يؤدي الوسطاء دورًا مهمًا في سوق العقارات. فمن خلالهم تتم العديد من عمليات التأجير والشراء والبيع العقارية. ويتلقون مقابل ذلك عمولة. وفي سوق الإسكان، أصبحت هذه العمولة، كما تُسمى أيضًا، منظمة بوضوح بموجب القانون منذ عدة سنوات. أما شراء وبيع العقارات، فكان الأمر مختلفًا لفترة طويلة. حتى نهاية عام 2020، كان بإمكان الوسطاء والعملاء التفاوض بحرية بشأن تحمّل التكاليف والرسوم. وعادةً ما كان الطرفان يتقاسمان التكاليف أو كان مشتري منزل أو شقة يتحملها بالكامل. وقد تغير ذلك منذ تعديل القانون. فمنذ ذلك الحين، من يدفع العمولة عند بيع العقار؟
عمولة الوسيط عند شراء عقار: الوضع القانوني
من خلال العنوان المطوّل «قانون توزيع تكاليف الوساطة عند التوسط في عقود شراء الشقق والمنازل المنفردة»، أقرت الحكومة الاتحادية في عام 2020 معايير جديدة دخلت حيز التنفيذ في ديسمبر 2020. وقد كان لهذه التغييرات تأثير كبير على مسألة الجهة التي تتحمل تكاليف الوسيط. وفي الوقت نفسه، عدّل القانون فقرات ذات صلة من القانون المدني الألماني (BGB) تتناول موضوع تكاليف الوساطة.
مهم: تنطبق التغييرات فقط على بيع العقارات الخاصة!
يتدخل نص القانون في عدة مواضع في الممارسة المتبعة منذ سنوات. وكان الهدف هو خفض تكاليف شراء العقارات وتحديد صياغة العقود مع الوسطاء بشكل أكثر دقة. ويشكّل القانون أساسًا لجميع عقود الوساطة المبرمة منذ دخوله حيز التنفيذ.
ما الذي تغير بموجب القانون؟
يتمثل التغيير الأهم في تقسيم تكاليف الوساطة عند بيع العقارات الخاصة. فقد كان من المعتاد أن يُحمّل البائع تكاليف الوسيط لمشتري العقار أو أن يتقاسم الطرفان الدفع. ويوسّع القانون مبدأ الجهة الطالبة للخدمة المعمول به في سوق الإسكان ليشمل البيع. وهذا يعني:
- يجب على الوسيط توجيه فاتورته إلى الطرف المتعاقد معه.
- لا يُسمح لمتلقي الفاتورة بتحميل التكاليف إلى طرف آخر إلا إذا لم تتجاوز التكاليف المحالة إلى طرف ثالث 50 بالمائة من رسوم الوسيط، وكان عميل الوسيط قد أثبت دفع العمولة كاملة.
- إذا وعد الوسيط أحد أطراف الشراء بالعمل دون عمولة، لا يجوز له أن يحمّل شريك الشراء الآخر هذه التكاليف لاحقًا.
- يجب على الوسيط تقسيم العمولة بين المشتري والبائع إذا كان قد أبرم عقدًا مع كليهما.
وبعبارة أخرى: يدفع عمولة الوساطة من حيث المبدأ الشريك المشارك في انتقال الملكية، والذي كلّف الوسيط بذلك. وبما أن المبادرة في بيع العقارات تصدر عادةً من البائع، فإن البائع هو الذي يدفعها غالبًا، خلافًا لما كان عليه الحال سابقًا. ويهدف القانون بذلك إلى الحدّ قليلًا من التطور السريع في أسعار العقارات. إلا أن الممارسة تُظهر أن كثيرًا من البائعين يضيفون تكاليف الوساطة إلى السعر المطلوب.
عقود الوساطة: الشكل النصي شرط أساسي
لكن هناك تغييرات أخرى أيضًا. ففي الماضي كانت العقود الشفهية مع الوسطاء شائعة تمامًا. ومنذ نهاية عام 2020، يجب إبرام عقود الوساطة في شكل نصي. وهذا يعني أنه يجب، على الأقل عبر البريد الإلكتروني أو الفاكس، وجود اتفاق خطي أو تكليف واضح يمكن التعرف عليه. أما المصافحة أو الموافقة الهاتفية فلم تعد كافية.
الأجر فقط عند ممارسة النشاط
وكما كان الحال سابقًا، يظل ساريًا ما يلي: يمكن للوسيط المطالبة بعمولة عن نشاط الوساطة الذي يقوم به. لكنه يجب حينها أن يثبت أنه شارك بشكل جوهري في بيع العقار أو شرائه. ولذلك، سيرافق عادةً إجراءات البيع من الإعلان حتى إبرام العقد. وإذا لم يتمكن الوسيط من إثبات نشاط جوهري أو لم تتم الصفقة، فلا يجوز له إصدار فاتورة. يعمل الوسطاء في مبيعات العقارات الخاصة على أساس النجاح وبنظام العمولة.
ويجب التمييز من حيث المبدأ بين تسميتين مختلفتين للعمولة:
- العمولة الداخلية: يبرم الوسيط عقدًا مع البائع ويطالبه بعمولته.
- العمولة الخارجية: يعلن الوسيط عن العقار ويذكر تكاليفه للمشتري. ولم يعد هذا الإجراء ممكنًا منذ تعديل القانون عند بيع العقارات السكنية الخاصة.
أمثلة عملية على عمولة الوساطة
ما كان قابلًا للتفاوض بحرية سابقًا أصبح الآن منظمًا بوضوح، على الأقل على الورق. ويخضع الوسيط، بصفته وسيطًا عقاريًا، خصوصًا للقيود الأساسية. ويوضح مثال من يتعين عليه دفع أجر الوسيط ومتى:
- يستعين مالك عقار بوسيط ويبرم معه عقدًا. وبعد بيع منزله بنجاح، يجب عليه أن يدفع للوسيط دفع العمولة.
- يمكن لمالك هذا العقار أن يطالب مشتري المنزل بحصة تصل إلى نصف العمولة، وهو ما يُثبت في عقد الشراء. إلا أنه لا يحصل على هذا المبلغ إلا بعد إثبات دفعه كامل العمولة.
- لو كان البائع قد كلّف الوسيط العقاري شفوياً فقط، لما حصل الوسيط على شيء.
- لو كان الوسيط العقاري المكلّف يعمل بالفعل لصالح المشتري اللاحق، لوجب عليه إصدار فاتورة بعمولته بالتساوي للمشتري والبائع، باعتبارهما موكليه.
- لو كان المشتري شركة إسكان تجارية أو كان الأمر يتعلق بعقار تجاري أو عقار مختلط الاستخدام، لأمكن للوسيط والعميل والمشتري المحتمل التفاوض بحرية حول قيمة رسوم الوساطة ودفعها.
- لو كان البائع قد كلّف وسيطاً عقارياً، ثم باع العقار دون وساطة الوسيط، مثلاً إلى أحد معارفه، فلا يجوز للوسيط إصدار فاتورة عمولة. وقد ينطبق استثناء في حالة وجود اتفاقية حصرية.
العمولة: كم يتقاضى الوسيط عند بيع العقار الخاص؟
حتى بعد تعديل القانون، لا توجد أحكام تحدد العمولة التي يجوز للوسيط العقاري المطالبة بها. ولذلك فإن قيمة العمولة غير محددة وقابلة للتفاوض بحرية. غير أن هناك قيماً استرشادية يلتزم بها معظم الوسطاء. وهي تختلف حسب الولاية الاتحادية، وأحياناً أيضاً بين المناطق المختلفة.
في الولايات الاتحادية بادن-فورتمبيرغ، بافاريا، برلين، براندنبورغ، بريمن، شمال الراين-وستفاليا، راينلاند-بفالتس، سارلاند، ساكسونيا، ساكسونيا-أنهالت، شليسفيغ-هولشتاين وتورينغن، تبلغ عمولة الوسيط (شاملة ضريبة القيمة المضافة) 7,14 بالمئة من سعر بيع العقار. وكقاعدة عامة، كان المبلغ يُقسّم حتى تعديل القانون. وكان من المعتاد أن يدفع المشتري كامل العمولة فقط في برلين وبراندنبورغ.
وتتمثل الاستثناءات من المعدل المعتاد البالغ 7,14 بالمئة في هامبورغ (6,25 بالمئة)، وكذلك هِسّن ومكلنبورغ-فوربومرن (5,95 بالمئة لكل منهما). وهناك خصوصية في ساكسونيا السفلى. فهنا يبلغ معدل العمولة في معظم المناطق 7,14 بالمئة، لكنه لا يتجاوز في بعض المناطق 4,76 إلى 5,95 بالمئة، ولم يكن يُقسّم في الماضي دائماً بالتساوي بين الطرفين.
نصيحة: من يكلّف وسيطاً عقارياً ينبغي له أن يستفسر مسبقاً عن قيمة العمولة الدقيقة. فإلى جانب معدلات العمولة القياسية للولايات، قد توجد اختلافات إقليمية أو محلية، كما يتم التفاوض بشكل فردي على التكاليف.
هل يمكن خصم عمولة الوساطة من الضرائب؟
عند شراء أو بيع منزل أو شقة، يمكن أن يصل أجر الوسيط بسرعة إلى مبلغ من خمسة أرقام. فعند شراء منزل صغير بسعر 200.000 يورو، تبلغ قيمة العمولة في معظم الولايات الألمانية، عند احتساب عمولة قدرها 7,14 بالمائة، مبلغ 14.280 يورو.
يمكن أن يؤدي هذا المبلغ، في ظل شروط معينة، إلى تخفيض الضرائب. وتُعد التفاصيل الصغيرة مهمة في هذا السياق.
- يمكن للبائع المطالبة بالتكاليف ضريبيًا باعتبارها نفقات إعلانية إذا حقق ربحًا من البيع ذا صلة ضريبية. انتبه: لا ينطبق ذلك عادةً على العقارات المباعة بشكل خاص إذا كان قد سكن فيها بنفسه لأكثر من عام أو كانت بحوزته لأكثر من عشرة أعوام.
- يمكن للمشتري المطالبة بالعمولة ضريبيًا باعتبارها تكاليف إضافية للاقتناء. إلا أن الشرط هو أن يؤجر العقار. علاوةً على ذلك، لا يُعتد بالمبلغ للسنة الضريبية المعنية. بل يُضاف إلى سعر الشراء ويدخل في حساب الاستهلاكات السنوية. وتؤدي هذه إلى خفض العبء الضريبي على المدى الطويل.
إضافةً إلى ذلك، توجد أشكال مختلطة من الاستخدام وحالات خاصة. ويمكن لهذه الحالات، وكذلك الوضع الفردي، أن تؤثر في المعالجة الضريبية. ومن حيث المبدأ، يمكن تقديم التكاليف إلى مكتب الضرائب. ولا يمكن خصم تكاليف وسيط العقارات في المعاملات الخاصة البحتة. ويكون ذلك عندما يُباع عقار بشكل خاص ومن دون تحقيق ربح ضريبي إلى مشترٍ لا يؤجر العقار.