan muchos alquileres, compras y ventas de inmuebles. Por ello reciben una comisión. En el mercado de la vivienda, esta comisión, también denominada corretaje, está regulada claramente por ley desde hace algunos años. Durante mucho tiempo, la situación era distinta en la compra y venta de inmuebles. Hasta finales de 2020, los agentes y clientes podían negociar libremente quién asumía los costes y las tarifas. Por regla general, ambas partes compartían los costes o el comprador de una casa o vivienda los asumía por completo. Esto cambió tras una modificación legislativa. ¿Quién paga desde entonces la comisión en la venta de inmuebles?
Comisión inmobiliaria al comprar un inmueble: la situación legal
Con el engorroso título «Ley sobre la distribución de los costes de intermediación en la celebración de contratos de compraventa de viviendas y casas unifamiliares», el Gobierno federal aprobó en 2020 nuevos parámetros que entraron en vigor en diciembre de 2020. Estos cambios tienen un impacto considerable en la cuestión de quién asume los costes de intermediación. Al mismo tiempo, la ley modificó pasajes relevantes del Código Civil alemán (BGB) relativos al tema de los costes de intermediación.
Importante: ¡Los cambios solo afectan a la venta privada de inmuebles!
En varios puntos, el texto legal interviene en la práctica establecida durante años. El objetivo era reducir los costes de compra de los inmuebles y concretar la configuración contractual con los agentes. La ley constituye la base para todos los contratos de intermediación celebrados desde su entrada en vigor.
¿Qué cambió con la ley?
El cambio más importante es la distribución de los costes de intermediación en las ventas privadas de inmuebles. Hasta entonces era habitual que el vendedor repercutiera los costes de intermediación al comprador de un inmueble o que ambas partes compartieran el pago. La ley amplía el principio de quien encarga el servicio, vigente en el mercado de la vivienda, a las ventas. Esto significa:
- El agente debe dirigir su factura a su parte contractual.
- La repercusión de los costes por parte del destinatario de la factura solo es posible si los costes repercutidos a un tercero no superan el 50 por ciento de las comisiones de intermediación y el cliente del agente ha acreditado el pago completo de la comisión.
- Si el agente promete a una de las partes compradoras prestar sus servicios sin comisión, no podrá cobrarle posteriormente al otro socio comprador.
- El agente inmobiliario debe repartir la comisión entre comprador y vendedor si ha celebrado un contrato con ambos.
Dicho de otro modo: por principio, paga la comisión inmobiliaria la parte involucrada en el cambio de titularidad que haya encargado al intermediario. Dado que, en una venta inmobiliaria, la iniciativa suele partir del vendedor, a diferencia de antes, normalmente es este quien paga. La ley pretende frenar así un poco la rápida evolución de los precios inmobiliarios. Sin embargo, en la práctica se observa que muchos vendedores suman los costes de la agencia al precio que desean obtener.
Contratos de intermediación: la forma textual es un requisito mínimo
Sin embargo, también hay otros cambios. En el pasado, los contratos verbales con agentes inmobiliarios eran bastante habituales. Desde finales de 2020, los contratos de intermediación deben celebrarse en forma textual. Esto significa que debe existir, al menos por correo electrónico o fax, un acuerdo escrito o un encargo claramente reconocible. Un apretón de manos o un consentimiento telefónico ya no son suficientes.
Remuneración solo si se presta el servicio
Como hasta ahora, sigue siendo válido lo siguiente: el agente inmobiliario puede exigir una comisión por su actividad de intermediación. Sin embargo, debe demostrar que participó de manera determinante en la venta o compra del inmueble. Por regla general, acompañará así la tramitación de la venta desde el anuncio hasta la formalización del contrato. Si el intermediario no puede demostrar una actividad determinante o no se llega a cerrar la operación, no podrá emitir ninguna factura. En las ventas privadas de inmuebles, los agentes inmobiliarios trabajan en función del éxito y a comisión.
En principio, deben distinguirse dos denominaciones diferentes de comisión:
- Comisión interna: El agente inmobiliario celebra un contrato con el vendedor y le factura a este su comisión.
- Comisión externa: El agente inmobiliario anuncia el inmueble e indica sus costes al comprador. Este procedimiento ya no es posible desde la modificación de la ley en la venta de inmuebles residenciales privados.
Ejemplos prácticos de la comisión inmobiliaria
Lo que antes podía negociarse libremente ahora está regulado con claridad, al menos sobre el papel. En particular, el agente inmobiliario como intermediario está sujeto a las restricciones esenciales. Un ejemplo ilustra quién debe pagar los honorarios del agente y cuándo:
- El propietario de un inmueble contrata a un intermediario y celebra un contrato con él. Tras la venta exitosa de su casa, debe pagarle al agente inmobiliario pagar la comisión.
- Este propietario inmobiliario puede exigir al comprador de la casa una parte de hasta la mitad de la comisión, lo que se estipula en el contrato de compraventa. Sin embargo, solo recibe esta suma después de demostrar el pago de la comisión completa.
- Si el vendedor hubiera encargado al agente inmobiliario únicamente de forma verbal, el intermediario no recibiría nada.
- Si el agente inmobiliario contratado ya hubiera actuado para el comprador posterior, tendría que facturar su comisión a partes iguales al comprador y al vendedor, sus clientes.
- Si el comprador fuera una sociedad constructora de viviendas que opera comercialmente o se tratara de un inmueble comercial o mixto, el agente inmobiliario, el cliente y el comprador potencial podrían negociar libremente el importe y el pago de los honorarios de intermediación.
- Si el vendedor hubiera encargado a un agente inmobiliario, pero posteriormente vendiera, por ejemplo, a un conocido sin la intermediación del agente, este no podría emitir una factura por una comisión. Puede existir una excepción en caso de un acuerdo de exclusividad.
La comisión: ¿cuánto cuesta un agente inmobiliario en la venta privada de un inmueble?
Incluso después de la modificación legislativa, no existen normas sobre qué comisión puede exigir un agente inmobiliario. Por tanto, el importe de la comisión no está fijado y se puede negociar libremente. No obstante, existen valores orientativos que siguen la mayoría de los agentes inmobiliarios. Estos varían según el estado federado y, en parte, también entre distintas regiones.
En los estados federados de Baden-Wurtemberg, Baviera, Berlín, Brandeburgo, Bremen, Renania del Norte-Westfalia, Renania-Palatinado, Sarre, Sajonia, Sajonia-Anhalt, Schleswig-Holstein y Turingia se aplica una comisión inmobiliaria (IVA incluido) del 7,14 por ciento del precio de venta del inmueble. Por lo general, el importe se repartía hasta la modificación legislativa. Solo en Berlín y Brandeburgo era habitual que el comprador pagara la comisión completa.
Las excepciones al porcentaje habitual del 7,14 por ciento son Hamburgo (6,25 por ciento), así como Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental (5,95 por ciento cada uno). En Baja Sajonia se aplica una particularidad. Aquí, el porcentaje de comisión se sitúa en la mayoría de las regiones en el 7,14 por ciento. Sin embargo, en algunas zonas es de solo entre el 4,76 y el 5,95 por ciento y en el pasado no siempre se repartía equitativamente entre las partes.
Consejo: Quien encargue a un agente inmobiliario debería preguntar previamente por el importe exacto de la comisión. Pues, además de los porcentajes de comisión estándar de los estados federados, pueden existir desviaciones tanto regionales como locales, y que los costes también se negocien individualmente.
¿Es deducible fiscalmente la comisión de intermediación?
Al comprar o vender una casa o una vivienda, los honorarios del agente inmobiliario pueden alcanzar rápidamente una suma de cinco cifras. En el caso de una casa pequeña con un precio de 200.000 euros, en la mayoría de los estados federados, con una comisión del 7,14 por ciento, resulta una suma de comisión de 14.280 euros.
Esta suma puede reducir la carga fiscal bajo determinadas condiciones. En este sentido, los pequeños detalles son importantes.
- El vendedor puede declarar fiscalmente los costes como gastos relacionados con la obtención de ingresos cuando obtiene una ganancia por enajenación relevante a efectos fiscales. Atención: por regla general, esto no ocurre con inmuebles vendidos de forma privada si estos se habitaron personalmente durante más de un año o estuvieron en posesión del propietario durante más de diez años.
- El comprador puede declarar la comisión fiscalmente como costes accesorios de adquisición. Sin embargo, el requisito es que alquile el inmueble. Además, la suma no es determinante para el ejercicio fiscal correspondiente. Más bien se incorpora como un recargo sobre el precio de compra en las amortizaciones anuales. Estas reducen la carga fiscal a largo plazo.
Además, existen formas mixtas de uso y casos especiales. Estos, así como la situación individual, pueden influir en la tributación. En principio, sin embargo, los costes pueden hacerse valer ante la administración tributaria. Los costes del agente inmobiliario no son deducibles en operaciones exclusivamente privadas. Estas se dan cuando un inmueble se vende de forma privada y sin obtener una ganancia fiscal a un comprador que no alquila el inmueble.